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Schlagwort: Situation

  • Eigenheimpreise resistent trotz stärkstem Zinsanstieg seit 30 Jahren

    Eigenheimpreise resistent trotz stärkstem Zinsanstieg seit 30 Jahren

    Die Preise für Wohnimmobilien legten im Jahr 2022 trotz dem stärksten Zinsanstieg seit 30 Jahren nominal erneut zu, allerdings deutlich weniger stark als im Vorjahr. Bei den Einfamilienhäusern erhöhten sich die Preise im vergangenen Jahr im Mittel um 4 Prozent, was deutlich unter dem Vorjahreswert von 9 Prozent lag. In derselben Periode konnten die Preise von Eigentumswohnungen mit 5.7 Prozent etwas zulegen – auch hier weniger deutlich als noch 2021, das einem Anstieg von 8.3 Prozent gleichkam. Mit genauerem Blick auf die die vier Regionen der Schweiz mit den meisten getätigten Transaktionen (Käufe und Verkäufe von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen) – Zürich, Nordwestschweiz, Bern, Genfersee – zeigt sich aber ein differenziertes Bild: So weisen inflationsbereinigt nur noch die Hälfte der Regionen entweder für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen einen Preisanstieg auf.

    Die Analyse von Homegate und ImmoScout24 zusammen mit dem Swiss Real Estate Institute beruht dabei auf den effektiven Verkaufspreisen des Swiss Real Estate Data Pools. Dieser umfasst die von Credit Suisse, UBS sowie Zürcher Kantonalbank finanzierten Eigenheimobjekte und deckt rund 40 Prozent aller Transaktionen in der Schweiz ab. Im Jahr 2022 wurden rund 7’200 Verkäufe von Eigenheimen in den untersuchten Regionen registriert. Dies kommt gegenüber 2021 wie bereits im Jahr zuvor einem Rückgang um rund 10 Prozent gleich, welcher sich jedoch anders als im Vorjahr zum grossen Teil bei den verkauften Eigentumswohnungen niederschlug.

    Martin Waeber, Managing Director Real Estate, SMG Swiss Marketplace Group, sieht die Gründe für den verlangsamten Preisanstieg vor allem in den kräftigen Leitzinserhöhungen und den dadurch gestiegenen Hypothekarzinsen sowie einem rückläufigen Effekt von Homeoffice gegenüber 2021: «Der Anfang 2022 vorausgesagte dämpfende Effekt der steigenden Zinsen auf die Entwicklung der Eigenheimpreise hat sich bestätigt, wenn auch weniger stark als man hätte annehmen können. Die Eigenheimpreise scheinen aber langsam ihren Zenit erreicht zu haben. Abgesehen davon, dass sich viele mit den jetzigen Preisen ein Eigenheim schlicht nicht mehr leisten können, hat mit der wieder rückläufigen Nutzung von Homeoffice auch die Bewertung der Arbeitssituation in den eigenen vier Wänden wieder abgenommen. Beides dämpfte den Preisanstieg im Laufe des vergangenen Jahres». Von einer Immobilienblase ist hierzulande aber angesichts des knappen Bodens und des weiterhin ungebrochenen Zuzugs in die Schweiz nicht auszugehen, so Waeber weiter. Dies zumal sich Kaufimmobilien insbesondere an Orten wie Genf und Zürich nach wie vor grosser Beliebtheit erfreuen würden.

    Einfamilienhäuser in der Region Genfersee über 70 Prozent teurer als in Region Bern
    Mit einem kräftigen Preiswachstum von 9.3 Prozent legten die Preise für Einfamilienhäuser in der Region Zürich 2022 am deutlichsten zu – und dies sogar als einzige Region mit einem höheren Preisanstieg als 2021 mit einer Zunahme von 7.7 Prozent. Das durchschnittliche Einfamilienhaus kostete CHF 1.53 Mio. Dadurch holte die Region Zürich im Vergleich zur nach wie vor teuersten Region Genfersee zunehmend auf: der Abstand zum durchschnittlichen Einfamilienhaus-Preis in der Region Genfersee verringerte sich um 80’000 Franken, respektive 28 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In der Region Genfersee kostete ein Durchschnittsobjekt im Jahr 2022 mit 1.74 Mio. CHF und damit 3 Prozent mehr als noch 2021. In den Regionen Bern und Nordwestschweiz glichen sich die durchschnittlichen Objektpreise für Einfamilienhäuser ebenfalls etwas an, da die Preise in der Region Bern eine fast doppelt so hohe Zunahme verzeichneten (6.3 Prozent auf CHF 1.02 Mio.) als in der Region Nordwestschweiz (3.6 Prozent auf CHF 1.14 Mio.). Unter Berücksichtigung der letztjährigen Inflation ergibt sich damit für die Nordwestschweiz lediglich ein minimaler Preisanstieg von 0.8 Prozent. Dennoch bleibt Bern die günstigste Region, um ein Einfamilienhaus zu kaufen.

