L’ultima analisi di Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) mostra che i prezzi degli appartamenti occupati dai proprietari in Svizzera sono aumentati dello 0,8 percento rispetto al trimestre precedente, con la crescita più forte nel segmento inferiore, pari all’1,9 percento. C’è stato anche un aumento delle case unifamiliari, particolarmente pronunciato, pari all’1,8 percento rispetto al trimestre precedente e al 5,5 percento rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Il segmento delle case unifamiliari di fascia alta, in particolare, ha registrato l’aumento più forte, pari al 3,0 percento.
Nonostante questi aumenti a livello nazionale, ci sono differenze regionali: Nelle regioni di Basilea, Giura e Lago di Ginevra, i prezzi dei condomini di fascia media sono diminuiti, mentre sono aumentati nella Svizzera meridionale, nella regione alpina, nell’Altopiano centrale e nella Svizzera orientale.
Questa dinamica dei prezzi si riflette anche nella reazione delle famiglie all’ultimo taglio dei tassi di interesse da parte della Banca Nazionale Svizzera (BNS). La riduzione del tasso d’interesse chiave nel marzo 2024 dall’1,75 all’1,5 percento, avvenuta prima delle decisioni sui tassi d’interesse delle banche centrali degli Stati Uniti e dell’Europa, aveva l’obiettivo di tenere conto della ridotta pressione inflazionistica in Svizzera e di stabilizzare il franco svizzero.
Stefan Fahrländer del FPRE commenta che, nonostante le incertezze globali in corso, il taglio dei tassi di interesse potrebbe potenzialmente fornire un impulso positivo alla domanda nelle regioni interessate. A lungo termine, FPRE vede una domanda elevata e costante, unita a una bassa attività edilizia, come motore per un ulteriore aumento dei prezzi degli immobili residenziali.
La percentuale di popolazione che può permettersi una casa di fascia media è scesa da circa il 60 percento a circa il 15 percento negli ultimi 20 anni, spiega UBS in un comunicato stampa sul suo Real Estate Focus 2024. Gli aumenti dei prezzi dei condomini e delle case unifamiliari sono quindi attualmente guidati principalmente dall’afflusso di persone benestanti dall’estero e dalla forte crescita dei redditi superiori. Per l’anno in corso, gli esperti immobiliari della grande banca prevedono un aumento dei prezzi dei condomini dell’1,5 percento e delle case unifamiliari dell’1,0 percento. Tuttavia, UBS stima che i prezzi dovrebbero riprendere a salire a partire dal 2025, grazie alla riduzione dei costi di finanziamento, alla carenza di alloggi e al miglioramento dell’economia.
I prezzi sul mercato degli uffici dovrebbero stabilizzarsi a un livello basso. Secondo il comunicato stampa, l’anno scorso i prezzi nelle location principali sono scesi del 10-15 percento. Secondo gli esperti immobiliari di UBS, i tassi di interesse elevati sono il motivo per cui la correzione dei prezzi è già stata completata.
Nel mercato delle case plurifamiliari, i forti aumenti degli affitti richiesti sono stati finora in grado di compensare l’aumento dei costi di finanziamento e la minore attrattiva dei rendimenti ottenibili. “Di conseguenza, i prezzi di acquisto degli edifici residenziali si sono stabilizzati”, scrivono gli esperti di UBS. Essi ritengono che i prezzi di acquisto aumenteranno nuovamente al più tardi a partire dal prossimo anno.
L’indice mensile degli affitti compilato dal mercato immobiliare digitale Homegate in collaborazione con la Zürcher Kantonalbank ha chiuso a 125,6 punti a gennaio. Rispetto al mese precedente, l’indice è aumentato complessivamente dello 0,3 percento, ha riferito Homegate in un comunicato stampa. In tutta la Svizzera è stato osservato un aumento dell’1,9 percento su base annua.
In un confronto anno su anno, gli affitti sono aumentati in tutti i cantoni, riferisce Homegate. Tuttavia, gli esperti del mercato immobiliare hanno osservato importanti fluttuazioni su base mensile. Gli affitti nel Nidvaldo, ad esempio, hanno registrato l’aumento maggiore, pari al 3,7 percento. Aumenti elevati del 2,6 e 2,5 percento sono stati registrati anche nel Canton Vallese e nei Cantoni combinati di Appenzello. All’altra estremità della scala ci sono i cantoni di Svitto e Glarona, dove gli affitti richiesti sono diminuiti rispettivamente del 2,6 e dell’1,7 percento. Nei cantoni di Basilea Città e Zurigo, gli affitti richiesti sono diminuiti dello 0,4 percento mese su mese.
Anche le otto città svizzere incluse nell’indice hanno mostrato tendenze diverse mese per mese. Ad esempio, gli affitti di Losanna e Lugano sono diminuiti rispettivamente del 2,1 e dello 0,8 percento rispetto a dicembre 2023. Allo stesso tempo, gli affitti richiesti a Zurigo e Berna sono aumentati dello 0,5 percento ciascuno. Gli affitti sono aumentati in tutte le otto città rispetto all’anno precedente. Con l’11,5 percento, l’aumento è stato maggiore nella città di Zurigo.
All’inizio dell’anno, il mercato immobiliare svizzero ha registrato un andamento misto degli affitti richiesti. Mentre l’indice degli affitti Homegate riporta un leggero aumento dello 0,3 percento a livello nazionale, i dati cantonali e urbani rivelano un quadro misto. Ad esempio, il Cantone di Svitto ha registrato un calo del 2,6 percento, mentre Nidvaldo ha registrato un aumento del 3,7 percento. Anche Zurigo ha registrato un leggero calo degli affitti richiesti per la prima volta da mesi.
Questo indice, calcolato in collaborazione tra la Zürcher Kantonalbank e il mercato immobiliare Homegate, si basa sul metodo edonico, che misura le variazioni degli affitti tenendo conto della qualità, della posizione e delle dimensioni degli appartamenti. A gennaio, l’indice è salito di 0,4 punti a 125,6, il che corrisponde a un aumento mensile dello 0,3 percento. Rispetto all’anno precedente, gli affitti richiesti sono aumentati dell’1,9 percento a livello nazionale.
Le fluttuazioni cantonali sono state particolarmente pronunciate a gennaio, con variazioni di oltre 6 punti percentuali. Mentre alcuni cantoni, come Vallese e Appenzello, hanno registrato un aumento, altri, come Glarona e Basilea Città, hanno registrato un calo. Nonostante il leggero calo nel Cantone di Zurigo dall’agosto 2023, il Cantone mostra ancora una notevole crescita anno su anno, pari al 7,1 percento.
Nelle città, Losanna e Lugano hanno registrato una diminuzione degli affitti richiesti, mentre Zurigo e Berna hanno registrato un aumento. Con una crescita annuale dell’11,5 percento, Zurigo rimane in testa allo sviluppo dei prezzi degli affitti tra le città prese in esame. Anche Ginevra, Lucerna e Berna hanno registrato aumenti significativi.
L’indice degli affitti serve come importante fonte di riferimento per i professionisti del settore immobiliare, al fine di riflettere realisticamente l’andamento dei prezzi delle proprietà in affitto. Gli ultimi dati sottolineano l’importanza di avere una visione differenziata del mercato, per cogliere e comprendere appieno le dinamiche degli affitti richiesti in Svizzera.
Il mercato immobiliare svizzero rimane interessante per il 98% degli investitori immobiliari, come riferisce EY Svizzera in un comunicato stampa. La società di revisione e consulenza ha basato i suoi risultati sull’ultima edizione del suo annuale“Barometro delle tendenze del mercato degli investimenti immobiliari”. A tale scopo, EY Svizzera ha intervistato un campione rappresentativo di 96 aziende.
“Secondo gli investitori, l’alto livello di attrattiva può essere attribuito all’economia stabile, alla domanda persistentemente elevata e al fatto che la Svizzera rimane una località redditizia nonostante i cambiamenti geopolitici”, afferma Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate di EY in Svizzera, nel comunicato stampa. “Secondo gli intervistati, gli aumenti dei tassi d’interesse della Banca Nazionale Svizzera non avranno un impatto sostanziale a breve termine sul valore di mercato degli investimenti immobiliari” il 96 percento degli intervistati prevede che l’inflazione rimarrà al di sotto del 3 percento quest’anno.
All’interno del mercato immobiliare, la proprietà residenziale sta diventando più interessante. L’interesse in questo caso è salito dal 93 percento dei due anni precedenti al 96 percento di quest’anno. Gli investitori che desiderano investire in immobili ad uso ufficio, logistico e sanitario sono meno numerosi rispetto all’anno precedente, rispettivamente del 39, 42 e 45 percento. Solo il 16 percento degli intervistati ha espresso interesse per spazi destinati a rivenditori di generi alimentari e negozi specializzati.
I criteri di sostenibilità rivestono un ruolo sempre più importante per un’ampia maggioranza degli intervistati nella selezione degli immobili da investimento. Gli investitori prevedono anche che i cambiamenti demografici e il cambiamento climatico avranno un’influenza crescente sul mercato immobiliare in futuro.
Il Fondo Immobiliare Admicasa, specializzato in immobili di alta qualità in posizioni privilegiate, mira a ottenere prezzi d’ingresso interessanti, potenziale di rivalutazione e alti rendimenti del flusso di cassa. Nell’attuale contesto di mercato, il fondo si posiziona quindi come una promettente opportunità di investimento.
Prime acquisizioni di successo Appena un giorno dopo il lancio, la società di gestione del fondo, che è sottoposta alla vigilanza della FINMA, è riuscita ad acquisire tre immobili nel centro di Yverdon VD per circa 25 milioni di franchi svizzeri. Queste proprietà, situate direttamente alla stazione ferroviaria di Yverdon, comprendono quasi 3.000 metri quadrati di spazio utilizzabile, dieci appartamenti e spazi commerciali con inquilini di prima classe e generano un reddito da locazione di quasi 1,1 milioni di franchi svizzeri.
