Nur mit der Wohnungswirtschaft ist die Energiewende zu schaffen. Denn fast 40 Prozent der weltweiten CO2-Emissionen stammen aus Gebäuden, und der größte Teil davon wiederum aus Wohngebäuden. Um die Klimaschutzziele zu erreichen, zielt die europäische und nationale Regulierung daher immer stärker auf die Bau- und Wohnungsbranche.
Doch nicht nur immer schärfere Vorschriften zwingen Bauherren und Eigentümer, auf die Nachhaltigkeit zu achten. Auch unabhängig davon fordern Investoren zunehmend ein, dass bei Immobilienprojekten ökologische und soziale Kriterien berücksichtigt werden, und die EU-Offenlegungsverordnung sorgt in dieser Hinsicht für mehr Transparenz. Objekte, die Nachhaltigkeitskriterien unzureichend erfüllen, werden an Wert verlieren und es immer schwerer haben, Käufer und Mieter zu finden.
So schafft der Markt Anreize für Bauherren und Eigentümer, ihre Objekte nachhaltiger zu machen. Dabei tritt der «Impact»-Gedanke immer mehr in den Vordergrund: Es geht nicht darum, mit geringstmöglichem Aufwand die Vorschriften zu erfüllen, sondern mit angemessenem Aufwand größtmöglichen Nutzen für Umwelt und Gesellschaft zu stiften.
Es kommt dabei nicht in erster Linie darauf an, am Reißbrett Neubauten nach den neuesten ökologischen Standards zu planen. Denn die allermeisten Häuser, in denen wir in zehn, 20 oder 30 Jahren wohnen werden, sind längst gebaut. Und viele davon haben den energetischen Standard der siebziger Jahre und damit keinerlei Features, um Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen im Rahmen zu halten. Abriss und Neubau sind oftmals nicht finanzierbar. Hinzu kommt die sogenannte graue Energie, die für Förderung, Herstellung und Transport von Baustoffen und den Bau selbst aufgewendet wird. Eine Sanierung mit unspektakulären, aber intelligenten Maßnahmen hat damit oftmals mehr ökologischen Impact als ein ökologischer Musterneubau.
Starker Hebel
Quartiere, also ganze Gebäudeensembles oder Stadtviertel, bieten besondere Möglichkeiten, Impact zu erzielen. Zum einen natürlich, weil entsprechende Projekte eine Vielzahl von Wohneinheiten umfassen. Damit multipliziert sich die Wirkung von Maßnahmen auf Gebäudeebene wie verbesserte Dämmung, Einbau besser isolierender Fenster oder Austausch der Heizanlage durch energieeffizientere Technologie.
Vor allem aber ist dank der Skaleneffekte der Bau aufwendiger Anlagen erheblich kostengünstiger möglich, weil sich mehrere Gebäude gemeinsame Infrastruktur teilen können. Energieeffiziente Blockheizkraftwerke können damit ebenso wirtschaftlich werden wie Nutzung von Solarenergie, Klein-Windkraftanlagen oder Geothermie. Auch Elektromobilitätskonzepte, zu denen zum Beispiel das Angebot von Ladeinfrastruktur für Elektroautos oder -fahrräder gehört, lassen sich in einem Quartier erheblich leichter realisieren als in einem Einzelgebäude. Weitere Möglichkeiten betreffen gemeinsame Grünanlagen, die das Mikroklima verbessern oder Biotope für Pflanzen und Insekten beherbergen.
Zudem haben größere Quartiersprojekte Ausstrahlungswirkungen auf die Nachbarschaft und unter Umständen sogar darüber hinaus. Das betrifft insbesondere die soziale Komponente. So können Einrichtungen wie etwa Kindergärten oder Arztpraxen, die im Rahmen der Quartiersentwicklung mitgeplant werden, auch von Anwohnern aus dem weiteren Umkreis genutzt werden. Die Planung bezieht daher die soziale Struktur über die Grenzen des Quartiers hinaus ein und sollte in enger Abstimmung mit Kommune und Anwohnern erfolgen. Bei größeren Projekten sollte es auch eine Verkehrsplanung in Zusammenarbeit mit externen Stellen geben, die auf Fußgänger- und Fahrradfreundlichkeit und eine stärkere Nutzung von öffentlichem Personennahverkehr und Elektromobilität hinwirkt.
Je stärker ein Projekt auf die Nachbarschaft ausstrahlt, umso größer ist das Gewicht, das Bauherren und Eigentümer in Verhandlungen mit Kommunen und Behörden auf die Waage bringen. Das kann auch zu städtebaulichen Entscheidungen führen, die die Nachhaltigkeit und damit auch den Marktwert des Projekts steigern, etwa wenn für ein neues oder umgestaltetes Quartier eine neue Straßenbahnhaltestelle angelegt wird.
Gute Kontakte und Verhandlungsgewicht im Austausch mit Behörden sind auch wichtig, um bürokratische Prozesse im Sinne der Nachhaltigkeit des Projekts zu beeinflussen oder zu beschleunigen. Ein Beispiel ist der Milieuschutz, der nicht selten verhindert, dass umweltschädliche Heizungssysteme durch effizientere Technologie ersetzt werden. Behörden haben bei Genehmigungen aber einen gewissen Spielraum und werden diesen eher nutzen, wenn eine Genehmigung für ein umfangreiches Projekt großen Nutzen für den Umweltschutz bringt.
Mögliche Konflikte zwischen ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit sind dabei zu berücksichtigen. So ist es denkbar, dass energetische Sanierungen die Mieten erhöhen. Dem steht eine Entlastung der Mieter bei den Nebenkosten gegenüber, was wegen der jüngst stark gestiegenen Energiekosten stärker ins Gewicht fällt. Mit staatlichen Hilfen ist es denkbar, energetische Sanierungen gesamtmietenneutral zu gestalten.
Der Klimaschutz ist eine der wichtigsten Herausforderungen unserer Zeit, und die Immobilienbranche hat hier eine besondere Verantwortung. Bei Quartiersprojekten haben die Akteure einen besonders starken Hebel in der Hand, schnell spürbare Wirkungen zu erzielen.