    Eigentumswohnungen in der Region Genfersee fast so teuer wie in der Region Zürich
    Bei den Eigentumswohnungen fiel das Wachstum in der Region Zürich für 2022 mit 3.7 Prozent verhalten aus, insbesondere im Vergleich zu demjenigen von Einfamilienhäusern. Dennoch bleiben die Objekte in dieser Region mit durchschnittlich CHF 1.12 Mio. die teuersten aller vier untersuchten Regionen. Aufgrund eines beachtlichen Preisanstiegs in der Region Genfersee von 12 Prozent gegenüber 2021 verringerte sich die Differenz zum Spitzenreiter deutlich (von CHF 120’000 auf CHF 40’000). Nach wie vor mit Abstand am preiswertesten für potentielle Käufer:innen von Eigentumswohnungen ist die Region Bern. Die durchschnittlichen Preise legten hier im vergangenen Jahr lediglich um 2.9 Prozent auf CHF 0.7 Mio. zu. Unter Berücksichtigung der Inflation kann für diese Region gar von einer Stagnation gesprochen werden. Neben der Region Genfersee zeigte sich auch die zweitgünstigste Region – die Nordwestschweiz – von den steigenden Zinsen und dem rückläufigen Trend zum Homeoffice unbeeindruckt: die Preise stiegen 2022 mit 7.9 Prozent sogar nochmals deutlich stärker an als im Vorjahr (5.6 Prozent). Eine durchschnittliche Eigentumswohnung kostet mit CHF 820’000 nun CHF 60’000 mehr als noch 2021.

    Mit Blick auf die Objektpreise pro Quadratmeter Nettowohnfläche zeigt sich insbesondere für die Regionen Genfersee und Zürich ein zusätzlicher Effekt. So stiegen in der Region Zürich die Quadratmeterpreise deutlich schneller an, als dies im gleichen Zeitraum für die Objektpreise der Fall war. Dies deutet auf sinkende Wohnflächen der gehandelten Objekte hin. In der Region Genfersee war es hingegen genau umgekehrt, das heisst die Objektpreise legten fünf Prozentpunkte mehr zu, als dies bei den Quadratmeterpreisen der Fall war. Somit wurden in der Region Genfersee für 2022 tendenziell grössere Objekte am Markt verkauft als noch 2021.

    Die günstigsten Häuser gibt es in Aarburg, die teuersten in Uetikon am See*
    Wenig erstaunlich: Von den fünf Gemeinden mit den höchsten mittleren Preisen für Einfamilienhäuser stammten drei aus der Region Zürich. Am teuersten sind diese in Uetikon am See (CHF 4.0 Mio.), gefolgt von Kilchberg (CHF 3.68 Mio.) und Meilen (CHF 3.41 Mio.). Diesen folgen zwei Gemeinden in der Region Genfersee mit Vésenaz (CHF 3.06 Mio.) und Nyon (CHF 2.98 Mio.). Dabei sind zwei Erkenntnisse beachtenswert: erstens waren alle fünf der teuersten Gemeinden für Einfamilienhäuser im vergangen Jahr noch nicht aufgeführt, zweitens sind die Preise in diesem höchsten Segment nochmals deutlich gestiegen. Bei den höchsten mittleren Preisen für Eigentumswohnungen stammten sogar alle fünf Gemeinden aus der Region Zürich: angeführt von Küsnacht (CHF 2.52 Mio.), Zumikon, Herrliberg und Meilen (je CHF 2.3 Mio.) sowie Erlenbach (CHF 2.16 Mio.).

    Auf der anderen Seite der Skala stammen die preiswertesten Wohneigentumsobjekte in den vier untersuchten Regionen – sowohl für Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen – ausnahmslos aus dem Kanton Aargau. So sind Eigentumswohnungen je nach Gemeinde ab CHF 400’000 (Klingnau), Einfamilienhäuser konnten im vergangenen Jahr ab CHF 610’000 (Aarburg) gekauft werden. Dies zeigt eindrucksvoll: Zum Preis einer Eigentumswohnung im Zürcherischen Küsnacht gibt es im weniger als 35 Kilometer entfernten Klingnau deren sechs zu kaufen. Und sogar knapp sieben Einfamilienhäuser – oder ein komplettes Mehrfamilienhaus – können in Aarburg zum Preis von einem in Uetikon am See stehenden Einfamilienhaus gekauft werden. Auch diese beiden Orte liegen Luftlinie gerade einmal 60 Kilometer auseinander.

    Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Instituts, ist zusammenfassend für die Ergebnisse der neusten Home Market Price Analysis erstaunt, wie robust das Preiswachstum im Eigenheimmarkt ist: «Nach neun Jahren Negativzinsen ist die Zinswende mit mehreren Leitzinserhöhungen von insgesamt 1.75 Prozentpunkten im vergangenen Jahr abrupt eingetreten. Erstmals seit über 30 Jahren hat die Nationalbank den Leitzins innerhalb eines Jahres so deutlich angehoben». Fallende Eigenheimpreise in der Schweiz hätten Ilg bei dieser Zeitenwende – kombiniert mit einem tendenziellen Rückgang der Nutzung des Homeoffice – daher nicht erstaunt. «Dennoch bin ich verwundert, wie robust das Preiswachstum im Eigenheimmarkt ist: In drei von acht untersuchten Segmenten war der Preisanstieg trotz dieses Gegenwinds sogar deutlich über dem Vorjahr», so Ilg zusammenfassend zu den Erkenntnissen der Home Market Price Analysis für 2022.

  • Sieben Rezepte gegen die Wohnungsnot

    Sieben Rezepte gegen die Wohnungsnot

    Wohnungen besser belegen
    Der Mangel an Wohnraum hängt auch damit zusammen, dass wir immer mehr Platz brauchen. Mittlerweile beanspruchen wir pro Person durchschnittlich 46.6 Quadratmeter Wohnfläche. Wenn wir uns auf weniger Raum beschränken würden, könnten mehr Menschen in den vorhandenen Wohnungen leben. Dass sich die Wohnungsbelegung mit einer entsprechenden Vermietungspraxis steuern lässt, zeigt das Beispiel von Wohnbaugenossenschaften: Für die grosse Mehrheit der Genossenschaftswohnungen gelten Belegungsvorschriften. Mit dem Resultat, dass Genossenschaftsbewohnerinnen und -bewohner durchschnittlich nur 36.5 Quadratmeter Wohnfläche brauchen.

    Dichter bauen
    Der Bau von neuen Wohnungen hat negative Umwelteffekte wie hohe CO2-Emissionen und eine zunehmende Zersiedelung. Sinnvoller ist es deshalb, die bestehenden Siedlungen zu verdichten – zum Beispiel mit An- oder Aufbauten oder dem Schliessen von Baulücken. Solche Prozesse sind aber anspruchsvoll: Auch bei dichterem Wohnen muss eine hohe Wohn- und Aussenraumqualität gewährleistet sein. Auch Aspekte wie Hitzeminderung oder Lärmschutz müssen berücksichtigt werden. Hier braucht es Bauträger, die das Wohl der Bewohnenden und der umgebenden Quartiere hoch gewichten und nicht einfach eine höhere Ausnutzung für mehr Rendite anstreben.

    Anreize für preisgünstige Wohnbauprojekte
    Mehr bauen hilft nur bedingt gegen die Wohnungsnot. Denn es braucht nicht einfach mehr Wohnungen, sondern vor allem mehr preisgünstige Wohnungen. Bauträger, die sich verpflichten, preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, sollten belohnt werden: Zum Beispiel, indem sie beim Verkauf oder bei der Baurechtsabgabe von Arealen bevorzugt werden oder indem sie Areale besser ausnützen dürfen. Ein erprobtes Kriterium für preisgünstigen Wohnraum ist das Modell der Kostenmiete, das gemeinnützige Bauträger anwenden. Sie verrechnen als Mietzins nur so viel, wie der effektive Aufwand inklusive Rückstellungen und Abschreibungen umfasst.

    Zonen oder Anteile für preisgünstigen Wohnraum
    Viele Gemeinden haben die Möglichkeit, in der Nutzungsplanung einen Anteil preisgünstiger oder gemeinnütziger Wohnungen vorzuschreiben. Die Stadt Zug etwa hat eine Zone für preisgünstigen Wohnungsbau definiert, die Stadt Bern schreibt bei Ein- um Umzonungen ein Drittel preisgünstige Wohnungen vor. Eine andere Möglichkeit ist es, einen Anteil an preisgünstigen Wohnungen am Mietwohnungsmarkt als Ziel vorzuschreiben, wie es zum Beispiel die Stadt Zürich gemacht hat.