Importanza della transazione e piani futuri Questa transazione, che genera un rendimento lordo del 4,3 percento, sottolinea la competenza strategica di Admicasa Fund Management. Il CEO Peter Csoport sottolinea il successo in condizioni di mercato difficili e indica altre proprietà immobiliari interessanti che sono già nella pipeline di acquisizione.
Rete ed effetto rete Serge Aerne, Presidente del Consiglio di Amministrazione del Gruppo Admicasa, sottolinea l’importanza della rete completa. Ciò consente al fondo di attingere alle competenze e alle relazioni interdisciplinari del Gruppo Admicasa nei settori dell’edilizia, del capitale e delle pensioni, a tutto vantaggio degli investitori.
I prezzi degli immobili residenziali sono aumentati di nuovo in termini nominali nel 2022, nonostante il più forte aumento dei tassi d’interesse degli ultimi 30 anni, anche se molto meno forte rispetto all’anno precedente. Nel caso delle case unifamiliari, i prezzi sono aumentati in media del 4 percento lo scorso anno, un valore significativamente inferiore a quello dell’anno precedente, pari al 9 percento. Nello stesso periodo, i prezzi dei condomini sono aumentati leggermente del 5,7 percento – anche in questo caso in modo meno marcato rispetto al 2021, che corrispondeva a un aumento dell’8,3 percento. Tuttavia, uno sguardo più attento alle quattro regioni della Svizzera con il maggior numero di transazioni (acquisti e vendite di case unifamiliari e condomini) – Zurigo, Svizzera nord-occidentale, Berna, Lago di Ginevra – rivela un quadro differenziato: aggiustato per l’inflazione, solo la metà delle regioni mostra ancora un aumento dei prezzi sia per le case unifamiliari che per i condomini.
L’analisi di Homegate e ImmoScout24 insieme allo Swiss Real Estate Institute si basa sui prezzi di vendita effettivi dello Swiss Real Estate Data Pool. Questo include le proprietà occupate dai proprietari finanziate da Credit Suisse, UBS e Zürcher Kantonalbank e copre circa il 40% di tutte le transazioni in Svizzera. Nel 2022, sono state registrate circa 7.200 vendite di case occupate dai proprietari nelle regioni analizzate. Come nell’anno precedente, ciò rappresenta un calo di circa il 10 percento rispetto al 2021, anche se, a differenza dell’anno precedente, ciò si è riflesso in gran parte nel numero di condomini venduti.
Martin Waeber, Managing Director Real Estate, SMG Swiss Marketplace Group, vede le ragioni del rallentamento dell’aumento dei prezzi principalmente nei forti aumenti dei tassi d’interesse chiave e nel conseguente aumento dei tassi ipotecari, oltre che in un effetto di diminuzione degli uffici delle case rispetto al 2021: “L’effetto frenante dell’aumento dei tassi d’interesse sull’andamento dei prezzi delle case previsto all’inizio del 2022 è stato confermato, anche se in misura minore rispetto a quanto ci si sarebbe potuto aspettare. Tuttavia, i prezzi delle case sembrano aver raggiunto lentamente il loro apice. Oltre al fatto che molte persone semplicemente non possono più permettersi di acquistare la propria casa ai prezzi attuali, il calo dell’uso dell’ufficio in casa ha portato anche a una diminuzione della valutazione della situazione lavorativa all’interno delle proprie quattro mura. Entrambi i fattori hanno frenato l’aumento dei prezzi nel corso dell’ultimo anno. Tuttavia, vista la scarsità di terreni e il continuo afflusso in Svizzera, non ci si può aspettare una bolla immobiliare in questo Paese, continua Waeber. Questo è particolarmente vero perché le proprietà in vendita sono ancora molto popolari, soprattutto in luoghi come Ginevra e Zurigo.
Lecase unifamiliari nella regione del Lago di Ginevra sono più costose di oltre il 70% rispetto alla regione di Berna Con una forte crescita dei prezzi del 9,3%, i prezzi delle case unifamiliari nella regione di Zurigo sono aumentati maggiormente nel 2022 – e questa è stata anche l’unica regione con un aumento dei prezzi maggiore rispetto al 2021, con un incremento del 7,7%. La casa unifamiliare media costava 1,53 milioni di franchi svizzeri. Di conseguenza, la regione di Zurigo ha recuperato sempre più terreno rispetto alla regione del Lago di Ginevra, che è rimasta la più costosa: il divario rispetto al prezzo medio della casa unifamiliare nella regione del Lago di Ginevra si è ridotto di 80.000 franchi svizzeri, o del 28 percento, rispetto all’anno precedente. Nella regione del Lago di Ginevra, un immobile medio costerà 1,74 milioni di franchi svizzeri nel 2022, il 3 percento in più rispetto al 2021. Anche nelle regioni di Berna e della Svizzera nordoccidentale, i prezzi medi degli immobili per le case unifamiliari hanno registrato una certa convergenza, con i prezzi nella regione di Berna che hanno registrato un aumento quasi doppio (6,3 percento a 1,02 milioni di franchi svizzeri) rispetto alla regione della Svizzera nordoccidentale (3,6 percento a 1,14 milioni di franchi svizzeri). Tenendo conto dell’inflazione dello scorso anno, ciò si traduce in un aumento minimo dei prezzi dello 0,8 percento per la Svizzera nordoccidentale. Tuttavia, Berna rimane la regione più economica per l’acquisto di una casa unifamiliare.
Icondomini nella regione del Lago di Ginevra costano quasi quanto quelli della regione di Zurigo Nel caso dei condomini, la crescita nella regione di Zurigo per il 2022 è stata contenuta al 3,7 percento, soprattutto rispetto a quella delle case unifamiliari. Tuttavia, le proprietà in questa regione rimangono le più costose di tutte e quattro le regioni analizzate, con una media di 1,12 milioni di franchi svizzeri. A causa di un considerevole aumento dei prezzi nella regione del Lago di Ginevra, pari al 12 percento rispetto al 2021, la differenza con il primo classificato si è ridotta in modo significativo (da 120.000 a 40.000 franchi). La regione di Berna continua ad essere di gran lunga la più economica per i potenziali acquirenti di condomini. I prezzi medi qui sono aumentati solo del 2,9 percento, raggiungendo 0,7 milioni di franchi svizzeri lo scorso anno. Tenendo conto dell’inflazione, si può addirittura dire che questa regione ha subito una stagnazione. Oltre alla regione del Lago di Ginevra, anche la seconda regione più economica – la Svizzera nord-occidentale – non è stata colpita dall’aumento dei tassi d’interesse e dalla tendenza al calo degli uffici domestici: i prezzi sono aumentati del 7,9 percento nel 2022, ancora di più rispetto all’anno precedente (5,6 percento). Con 820.000 franchi, un condominio medio costa ora 60.000 franchi in più rispetto al 2021.
Per quanto riguarda i prezzi degli immobili per metro quadrato di superficie abitabile netta, un ulteriore effetto è particolarmente evidente per le regioni del Lago di Ginevra e di Zurigo. Nella regione di Zurigo, i prezzi al metro quadro sono aumentati molto più velocemente dei prezzi degli immobili nello stesso periodo. Questo indica un calo delle aree residenziali delle proprietà scambiate. Nella regione del Lago di Ginevra, invece, si è verificato il contrario, ossia i prezzi degli immobili sono aumentati di cinque punti percentuali in più rispetto ai prezzi al metro quadro. Pertanto, le proprietà più grandi tendevano ad essere vendute sul mercato della Regione del Lago di Ginevra nel 2022 rispetto al 2021.
Le case più economiche si trovano ad Aarburg, le più costose a Uetikon am See* Non sorprende che dei cinque comuni con i prezzi mediani più alti per le case unifamiliari, tre provengano dalla regione di Zurigo. I più costosi si trovano a Uetikon am See (4,0 milioni di franchi), seguiti da Kilchberg (3,68 milioni di franchi) e Meilen (3,41 milioni di franchi). Seguono due comuni della regione del Lago di Ginevra, Vésenaz (3,06 milioni di franchi) e Nyon (2,98 milioni di franchi). Due risultati sono degni di nota: in primo luogo, tutti e cinque i comuni più costosi per le case unifamiliari non erano presenti nell’elenco dell’anno scorso; in secondo luogo, i prezzi in questo segmento più alto sono aumentati ancora una volta in modo significativo. Nel caso dei prezzi mediani più alti per i condomini, tutti e cinque i Comuni provengono dalla regione di Zurigo: Küsnacht (2,52 milioni di franchi), Zumikon, Herrliberg e Meilen (2,3 milioni di franchi ciascuno) e Erlenbach (2,16 milioni di franchi).
Dall’altro lato della scala, le proprietà residenziali più economiche nelle quattro regioni prese in esame – sia per le case unifamiliari che per i condomini – provengono tutte dal Canton Argovia. A seconda del comune, i condomini hanno un prezzo a partire da 400.000 franchi (Klingnau), mentre le case unifamiliari potevano essere acquistate lo scorso anno a partire da 610.000 franchi (Aarburg). Questo dato è impressionante: per il prezzo di un condominio a Küsnacht a Zurigo, ce ne sono sei da acquistare a Klingnau, a meno di 35 chilometri di distanza. E quasi sette case unifamiliari – o un intero condominio – possono essere acquistate ad Aarburg al prezzo di una a Uetikon am See. Queste due località si trovano a soli 60 chilometri di distanza in linea d’aria.
