La società di consulenza immobiliare CBRE ha annunciato oggi l’apertura della sua nuova sede a Losanna. La nuova sede si trova nel cuore di Losanna in Rue Saint-Martin e diventerà un luogo strategico per rafforzare la comprovata presenza di CBRE nel mercato immobiliare della Svizzera romanda.
Nell’autunno 2019, CBRE ha annunciato l’acquisizione di i Consulting SA, rinomato fornitore di valutazioni, analisi di mercato e servizi di consulenza per il settore immobiliare. Circa 20 dipendenti lavoreranno ora insieme nella nuova sede di Losanna. Questa fusione fisica delle due squadre è un passo importante per l’integrazione già riuscita. Il nuovo ufficio a Losanna si basa su un moderno concetto di stanza “New Ways of Working”, che consente un lavoro flessibile.
Guidato da Vincent Leroux, l’ufficio di Losanna fornisce consulenza a investitori, utenti immobiliari e sviluppatori su tutte le questioni relative alla proprietà. In connessione con l’immediata vicinanza al mercato e la conoscenza dettagliata delle strutture presenti sul territorio, possono essere offerti servizi di consulenza ideali in loco. CBRE impiega attualmente più di 120 persone in Svizzera con sedi a Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna.
L’amministratore delegato di CBRE Svizzera, Florian Kuprecht, commenta l’apertura: “Comprendere il mercato e le esigenze dei clienti è fondamentale per la nostra attività. L’apertura della nuova sede a Losanna ci consente di consigliare i clienti in questa importante area di mercato con competenze locali ancora maggiori. La continua espansione e diversificazione di CBRE in Svizzera riflette la nostra pretesa di adattare la nostra gamma di servizi sempre di più alle esigenze dei nostri clienti “.
Secondo uno studio della Zürcher Kantonalbank , gli immobili commerciali sono i più colpiti dalla crisi. "La recessione economica causa un aumento dei posti vacanti negli spazi commerciali e degli uffici a medio termine e quindi mette sotto pressione i loro affitti", afferma Ursina Kubli, responsabile della ricerca immobiliare. Inoltre, dopo la crisi, è possibile a lungo termine che venga svolto più lavoro da casa. Ciò influenza i requisiti futuri per quanto riguarda i requisiti di spazio e la scelta della posizione per le proprietà degli uffici. L'accessibilità, ad esempio, non sarà più il criterio più importante.
Gli appartamenti in affitto sono meno colpiti dalla crisi. Tuttavia, Zürcher Kantonalbank vede più rischi nel segmento del lusso. È probabile che la maggior parte di questa clientela sia gravemente colpita dalla crisi dei mercati azionari. Ciò ostacolerà la domanda: è probabile che i prezzi scendano di conseguenza.
A causa della crisi della corona, gli obiettivi climatici si spostano in secondo piano: il 71 percento degli edifici residenziali nelle città continuerebbe a essere riscaldato con petrolio o gas. La banca avverte che l'obiettivo per il clima del 2050 non sarà raggiunto al più presto tra 100 anni senza una più rapida ristrutturazione di numerosi vecchi appartamenti.
Real Estate Brains è il nome del nuovo formato online per i professionisti immobiliari per i professionisti immobiliari della regione DACH, che è un progetto congiunto di Swiss Circle, SwissPropTech e Builtworld. La prima edizione ha suscitato vivo interesse: martedì mattina, 140 professionisti del settore hanno seguito il Dr. Dr. Christoph Schumacher , Global Head Real Estate presso Credit Suisse Asset Management, Thomas Schnabel , avvocato e partner di Osborne Clarke e Dr. Stefan Fahrländer , fondatore e partner di Fahrländer und Partner. Roman H. Bolliger, CEO di Swiss Circle, ha guidato l’ora del divertimento.
“La pula si separa dal grano”
Tutto è iniziato con il Dr. Stefan Fahrländer di Fahrländer e partner. Ha osservato: “Il blocco ha un impatto enorme sui bilanci nazionali e un impatto notevole sui mercati degli utenti e delle transazioni”. Fondamentalmente, i paesi si sono comportati in modo simile. La regolamentazione non diminuirà, al contrario: “Esiste il rischio che la regolamentazione aumenti più fortemente, così come la tassazione”.
