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Schlagwort: Wohnraumnachfrage

  • Kanton Zürich wächst weiter

    Kanton Zürich wächst weiter

    Der Kanton Zürich wächst weiter, aber der grosse Wachstumsschub der vergangenen Jahre ist vorerst vorbei. Ende 2025 zählte die zivilrechtliche Wohnbevölkerung 1’628’081 Personen – ein Plus von knapp 13’000 Einwohnenden oder 0,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Abgesehen von den Corona-Jahren ist das der geringste Zuwachs seit 2005 und damit ein klares Signal für eine Phase moderaterer Dynamik.

    Zuwanderung wichtigste Wachstumstreiber
    Getragen wird das Bevölkerungswachstum weiterhin vor allem von der Zuwanderung aus dem Ausland. Über 80 Prozent der Zunahme gehen auf Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit zurück, die sich neu im Kanton niederlassen. Der Wanderungssaldo mit dem Ausland ist im Vergleich zum Vorjahr zwar leicht zurückgegangen, bewegt sich aber wieder etwa auf dem Niveau vor dem Krieg in der Ukraine. Der Binnenwanderungssaldo mit den übrigen Kantonen bleibt leicht negativ und verändert sich seit einigen Jahren kaum noch. Zürich verliert innerhalb der Schweiz in etwa so viele Menschen, wie es gewinnt.

    Geburten und Todesfälle
    Der Geburtensaldo macht weniger als ein Fünftel des Wachstums aus. Erste Schätzungen zeigen zwar leicht steigende Geburten und etwas tiefere Todesfallzahlen, doch insgesamt bleibt der Überschuss gering. Damit bestätigt sich der Trend, dass die Bevölkerung vor allem «von aussen» wächst, während die demografische Dynamik im Innern abflacht.

    Städte und kleine Gemeinden wachsen am stärksten
    Räumlich zeigt sich ein zweigeteiltes Bild. Mehr als zwei Drittel des Wachstums entfallen auf Städte mit über 10’000 Einwohnenden. Die Stadt Zürich allein nimmt fast ein Drittel der kantonalen Zunahme auf und wächst um 4’008 Personen. Dahinter folgen Dübendorf und Uster, während Winterthur mit einem Plus von 355 Personen das schwächste Wachstum seit der Jahrtausendwende verzeichnet.

    Relativ zur Gemeindegrösse legen hingegen die kleinen Gemeinden am stärksten zu. Flaach, Hüntwangen und Wila verzeichnen Wachstumsraten zwischen 4 und gut 5 Prozent und unterstreichen damit, dass auch ländlich geprägte Gemeinden im Kanton vom Zuzug profitieren können.

    Regionen verschieben sich
    Alle Regionen des Kantons wachsen, aber in unterschiedlichem Tempo. An der Spitze liegen Weinland und Furttal mit Wachstumsraten von 1,1 bzw. 1,0 Prozent. Doppelt so hoch wie in der Region Winterthur, die 2025 das Schlusslicht bildet. Wuchsen zuletzt vor allem die stadtnahen Gebiete im Norden und Osten überdurchschnittlich, liegen nun die Stadt Zürich und das Limmattal über dem Kantonsmittel, während das Glattal und die Region Winterthur zurückfallen.

    Ausländische Bevölkerung stark europäisch geprägt
    Ende 2025 lebten im Kanton rund 472’000 Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit. Ein Anteil von 29 Prozent an der Gesamtbevölkerung. Ihr Bestand nimmt weiter zu, wenn auch mit 1,5 Prozent so langsam wie selten seit Einführung der vollen Personenfreizügigkeit mit der EU im Jahr 2007. Fast zwei Drittel stammen aus einem EU- oder EFTA-Staat, über 80 Prozent aus Europa.

  • Wo Immobilien an Strahlkraft verlieren

    Wo Immobilien an Strahlkraft verlieren

    Zu den Kantonen mit den grössten demografischen Risiken zählen Tessin, Bern, Neuenburg, Jura, Appenzell Ausserrhoden, Nidwalden, Obwalden, Graubünden, Glarus und Schaffhausen. Sie vereinen rund 23 Prozent des gesamten Hypothekarvolumens der Schweiz und sind damit alles andere als Randgebiete. Gleichzeitig sind sie strukturell schwächer für die Zukunft gerüstet.