Riassumendo i risultati dell’ultima Analisi dei prezzi del mercato immobiliare, Peter Ilg, responsabile dell’Istituto immobiliare svizzero, si stupisce di quanto sia robusta la crescita dei prezzi nel mercato delle case occupate dai proprietari: “Dopo nove anni di tassi d’interesse negativi, l’inversione di tendenza dei tassi d’interesse è arrivata bruscamente lo scorso anno, con diversi aumenti dei tassi chiave per un totale di 1,75 punti percentuali. Per la prima volta in oltre 30 anni, la Banca nazionale ha aumentato il tasso di interesse di riferimento in modo così significativo nell’arco di un anno”. Il calo dei prezzi delle case in Svizzera non avrebbe quindi sorpreso Ilg per questa svolta degli eventi, combinata con una tendenza alla diminuzione dell’uso dell’ufficio in casa. “Tuttavia, mi stupisce la solidità della crescita dei prezzi nel mercato delle case occupate dai proprietari: In tre degli otto segmenti esaminati, la crescita dei prezzi è stata addirittura significativamente più alta rispetto all’anno precedente, nonostante questo vento contrario”, ha dichiarato Ilg, riassumendo i risultati dell’Analisi dei prezzi del mercato immobiliare per il 2022.
A metà giugno la Banca nazionale svizzera ha aumentato per la prima volta dal 2007 il tasso di riferimento di 0,5 punti percentuali. Di conseguenza, è probabile che l'aumento dei costi dei mutui inumidisca la domanda di abitazioni. A luglio, lo Swiss Real Estate Offer Index, compilato da SMG Swiss Marketplace Group in collaborazione con la società di consulenza immobiliare IAZI, mostra che le aspettative sui prezzi da parte dei fornitori non si sono finora ridotte. Per le case unifamiliari è stato chiesto lo 0,2% in più rispetto al mese precedente. I condomini sono stati persino pubblicizzati a prezzi più alti dello 0,7% entro un mese.
L'immigrazione netta positiva in tutta la Svizzera garantisce, tra l'altro, una domanda stabile. Tuttavia, è probabile un rallentamento dell'andamento dei prezzi. "Con l'aumento degli interessi e l'aumento generale dei costi per la manutenzione e gli investimenti, abitare a casa propria sta diventando notevolmente più costoso", afferma Martin Waeber, amministratore delegato del settore immobiliare, SMG Swiss Marketplace Group. Di conseguenza, l'acquisto di case unifamiliari o condomini potrebbe diventare meno appetibile.
Gli affitti rimangono stabili a luglio Anche i prezzi degli affitti pubblicizzati il mese scorso sono leggermente aumentati dello 0,3%. Per il momento, i costi di locazione rappresentano solo un onere leggermente superiore per i portafogli degli inquilini rispetto al mese precedente. Tuttavia, è probabile che questo cambi presto: a seconda della fonte di energia, le bollette dei costi accessori comporteranno spese significativamente più elevate a causa dell'aumento dei prezzi del petrolio e del gas. Anche la situazione per gli investitori istituzionali sta cambiando con l'aumento dei tassi di interesse. Oltre agli immobili, ora hanno altre opzioni di investimento. Il calo della domanda di investimenti immobiliari potrebbe portare a una riduzione dell'attività edilizia e quindi a una carenza nell'offerta di appartamenti in affitto. Resta da vedere come si svilupperà la domanda di affitti a lungo termine
Popety.io è specializzato in soluzioni digitali per l’acquisizione di immobili. Nello specifico, la PropTech con sede a Plan-les-Ouates ha sviluppato uno strumento digitale per la raccolta e l’elaborazione dei dati immobiliari. Dopo essersi affermata con successo nella Svizzera romanda, Popety.io ora vuole aprire anche il mercato svizzero di lingua tedesca. A tal fine Popety.io ha già istituito la sua prima sede a Zurigo.
Il Vaudoise Insurance Group supporta Popety.io nei suoi piani di espansione. “Popety.io sta rivoluzionando il mercato immobiliare svizzero con l’aiuto dell’intelligenza artificiale”, afferma Stefan Schürmann, Head of Corporate Development and M&A di Vaudoise, in una dichiarazione della compagnia assicurativa. “Siamo attenti alle innovazioni nel settore immobiliare e siamo convinti del potenziale di sviluppo della giovane azienda nel mercato svizzero tedesco”.
Due anni fa, Popety.io ha vinto il primo premio ai Real Estate & New Technology Awards, si legge nella nota. “Con Vaudoise Insurance, possiamo svilupparci ulteriormente e acquisire credibilità”, ha affermato Thibault Clément, fondatore di Popety.io. Il PropTech partecipa anche a The Big Handshake . Il 21 giugno si svolgerà a Schlieren ZH il congresso per i professionisti del settore immobiliare.
HIAG ha rafforzato la propria posizione nel mercato immobiliare svizzero nel 2021 e ha notevolmente migliorato i suoi dati finanziari, spiega HIAG Immobilien Holding AG in un comunicato stampa . Secondo lei, tutte e tre le aree di attività della società immobiliare di Basilea hanno contribuito al proseguimento del percorso di crescita. Il reddito immobiliare è aumentato del 5,7 percento su base annua a 63,1 milioni di franchi.
Il risultato operativo a livello di EBIT è aumentato da CHF 69,9 milioni a CHF 115,1 milioni. L’utile netto è passato da CHF 55,2 milioni a CHF 89,3 milioni. Senza rivalutazioni e imposte differite è stato realizzato un EBIT di CHF 54,6 milioni e un utile netto di CHF 37,0 milioni.
Il valore del portafoglio immobiliare di HIAG è aumentato dell’8,9% a 1,78 miliardi di franchi a fine 2021. Secondo HIAG, il tasso di sfitto è sceso dal 13,2 al 10,7 per cento su base annua “nonostante la vendita di proprietà completamente affittate”. Nell’annuncio, la società evidenzia locazioni successive di successo, alcune con canoni più elevati.
HIAG prevede inoltre che il business si svilupperà bene nell’anno in corso. L’azienda può contare su una pipeline di sviluppo di oltre 60 progetti per un volume totale di 2,98 miliardi di franchi svizzeri. HIAG è anche particolarmente interessata all’acquisto di terreni edificabili residenziali in futuro per realizzare rapidamente la proprietà condominiale. Gli immobili non strategici devono essere ceduti per il recupero del capitale.
Il mercato immobiliare nel 2021 è stato turbolento per gli investitori. Ecco come il rapporto sul mercato immobiliare 2022 di CSL Immobilien riassume la situazione dell’ultimo anno. I prezzi per le località centrali hanno raggiunto livelli record. I rendimenti sono diminuiti di conseguenza.
In un comunicato stampa , CSL Immobilien cita la “comunità della Gold Coast di Zurigo” Zumikon come esempio di procedure di gara che portano i prezzi per uffici e edifici residenziali ben collegati ai centri cittadini a nuovi livelli record. Lì, la comunità aveva una caserma dei pompieri vuota accanto a una stazione dei trasporti pubblici stimata in 8,7 milioni di franchi. È stato venduto per circa 21 milioni di franchi svizzeri. Ma l’immobiliare di prima classe “non ha ancora alternative”, spiega il CEO Yonas Mulugeta questo sviluppo, che può essere osservato nei centri.
La periferia, invece, vede aumentare le offerte di lavoro: negli ultimi sei mesi, gli spazi per uffici offerti nell’area metropolitana di Zurigo sono aumentati a 910.000 metri quadrati (anno precedente: 812.000 metri quadrati) ovvero del 12 per cento. Lo stesso si può vedere nelle aree economiche di Berna (+14%) e Ginevra (+12%).
Questo andamento dei prezzi ha portato lo scorso anno a nuovi minimi nei rendimenti netti iniziali nella maggior parte dei segmenti del mercato degli investimenti. Era previsto un movimento laterale. Le proprietà residenziali di prima classe hanno prodotto una media nazionale dell’1,9% rispetto al 2,35% dell’anno precedente. Con l’1,9 percento (anno precedente 2,35 percento), le proprietà per uffici di alto livello sono scese al livello delle proprietà residenziali.
I privati hanno dovuto scavare più a fondo nelle proprie tasche per acquistare la propria casa. A causa della pandemia, c’è stato anche un aumento della domanda di appartamenti in affitto di grandi dimensioni che offrono anche spazio per lavorare da casa. Di conseguenza, la quota di appartamenti liberi da 1 a 2,5 locali nel Canton Zurigo è salita al 27 percento (anno precedente 22 percento). Considerato in tutto il paese nel suo insieme, il tasso di posti vacanti è sceso all’1,54% (anno precedente: 1,72%).
È improbabile che il 2021 venga ricordato come un anno luminoso: la pandemia senza fine ti manda i suoi saluti. Tuttavia, una fonte affidabile di notizie positive è stato il mercato immobiliare. I proprietari di condomini sono stati in grado di registrare un aumento del valore del 7,3 percento nel corso dell’anno, mentre l’aumento delle case unifamiliari è stato quasi altrettanto elevato (6,9 percento). Ciò è dimostrato dalla valutazione degli annunci di vendita nell’ambito dello Swiss Real Estate Offer Index, che viene raccolto dal gruppo Swiss Marketplace in collaborazione con la società di consulenza immobiliare IAZI.
Il motivo dei significativi aumenti di valore probabilmente non è dovuto esclusivamente ai cambiamenti del fabbisogno di vita dovuti alla pandemia. Anche l’economia si sta sviluppando solidamente, l’immigrazione continua e l’offerta di terra sta diventando sempre più scarsa. Allo stesso tempo, i prezzi al consumo sono aumentati notevolmente, il che aumenta ulteriormente l’attrattiva di beni materiali come la proprietà della casa come protezione contro l’inflazione.
Nessuna brutta notizia neanche per gli inquilini Il 2021 lo voleva dire con gli inquilini: dentro non male. Chi cercava un nuovo appartamento ha potuto beneficiare di un calo minimo degli affitti richiesti, in media dello 0,3 per cento nel corso dell’anno. Il fatto che l’andamento degli affitti sia precipitato in rosso è merito di una vera e propria impennata di fine anno: a dicembre si è registrato un calo a livello nazionale dello 0,9 per cento.
