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Schlagwort: Steuerreform

  • Eigenmietwert erst 2029

    Eigenmietwert erst 2029

    Im Herbst 2025 stimmte die Schweizer Bevölkerung der Abschaffung des Eigenmietwerts deutlich zu. Das fiktive Mieteinkommen, das Hauseigentümer seit Jahrzehnten als steuerbares Einkommen deklarieren müssen, obwohl kein Franken fliesst, hat damit politisch ausgedient. Doch der Bundesrat brauchte bis Ende März 2026, um das Inkrafttreten zu terminieren und landete bei 2029.

    Bergkantone bremsen
    Bundesrätin und Finanzministerin Karin Keller-Sutter hatte nach der Abstimmung noch 2028 als frühestmögliches Datum genannt. Die Bergkantone, darunter das Wallis, drängten auf 2030. Sie brauchen Zeit, eine neue Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen, die ihre Steuerausfälle kompensieren soll. Das Jahr 2029 ist das Ergebnis dieses Kräftemessens.

    70 Millionen Franken Loch
    Allein der Kanton Wallis rechnet mit Steuerausfällen von über 70 Millionen Franken durch die Reform. Die neue Liegenschaftssteuer für Zweitwohnungen soll diese Lücke schliessen. Doch die Umsetzung ist komplex. Katasterwerte sind veraltet, die Definition von Zweitwohnungen mit privatem Eigengebrauch ist ungeklärt. Die Frage, ob Gemeinden oder Kanton die neue Steuer erheben, ist noch offen.

    Hauseigentümer zeigen sich empört
    Der Walliser Hauseigentümerverband hatte sich im Abstimmungskampf stark für die Abschaffung engagiert. Verbandsdirektor Reinhard Meichtry kommentierte den Bundesratsentscheid mit den Worten, er habe zunächst an einen Aprilscherz geglaubt, die Entscheidung sei «absolut inakzeptabel». Meichtry kündigte an, beim Bundesrat eine Rückweisung zu beantragen, und zweifelt zudem an der Seriosität der kommunizierten Steuerausfallzahlen.

    Was jetzt gilt
    Bis Ende 2028 läuft das heutige System unverändert. Eigentümer deklarieren weiter den Eigenmietwert und können Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten abziehen. Wer grosse Sanierungen oder Hypothekaranpassungen plant, sollte diese Übergangsphase strategisch nutzen, denn mit dem Systemwechsel 2029 entfallen die meisten dieser Abzugsmöglichkeiten.

  • Zürich führt Härtefallklausel beim Eigenmietwert wieder ein

    Zürich führt Härtefallklausel beim Eigenmietwert wieder ein

    Mit 136 zu 29 Stimmen nahm der Kantonsrat die Wiedereinführung der Härtefallregelung in zweiter Lesung an. Ziel ist es, Situationen zu verhindern, in denen Wohneigentümer aufgrund steigender Eigenmietwerte und Steuerlast ihr Haus veräussern müssten. Auslöser war ein Bundesgerichtsurteil, das die bisherige Rechtsgrundlage aufgehoben hatte.

    Finanzdirektor Ernst Stocker hatte daraufhin die alte Klausel gestrichen, beantragte aber eine neue Übergangsregelung, bis der Eigenmietwert ganz entfällt. Nach dem Volksentscheid vom September zur Abschaffung des Eigenmietwerts wird die Regelung nur noch wenige Jahre Bestand haben.

    Politische Kontroverse
    Während breite Zustimmung bestand, lehnten Grüne, AL und EVP das Modell ab. Sie bemängelten, dass Steuererleichterungen im Erbfall nicht zurückgezahlt werden müssen und sahen darin eine Ungleichbehandlung gegenüber Mieterinnen und Mietern. Der entsprechende Rückzahlungsantrag scheiterte jedoch deutlich.

    Der Regierungsrat muss noch über Stockers Übergangsregelung entscheiden. Beide Massnahmen, Härtefallklausel und Übergangsregelung, gelten nur bis zur voraussichtlichen Abschaffung des Eigenmietwerts in den Jahren 2027 oder 2028. Damit setzt Zürich ein klares Signal für sozialverträgliche Eigentumspolitik in der Übergangsphase zur Steuerreform.

