Wie hat sich der Immobilienmarkt seit Beginn der Coronakrise verändert?
Marcel Hug: In der Bewirtschaftung hat die Arbeit massiv zugenommen. In der Vermarktung sehen wir das Gegenteil: Dieser Bereich ist praktisch zum Erliegen gekommen.
Welche Bereiche des Immobilienmarkts sind besonders betroffen?
Vor allem auch die Bewirtschaftung – gerade zum Zügeltermin per Ende März fuhr das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) einen Schlingerkurs. Wir vom SVIT mussten relativ kurzfristig eine Kampagne bewerkstelligen, um zu überzeugen, dass man auch unter Coronabedingungen zügeln kann. Eines unserer grossen Mitglieder, die Livit, hatte Ende März über 1000 Wohnungswechsel. Nur zwei Umzüge konnten nicht stattfinden. Hier wurde seitens Mieterverbände aus einer Mücke ein Elefant gemacht. Auf die nächsten Zügeltermine hin wird sich diese Thematik sicher normalisieren. Aktuell stehen die Diskussionen rund um die Mietzinsreduktion bei den Geschäftsmieten im Vordergrund. Hier sehen wir eine der grössten Herausforderungen.
Was sind aktuell die grössten Probleme der SVIT-Mitglieder?
Unsere Mitglieder sind hauptsächlich Bewirtschaftungsunternehmen. Bei der Diskussion um mögliche Mietzinsreduktionen sind sie in der Rolle des Vermittlers zwischen Eigentümern und Geschäftsmietern. Aus diesem Grund haben wir auf unserer Webseite entsprechende Hilfsmittel bereitgestellt. Mitglieder können beispielsweise nachschauen, welche Geschäftsmieter überhaupt betroffen sind, wie man bei den Verhandlungen am besten vorgehen soll usw. Auch bei Stockwerkeigentum- Verwaltungen herrscht zurzeit grosse Unsicherheit: Wann können/dürfen Eigentümerversammlungen wieder stattfinden? Auch bei Mietern sehen sich unsere Mitglieder mit sehr vielen Fragen konfrontiert. Darunter zum Beispiel, ob die Benutzung der Gemeinschaftswaschmaschine in Coronazeiten sicher ist. Wir haben eine lange Liste von FAQs auf unserer Homepage aufgeschaltet. In solchen Zeiten ist das Bedürfnis nach Sicherheit und Antworten auf die drängenden Fragen enorm hoch.
Wie lautet Ihre konkrete Empfehlung bei der Diskussion um Mietzinsreduktionen bei den Geschäftsmieten?
Wir plädieren dafür, der Verhandlungslösung zuerst wirklich eine Chance zu geben. Der Bundesrat hat diese Lösung empfohlen – doch bevor sie überhaupt umgesetzt werden kann, wird diese bereits als untauglich kritisiert. Niemand kann aktuell statistische Zahlen präsentieren. Nach unserem Kenntnisstand laufen die Verhandlungen.
«Es könnte zu Gerichtsfällen kommen»
Hätten Sie sich eine klare Regelung seitens des Bundes gewünscht?
Wir halten aktuell nichts von einer politischen Lösung via Notrecht, das ja immer einen Eingriff in das bestehende Privatrecht darstellt. Wir stehen allerdings den kantonalen Lösungen offen gegenüber. Die gängigste geht in der Tendenz zur Drittel-Lösung: 1/3 der Miete übernimmt der Mieter, 1/3 der Vermieter und 1/3 der Staat. Wenn die Verhandlungslösungen auf Bundesebene tatsächlich scheitern sollten, könnte man immer noch auf eine solche Lösung zurückgreifen. Auch die im Raum stehende 70:30-Lösung (70 Prozent Erlasse der Miete) lehnen wir ab. Vordergründig einfache Regelungen sind aus unserer Sicht schlicht nicht möglich. Es stellen sich bei jeder politischen Lösung sofort zahlreiche Detailfragen: Was macht man mit gestaffelten oder indexierten Mieten, was mit den Parkplätzen, was mit einem Fitnesscenter, das im hinteren Bereich noch Büros hat, wie behandelt man ein Restaurant, welches zusätzlich ein Take-Away anbietet? So einfach, wie sich gewisse Politiker die Lösung vorstellen, ist diese am Ende eben auch nicht.