Dr. Stefan Fahrländer, fondatore e socio, Fahrländer e socio
Occorre fare una distinzione tra effetti a breve e medio termine, ha affermato Fahrländer. A breve termine, ovvero con una durata di 2-3 mesi, il mercato immobiliare nella regione DACH dovrebbe riprendersi rapidamente. Gli effetti primari si avvertiranno nel segmento di alto livello. Il mercato degli immobili commerciali, d’altra parte, è influenzato da insolvenze e riduzioni del reddito da locazione. “Qui si possono prevedere carenze di utili a breve termine”, ha dichiarato Fahrländer. Se la durata è breve, il tasso di posti vacanti per lo spazio al dettaglio può aumentare e il comportamento dei consumatori e la domanda di spazi per uffici possono subire un leggero spostamento permanente. Nei mercati delle transazioni, tuttavia, gli affari correnti continuerebbero. Gli obiettivi di bilancio 2020 dovrebbero essere raggiungibili.
Le cose sono diverse, secondo Fahrländer, quando la crisi dura almeno 6 mesi: il mercato immobiliare dovrebbe quindi avvicinarsi di più, soprattutto nella periferia, ci si può aspettare posti vacanti. Il mercato immobiliare commerciale dovrebbe affrontare gravi fallimenti a causa di fallimenti e tagli di capacità. Un blocco di lunga durata sposterebbe in modo permanente il comportamento dei consumatori e la domanda di spazi per uffici. Fahrländer dichiarò: “La pula si separa dal grano. L’avversione al rischio preme sulla costruzione di terreni e sui prezzi dei progetti. Chiunque debba vendere deve concedere sconti. In alcuni casi, azioni e beni immobili grezzi vengono ritirati dal mercato, perché ora non è il momento giusto. »
La domanda cruciale è stata espressa da Fahrländer: “Quanto durano le restrizioni?” Resta da vedere quanto sarà grave la recessione e come sgonfiare il debito. Ma è di buon umore che il settore immobiliare se la cava bene nonostante tutto. Il settore immobiliare potrebbe effettivamente rivelarsi “l’oro concreto” di domani, come ha affermato Roman H. Bolliger.
“Ci saranno adeguamenti nei settori ufficio e vendita al dettaglio”
Le enormi restrizioni nel settore immobiliare causate dal virus corona hanno il Dr. Christoph Schumacher, Global Head Real Estate, Credit Suisse Asset Management, inizialmente sottovalutato. Oggi afferma: “Vediamo anche volatilità in borsa nei mercati immobiliari. Con il blocco, siamo stati limitati come industria, specialmente nei settori della vendita al dettaglio e degli hotel. » Schumacher è sostanzialmente della stessa opinione di Fahrländer: “Dobbiamo distinguere tra conseguenze a medio e lungo termine”. Al momento vede che la maggior parte delle transazioni avviate sarà completata. “Soprattutto nel core business immobiliare, le misure sono fortunatamente attuate come sono state decise prima della crisi”.
Dr. Christoph Schumacher, Global Head Real Estate, Credit Suisse Asset Management
Schumacher è attualmente riluttante a fare nuove transazioni. Ma ci sono anche quelli che vedono opportunità nella crisi: “Soprattutto le imprese familiari e gli investitori che hanno una quantità sorprendente di liquidità stanno entrando nel mercato immobiliare”. Le proprietà elencate sono di particolare interesse e attualmente si vedono sconti fino al 40% e oltre nei mercati volatili di Inghilterra e Asia. Nel caso di immobili non quotati, in cui il Credit Suisse è molto attivo, le possibilità sono limitate, ad esempio a causa dei periodi di blocco. In Germania, c’è meno pressione sui fondi immobiliari a causa dei requisiti legali con i periodi di ritorno prolungati, il che è molto positivo.
Gli inquilini sono un aspetto importante del Credit Suisse. I portafogli di affitto residenziali non sono interessati, ma ci sono uno o due centri commerciali in cui gli inquilini più piccoli nella vendita al dettaglio sono sotto pressione. Molti hanno quindi rinunciato all’affitto di aprile, ha affermato Schumacher. “È stata una campagna una tantum per dare tempo agli inquilini e proteggere gli interessi degli investitori contrastando i fallimenti incombenti”. Per gli investitori, la rinuncia rappresenta meno dell’1 percento del reddito locativo. Schumacher è convinto: “Il tempo dopo la crisi sarà diverso. Nonostante molte misure di austerità, noi stessi abbiamo lasciato alto il budget della digitalizzazione. Riteniamo che PropTec e la digitalizzazione siano sempre più all’ordine del giorno a lungo termine. Ci saranno adeguamenti nei settori ufficio e vendita al dettaglio. Tutto sommato, usciremo più forti e prevediamo anche un maggiore interesse nel settore immobiliare a medio termine. »
“La situazione legale è difficile”
Thomas Schnabel, avvocato e partner di Osborne Clarke, è attualmente “al primo posto”. Dirige il settore immobiliare e delle infrastrutture in Germania. Tra i suoi clienti figurano società di fondi, sviluppatori di progetti e società di vendita al dettaglio, nonché un gran numero di società come locatari. Questo è il motivo per cui attualmente sta ottenendo molto dal lato degli inquilini.