  • Neue Dynamik für Immobilienfonds

    Neue Dynamik für Immobilienfonds

    Für Immobilienfonds scheint die Reform auf den ersten Blick unspektakulär. Ihre Liegenschaften werden vermietet, die daraus erzielten Mieterträge sind weiterhin steuerpflichtig, der Eigenmietwert spielte hier nie eine Rolle. Institutionelle Investoren zahlen damit wie bisher auf reale Erträge und nicht auf fiktive Einkommen.

    Ganz anders sieht es bei Eigentümerinnen und Eigentümern von selbst bewohntem Wohneigentum aus. Sie profitieren unmittelbar, sofern ihre Hypothekarbelastung gering ist. Diese Verschiebung stärkt die Attraktivität von Wohneigentum und könnte die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern weiter anheizen.

    Preissteigerungen in einem schwachen Renditeumfeld
    Die Abkehr vom Eigenmietwert fällt in eine Zeit, in der die Renditen von Immobilienanlagen bereits wieder auf ein tiefes Niveau gesunken sind. Die steigende Nachfrage nach eigengenutztem Wohneigentum dürfte die Preise erhöhen. Ein Szenario, das Projektentwickler zusätzlich unter Druck setzt. Ihre Kalkulationen werden enger, während Investoren und Fonds gleichzeitig mit stagnierenden Mietrenditen konfrontiert sind.

    Ein Anstieg der Preise wirkt sich zudem auf die Bewertung von Immobilienportfolios aus. Fonds, die hohe Marktwerte ausweisen, könnten in der Folge tiefere Anfangsrenditen verzeichnen. Eine Entwicklung, die institutionelle Anleger genau beobachten werden.

    Steuerpolitische Gegenmassnahmen denkbar
    Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird Schätzungen zufolge zu jährlichen Steuerausfällen von rund 1,8 Milliarden Franken führen. Wovon ein Drittel den Bund und zwei Drittel die Kantone betreffen. Experten wie Emanuel von Graffenried von BN Conseils warnen, dass die Kantone diesen Ausfall teilweise durch neue Abgaben kompensieren könnten.

    Im Gespräch ist insbesondere die Einführung einer kantonalen Grundsteuer. Sollte eine solche Steuer Realität werden, wären nicht nur private Eigentümer betroffen, sondern auch institutionelle Investoren und Immobilienfonds. Damit würde die Reform indirekt doch eine zusätzliche Belastung für den professionellen Immobiliensektor bedeuten, wenn auch zeitversetzt.

    Langfristige Marktfolgen für Fonds
    Auch wenn die Abschaffung des Eigenmietwerts für Fonds kein unmittelbares Steuerthema darstellt, beeinflusst sie das Umfeld, in dem diese operieren. Steigende Wohneigentumspreise, höhere Bodenwerte und ein enger werdender Vermietungsmarkt verändern die Bewertungsgrundlagen von Immobilienanlagen.

    Fachleute erwarten, dass insbesondere Wohnimmobilienfonds mittelfristig Anpassungen in ihrer Portfoliostruktur vornehmen müssen. Gleichzeitig werden steuerpolitische Schritte der Kantone die Attraktivität einzelner Standorte verändern. Ein Aspekt, der künftig auch für Anlageentscheide institutioneller Investoren von Bedeutung sein dürfte.

  • Eigenmietwert adieu

    Eigenmietwert adieu

    Die Annahme der Vorlage zur kantonalen Liegenschaftssteuer für Zweitwohnungen markiert das Ende des Eigenmietwerts. Der Wechsel greift aber frühestens in zwei bis drei Jahren und wird den Alltag vieler Betroffener grundlegend verändern. Nicht nur Besitzer von selbstgenutzten und vermieteten Immobilien merken die Auswirkungen, sondern auch Haushalte mit Schulden ohne Immobilienbesitz.

    Vereinfachungen und Ausnahmen
    Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts werden auch die Unterhaltskosten und Schuldzinsen nicht mehr steuerlich abziehbar. Um den Erwerb von Wohneigentum dennoch zu erleichtern, gelten für die ersten zehn Jahre nach dem Kauf Sonderregeln. Schuldzinsen bis zu CHF 10’000 bei Ehepaaren und CHF 5’000 bei Alleinstehenden sind noch abziehbar, der verbleibende Maximalbetrag sinkt pro Jahr um zehn Prozent.

