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Il Cantone di Zugo e la città di Zugo soffrono ancora di più rispetto ad altri Cantoni e città per la mancanza di spazio abitativo. Il Cantone di Zugo ha il tasso di posti vacanti più basso del Paese, pari allo 0,2% per il quarto anno consecutivo. La mancanza di offerta e la domanda persistentemente alta stanno portando ad una forte concorrenza per i pochi appartamenti in affitto pubblicizzati: il periodo di riaffitto è da record. Ci sono molti inquilini benestanti che entrano ed escono, disposti a pagare affitti sempre più alti¹.

Poiché gli affitti richiesti sono ora più alti del 50% rispetto alla media svizzera, le lamentele sul fatto che gli appartamenti in affitto non sono più accessibili si sono diffuse nella classe media². Anche chi ha un reddito familiare normale e vuole trasferirsi o trasferirsi nel Cantone ha poche possibilità di accedere all’offerta abitativa.

In questo contesto, si pone la domanda su quale sia il contributo dei proprietari orientati al profitto che hanno o vorrebbero sviluppare il patrimonio abitativo nel Cantone e nella città di Zugo, al fine di fornire alloggi ad ampie fasce della popolazione.

Come dovrebbe essere definito l’alloggio a prezzi accessibili?
La prima domanda da porsi è come debba essere definito l’alloggio ‘accessibile’. Esiste un approccio orientato all’oggetto, uno orientato al mercato e uno orientato al gruppo target³. Gli alloggi a prezzi accessibili possono essere definiti come affitti di abitazioni calcolati utilizzando i costi di investimento fissi massimi per una proprietà residenziale. Affinché questo calcolo funzioni per i proprietari orientati al rendimento, è necessario un consenso su ciò che costituisce un limite ragionevole per i costi di investimento. L’approccio orientato al mercato classifica gli affitti residenziali a basso prezzo in determinati quantili degli affitti di mercato. Ciò richiede un consenso su quali siano i quantili accessibili. Infine, gli affitti delle abitazioni accessibili sono definiti come quelli che sono finanziariamente sostenibili per gli inquilini. Ciò richiede un consenso sul fatto che le famiglie non dovrebbero spendere più di un terzo del loro reddito lordo – o più generosamente, del loro reddito imponibile – per l’affitto, ad esempio.

Spazio di manovra grazie all’approccio orientato al soggetto
L’approccio basato sull’accessibilità finanziaria è il più significativo per un’offerta abitativa ad ampio raggio. A differenza dell’approccio basato sui costi di investimento, questo approccio riconosce che molte persone nel Cantone di Zugo guadagnano di più rispetto ad altri Cantoni e possono quindi permettersi affitti più alti (Fig. 1). Tuttavia, a differenza dell’approccio che utilizza i quantili degli affitti di mercato, non si basa sulla disponibilità a pagare di coloro che si trasferiscono, ma sul reddito reale della popolazione. Questo approccio aiuta a rispondere alle esigenze di gruppi di reddito specifici.

Un appartamento accessibile per una persona della classe media inferiore che vive da sola e che guadagna tra il 70 e il 100% del reddito mediano, dovrebbe quindi costare tra i 1.400 e i 1.900 franchi svizzeri nella città di Zugo. La quantità di spazio abitativo offerto per il prezzo viene decisa dal fornitore in base alla sua valutazione della commerciabilità di un appartamento. Poiché l’accessibilità si basa sul prezzo unitario dell’appartamento e non sul prezzo al metro quadro, gli investitori orientati al rendimento hanno un maggior margine di manovra per integrare gli alloggi a prezzi accessibili nei loro calcoli di redditività.

Ottimizzare la distribuzione degli alloggi a prezzi accessibili esistenti
La costruzione di appartamenti richiede molto tempo ed è spesso associata a processi di pianificazione incerti. Inoltre, i proprietari e gli investitori non sono liberi di decidere dove e quanto spazio abitativo aggiuntivo vogliono realizzare. I proprietari hanno la possibilità di agire direttamente con il loro portafoglio: possono contribuire a rifornire una popolazione più ampia se ottimizzano la distribuzione dei loro appartamenti sfitti. Ogni cambio di inquilino offre l’opportunità di considerare l’inquilino più adatto, in linea con il “principio del miglior proprietario”. I proprietari possono incaricare i team di locazione di massimizzare l’accessibilità economica delle proprietà in affitto che sono accessibili alla classe media e scegliere l’inquilino che può permettersi meno la proprietà – ipotizzando uno stipendio pieno, per esempio. I team di locatori hanno semplicemente bisogno di una matrice che mostri loro i prezzi massimi di affitto accessibili alla classe media (o al gruppo di reddito target) per ogni numero di stanze. Se si libera un appartamento nella fascia di prezzo corrispondente, si applica la regola.

Conclusione
Per alleviare la situazione del mercato immobiliare, è necessario affrontare i lunghi compiti di riduzione delle barriere alla costruzione di alloggi e di sviluppo di una comprensione trasversale di come si definiscono gli alloggi a prezzi accessibili e di come dovrebbe essere regolamentata la loro fornitura. Nel frattempo, i proprietari orientati al rendimento possono dare un contributo affrontando l’offerta di alloggi a prezzi accessibili con un approccio orientato al soggetto che si inserisce nella loro logica di mercato. In questo modo, rimangono anche corretti nei confronti degli interessi legittimi dei loro diretti interessati.