Thomas Schnabel, avvocato e socio, Osborne Clarke
In Germania, il Bundestag ha stabilito che i proprietari non possono notificare la risoluzione a causa del ritardo nel pagamento da aprile a giugno se l’inquilino non è in grado di pagare l’affitto a causa della crisi della corona. “Qui vedo soprattutto i settori della ristorazione, dell’hotel e della vendita al dettaglio interessati”, ha affermato Schnabel. Ma vede anche il problema del lato padrone di casa. In Inghilterra, ad esempio, gli affitti maturerebbero trimestralmente. “Gli affitti per il secondo trimestre del 2020 sarebbero dovuti alla fine di marzo. Se un inquilino non paga, non ci sono entrate per un intero trimestre. »
In Germania, esponendo è la parola dell’ora: “Molti non affittano ad aprile”. Se l’affitto viene rinunciato per intero o differito deve essere deciso individualmente. “La situazione legale in Germania è estremamente difficile. Non ci sono linee guida chiare », ha affermato Schnabel. La discussione tra avvocati attualmente ruota attorno agli stessi argomenti: da un lato, la mancanza della proprietà in affitto giustificherebbe la riduzione dell’affitto. Se la chiusura si basa su un ordine ufficiale, è determinante per la riduzione dell’affitto se l’ordine rappresenta un difetto nella proprietà in affitto. E la terza opzione è la riduzione dell’affitto dovuta alla limitazione della licenza d’uso.
“Nel frattempo, gli esperti legali hanno preso decisioni dal 1915 e hanno cercato di usarle per tradurre i giudizi di quel tempo fino ad oggi”, ha affermato Schnabel. Per l’avvocato, una cosa è chiara: “Invece di lasciare che i tribunali alla fine decidano chi ha gli argomenti migliori, dobbiamo cercare soluzioni insieme e discutere di ciò che può essere fatto a breve, medio e lungo termine”.
A causa della diffusione del virus corona, vari settori dell'economia sono in patria e all'estero. Non c'è modo di aggirare una recessione nel 2020, come concordano gli economisti della CS. L'unica domanda è quanto grave sarà la battuta d'arresto economica. È probabile che la durata del blocco determini l'entità dello shock economico. Questo a sua volta dipende da quanto tempo ci vuole per stabilizzare la situazione epidemiologica.
Le vendite di nuove unità abitative sono in stallo Gli effetti della crisi del coronavirus non possono ancora essere risolti in modo definitivo. Nonostante le rinnovate paure di un incidente, il Credit Suisse considera il mercato immobiliare un'ancora stabile del mercato immobiliare. Tuttavia, secondo il CS, i promotori di condomini soffriranno di più. Se la crisi di Corona dura più a lungo del previsto, la vendita di nuove unità abitative si bloccherà notevolmente e causerà problemi di liquidità ai promotori. Dopo che la pandemia si è attenuata, è probabile che il mercato della proprietà della casa torni ai livelli pre-crisi relativamente rapidamente, ad eccezione del segmento del lusso.
Insicurezza diffusa, aumento della disoccupazione Gli appartamenti stanno diventando sempre più importanti nei periodi di home office, di socializzazione e di ristoranti chiusi. Tuttavia, gli esperti di CS prevedono anche una domanda inferiore nel segmento degli appartamenti in affitto. La diffusa incertezza e l'aumento della disoccupazione influenzeranno anche la domanda di affitto. Si prevede che altri 7.000 a 8.000 appartamenti in affitto saranno disponibili a partire dalla data limite del 1 giugno di quest'anno. Gli economisti del CS si aspettano inoltre che il tasso di posti vacanti salga oltre il 2,9% e che la pressione sul chiedere agli affitti di aumentare leggermente. Poco cambierà per i proprietari di immobili con reddito da locazione che hanno portafogli immobiliari più grandi.
Il mercato degli spazi per uffici si ferma Gli economisti della CS giungono alla conclusione che l'enorme incertezza significa che la ripresa del mercato degli spazi per uffici si ferma relativamente rapidamente. Si aspettano il collasso della domanda netta di spazi per uffici aggiuntivi. Lo spazio di vendita al dettaglio e i mercati alberghieri rischiano di mettersi al passo. Il blocco, o la mancanza di domanda da parte dei consumatori stranieri e domestici, garantisce – più tempo impiega il blocco – una sostanziale perdita di guadagno. La quota del settore retail e dell'industria alberghiera nel portafoglio totale del mercato immobiliare svizzero è solo del 5-6%. In altre parole, la battuta d'arresto per il settore immobiliare dovrebbe essere limitata.