Cosa porterà il 2022 al mercato immobiliare svizzero? “Nelle condizioni attuali, il nuovo anno dovrebbe prevedere anche un aumento dei prezzi degli immobili. Se la tendenza si inverte dipende in gran parte dalle autorità monetarie: la banca centrale americana (Fed) ha annunciato che aumenterà il tasso di interesse di riferimento più rapidamente del previsto. Se le autorità monetarie europee (BCE) e svizzere (BNS) si unissero, i prezzi diminuirebbero anche in questo paese “, afferma Martin Waeber, Managing Director Real Estate, Swiss Marketplace Group.
I singoli privati e i comproprietari di immobili da investimento in Svizzera prevedono uno sviluppo stabile dei prezzi nel prossimo anno, scrive Crowdhouse in una comunicazione sul suo nuovo barometro immobiliare. Secondo la fintech di Zurigo, questa è “l’unica raccolta di dati in Svizzera che si concentra sulle aspettative dei proprietari privati di immobili di investimento svizzeri”. Per l’attuale edizione del barometro, Crowdhouse ha intervistato circa 180 persone.
Solo una minoranza del 6% presume che i prezzi degli immobili diminuiranno nel prossimo anno, spiega il comunicato stampa. La maggior parte degli intervistati considera il mercato degli investimenti immobiliari sicuro e poco rischioso. Tuttavia, è anche considerato sopravvalutato, spiega Crowdhouse. Un rating eccessivamente alto e posti vacanti sono stati indicati dagli intervistati come i due maggiori rischi attuali.
Inoltre, gli intervistati si sono espressi a favore di una maggiore digitalizzazione del mercato, scrive la società fintech. Crowdhouse fornisce informazioni dettagliate sul barometro della proprietà su Internet .
Il barometro degli immobili dell’Aargau pubblicato dalla Aargauische Kantonalbank (AKB) mostra un forte aumento dei prezzi degli immobili cantonali. Il rapporto sugli sviluppi negli ultimi dodici mesi indica i bassi tassi di interesse e le scarse riserve di terreni edificabili come i principali fattori alla base di questo sviluppo. Insieme al robusto sviluppo economico all’indomani della crisi di Corona, ciò ha portato al “boom” dei prezzi.
Il barometro immobiliare AKB mostra lo sviluppo del mercato degli immobili residenziali e fornisce anche informazioni su affitti, superfici sfitte e rendimenti. L’intero documento può essere scaricato dal sito web di AKB.
Per quanto riguarda lo sviluppo regionale, il barometro afferma che la crescita dei prezzi sul mercato immobiliare di Argovia “non può essere rallentata”. Negli ultimi mesi, il ritmo di sviluppo è addirittura aumentato in modo significativo. Le case unifamiliari venderebbero il 5,4% in più rispetto a un anno fa. Anche l’aumento dei condomini è del 4,7 per cento entro un anno.
Considerando tutte le 243 comunità nell’area del mercato, secondo il barometro, l’acquisto di un immobile tipico con 140 metri quadrati di superficie abitabile, 450 metri quadrati di terreno e garage può costare tra CHF 800.000 e CHF 900.000. Tuttavia, la gamma di prezzi è notevole. In località ambite come Baden, Rheinfelden e Aarau, la stessa proprietà a volte viene scambiata per oltre un milione di franchi.
Gli affitti degli appartamenti in tutta la Svizzera sono rimasti invariati nell’arco di un anno, come mostra la valutazione degli annunci pubblicati. Nello stesso periodo, i locatori nella regione della Svizzera nordoccidentale hanno aumentato leggermente i prezzi richiesti dell’1,4%.
Gli attori del mercato immobiliare sono fiduciosi per il futuro. L’umore è notevolmente migliorato rispetto all’anno della pandemia 2020, scrive KPMG in un messaggio sull’attuale Swiss Real Estate Sentiment Index della società di consulenza. In particolare nel caso della proprietà abitativa, gli intervistati presumono che i prezzi aumenteranno notevolmente. Il corrispondente sottoindice ha raggiunto un nuovo massimo di 119,2 punti, secondo l’annuncio.
Gli analisti di KPMG spiegano che l’offerta di immobili residenziali sta diventando sempre più scarsa. Qui il sottoindice è sceso da 108,0 punti dell’anno precedente a 137,1 punti. Gli aumenti e le carenze dei prezzi hanno mostrato “che gli operatori di mercato considerano il segmento residenziale come l’investimento immobiliare chiaramente preferito ancora più di prima”.
Per quanto riguarda i prezzi degli spazi per uffici, gli operatori del mercato si aspettano solo un leggero calo dei prezzi. Rispetto all’anno precedente, il previsto calo dei prezzi si è indebolito, spiega l’annuncio. “Gli utenti si sono già adeguati alle nuove condizioni, motivo per cui l’attenzione non è attualmente rivolta alla riduzione dello spazio”, cita Beat Seger, partner ed esperto immobiliare di KPMG. Solo nel caso degli spazi commerciali gli intervistati continuano a presumere che i prezzi diminuiranno in modo significativo.
Da un punto di vista regionale, gli operatori di mercato delle regioni di Zurigo e del Lago di Ginevra si aspettano prezzi significativamente più alti sul mercato immobiliare. Nella Svizzera orientale si prevedono lievi cali di prezzo. Come negli anni precedenti, le aspettative per il Ticino restano nettamente negative.
C’è un’enorme quantità di dinamismo nel mercato immobiliare. Anche il carosello dell’appartamento ruota di conseguenza rapidamente. Domanda e offerta si incontrano facilmente e direttamente attraverso le piattaforme digitali. Perché il web mostra chiaramente cosa ha da offrire la proprietà in affitto. Nell’ulteriore processo, tuttavia, la solvibilità del potenziale inquilino è rimasta opaca fino a un anno fa. Nonostante l’estratto del registro delle esecuzioni che gli interessati all’immobile locato dovevano presentare. Perché anche questo documento, che all’epoca ancora non aveva alternative e quindi indispensabile, con un nome ingombrante e le stesse modalità di approvvigionamento, non forniva alcuna chiarezza al locatore. Da un lato, l’estratto convenzionale mostra solo la situazione dell’esecuzione forzata nel luogo di residenza attuale. Eventuali procedure esecutive nei precedenti luoghi di residenza rimangono invisibili: gli oltre 400 uffici esecutivi in Svizzera non sono collegati in rete. D’altra parte, il documento, che è ancora emesso su carta, può essere “corretto” abbastanza facilmente. Di conseguenza, qui vengono spesso usati trucchi con voci spiacevoli.
Più fiducia, meno incertezza con CreditTrust… Non sorprende quindi che il certificato CreditTrust di nuova concezione, lanciato nel 2020, si sia affermato in pochi mesi come certificato di affidabilità creditizia innovativo ed estremamente affidabile con i gestori di proprietà. Il certificato digitale, protetto da blockchain non può essere contraffatto, utilizza le due più grandi banche dati di solvibilità in Svizzera per determinare la solvibilità e presenta solo vantaggi su tutti i lati: il locatore riduce al minimo il suo rischio di morosità dell’affitto molte volte e il potenziale inquilino può affrontarlo entro mostrare il certificato rilasciato in tre minuti come realmente solvibile e affidabile.
… e ottieni un multiplo in sicurezza ed espressività Quasi altrettanto rapidamente, il certificato CreditTrust è entrato nel gruppo dei candidati per il Real Estate Award di quest’anno nella categoria gestione. Il premio premia i progetti chiave e le innovazioni che cambiano il mercato e danno slancio al mondo immobiliare svizzero. La gioia di tutte e tre le aziende coinvolte nello sviluppo del certificato CreditTrust – Intrum AG, CRIF AG e Certifaction AG – per la nomina è stata di conseguenza grande: Manuel Zollikofer, CRIF AG, Benoit Henry, Certifaction AG e Martin Honegger, Intrum AG, sono stessi all’unanimità: “La nomina è un riconoscimento prezioso. Ci conferma che con CreditTrust abbiamo creato un’innovazione radicale che il mercato stava aspettando.” I fondatori e gli innovatori sono ben consapevoli delle difficoltà del settore immobiliare con l’estratto dell’esecuzione forzata: “Siamo orgogliosi di aver stabilito insieme un nuovo standard digitale. CreditTrust non ha semplicemente sostituito l’estratto del registro delle esecuzioni. Il certificato digitale è molte volte più sicuro, più informativo e più digitale di un tradizionale estratto del registro delle esecuzioni”.
Un grande mercato è aperto al certificato digitale affidabile Il certificato CreditTrust è entrato con successo nel mercato. È prevedibile che il certificato digitale sostituirà presto completamente il tradizionale estratto del registro delle esecuzioni per le sue qualità e vantaggi. In considerazione dei 3,2 milioni di estratti del registro delle esecuzioni ordinati ogni anno in Svizzera per vari scopi, il presupposto “innovazione radicale” per CreditTrust non si applica solo ai suoi effetti nel settore immobiliare.
Ina Invest ha chiuso il primo semestre del 2021 con un risultato operativo (EBIT) di 3,1 milioni di franchi, informa in un messaggio lo spin-off di Implenia nato nella primavera del 2020. La società immobiliare registra un utile netto di 2,9 milioni di franchi.
Nel semestre precedente si è registrata una perdita di poco meno di 2 milioni di franchi. Per l’intero 2020 Ina Invest aveva già realizzato un utile netto di 3,9 milioni di franchi. Con il risultato, che “ancora una volta ha superato le aspettative”, l’azienda sta costruendo “il successo dell’anno precedente”, secondo l’annuncio.
La rivalutazione degli immobili da investimento ha realizzato nel semestre in esame un utile di 3,8 milioni di franchi. Il valore totale del portafoglio immobiliare è aumentato di 19 milioni di franchi a 385 milioni di franchi. Ina Invest spiega che tutte le proprietà attualmente in fase di realizzazione sono nei tempi previsti. Nell’annuncio, la società immobiliare mette in evidenza la gara d’appalto per grattacieli a Winterthur. Qui, 31 dei 39 appartamenti sono già stati venduti o prenotati.
