Comment le marché immobilier a-t-il évolué depuis le début de la crise corona?
Marcel Hug: Le travail a considérablement augmenté dans la gestion. Nous voyons le contraire dans le marketing: ce domaine est pratiquement au point mort.
Quels domaines du marché immobilier sont particulièrement touchés?
Surtout, la direction – en particulier à la date du déménagement fin mars, l'Office fédéral du logement (BWO) a suivi un parcours sournois. Nous, du SVIT, avons dû mener une campagne dans un délai relativement court pour convaincre que vous pouvez vous déplacer dans des conditions corona. Un de nos grands membres, Livit, a effectué plus de 1 000 changements de résidence fin mars. Seuls deux mouvements n'ont pas pu avoir lieu. Ici, les associations de locataires ont fabriqué un éléphant avec un moustique. Ce sujet va certainement se normaliser dans les prochaines dates de déménagement. L'accent est actuellement mis sur les discussions sur la réduction des loyers des loyers commerciaux. Ici, nous voyons l'un des plus grands défis.
Quels sont les plus gros problèmes auxquels sont actuellement confrontés les membres du SVIT?
Nos membres sont principalement des sociétés de gestion. Lorsqu'ils discutent de possibles réductions de loyer, ils agissent comme intermédiaires entre les propriétaires et les locataires commerciaux. Pour cette raison, nous avons fourni des outils appropriés sur notre site Web. Les membres peuvent, par exemple, vérifier quels sont les locataires commerciaux concernés, la meilleure façon de procéder dans les négociations, etc. Il existe également une grande incertitude concernant les administrations des copropriétés à l'heure actuelle: quand les réunions des propriétaires peuvent-elles ou peuvent-elles avoir lieu à nouveau? Nos membres sont également confrontés à de nombreuses questions concernant les locataires. Par exemple, si l'utilisation de la machine à laver partagée est sûre en période corona. Nous avons publié une longue liste de FAQ sur notre page d'accueil. Dans de tels moments, le besoin de sécurité et de réponses aux questions urgentes est extrêmement élevé.
Quelle est votre recommandation spécifique lorsque vous discutez des réductions de loyer pour les loyers commerciaux?
Nous préconisons de donner d'abord à la solution négociée une réelle chance. Le Conseil fédéral a recommandé cette solution – mais avant même qu'elle puisse être mise en œuvre, elle est déjà critiquée comme inadaptée. Personne ne peut actuellement présenter de statistiques. À notre connaissance, les négociations sont en cours.
"Il pourrait y avoir des affaires judiciaires"
Auriez-vous aimé un règlement clair du gouvernement fédéral?
Nous ne croyons pas actuellement à une solution politique par le biais de la loi d'urgence, qui est toujours une ingérence dans le droit privé existant. Cependant, nous sommes ouverts aux solutions cantonales. La plus courante tend vers une troisième solution: 1/3 du loyer est payé par le locataire, 1/3 par le propriétaire et 1/3 par l'Etat. Si les solutions négociées au niveau fédéral échouent réellement, on pourrait toujours recourir à une telle solution. Nous rejetons également la solution 70:30 dans la chambre (70% de renonciation au loyer). De notre point de vue, une réglementation simple n'est tout simplement pas possible. Chaque solution politique soulève immédiatement de nombreuses questions détaillées: que faites-vous avec les loyers étagés ou indexés, avec les places de parking, avec un centre de fitness qui a encore des bureaux à l'arrière, comment traitez-vous un restaurant qui a également une vente à emporter des offres? Au final, ce n'est pas aussi simple que certains politiciens imaginent la solution.
Quel type de solution cantonale souhaiteriez-vous?
Nous trouvons généralement que toutes les solutions cantonales fondées sur des négociations sont positives. Tant que les deux parties (locataires / propriétaires) ne parviendront pas à un accord, l'État n'interviendra pas. Nous préconisons une solution négociée et recevons des signaux de différentes parties que vous réussissez. Il n'y a pas encore de chiffres exacts. Et tant que nous ne les aurons pas, nous pensons que des solutions autres que la négociation sont mauvaises.
Et si aucun accord n'est trouvé malgré tout?
Ensuite, il y aura des affaires judiciaires. La question dans ce cas est: est-ce un manque de la propriété locative ou non. Ici, les opinions divergent, les avocats sont en désaccord. Les décisions des tribunaux ne seraient pas attrayantes, mais en fin de compte les conséquences le seraient. Je ne pense pas non plus que la solution des tribunaux d'arbitrage soit la bonne. La situation juridique dans cette affaire est si peu claire que même ces avocats ne peuvent pas se référer aux précédents de la loi des États. Contrairement aux tribunaux arbitraux, les tribunaux ont une légitimité étatique avec des juges neutres démocratiquement légitimés et donc une crédibilité accrue en soi. C'est leur travail d'interpréter le bien.
"Nous avons été étonnés de voir combien d'argent c'était."
Quels sont les retours de vos membres sur les solutions de négociation – sont-elles réussies?