    Der Kern des Problems liegt in der Altersstruktur. Das Bevölkerungswachstum spielt sich vor allem in den Gruppen über 65 ab. Menschen, die selten umziehen und kaum zusätzlichen Wohnraum nachfragen. Parallel dazu sinkt die Zahl der Erwerbstätigen, also jener Haushalte, die typischerweise Wohneigentum erwerben oder neue Mietverhältnisse eingehen. Die Folge sind weniger Nachfrage, mehr Geduld beim Verkauf und wachsende Preisabschläge. Besonders spürbar ist dies in Märkten mit vielen Einfamilienhäusern und Ferienobjekten, etwa in Teilen des Tessins, von Graubünden oder im Jura.

    Demografie schlägt Preisfantasie
    Die Studie skizziert einen Markt, der sich in den nächsten 20 Jahren deutlich auseinanderentwickeln dürfte. Während die Eigentümerinnen und Eigentümer in den betroffenen Kantonen vielerorts noch von weiter steigenden Preisen ausgehen, zeichnet die Demografie ein anderes Bild. Wenn kaum junge Haushalte nachrücken und die Zuwanderung schwach bleibt, fehlt der Nachfrageschub, der die heutigen Bewertungen rechtfertigt.

    Für Eigentümer bedeutet das, längere Haltedauer, höhere Verkaufsrisiken und je nach Lage auch deutlichere Preisrückgänge. Besonders exponiert sind ältere Einfamilienhäuser in peripheren Gemeinden, die energetisch und qualitativ nicht mehr den Erwartungen neuer Käufergenerationen entsprechen. Wo gleichzeitig viel Angebot auf den Markt kommt, etwa aus Nachlasssituationen, kann der Preisdruck rasch zunehmen.

    Boomkantone als Gegenpol
    Auf der anderen Seite stehen die Wachstumskantone Zürich, Waadt, Luzern, Genf, Thurgau, Aargau, St. Gallen, Wallis, Freiburg, Zug und Basel‑Stadt. Sie sollen gemäss Analyse fast 86 Prozent des künftigen Bevölkerungswachstums aufnehmen. Zwei Drittel des Hypothekarvolumens konzentrieren sich bereits heute in diesen Kantonen, Tendenz steigend.

    Hier trifft Zuwanderung auf wirtschaftliche Dynamik, urbane Zentren und starke Arbeitsmärkte. Für den Immobilienmarkt bedeutet das, anhaltend hohe Nachfrage, tendenziell stabile bis steigende Preise und geringere strukturelle Risiken, trotz Digitalisierung, Zinswende und zunehmenden Regulierungen. Die Polarisierung zwischen «Verlierer‑» und «Gewinner»-Kantonen dürfte sich damit weiter verschärfen.

    Konsequenzen für Banken und Investoren
    Für Banken, Versicherungen und Pensionskassen ist der demografische Blickwinkel mehr als eine Fussnote. In vielen Portfolios sind die regionalen Risiken bisher nur unzureichend abgebildet. Besonders regionale Institute mit starkem Fokus auf ihren Heimkanton tragen in schrumpfenden Regionen erhöhte Klumpenrisiken. Vor allem, wenn ein grosser Teil des Bestands aus Einfamilienhäusern in ländlichen Lagen stammt.

    Nicht nur Lage, Zustand und Tragbarkeit zählen, sondern auch die Frage, wie viele potenzielle Käuferinnen und Käufer in 10, 15 oder 20 Jahren noch vor Ort sein werden. Wer Hypotheken und Immobilienanlagen langfristig steuern will, muss Demografie, Wohnraumnachfrage und lokale Wirtschaftsstruktur systematisch zusammen denken.

    Was Eigentümer jetzt tun können
    Für Eigentümer in den betroffenen Kantonen lohnt sich ein nüchterner Blick auf das eigene Objekt wie Standort, Zielgruppe, energetischer Zustand, mögliche Umnutzung. Wer aktiv bewirtschaftet, modernisiert und frühzeitig über Alternativen nachdenkt, ist klar im Vorteil gegenüber jenen, die nur auf weiter steigende Preise hoffen.

    Der Markt kippt nicht flächendeckend. In vielen Städten der «Verlierer»-Kantone wird Wohnraum knapp bleiben, während ländliche Gebiete stärker unter Druck geraten. Entscheidend wird, wie präzise Marktteilnehmende die Unterschiede innerhalb eines Kantons verstehen und wie schnell sie ihre Strategien an die neue demografische Realität anpassen.