    Die Steuerdeklaration wird einfacher, die Steuerlast für viele Eigenheimbesitzer sinkt im aktuellen Zinsumfeld. Werterhaltende und wertvermehrende Kosten sollten sauber dokumentiert werden, da sie künftig nur noch bei der Grundstückgewinnsteuer, also beim Verkauf, geltend gemacht werden können.

    Mehr Einschränkungen beim Schuldzinsabzug
    Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeobjekten trifft die Reform besonders. Schuldzinsen können neu nur noch anteilsmässig gemäss dem Wert der Immobilie zum Gesamtvermögen abgezogen werden. Das erhöht die Steuerbelastung und schränkt die bisherigen Vorteile deutlich ein.

    Steuerpflichtige ohne Liegenschaften
    Auch Haushalte ohne Immobilien sind betroffen. Private Schuldzinsen, zum Beispiel für Darlehen oder Kleinkredite, dürfen künftig nicht mehr steuermindernd verrechnet werden. Das stellt die bisherige Praxis auf den Kopf und kann zu höheren Steuerzahlungen führen.

    Unsicherheiten und kantonale Kompetenz
    Die Kantone erhalten die Möglichkeit, eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen zu erheben. Besonders für tourismusstarke Regionen ist dies ein heikles Thema, da neue Steuern die Attraktivität des Marktes beeinflussen können. Wie die konkreten Bemessungsgrundlagen aussehen und welche Kantone die neuen Möglichkeiten nutzen, bleibt offen.

    Bis 2050 können die Kantone weiterhin temporäre Abzüge für energetische Sanierungen und Umweltschutzmassnahmen erlauben. Welche Kantone dies anbieten, ist aktuell noch nicht bekannt.

    Strategien für Hypotheken und Investitionen
    Die Reform beeinflusst nicht nur die Steuerquote, sondern auch die persönliche Finanzstrategie. Die Frage, wie hoch Hypotheken künftig angesetzt werden und ob Amortisationen sinnvoll sind, gewinnt an Bedeutung. Wer Kapital für eine Amortisation nutzt, bindet es in der Immobilie und verliert Liquidität für andere Zwecke wie Altersvorsorge oder neue Investitionen. Die Entscheidung über die optimale Finanzierung verlangt deshalb eine individuelle Betrachtung.

    Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
    Ob die Reform die Preise beeinflusst, hängt vor allem von der Situation neuer Käufer ab, die mehrheitlich hoch belehnt sind. Laut Statistik der SNB sind 40 Prozent der neu gekauften Eigenheime mit über 74 Prozent des Werts finanziert. Gerade ältere Immobilien verlieren durch die eingeschränkten Abzugsmöglichkeiten weiter an steuerlichen Vorteilen. Neue Eigentumswohnungen im Kanton Zürich sind durchschnittlich 20 Jahre alt, Einfamilienhäuser sogar rund 50 Jahre. Die grundsätzlichen Herausforderungen, hohe Preise und knappe Mittel beim Erwerb, bleiben durch die Reform ungelöst.

    Die Abschaffung des Eigenmietwerts fördert den Preisunterschied zwischen Neubauten und älteren Immobilien. Zweitliegenschaften werden durch die neue Liegenschaftssteuer vermutlich weniger attraktiv, dennoch erwarten Experten keine Preisrückgänge bei Ferienwohnungen, zu gross ist die Angebotsknappheit.

    Die Preise für Schweizer Eigenheime könnten dieses Jahr und im kommenden Jahr um jeweils 4 Prozent steigen, im Kanton Zürich sogar um 4,5 Prozent. Sanierung und Werterhalt alter Gebäude werden wichtiger denn je, nicht jede Investition zahlt sich jedoch aus. Hauseigentümer müssen ein scharfes Auge auf die langfristige Strategie richten: Lohnt die Sanierung oder steht ein Ersatzneubau bevor?

    Reform als Gemeinschaftsprojekt
    Die Neuerungen beruhen auf einer engen Verknüpfung von Gesetzes- und Verfassungsänderung. Die Abschaffung des Eigenmietwerts tritt nur in Kraft, wenn die Volksabstimmung über die neue Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen erfolgreich ist. Das Parlament diskutierte über Monate intensiv über Reichweite und Ausgestaltung. Besonders in Tourismuskantonen ist die Skepsis gross, ob Mindereinnahmen durch neue Steuern ausgeglichen werden können. Die Gesetze treten gemeinsam in Kraft, eine Reform mit vielen Facetten.