Avvertimento di una crisi imminente La crisi del coronavirus è uno shock raro nella storia economica. Se è comprensibile che le prime voci avvertano di una crisi o imminente crisi imminente nel mercato immobiliare. Tuttavia, gli economisti della CS giungono alla conclusione che la crisi della corona non scuoterà le basi del mercato immobiliare svizzero. Principalmente a causa della maggiore sicurezza dei redditi da locazione. Rispetto ad altri flussi di cassa, gli investitori staranno attenti a non voltare le spalle al mercato immobiliare. Al contrario: si tende ad aspettarsi un aumento della domanda. È indiscusso che ci saranno lesioni. Questi si concentrerebbero principalmente sui segmenti immobiliari commerciali e in particolare sul mercato degli spazi commerciali e sul settore alberghiero.
Il mercato interno svizzero ha registrato il più forte aumento dei prezzi dal 2014, ha scritto UBS in una nota. Allo stesso modo, appartamenti e case diventerebbero più cari di circa il due percento. I principali driver di questo sviluppo sono i tassi ipotecari, che l'anno scorso sono scesi ai minimi storici. Il calo dei costi di capitale è stato più significativo che nella periferia, soprattutto in località centrali costose. I prezzi per la proprietà della casa sono aumentati maggiormente nelle regioni urbane ed economicamente forti come intorno al Lago di Ginevra e nelle regioni più grandi di Zurigo e Basilea. L'andamento dei prezzi nel segmento del lusso è stato tre volte più forte della media svizzera.
Aumento dei prezzi delle case Claudio Saputelli, responsabile di Swiss & Global Real Estate presso UBS Global Wealth Management, prevede che i prezzi delle case aumenteranno leggermente quest'anno. "Ciò è favorito da una nuova profonda offerta di case rispetto agli appartamenti in affitto." Attualmente, le case dovrebbero costituire solo il 40 percento circa di tutte le applicazioni edilizie, rispetto al 50 percento nel 2012. Attualmente, oltre il 15 percento degli appartamenti originariamente venduti mentre le case vengono affittate e un ulteriore 20 percento delle case viene acquisito come seconda casa.
Approvati circa 44.000 appartamenti in meno Quasi 70.000 appartamenti in affitto o il 2,8 percento del portafoglio saranno probabilmente vacanti entro la fine del 2019, calcola UBS. Ciò corrisponde a un raddoppio negli ultimi cinque anni. Tuttavia, l'eccesso di offerta ha finora solo leggermente ridotto l'interesse degli investitori. Al contrario, l'anno scorso sono stati approvati circa 44.000 appartamenti, il 14 percento in meno rispetto all'anno precedente. Con le applicazioni per l'edilizia, tuttavia, è stata accertata solo una diminuzione titubante.
Limite di dolore raggiunto a posti vacanti La costruzione di alloggi si sta spostando verso le regioni senza posti vacanti. Nel 2019, la maggior parte delle applicazioni edilizie, in proporzione superiore all'1,5% del rispettivo patrimonio immobiliare, sono state realizzate negli agglomerati dei centri economici di Zurigo, Ginevra e Lucerna. "Il tasso di posti vacanti sta riducendo in modo crescente i redditi da locazione nelle regioni più colpite come Soletta e Ticino", afferma Claudio Saputelli, esperto immobiliare UBS. "In media, ogni appartamento non fornisce alcun reddito per un mese all'anno", afferma lo specialista immobiliare. Questo valore è doppio per ogni sesto appartamento. "Per gli investitori istituzionali è probabile che sia stata raggiunta la soglia del dolore per i posti vacanti". I prezzi dei condomini non sarebbero cambiati dal 2016, nonostante i tassi di sconto in calo. Gli aumenti dei prezzi hanno visto quasi esclusivamente le migliori posizioni. Si prevede che gli affitti diminuiranno di un altro 1 percento nel 2020, il che limita il potenziale per i prezzi di acquisto più elevati.
"Lo scorso anno, gli uffici negli uffici centrali sono stati gli investimenti migliori rispetto agli immobili nella periferia", ha affermato Saputelli. I centri trarrebbero grandi benefici da uno attraverso le piccole imprese e le startup e una corrispondente domanda di spazi per uffici flessibili. La quota di mercato dello spazio locato in modo flessibile è ancora inferiore all'uno percento in base al totale degli spazi degli uffici e la tendenza è in aumento.
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