Nel semestre in esame Ina Invest ha acquistato anche un altro immobile con un valore di mercato di oltre 60 milioni di franchi. Ciò significa che la società ha già superato il suo obiettivo di acquisizione per l’intero anno, spiega il comunicato stampa. Poiché il passaggio di proprietà non avverrà prima del semestre in corso, l’acquisizione non inciderà ancora sul risultato del semestre in esame.
Secondo una comunicazione di Novavest Real Estate AG , il valore del portafoglio immobiliare della società immobiliare al 30 giugno di quest’anno era di 664,3 milioni di CHF. Alla fine del 2020, il valore era di 645,4 milioni di franchi. La crescita è stata generata principalmente attraverso investimenti in immobili e progetti di investimento, spiega Novavest. Le rivalutazioni hanno contribuito all’aumento di valore del portafoglio per CHF 6,3 milioni.
I contratti di locazione sono aumentati dell’8% rispetto all’anno precedente a CHF 12,6 milioni. Circa il 62 percento del reddito da locazione è attualmente generato da immobili residenziali, informa Novavest. Il rendimento netto degli investimenti immobiliari è rimasto invariato al 3,7 percento nel semestre in esame. Rispetto alla fine del 2020, il tasso di sfitto è aumentato di 0,3 punti percentuali al 4,3%.
I proventi sono stati compensati da spese dirette per immobili in locazione per 2,0 milioni di franchi. Complessivamente, le spese di Novavest sono aumentate del 6% su base annua a CHF 4,4 milioni. Il risultato finale è stato un risultato operativo a livello di EBIT di 14,5 milioni di franchi. In un confronto anno su anno, ciò corrisponde a un aumento del 29 percento. Con 10,6 milioni di franchi, l’utile netto, incluse le rivalutazioni, è stato del 30% superiore rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Raiffeisen Svizzera ha esaminato il nesso tra inflazione e sviluppo del mercato immobiliare. Nel loro attuale rapporto “ Real Estate Switzerland ”, gli economisti della banca giungono alla conclusione che il valore reale degli immobili è un mito. L’andamento dei prezzi negli ultimi 50 anni mostra che i prezzi delle case non aumentano automaticamente con i tassi di inflazione. “Solo a lungo termine la casa protegge effettivamente dall’inflazione”, afferma il capo economista di Raiffeisen Martin Neff in un comunicato stampa.
Al contrario, anche la più grande crisi economica e sociale della storia recente, la pandemia di COVID-19, non ha potuto mandare fuori rotta il mercato svizzero degli alloggi in affitto. “Anche se l’inflazione dovesse aumentare bruscamente in questo paese, possiamo comunque aspettarci un calo degli affitti richiesti”, ha affermato Neff. Secondo gli autori, anche eventuali aumenti dei tassi di interesse non dovrebbero danneggiare gli investitori immobiliari professionali.
Raiffeisen vede un cambiamento strutturale accelerato nel commercio al dettaglio stazionario. Perché “è piuttosto improbabile che i rivenditori o i ristoratori non alimentari si arrampichino per uno spazio che si sta svuotando dopo l’esperienza degli ultimi mesi”.
Gli economisti Raiffeisen hanno prestato particolare attenzione al «mercato poco schermato» dei terreni edificabili. I terreni edificabili sono molto scarsi in Svizzera. Allo stesso tempo, nell’attuale contesto di bassi tassi di interesse, i pacchi gratuiti per case e appartamenti in affitto sono molto richiesti. Ciò ha causato un aumento dei prezzi di quasi il 70% dal 2016. Solo nelle comunità turistiche le grandi riserve di terreno edificabile e il Second Home Act hanno portato a un calo dei prezzi. Al contrario, i prezzi delle costruzioni sono aumentati solo leggermente.
Secondo un comunicato di UBS , l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index, che viene compilato ogni trimestre dalla banca con sede a Zurigo, è passato da 1,78 a 1,90 punti nel secondo trimestre del 2021 rispetto al trimestre precedente. Rimane nella zona di rischio tra 1.0 e 2.0 punti, spiegano nell’annuncio gli analisti della big bank zurighese. Come fattori trainanti, hanno visto aumenti sostenuti e sostenuti dei prezzi delle case e una crescita accelerata del debito delle famiglie per l’acquisto di case.
In particolare, i prezzi delle case nel trimestre in esame sono stati in media del 5,4% superiori rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. I volumi dei mutui sono aumentati di quasi il 3% nello stesso periodo. Qui un’accelerazione del rialzo “va interpretata come un chiaro segnale di allarme”, scrivono gli analisti.
Al contrario, gli analisti hanno registrato un calo su base annua del 3,2% nella richiesta di affitti. Secondo loro, l’elevata domanda ininterrotta di immobili residenziali ai fini della locazione è principalmente dovuta all’aspettativa di ulteriori aumenti dei prezzi sul mercato degli immobili residenziali. In singole regioni dei cantoni di Ginevra e Zurigo, gli analisti hanno già individuato un rischio di surriscaldamento.
In generale, è probabile che “gli squilibri nel mercato interno” siano “significativamente più elevati rispetto a prima della crisi” dopo che gli effetti della pandemia sono stati superati, prevedono nel comunicato stampa. Allo stesso tempo, presumono che la ripresa economica impedirà all’indice di salire nella zona della bolla a partire da 2 punti.
Secondo UBS , la pandemia ha innescato una forte crescita della domanda di immobili di lusso. Come mostra il loro studio pubblicato di recente ” UBS Luxury Property Focus 2021 “, la domanda è aumentata di oltre la metà rispetto all’anno precedente. È circa tre volte superiore alla media quinquennale. Di conseguenza, anche i prezzi sono aumentati al di sopra della media: “L’eccesso di domanda ha fatto salire alle stelle i prezzi nel segmento del lusso del 9% nel 2020, significativamente più del 4,4% nel mercato domestico medio svizzero”, ha affermato l’esperta immobiliare di UBS Katharina Hofer in un comunicato stampa citato.
UBS sta facendo una “corsa all’oro” sul Lago di Ginevra. Il comune di Cologny rimane il mercato immobiliare di lusso più costoso della Svizzera. Nelle comunità del lusso vicino a Ginevra, i prezzi sono aumentati in media di circa il 16% in un anno. Le proprietà più costose a Gstaad si trovano sul mercato della seconda casa. In Alta Engadina, il segmento del lusso inizia appena al di sotto dei prezzi di acquisto. Anche gli immobili di lusso nelle comunità montane erano del 10% più costosi. Al contrario, gli aumenti dei prezzi nella regione del Lago di Zurigo e nella Svizzera centrale sono stati più moderati con una media del 6%.
Il rapporto UBS cita lo sviluppo positivo dei mercati finanziari come le ragioni dell’elevata domanda. Inoltre, il valore intrinseco a lungo termine era particolarmente interessante in considerazione dell’andamento economico incerto. Inoltre, lo studio rileva un crescente interesse dall’estero. “Perché le misure locali per contenere la pandemia sono state molto meno restrittive rispetto, ad esempio, a Francia, Italia o Gran Bretagna.” Gran parte della domanda estera proviene da questi Paesi. UBS cita anche il basso rischio di tasse più elevate in questo paese per i più alti guadagni e il buon sistema sanitario come motivi.
UBS prevede che gli attuali driver della domanda continueranno ad applicarsi nella seconda metà dell’anno. Di conseguenza, è ancora prevedibile un numero di transazioni superiore alla media e aumenti dei prezzi locali. E la tendenza dovrebbe continuare oltre l’anno, quindi Hofer: “Chi cerca un posto con istituzioni stabili e posizioni di lusso consolidate nei mercati del lusso globali dovrebbe concentrarsi sempre più sulla Svizzera”.
La maggior parte delle società attive nel mercato immobiliare non ha permesso che il proprio comportamento a rischio fosse influenzato negativamente dalla pandemia di coronavirus, scrive EY Svizzera in un rapporto sull’attuale ” Sondaggio sull’Asset Management “. Per lo studio, EY Svizzera e l’ Università di scienze applicate e arti di Lucerna hanno esaminato le attività di 52 investitori immobiliari e casse pensioni svizzere. Secondo i risultati, la maggior parte degli intervistati intende continuare a investire in immobili nazionali e sempre più anche esteri in futuro.
Karl Frank Meinzer, Head of Real Estate di EY Svizzera, è citato nel comunicato stampa: “La pandemia ha un impatto quasi impercettibile sulla domanda generale da parte degli investitori per investimenti immobiliari che rimangono senza alternative in un contesto di bassi tassi di interesse e soprattutto in tempi incerti. Secondo Casper Studer, tuttavia, il focus degli investimenti si è spostato su proprietà più resistenti alla pandemia. “Questo è particolarmente vero per le proprietà che vengono utilizzate per l’abitazione e la logistica”, spiega l’esperto immobiliare di EY Svizzera. Secondo i sondaggi degli analisti, circa sette rispondenti su dieci svolgono anche un ruolo medio-alto nelle decisioni di investimento.
La concentrazione su immobili residenziali e logistici va di pari passo con la crescente attrattiva degli immobili esteri. Più di sei aziende su dieci intervistate hanno in programma di aumentare gli investimenti in immobili residenziali esteri; la cifra per gli immobili residenziali domestici è del 51 percento, secondo il comunicato stampa. Il 46% è interessato a proprietà logistiche all’estero e un terzo degli intervistati desidera investire di più in proprietà logistiche nazionali. D’altra parte, il 36 e il 27% degli intervistati desidera ridurre il proprio portafoglio di proprietà commerciali in Germania e all’estero.
In un’intervista , il nuovo Vicepresidente del Consiglio di amministrazione di Herzog Kull Group Holding AG ( HKG ) pone gli edifici, le misure strutturali e la gestione sostenibile degli edifici al centro della discussione sulla riduzione delle emissioni di CO2. “Con l’aumento delle sanzioni per le emissioni di CO2, i proprietari di portafogli immobiliari sono sempre più sotto pressione”, ha affermato Beat Huber. Da parte degli investitori, ma anche degli inquilini, vengono richiesti requisiti più elevati in materia di efficienza energetica e approvvigionamento energetico ecologico. L’elettricità proveniente dal proprio tetto e l’approvvigionamento di calore ecologico sarebbero lo standard in molti edifici in futuro.