    Steuerliche und finanzielle Auswirkungen im Überblick
    Das Hypothekarzinsniveau entscheidet, ob Eigentümer profitieren. Bei tiefen Zinsen sinkt die Steuerlast für die Mehrheit. Bei hohen Zinsen steigen die Steuern, weil Schuldzinsen kaum mehr abgezogen werden können. Für die öffentliche Hand könnte die Reform Mindereinnahmen von 1,8 Milliarden Franken verursachen. Ab 3 Prozent Hypothekarzins sind gesamtstaatlich hingegen Mehreinnahmen möglich. Die tatsächlichen Auswirkungen bleiben wegen verschiedener Unsicherheiten vorerst offen.

  • Eine entscheidende Abstimmung für die Schweiz

    Eine entscheidende Abstimmung für die Schweiz

    Am 28. September 2025 stimmt das Schweizer Volk über die Abschaffung des Eigenmietwerts ab. Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer von selbstbewohnten Immobilien in ihrer Steuererklärung angeben müssen. Dieser Wert entspricht etwa 60 bis 70 Prozent der Miete, die für die Immobilie erzielt werden könnte. Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist mit der Einführung einer neuen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften verknüpft, um mögliche Steuerausfälle für die Kantone zu kompensieren.

    Verknüpfte Entscheidungen und kantonale Unterschiede
    Die Abstimmung über die Abschaffung des Eigenmietwerts ist eng mit der Einführung einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften verbunden. Diese Steuer unterliegt dem obligatorischen Referendum, was bedeutet, dass der Eigenmietwert nur abgeschafft wird, wenn Volk und Stände die neue Steuer annehmen. Die Stimmresultate könnten stark zwischen den Kantonen variieren, da die Auswirkungen je nach Kanton sehr unterschiedlich sind.

    Der Zentralvorstand des Schweizerischen Baumeisterverbands hat die Stimmfreigabe erteilt, da sich die pro- und contra-Argumente aus landesweiter Perspektive das Gleichgewicht halten. Knapp 1.4 Millionen Haushalte in der Schweiz wären von der Abschaffung betroffen, was etwa einem Drittel aller Haushalte entspricht. Der Rückgang der Steuereinnahmen wird auf 1.7 Milliarden Franken pro Jahr geschätzt1.

    Auswirkungen auf Sanierungen und Steuerabzüge
    Die Abschaffung des Eigenmietwerts würde auch bedeuten, dass Abzüge für Unterhaltskosten wie energetische Sanierungen bei selbstgenutztem Wohneigentum auf Bundesebene entfallen. Allerdings bleiben auf kantonaler Ebene Abzugsmöglichkeiten für Rückbaukosten bei Ersatzneubauten, Ausgaben für Denkmalpflege und Energiesparmassnahmen weiterhin zulässig. Es bleibt ungewiss, inwiefern die fehlende Abzugsfähigkeit tatsächlich zu einem Rückgang der Sanierungen führen wird, da die Steuerlast für Liegenschaftsbesitzer dank dem Wegfall des Eigenmietwerts ebenfalls sinken würde.

    Die Objektsteuer auf Zweitliegenschaften
    Die Einführung der Objektsteuer auf Zweitliegenschaften soll den Kantonen helfen, etwaige Steuerausfälle zu kompensieren. Jeder Kanton kann selbst entscheiden, ob er diese Steuer tatsächlich einführt und in welcher Höhe. Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird seit Jahrzehnten politisch diskutiert und hat bisher jeden Angriff überstanden. 2017 hat das Parlament einen neuen Anlauf genommen, den Eigenmietwert abzuschaffen4.

    Ein heisser Abstimmungskampf
    Die Abstimmung über die Abschaffung des Eigenmietwerts und die Einführung der Objektsteuer auf Zweitliegenschaften wird voraussichtlich zu einem heissen Abstimmungskampf führen. Die Vorlage ist gekoppelt an das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Nur wenn die Verfassungsänderung in der Volksabstimmung von Volk und Ständen angenommen wird, kann die Vorlage für den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung und damit die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung in Kraft gesetzt werden.