Was für eine kantonale Lösung würden Sie sich denn wünschen?
Alle kantonalen Lösungen, welche auf Verhandlungen basieren, finden wir grundsätzlich positiv. Solange nicht beide Parteien (Mieter/Vermieter) zu einer Einigung kommen, springt auch der Staat nicht ein. Wir plädieren für die Verhandlungslösung und erhalten von verschiedenen Seiten Signale, dass man damit erfolgreich ist. Genaue Zahlen gibt es noch nicht. Und bis wir sie haben, halten wir andere Lösungen als die der Verhandlungen für falsch.
Was, wenn trotz allem keine Einigung gefunden werden kann?
Dann wird es Gerichtsfälle geben. Die Frage lautet in diesem Fall: Handelt es sich um einen Mangel an der Mietsache oder nicht. Hier scheiden sich die Geister, Juristen sind sich uneinig. Entscheide vor Gericht wären zwar unschön, aber am Ende wohl die Konsequenz daraus. Auch die Lösung der Schiedsgerichte halte ich nicht für die Richtige. Die Rechtslage ist in diesem Fall so unklar, dass sich auch diese Juristen nicht auf Präzedenzfälle staatlicher Gerichte beziehen können. Im Gegensatz zu den Schiedsgerichten haben Gerichte eine staatliche Legitimation mit demokratisch legitimierten, neutralen Richtern und so per Se eine erhöhte Glaubwürdigkeit. Es ist ihre Aufgabe das Recht auszulegen.
«Wir waren selber erstaunt, um wie viel Geld es geht.»
Wie ist das Feedback Ihrer Mitglieder bei den Verhandlungslösungen – sind sie erfolgreich?
Es lässt sich noch keine klare Tendenz erkennen. Ich habe mit grossen Unternehmen wie Livit, Privera, Wincasa usw und mit unseren KMU Kontakt. Die institutionellen Eigentümer brauchen aufgrund der grossen Menge an Mietverträgen eine klare Linie. Die Credit Suisse beispielsweise hat Mietzinse erlassen. Die Swiss Life prüft jeden Einzelfall und hilft vor allem den kleineren Gewerbebetrieben mit einer Mietzinsreduktion. Die Raiffeisen-Gruppe wiederum hat allen betroffenen Geschäftsmietern für drei Monate die Miete erlassen. Generell ist aber keine Einheitlichkeit zu erkennen. Ich höre, dass auch bei den KMUs ein Entgegenkommen stattfindet. Dort kennen sich Mieter und Vermieter in der Regel persönlich und die Verhandlungen finden statt. Die Solidarität ist in der KMU-Welt gross. Dementsprechend höre ich aus diesem Bereich viel Positives.
Wo liegt das Problem der Vermieter, die solchen Forderungen nicht nachkommen wollen oder können?
Wir haben auf der Vermieterseite unterschiedliche Situationen. Es gibt Vermieter, die auf den Mieterlös existentiell angewiesen sind. Wenn jemand beispielsweise ein Mehrfamilienhaus als Altersvorsorge hat und dort ein Coiffeursalon eingemietet ist, wird er nicht so einfach auf die Miete verzichten können. Hingegen gibt es private Eigentümer, die sich einen solchen Mietzinserlass leisten können und dementsprechend nicht in eine Notsituation geraten. Auch hier zeigt es sich, dass pauschale Lösungen zu unerwünschten Resultaten führen würden.
Eine Studie im Auftrag des SVIT zeigt: Mit jedem Tag Stillstand stehen betroffene Gewerbe- und Verkaufsbetriebe fälligen Mietzinsen von 15 Mio. Franken gegenüber. Eine enorm hohe Zahl.
Mit dieser Studie wollten wir zu Versachlichung der Thematik beitragen. Wir waren selber erstaunt, um wie viel Geld es tatsächlich geht. Unsere Mitglieder sind froh über die Studie. Damit kann gezeigt werden, dass dieses Thema angegangen werden muss und eine volkswirtschaftliche Relevanz hat. Viele unserer Mitglieder stehen zwischen den Ansprüchen des Eigentümers und des Mieters. Diese Situation bringt es mit sich, dass ein grosser Druck auch auf unseren Bewirtschaftern lastet. Auch wenn der Lockdown vorbei ist, wird dieses Thema uns wohl noch länger begleiten. Unsere Mitglieder wünschen sich zufriedenstellende Lösungen für beide Parteien.