Huber, considerato un affermato specialista dell’energia, si aspetta che la nuova legge sul CO2 acceleri sicuramente lo sviluppo in Svizzera. A causa dei costi energetici inferiori rispetto ad altri paesi, in passato i risparmi sui costi non erano un problema particolare. Ciò è cambiato a causa della pressione per risparmiare CO2. In Svizzera ci sono attualmente molti sforzi, nuovi servizi e aziende intorno al tema della tecnologia degli edifici.
Secondo Huber, incentivi finanziari o tasse in caso di valori di CO2 eccessivamente alti significheranno che in futuro un immobile con un sistema solare e una fornitura di calore ecologico non sarà più un’offerta particolarmente attraente. Invece, sarai “punito da investitori e inquilini se non puoi offrirlo o se lo hai implementato”, ha affermato Huber. Queste aspettative attiveranno molti investimenti nel settore immobiliare e nelle aree. “I proprietari di grandi portafogli immobiliari stanno attualmente analizzando le loro proprietà per quanto riguarda la riduzione di CO2 e la messa a disposizione dei fondi”. Egli vede un grande potenziale per i servizi corrispondenti, come quelli già offerti da HKG.
Quasi tutti i 74 esperti intervistati da EY per il barometro delle tendenze del mercato degli investimenti immobiliari Svizzera 2021 giudicano l’attrattiva del mercato immobiliare svizzero da attraente a molto attraente, informa EY in un messaggio sul barometro delle tendenze. Rispetto allo scorso anno, l’attrazione per gli investitori è addirittura aumentata di nuovo leggermente, dicono. Solo il 15% degli intervistati prevede un calo del volume degli investimenti. Nel barometro delle tendenze del 2020, il valore corrispondente era del 17 percento.
“A livello globale, vediamo una mancanza di alternative di investimento, un’elevata pressione sugli investimenti e una crescente incertezza economica come driver per l’asset class immobiliare”, ha citato nel comunicato stampa Claudio Rudolf, autore e responsabile di Transaction Real Estate presso EY in Svizzera. Nello specifico, Rudolf nomina la pandemia e la Brexit come i driver della volatilità. “In questo contesto, gli investitori riconoscono nel mercato immobiliare svizzero un rifugio sicuro più resistente alle crisi che in altri paesi”, afferma l’esperto immobiliare.
Ma il barometro mostra anche differenze all’interno dei settori. “Mentre gli sviluppi nei diversi settori immobiliari erano più strettamente correlati in passato – secondo il motto ‘la marea solleva tutte le barche’ – la pandemia corona sta rendendo il mercato immobiliare più differenziato”, spiega Daniel Zaugg, Head of Real Estate di EY in Svizzera. I settori meno rischiosi, come gli immobili residenziali, potrebbero beneficiare di una maggiore avversione al rischio tra gli investitori, secondo il comunicato stampa. Il barometro per gli uffici in posizioni centrali e il settore degli hotel per vacanze offre buone opportunità per una rapida ripresa dalla pandemia. Anche gli hotel d’affari, gli uffici in periferia e i centri commerciali non vedono buone possibilità di ripresa nel lungo periodo.
Dall’inizio di febbraio 2021, UBS Fund Management (Switzerland) AG assumerà la gestione del fondo immobiliare svizzero Residentia, informa UBS in un messaggio . Il fondo quotato detiene principalmente immobili residenziali nel Canton Ticino. L’annuncio stima il patrimonio totale del portafoglio di Residentia a circa 275 milioni di franchi.
Con l’acquisizione di Residentia, la banca zurighese vuole rafforzare la sua gestione patrimoniale nel settore immobiliare nella Svizzera meridionale. “Crediamo nel mercato immobiliare ticinese”, si legge nel comunicato Daniel Brüllmann, Head of Real Estate DACH di UBS Asset Management. Vede la sua azienda “in una posizione ideale per questa acquisizione”.
UBS Switzerland AG agirà come banca di deposito per Residentia, è ulteriormente spiegato nel messaggio. Matteo Pagani, co-fondatore di Pagani Real Estate SA di Residentia, affianca la società di gestione del fondo ticinese come “presenza locale”.
È stato costruito troppo in Svizzera? Forse troppo nel posto sbagliato? Sebbene non si possa parlare del mercato immobiliare svizzero, essendo suddiviso in diversi sottomercati, il tempo di assorbimento è stato in generale allungato, affermano i sette promotori immobiliari che si sono incontrati a giugno per la discussione degli esperti HIG. Presumono che sia sempre necessaria una serie di appartamenti di base, proprio dove e quale, questo è il problema. Una domanda che porta a ripensare la qualità.
"Qualità prima della quantità": questa frase è stata usata cinquant'anni fa. Ma mentre la qualità era allora associata al lusso, oggi si pensa a un'edilizia sostenibile e basata sui bisogni. Questo può essere più costoso da creare, ma a lungo termine ripaga. Anche il fatto che il mercato non assorba più tutto è un guadagno. Perché in definitiva tutti beneficiano di una migliore qualità: residenti e utenti, nonché creatori e investitori.
“Forse è stato costruito troppo e il risultato sono condomini intercambiabili. Questo è il motivo per cui stiamo ora affrontando più intensamente la questione della qualità. Questo è l'aspetto positivo di questo sviluppo ".
Roland Thoma
L'ABC della situazione: qualità rispetto alla quantità Nel 2019 * circa 75'400 appartamenti erano sfitti in Svizzera e la tendenza è in aumento. Mentre due o tre anni fa il tasso di vendita o locazione quando una proprietà veniva completata era in media del 95 percento, oggi è solo dell'80-85 percento. Più la posizione è periferica, più lungo è il tempo di assorbimento. Nei centri urbani ci sono fino a 1000 richieste di un appartamento e, poiché le capacità sono limitate, la domanda deve cambiare. C'è una forte domanda anche al di fuori dei centri e delle località A, ad esempio per i condomini nel segmento di prezzo medio e basso. D'altra parte, anche gli appartamenti di lusso un tempo ambiti sono tra i pantaloni dei centri, mentre gli appartamenti in affitto nella fascia di prezzo basso vengono assorbiti quasi ovunque immediatamente.
Quindi si tratta della posizione giusta con un prodotto per il segmento giusto. Tuttavia: "Nelle regioni strutturalmente più deboli, anche nel segmento medio, abbiamo bisogno di più di due o tre anni fa", afferma ad esempio René Frauenknecht di Steiner AG. "Oggi ci teniamo lontani dai posti che hanno già un alto numero di posti vacanti e siamo riluttanti a svilupparsi in località B e C". Il pericolo di farlo è dovuto alla pressione relativamente alta per l'acquisizione: “Ci sono ancora grandi fondi pensione che sono molto aggressivi sul mercato e assicurano la terra. È molto importante che la qualità del luogo venga prima della quantità. Questa è una novità. Fino a pochi anni fa non potevi sbagliare se avessi acquistato una proprietà in una brutta posizione ”, afferma Frauenknecht. “I bassi tassi di interesse possono anche portare a decisioni sbagliate, poiché i rischi potrebbero non essere adeguatamente valutati. Il prodotto sbagliato nella giusta posizione non funziona più oggi ", aggiunge Tobias Rotermund di Odinga Picenoni Hagen AG.
Le valutazioni di analisti come Fahrländer o Wüest Partner sono una base importante, affermano gli sviluppatori, ma queste analisi della posizione devono essere verificate e interpretate in loco per non ripetere semplicemente ciò che ha funzionato in passato. "La maggior parte delle analisi della posizione sono basate sui dati e digitali", afferma Marc Lyon di Implenia Schweiz AG. «Se dovessimo seguire rigorosamente i suggerimenti del software per le nostre strategie di sviluppo e definizione del prodotto, avremmo sempre lo stesso senza innovazioni. Vorremmo solo fare una copia di ciò che è stato costruito negli ultimi anni. Queste basi basate sui dati sono indiscutibilmente importanti, ma l'interpretazione umana è davvero necessaria. Percepiamo una proprietà in un modo completamente diverso e abbiamo un riferimento completamente diverso quando abbiamo un'idea della posizione e non solo guardiamo la proprietà tramite Google Maps e Street View ».
"Se dovessimo seguire rigorosamente i suggerimenti del software per le nostre strategie di sviluppo e la definizione del prodotto, non ci sarebbe innovazione".
Marc Lyon
Tanto semplice quanto convincente: nuovi concetti Una volta determinato il potenziale di un luogo, si tratta di sviluppare un concetto orientato al futuro. Come può questo aspetto?
Poiché un aumento automatico dei prezzi oggi non è più facilmente accettato dagli utenti, l'efficienza dello spazio è al centro dell'attenzione degli sviluppatori. Si ottiene, ad esempio, riducendo lo spazio, planimetrie compatte, prodotti prefabbricati, processi di costruzione standardizzati e l'eliminazione dei gadget. Il risultato non deve essere zero otto quindici. "È anche possibile ottenere una buona qualità in luoghi difficili con un'architettura semplice ma convincente e una produzione economica con aziende locali", è l'esperienza di Tobias Rotermund. I grandi balconi sono popolari e non necessariamente costosi, un buon arredamento compensa i metri quadrati mancanti e l'architettura può essere tanto semplice quanto convincente.
È inoltre possibile ottenere una buona qualità in luoghi difficili con un'architettura semplice ma convincente e una produzione economica ".