    Der Hauseigentümerverband Schweiz hat bereits die Ja-Parole zur Abstimmungsvorlage beschlossen. Die Abschaffung der Eigenmietwertsteuer wird als überfällig betrachtet. Das Komitee „Eigenmietwert-Nein“ empfiehlt ebenfalls ein Ja zur Vorlage, um die Eigenmietwertbesteuerung abzuschaffen.

  • Kanton Luzern plant Investitonen in Lebens- und Wirtschaftsstandort

    Kanton Luzern plant Investitonen in Lebens- und Wirtschaftsstandort

    Der Kanton Luzern plant eine Investitionsoffensive zur Standortförderung. Aufgrund internationaler steuerlicher Entwicklungen wie der OECD-Mindestbesteuerung verliere der Kanton «seinen Wettbewerbsvorteil der tiefen Unternehmensgewinnsteuern für grosse internationale Unternehmen», erläutert die kantonale Staatskanzlei in einer Mitteilung. Konkret besteht die Befürchtung, dass betroffene Unternehmen abwandern oder ihre Investitionen im Kanton einschränken. Hier will der Regierungsrat mit gezielten Investitionen in den Lebens- und Wirtschaftsstandort gegensteuern.

    Eine vom Regierungsrat am 10.März in die Vernehmlassung gegebene Vorlage sieht vor, ab 2026 jährlich 300 Millionen Franken in ein breites Massnahmenpaket zu investieren. «Dem Kanton Luzern geht es gut, wir haben damit die Möglichkeit, in unseren Lebens- und Wirtschaftsraum zu investieren und auch langfristig attraktiv zu bleiben», wird Fabian Peter, Vorsteher des kantonalen Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartements, in der Mitteilung zitiert. «Das ist das Ziel dieser Vorlage.»

    Zwei Drittel der Mittel dienen der Stärkung des Wirtschaftsstandorts. Schwerpunkte machen dabei Innovationsförderung sowie Verbesserungen der Rahmenbedingungen bei Digitalisierung, Verfügbarkeit von Wirtschaftsflächen und kundenorientierter Verwaltung aus. Von den übrigen 100 Millionen Franken zu Gunsten der Luzerner Bevölkerung ist der Löwenanteil von 70 Millionen Franken für eine Senkung des Steuerfusses für natürliche Personen vorgesehen.

  • Raiffeisen analysiert Wegfall des Eigenmietwerts

    Raiffeisen analysiert Wegfall des Eigenmietwerts

    Raiffeisen hat die geplante Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts bei selbstgenutztem Wohneigentum analysiert.  Das Bundesparlament hat in der Wintersession im Dezember den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beschlossen. Nun hat das Volk an der Urne das letzte Wort, heisst es in einer Medienmitteilung der zweitgrössten Schweizer Bankengruppe.

    Sollte die Vorlage angenommen werden, würden Wohneigentümerinnen und -eigentümer beim vorherrschenden tiefen Zinsniveau je nach Haushaltstyp zum Teil erhebliche Steuerersparnisse erzielen, heisst es weiter. Der Wohnkostenvorteil von Wohneigentum gegenüber der Miete wachse stetig und könnte im Jahresverlauf auf bis zu 30 Prozent steigen.

    Bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts würde Wohneigentum im aktuellen Marktumfeld insgesamt spürbar an finanzieller Attraktivität und folglich auch an Wert gewinnen, so Raiffeisen. Eigenheime in sanierungsbedürftigem Zustand dürften allerdings aufgrund der durch die Reform wegfallenden latenten Steuerabzüge an Wert einbüssen.

    «Zu den potenziellen Verlierern der Reform zählt auch unter anderem das Baugewerbe. Dieses dürfte zwar in der Übergangsphase bis zum Inkrafttreten der Reform kurzfristig von vielen Last-Minute-Aufträgen profitieren, doch langfristig werden wegen des Wegfalls eines Grossteils der steuerlichen Unterhaltsabzüge weniger Mittel in die Sanierung von Wohngebäuden fliessen», wird Fredy Hasenmaile zitiert, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.

    Bleibe das vorherrschende Zinsumfeld bestehen, hätte im Zuge der Reform auch der Fiskus auf Jahre hinaus mit Mindereinnahmen in Milliardenhöhe zu rechnen.