Soll man jetzt sein Eigenheim oder seine Gewerbeliegenschaft verkaufen beziehungsweise kaufen?
Ich glaube, dass die Coronakrise ein kurzfristiges Ereignis ist. Eine Investition ins Eigenheim oder in eine Gewerbeliegenschaft ist hingegen etwas Langfristiges. Ich halte einen Kauf/Verkauf zu diesem Zeitpunkt für genauso gut oder schlecht wie vor zwei oder drei Monaten. Grundsätzlich sind Immobilien immer eine gute und relativ risikoarme Möglichkeit, um zu investieren – das sieht man, wenn man einen Blick auf die Börse wirft. Natürlich muss man bei einer Gewerbeliegenschaft jeweils prüfen, ob sie marktgängig ist. Derzeit sehen wir aber situationshalber sehr wenige Transaktionen. Wobei ich nicht glaube, dass die Coronakrise einen relevanten Einfluss auf aktuelle Verkaufspreise hat.
«Den politischen Druck spüren wir auch im bürgerlichen Lager»
Wird die Coronakrise den Immobilienmarkt langfristig verändern?
Der Onlinehandel hat mit der Coronakrise nochmals einen Boom erlebt. Die Retailflächen dürften in Zukunft noch mehr unter Druck kommen. Das Thema Homeoffice wird zudem einen Einfluss auf die Büroflächen haben. Jetzt erleben viele Unternehmen, wie gut die Arbeit im Homeoffice funktioniert. Müssen die Mitarbeitende später nur noch ein- oder zweimal wöchentlich im Büro erscheinen, sind Unternehmer nicht mehr auf einen zentralen Standort wie etwa die Innenstadt angewiesen. Die zentralen Büroflächen werden meines Erachtens unter Druck geraten.
Wie gross wird Ihres Erachtens der Schaden für die Immobilienbranche sein?
Der Schaden wird vorübergehend sein. Bei den Bewirtschaftern besteht dieser vor allem in mehr Arbeit zum selben Honorar. Es gibt aber auch die Verbindung Bewirtschaftungsvertrag und Mietzinsen. In der Regel erhalten die Bewirtschafter einen bestimmten Prozentsatz der Mietzinsen als Honorar. Nehmen die Leerstände oder Mieterlasse zu, entfallen dem Bewirtschafter einen Teil der Honorare. Ich bin aber sehr zuversichtlich, dass unsere Branche gestärkt aus der Krise hervorgehen wird.
Man liest oft, dass die Immobilienbranche verhältnismässig gut wegkommen dürfte. Teilen Sie diese Einschätzung?
Das kommt immer darauf an, mit wem Sie es vergleichen. Die Branche ist
sicher kein Profiteur, aber auch nicht so stark wie beispielsweise der Tourismus oder die Gastronomie betroffen. Wir stellen fest, dass das in gewissen Medien dargestellte Bild der reichen Immobilieneigentümer, welche als Einzige ungeschoren aus der Krise kommen wollen, uns in der politischen Arbeit nicht hilft. Wir spüren, dass der politische Druck auch im bürgerlichen Lager erheblich ist, da das betroffene Gewerbe stark unter den coronabedingten Folgen leidet. Grundsätzlich ist aber die Investition in Immobilien meines Erachtens ein langfristig sinnvolles Engagement. Das sieht man auch, wenn man sich die letzten 30 Jahre anschaut. Das vielbesagte Platzen der Immobilienblase sehe ich nicht auf uns zukommen. Genauso wenig wie die seit Jahren angekündigte Zinswende. Genau solange die Immobilienpreise steigen, wird das Platzen der Blase prophezeit. Ich halte mich da lieber an Fakten als an Prognosen.
Wo sehen Sie die Chancen nach Corona?
Ganz klar in der Digitalisierung, beschleunigt durch die aktuelle Lage. Hier wird es nochmals einen Schub geben. Ich sehe hier grosse Chancen für eine Effizienzsteigerung in der Branche.