Tobias Rotermund
Per quanto riguarda la varietà delle tipologie di appartamenti, è più costoso da costruire, ma è utile per l'affitto a lungo termine. Altre componenti che influenzano la qualità della vita sono l'accessibilità, il design esterno, la sostenibilità, la mobilità e il vicinato. "Ci sono molte opportunità per diversificare la vita in affitto e per distinguersi positivamente sul mercato", afferma Valentin Müller di UTO Real Estate Management AG. “Questi includono tipologie residenziali che si concentrano su un gruppo target specifico, così come concetti di mobilità integrata che collegano in modo ottimale gli appartamenti con l'ambiente circostante. E non dimenticare: la qualità dell'insediamento. Stiamo parlando di "spazio vitale", di spazi con un'elevata qualità del soggiorno. Per questo sono necessari concetti. Con un buon sviluppo si può creare una buona micro-location che soddisfi i bisogni umani ».
Ma quali sono le esigenze del gruppo target specifico nel luogo specifico? Le persone vogliono un'architettura rappresentativa o si identificano con il luogo in cui vivono? Apprezzi lo scambio di vicinato o preferisci la privacy? Accettate lo spazio esterno lussureggiante e verde come compensazione per la posizione B o C? … Chi determina cos'è la qualità? L'élite dell'architettura? Gli utenti?
Il fatto che il coinvolgimento delle persone interessate promuova l'accettazione e la qualità di un progetto è un elemento centrale della comunicazione immobiliare. Oltre alla qualità del prodotto, la qualità del processo di sviluppo diventa più importante.
"L'accettazione di un progetto dipende non da ultimo dal coinvolgimento della popolazione".
Claudia Siegle
"Il coinvolgimento precoce della popolazione nel progetto Mattenhof a Lucerna sud ha dato i suoi frutti", afferma Claudia Siegle di Mobimo Management AG. “È importante che le persone possano identificarsi con il luogo in cui vivono. In questo caso, ciò include la creazione di quartieri. Al Mattenhof non si vive solo in un edificio residenziale, ma in una zona ad uso misto, dove si può fare rete tra di loro tramite app, ad esempio ». Per Tobias Achermann, ex CEO di Zug Estates AG, anche il dialogo con le persone colpite si è dimostrato valido: “Nell'ulteriore sviluppo del distretto 'Metalli' abbiamo avuto buone esperienze di coinvolgimento della popolazione di Zugo. Oltre mille persone hanno contribuito con i loro pensieri e suggerimenti. Vedo questa procedura come la pietra angolare per l'ulteriore corso di un progetto ».
Coinvolgere la popolazione giova non solo al prodotto e ai suoi futuri utenti, ma anche all'accettazione politica. Ad esempio, l'affermazione che si sta costruendo troppo appare regolarmente nei media ed è un argomento difficile nelle battaglie referendarie: "L'industria edile è spesso percepita come un motore di crescita che non è accolta ovunque, soprattutto nelle aree periferiche e rurali. le persone hanno l'impressione che la costruzione sia una priorità perché gli investitori devono investire denaro e non perché soddisfa un bisogno. Consentire alle persone colpite di partecipare a un progetto e creare una giustizia basata sui bisogni reali non solo aumenta la qualità, ma anche l'accettazione sociale e politica di un progetto ”, è l'esperienza di Werner Schaeppi, esperto di edilizia e comunicazione immobiliare.
Innovazione contro burocrazia: bambino problematico al piano terra Lo sviluppo del settore ha significato che non solo i progetti immobiliari, ma anche i loro creatori devono posizionarsi. Ad esempio attraverso innovazioni come un sistema energetico senza CO2 e la costruzione in legno nel “Suurstoffi” di Rotkreuz, di cui Tobias Achermann cita come esempio. Oppure attraverso concetti di mobilità innovativi sviluppati e implementati da UTO Real Estate Management AG. In generale, l'azienda è impegnata nell'innovazione, afferma Valentin Müller. Questa è una mentalità che fluisce nella cultura aziendale e sfocia nei progetti di sviluppo. Tuttavia, anche i nuovi concetti hanno bisogno di resistenza, ad esempio per lanciare la sfida attraverso la densità delle normative.
Il bambino problematico numero uno per gli sviluppatori è l'utilizzo del piano terra. Dare vita ai piani terra con usi commerciali è difficile, e questo diventerà ancora più acuto con l'aumento del commercio online e i cambiamenti nel settore della vendita al dettaglio. Anche le misure igieniche nel contesto di nuovi virus come il Covid-19 sono difficili da valutare, ad esempio le linee guida a lungo termine come le regole sulla distanza aumenterebbero lo spazio necessario nel commercio. Sono quindi necessari concetti innovativi, soprattutto per gli usi al piano terra, ma questi spesso falliscono a causa degli strumenti di pianificazione di lunga durata. Perché se un piano di sviluppo ha da dieci a quindici anni, potrebbe non soddisfare più i requisiti attuali.
"Perché non dovrebbe esserci un uso residenziale al piano terra, ad esempio?" Chiedete agli sviluppatori. Il fatto che gli usi commerciali del piano terra di per sé generino molto traffico pedonale è una nozione romantica. I piani terra devono essere adeguati alla situazione e all'ubicazione e corrispondere alle infrastrutture distrettuali. "Devi chiederti se lo sviluppo con un piano terra sarà più attraente", riassume Roland Thoma della Fondazione HIG Immobilien Anlage. "Una libreria non è attraente in termini di rendimenti e deve essere sovvenzionata in modo incrociato, ma può forse offrire un valore aggiunto al distretto".
"L'innovazione è radicata nella cultura aziendale e sfocia nei progetti".
Valentin Müller
Costruzione di edifici e uffici domestici: uno sguardo alla sfera di cristallo Qual è il prossimo? Tra venti, trenta, cinquant'anni il mercato sarà saturo e saranno necessarie altre attività di investimento? Secondo i partecipanti alla discussione di esperti HIG, ci sarà uno spostamento nell'area della costruzione di edifici da nuovi edifici a modernizzazione, riqualificazione, ampliamento e conversione. L'area delle infrastrutture crescerà con edifici pubblici come ospedali e manutenzioni ferroviarie ecc., E continuerà ad affermarsi anche il tema della sostenibilità. "Oggi, alcuni principi di sostenibilità fanno parte dello sviluppo di un progetto", afferma Tobias Achermann. Inoltre, la costruzione adeguata all'età è un problema importante: “Entro il 2030, la fascia di età superiore ai 65 anni aumenterà del 30 percento. In qualità di investitore e sviluppatore, stai scommettendo sulla carta giusta se ti posizioni in questo segmento con un'infrastruttura adeguata e concetti di comunità ", afferma Achermann.
«Se oggi ti posizioni nell'area dell'edilizia adeguata all'età, riponi la tua fiducia come investitore e sviluppatore sei sulla carta giusta ".
Tobias Achermann
Le opinioni divergono sul tema dell'home office. Gli sviluppatori riferiscono che il processo creativo congiunto ha sofferto enormemente durante il blocco della corona. Ad esempio, gli incarichi di studio dovevano essere rimandati perché gli studi di architettura non potevano essere produttivi come al solito nello scambio virtuale. Altre aree, invece, funzionano molto bene nell'home office. Aprono il potenziale per un futuro in cui possono esserci nuove forme di lavoro, ma almeno meno pendolarismo. Al momento non è possibile prevedere come verrà utilizzato questo potenziale. Da un lato, molte aziende stanno riportando i propri dipendenti nelle sedi aziendali, dall'altro, settori come la New Economy stanno guidando il trend dell'home office. Per la costruzione del futuro, l'home office richiederebbe più spazio e flessibilità di utilizzo negli spazi abitativi, ma questo si scontra con gli sforzi per costruire in modo economico riducendo lo spazio.
Tornando ancora una volta ai piani terra: sarebbero concepibili spazi di coworking qui, ad esempio, che ampliano il modello di home office? Forse come parte di un'economia della condivisione, o anche non commerciale come estensione della classica sala comune? Alcuni sviluppatori hanno pensieri concettuali su questo, ma restano fermi sulla questione se sarà possibile coinvolgere le autorità. Come sviluppatore, attendere lo sviluppo è raramente l'atteggiamento giusto. ■
* Ufficio federale di statistica UST, raccolti il 1 ° giugno 2019, www.bfs.admin.ch
Tobias Rotermund
Tobias Rotermund è da sei anni consulente immobiliare senior e membro del team di gestione di Odinga Picenoni Hagen AG, che, in qualità di società di consulenza indipendente per lo sviluppo di progetti e immobiliare, è responsabile, ad esempio, della gestione complessiva del progetto del primo fase della ristrutturazione complessiva dell'Ospedale universitario di Zurigo. In precedenza ha lavorato come architetto in vari uffici. Ha studiato architettura a Berlino e ha completato il Master of Advanced Studies in Real Estate (CUREM) presso l'Università di Zurigo.
Marc Lyon
Marc Lyon è Head Real Estate Development Switzerland presso Implenia Schweiz AG, dove è stato Head of Development Svizzera tedesca negli ultimi tre anni. In precedenza, ha lavorato presso Swiss Prime Site AG nella divisione Sviluppo e costruzione in tutta la Svizzera e presso Credit Suisse nella divisione Real Estate Investment Management per lo sviluppo e la realizzazione di grandi progetti in Germania e all'estero. Marc Lyon ha studiato architettura all'EPFL di Losanna e ha conseguito una laurea in economia aziendale.
Claudia Siegle
Claudia Siegle è un team leader nel dipartimento di sviluppo di Mobimo Management AG. Il laureato in economia aziendale con un CAS in pianificazione e costruzione basata sui bisogni, nonché un master in sviluppo comunitario, urbano e regionale è responsabile di vari sviluppi del sito. Ad esempio per l'area Mattenhof a Lucerna-Sud – un grande sviluppo con 120 appartamenti in affitto, uffici, ristoranti e un hotel Holiday Inn, inaugurato nell'estate 2019.