Il n'y a toujours pas de tendance claire. J'ai des contacts avec de grandes entreprises comme Livit, Privera, Wincasa etc. et avec nos PME. Les propriétaires institutionnels ont besoin d'une ligne claire en raison du grand nombre de baux. Le Credit Suisse, par exemple, a émis des paiements de loyer. Swiss Life examine chaque cas individuel et, surtout, aide les petites entreprises commerciales à réduire leurs loyers. Le groupe Raiffeisen a à son tour annulé le loyer de tous les locataires commerciaux concernés pendant trois mois. En général, cependant, il n'y a pas d'uniformité. J'ai entendu dire que les PME sont également accommodantes. Là, les locataires et les propriétaires se connaissent généralement personnellement et les négociations ont lieu. La solidarité est grande dans le monde des PME. En conséquence, j'entends beaucoup de choses positives dans ce domaine.
Quel est le problème des propriétaires qui ne veulent pas ou ne peuvent pas répondre à de telles demandes?
Nous avons des situations différentes du côté des propriétaires. Il y a des propriétaires qui dépendent des revenus de location. Par exemple, si quelqu'un a un immeuble d'appartements pour les personnes âgées et qu'un salon de coiffure y est loué, il ne pourra pas facilement se passer du loyer. D'un autre côté, il y a des propriétaires privés qui peuvent se permettre une telle dispense de loyer et ne se retrouvent donc pas dans une situation d'urgence. Ici aussi, il s'avère que des solutions globales conduiraient à des résultats indésirables.
Une étude commandée par SVIT montre que chaque jour d'arrêt, les sociétés commerciales et de vente sont confrontées à un loyer de CHF 15 millions. Un nombre énorme.
Avec cette étude, nous voulions aider à objectiver le sujet. Nous-mêmes avons été étonnés de voir combien d'argent est réellement impliqué. Nos membres sont satisfaits de l'étude. Cela montre que ce sujet doit être abordé et a une pertinence économique. Beaucoup de nos membres se situent entre les exigences du propriétaire et du locataire. Cette situation signifie qu'il y a beaucoup de pression sur nos managers. Même si le verrouillage est terminé, ce sujet sera probablement avec nous plus longtemps. Nos membres souhaitent des solutions satisfaisantes pour les deux parties.
Devriez-vous maintenant vendre ou acheter votre propre maison ou propriété commerciale?
Je pense que la crise corona est un événement à court terme. Un investissement dans votre propre maison ou dans une propriété commerciale est quelque chose à long terme. Je pense que l'achat / la vente à ce stade est aussi bon ou mauvais qu'il y a deux ou trois mois. Fondamentalement, l'immobilier est toujours un bon moyen d'investissement à risque relativement faible – vous pouvez le voir lorsque vous regardez le marché boursier. Bien sûr, vous devez vérifier si un immeuble commercial est commercialisable. Actuellement, nous voyons très peu de transactions pour le bien de la situation. Bien que je ne pense pas que la crise corona ait un impact significatif sur les prix de vente actuels.
"Nous ressentons également la pression politique dans le camp bourgeois"
La crise corona changera-t-elle le marché immobilier à long terme?
Le commerce en ligne a connu un nouvel essor avec la crise corona. Les espaces commerciaux devraient subir encore plus de pression à l'avenir. Le thème du bureau à domicile aura également un impact sur l'espace de bureau. Aujourd'hui, de nombreuses entreprises connaissent l'efficacité de leur travail à domicile. Si les employés ne doivent apparaître au bureau qu'une ou deux fois par semaine plus tard, les entrepreneurs ne dépendent plus d'un emplacement central comme le centre-ville. À mon avis, l'espace de bureau central subira des pressions.
Selon vous, quelle sera l'ampleur des dégâts pour l'industrie immobilière?
Les dommages seront temporaires. Pour les propriétaires, cela consiste principalement en plus de travail pour le même prix. Mais il y a aussi le lien entre le contrat de gestion et le loyer. En règle générale, les gérants perçoivent un certain pourcentage du loyer à titre d'honoraires. Si les postes vacants ou les décrets de locataires augmentent, le gestionnaire perd une partie des honoraires. Cependant, je suis convaincu que notre industrie sortira plus forte de la crise.
On lit souvent que l'industrie immobilière devrait s'en tirer relativement bien. Partagez-vous cette évaluation?
Cela dépend toujours de qui vous le comparez. L'industrie est
certes pas un profiteur, mais pas aussi gravement touché que, par exemple, le tourisme ou la gastronomie. Nous constatons que l'image des riches propriétaires, seuls à vouloir sortir indemne de la crise, dépeinte dans certains médias, ne nous aide pas dans notre travail politique. Nous pensons que la pression politique est également considérable dans le camp bourgeois, car le commerce affecté souffre grandement des conséquences liées à la couronne. Fondamentalement, investir dans l'immobilier est, à mon avis, un engagement à long terme. Vous pouvez le voir lorsque vous regardez les 30 dernières années. Je ne vois pas l'éclatement de la bulle immobilière susmentionné venir jusqu'à nous. Aussi peu que le retournement des taux d'intérêt annoncé depuis des années. Tant que les prix des logements augmenteront, la bulle devrait éclater. Je préfère m'en tenir aux faits plutôt qu'aux prévisions.
Où voyez-vous les chances après Corona?
Clairement en numérisation, accéléré par la situation actuelle. Il y aura un autre coup de pouce ici. Je vois ici de grandes opportunités pour accroître l'efficacité de l'industrie.