    Landreserven sinnvoll nutzen
    Es gibt kaum mehr unbebautes Bauland. Nachhaltiger als auf der grünen Wiese zu bauen ist es, im Bestand zu verdichten (siehe Punkt 2). Wenn Gemeinden noch Landreserven haben oder der Bund oder die Kantone Areale nicht mehr benötigen, dann sollten diese möglichst sinnvoll genutzt werden. Zum Beispiel für nachhaltige Wohnbauprojekte, die hohe soziale, ökologische und wirtschaftliche Standards erfüllen und für langfristig preisgünstigen Wohnraum sorgen. Mit der Abgabe im Baurecht geben Gemeinden das Land nicht aus der Hand und können im Baurechtsvertrag Bedingungen festlegen, zum Beispiel für ein bestimmtes Wohnangebot. Das Bundesamt für Wohnungswesen hat letztes Jahr Empfehlungen herausgegeben, wie Baurechtsverträge mit gemeinnützigen Wohnbauträgern ausgestaltet werden können.

    Vorkaufsrecht einführen
    Da viele Gemeinden kaum mehr über eigene Landreserven verfügen, sollten sie die Möglichkeit erhalten, für sich ein Vorkaufsrecht einzuführen. Stehen geeignete Areale zum Verkauf, hat die Gemeinde dann Vorrang, diese zu kaufen. 2014, als die Situation auf dem Wohnungsmarkt ebenfalls sehr angespannt war, liess der Bundesrat diese Möglichkeit prüfen. Das Bundesamt für Wohnungswesen und das Bundesamt für Justiz kamen zum Schluss, dass ein Vorkaufsrecht für gemeinnützigen oder preisgünstigen Wohnungsbau durch ein öffentliches Interesse legitimiert wäre und dass dies auch dem Verfassungsauftrag entsprechen würde, den gemeinnützigen Wohnungsbau zu fördern. Dennoch verfolgte der Bund die Idee nicht weiter. Er behielt sich aber vor, darauf zurückzukommen, wenn sich die Situation weiter zuspitzt. Nun wäre der Zeitpunkt, diese wieder aufzugreifen. Im Kanton Zürich ist dies bereits geschehen: Hier wurde eine Volksinitiative lanciert, die den Gemeinden die Einführung eines Vorkaufsrechts ermöglichen will.

    Finanzielle Förderung
    Die Mieten steigen weiter und das Wohnen wird die Haushaltsbudgets künftig noch stärker strapazieren. Um diese Entwicklung zu bremsen, muss auch über eine finanzielle Unterstützung nachgedacht werden. Die öffentliche Hand kann zum Beispiel den Wohnraum für einkommensschwache Haushalte gezielt verbilligen. Der Nachteil dieser so genannten Subjektförderung ist: Sie entlastet zwar die betroffenen Haushalte, wirkt aber nicht gegen die Preissteigerung auf dem Wohnungsmarkt, sondern feuert diese sogar noch an. Viel nachhaltiger ist es, mit finanziellen Starthilfen preisgünstige Wohnbauprojekte zu fördern. Mit dem Fonds de Roulement zum Beispiel vergibt der Bund bereits heute zinsgünstige Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger. Doch das ist nur ein Tropfen auf dem heissen Stein: Für eine preisdämpfende Wirkung bräuchte es einen viel höheren Anteil an gemeinnützigen Wohnungen.

  • Investoren stehen Schlange vor erstklassigen Immobilien

    Investoren stehen Schlange vor erstklassigen Immobilien

    Wer heute eine Immobilie an bester Lage erstehen will, braucht viel Geld und Geduld. Vor Büro- und Wohngebäuden mit hervorragender Erschliessung bilden sich heute lange virtuelle Schlangen von Investoren, die ihre Mittel möglichst sicher anlegen wollen. Bieterverfahren treiben die Preise auf neue Höchstwerte: In der Zürcher Goldküsten-Gemeinde Zumikon etwa erwarb ein Käufer kürzlich ein nicht mehr benötigtes, nur eine Minute neben einer ÖV-Station gelegenes Feuerwehrgebäude mit einigen Wohnungen für rund CHF 21 Mio. 37 Interessenten hatten sich beworben, der Endpreis lag fast zweieinhalb Mal so hoch wie der von der Gemeinde aufgrund einer professionellen Schätzung vorgegebene Mindestpreis von CHF 8.7 Mio. Im Fokus der Anleger standen 2021 vor allem sogenannte Core-Objekte: „Als risikoarme Anlageklasse sind erstklassige Immobilien nach wie vor ohne Alternative“, begründet Yonas Mulugeta, CEO von CSL Immobilien, diese in den Zentren beobachtbare Entwicklung.

    Die Preisentwicklung führte 2021 dazu, dass die Netto-Anfangsrenditen in den meisten Segmenten des Investmentmarkts weiter auf neue Tiefstwerte sanken – dies, obwohl die meisten Investoren eher eine Seitwärtsbewegung erwartet hatten. Wohnliegenschaften erstklassiger Güte rentierten im Landesschnitt mit 1.85% (Vorjahr 2.1%). Noch stärker sanken die Renditen für Top-Büroobjekte: Diese fielen mit 1.9% (Vorjahr 2.35%) sogar knapp auf das Niveau der Wohnimmobilien.

    Ein Grund dafür: Investoren, die im Wohnmarkt nicht mehr zum Zug kamen, wichen in den Büromarkt aus. Auf Interesse stiessen 2021 auch Gewerbe- und Logistikimmobilien – dies als eine weitere Ausweichbewegung von Investoren, die vom boomenden Onlinehandel profitieren wollen.

    Leere Büros in der Peripherie

    Auch die Unternehmen fokussierten ihre Nachfrage 2021 noch stärker auf zentrale Standorte. Der grössere Teil der in den vergangenen sechs Monaten verfügbaren Büroflächen von 2.43 Mio. m2 (Vorjahr 2.26 Mio. m2) entfiel deshalb auf Liegenschaften ausserhalb der städtischen Zentren. Im Wirtschaftsraum Zürich waren in den vergangenen sechs Monaten rund 910’000 m2 Bürofläche inseriert (Vorjahr 812’000 m2). Damit ist das Angebot innerhalb eines Jahres um 12% gestiegen – ähnlich stark wie in den Wirtschaftsräumen Bern (+14%) und Genf (+12%).

    Der Fokus der Unternehmen auf zentrale Bürostandorte ist insbesondere auch auf die Pandemie zurückzuführen. Viele Mitarbeitende haben sich an das Homeoffice gewöhnt. Um sie zumindest teilweise zurück ins Büro zu holen und dort einen neuen Alltag zu etablieren, muss dieses attraktiv sein. Neben der zentralen Lage mit guter Verkehrsanbindung gehört dazu ein ansprechendes Interieur, das Kreativität und Teamprozesse fördert. Unternehmen, die dies nicht bieten können, haben auf dem Arbeitsmarkt einen Nachteil.

    Eigenheimpreise flächendeckend gestiegen

    Auch im Wohnmarkt machte sich die Pandemie bemerkbar: Das Zuhause gewann an Bedeutung. Gleichzeitig löste das Homeoffice in vielen Haushalten ein Platzproblem aus. Dies führte zu einer steigenden Nachfrage – insbesondere im Eigentumssegment, das weiterhin vom attraktiven Finanzierungsumfeld profitiert. Auf der Angebotsseite kam nur wenig Neues hinzu. Die Folge waren fast flächendeckend steigende Preise für Eigenheime. Dieser Trend dürfte sich 2022 fortsetzen – die Hypothekarzinsen bleiben auf tiefem Niveau, auch wenn sie zuletzt leicht gestiegen sind.

    Im Mietwohnungssegment wirkte sich die gestiegene Nachfrage insbesondere strukturell aus: Gesucht waren 2021 vor allem grössere Objekte, während das Interesse an 1- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen an vielen Lagen spürbar abnahm. Die Erfahrung von CSL Immobilien im Markt zeigt: Paare beziehen heute kaum mehr eine 2.5-Zimmer-Wohnung, sondern suchen mindestens eine Wohnung mit 3.5, lieber noch mit 4.5 Zimmern. Dies zeigt sich auch in den Zahlen: Im Kanton Zürich stieg der Anteil der 1- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen unter den leerstehenden Wohnungen 2021 auf 27%, ein Jahr zuvor lag dieser noch bei 22%.

    Die Leerstandsquote im Wohnmarkt sank 2021 aufgrund der grossen Nachfrage über das ganze Land gesehen auf 1.54% (Vorjahr 1.72%).

    Allerdings zeigt die Quote grosse regionale Unterschiede. Im Vergleich der grössten Agglomerationen weist Zug mit 0.4% den tiefsten Wert auf, Olten-Zofingen mit 3.8% den höchsten. Im Kanton Zürich lag die Leerstandsquote 2021 bei 0.72% (Vorjahr 0.91%). In der Stadt Zürich stieg die Leerstandsquote 2021 zwar minimal an, zeigte aber mit 0.17% (Vorjahr 0.15%) immer noch einen äusserst ausgetrockneten Markt.