Roland Thoma
Roland Thoma è amministratore delegato della Fondazione HIG Immobilien Anlage, che investe nel settore immobiliare svizzero, da tre anni. Prima di entrare in HIG, Roland Thoma era un membro del team di gestione ed era responsabile delle transazioni di H&B Real Estate AG. Roland Thoma si è laureato presso la Swiss Hotel Management School di Lucerna e ha completato ulteriori corsi di formazione presso il CUREM e l'Università di scienze applicate di San Gallo nei settori della gestione immobiliare e dello sviluppo immobiliare.
René Frauenknecht
René Frauenknecht lavora in Steiner AG da cinque anni. Nella sua funzione di Head Sale and Lease, è responsabile della vendita e dell'affitto di tutti gli appartamenti e le aree di servizio sviluppati da Steiner AG. In precedenza è stato amministratore delegato di Intercity AG Zug / Luzern per oltre sette anni. Il fiduciario immobiliare certificato a livello federale ha studiato economia aziendale presso la Kaderschule di Zurigo e ha completato il master in Studi avanzati in materia immobiliare CUREM presso l'Università di Zurigo.
Tobias Achermann
Tobias Achermann è stato CEO di Zug Estates Holding AG dal 2014 a maggio 2020. Con lo sviluppo dell'area modello Suurstoffi a Rotkreuz, il settore immobiliare addestrato Economista affermato come esperto nello sviluppo di siti sostenibili e innovativi. Zug Estates vuole diventare la prima società immobiliare quotata con un portafoglio senza emissioni di CO2. Dal 1 giugno 2020 è amministratore delegato di Achermann Consulting GmbH, che persegue lo scopo di assumere incarichi di bordo e svolgere consulenze economiche.
Valentin Müller
Valentin Müller è da due anni CEO di UTO Real Estate Management AG, azienda specializzata nello sviluppo e nella gestione di portafogli immobiliari di terzi. I progetti attuali includono le Tiny Houses sullo Zollikerberg e la Performative House a Zurigo Unterstrass. Prima della sua attuale posizione, l'architetto qualificato è stato responsabile del settore immobiliare e membro della direzione del gruppo di AMAG Automobil- und Motoren AG.
Dott. Werner Schaeppi
Dott. Werner Schaeppi lavora come ricercatore in comunicazione e consulente presso l'agenzia di comunicazione Creafactory AG e presso l'istituto di ricerche di mercato mrc research & consulting ag a Zugo. È comproprietario di entrambe le società leader nel settore immobiliare, dei beni capitali e dei servizi finanziari. Werner Schaeppi ha studiato all'Università di Zurigo. Ha una licenza in linguistica e un dottorato in psicologia sociale.
Il tema del cambiamento era già al centro del vertice immobiliare di quest’anno della Flughafenregion Zürich AG ( FRZ ) nel discorso di apertura di André Ingold. In particolare, il neoeletto presidente della FRZ ha presentato i circa 20 grandi progetti di costruzione pianificati o in costruzione nella regione aeroportuale, ha spiegato la FRZ in una comunicazione sull’evento. Ingold aveva evidenziato come esempio il pianificato distretto Steinacker a Kloten. Lungo la Glattalbahn verrà creata un’area urbana per 6.700 abitanti e 4.000 dipendenti.
La FRZ è riuscita a conquistare Sigmar Gabriel, ministro federale di lunga data ed ex vice cancelliere tedesco (SPD), come oratore principale. L’ex politico di spicco, eletto nel Consiglio di vigilanza della Deutsche Bank a maggio, ha affrontato nel suo discorso le sfide per l’Europa come la Brexit, la pandemia di coronavirus e la guerra commerciale tra Stati Uniti e Cina. Riguardo alla Svizzera, Gabriel ha affermato che lo sviluppo della Svizzera ha indicato che “la strada intrapresa finora da questo Paese è stata quella giusta”. Il paese “si è sviluppato così bene grazie al suo rapporto stretto e rilassato con l’UE”, ha detto Gabriel.
Tobias Straumann ha delineato il suo punto di vista sugli sviluppi del mercato immobiliare: “Nei prossimi uno o due anni, la probabilità di una crisi immobiliare è pari allo zero per cento”, si legge nello storico dell’economia nel comunicato stampa. Secondo lui, non c’è né uno shock sui tassi di interesse né una “rovinosa competizione spietata”.
In altre presentazioni, imprenditori come André Wyss, CEO di Implenia AG , Christine Novakovic, CEO di UBS Europe SE , Romeo Deplazes, Division Manager Solutions e membro del management di Energie 360 ° AG , e Rudolf Tschopp, partner di Asia Green Real Estate, hanno presentato le strategie le loro aziende nell’affrontare i processi di trasformazione globale.
È stato costruito troppo in Svizzera? Forse troppo nel posto sbagliato? Sebbene non si possa parlare del mercato immobiliare svizzero, poiché è suddiviso in diversi sottomercati, il tempo di assorbimento è stato generalmente più lungo, affermano i sette promotori immobiliari che si sono incontrati a giugno per la discussione degli esperti di HIG. Presumono che sia sempre necessaria una serie di appartamenti di base – proprio dove e quale, questo è il problema. Una domanda che porta a ripensare la qualità.
“Qualità prima della quantità”: questa frase era già utilizzata cinquant’anni fa. Ma mentre la qualità era allora associata al lusso, oggi si pensa a un’edilizia sostenibile basata sui bisogni. Può essere più costoso da creare, ma a lungo termine ripaga. Anche il fatto che il mercato non assorba più tutto è un guadagno. Perché alla fine tutti beneficiano di una migliore qualità: residenti e utenti, nonché creatori e investitori.
“Forse è stato costruito troppo e sono emersi condomini intercambiabili. Questo è il motivo per cui stiamo ora affrontando più intensamente la questione della qualità. Questo è l’aspetto positivo di questo sviluppo »
Roland Thoma
L’ABC della situazione: qualità rispetto alla quantità Nel 2019 * circa 75’400 appartamenti erano sfitti in Svizzera e la tendenza è in aumento. Mentre due o tre anni fa il tasso di vendita o locazione quando una proprietà veniva completata era in media del 95 percento, oggi è solo dell’80-85 percento. Più la posizione è periferica, più lungo è il tempo di assorbimento. Nei centri urbani, ci sono fino a 1.000 richieste di un appartamento e, poiché le capacità sono limitate, la domanda deve cambiare. C’è una forte domanda anche al di fuori dei centri e delle località A, ad esempio per i condomini nel segmento di prezzo medio e basso. Al contrario, gli appartamenti di lusso un tempo ambiti sono anche tra i pantaloni dei centri, mentre gli appartamenti in affitto nel segmento di prezzo basso vengono assorbiti quasi ovunque immediatamente.
Quindi si tratta della posizione giusta con un prodotto per il segmento giusto. Tuttavia: “Nelle regioni strutturalmente più deboli, anche nel segmento medio, abbiamo bisogno di più di due o tre anni fa”, afferma ad esempio René Frauenknecht di Steiner AG. “Oggi teniamo le mani lontane dai posti che hanno già alte offerte di lavoro e sono riluttanti a svilupparsi in posizioni B e C”. Il rischio di farlo è dovuto alla pressione relativamente alta per l’acquisizione: “Ci sono ancora grandi fondi pensione che sono molto aggressivi sul mercato e assicurano la terra. È molto importante che la qualità del luogo venga prima della quantità. Questa è una novità. Fino a pochi anni fa non potevi sbagliare se avessi acquistato un appezzamento di terreno in una brutta posizione ”, afferma Frauenknecht. “I bassi tassi di interesse possono anche portare a decisioni sbagliate, poiché i rischi potrebbero non essere adeguatamente valutati. Il prodotto sbagliato nella giusta posizione non funziona più oggi “, aggiunge Tobias Rotermund di Odinga Picenoni Hagen AG.
Le valutazioni di analisti come Fahrländer o Wüest Partner sono una base importante, affermano gli sviluppatori, ma queste analisi della posizione devono essere verificate e interpretate in loco per non ripetere semplicemente ciò che ha funzionato in passato. “La maggior parte delle analisi della posizione sono basate sui dati e digitali”, afferma Marc Lyon di Implenia Schweiz AG. “Se seguissimo rigorosamente i suggerimenti del software per le nostre strategie di sviluppo e la definizione del prodotto, avremmo sempre lo stesso senza innovazioni. Vorremmo solo fare una copia di ciò che è stato costruito negli ultimi anni. Queste basi basate sui dati sono indiscutibilmente importanti, ma l’interpretazione umana è davvero necessaria. Percepiamo una proprietà in un modo completamente diverso e abbiamo un riferimento completamente diverso quando abbiamo un’idea della posizione e non solo guardiamo la proprietà tramite Google Maps e Street View ».
“Se dovessimo seguire rigorosamente i suggerimenti del software per le nostre strategie di sviluppo e la definizione del prodotto, non ci sarebbe innovazione”
Marc Lyon
Tanto semplice quanto convincente: nuovi concetti Una volta determinato il potenziale di un luogo, si tratta di sviluppare un concetto orientato al futuro. Come può questo aspetto?
Poiché un aumento automatico dei prezzi non è più facilmente accettato dagli utenti, l’efficienza dello spazio è l’obiettivo degli sviluppatori. Si ottiene, ad esempio, riducendo lo spazio, planimetrie compatte, prodotti prefabbricati, processi di costruzione standardizzati e l’eliminazione dei gadget. Il risultato non deve essere zero otto quindici. “È anche possibile ottenere una buona qualità in luoghi difficili con un’architettura semplice ma convincente e una produzione economica con aziende locali”, è l’esperienza di Tobias Rotermund. I grandi balconi sono popolari e non necessariamente costosi, un buon arredamento compensa i metri quadrati mancanti e l’architettura può essere tanto semplice quanto convincente.
Puoi ottenere una buona qualità anche in luoghi difficili con un’architettura semplice ma convincente e una produzione poco costosa »
Tobias Rotermund
Per quanto riguarda la varietà delle tipologie di appartamenti, è più costoso da costruire, ma è utile per l’affitto a lungo termine. Altre componenti che influenzano la qualità della vita sono l’accessibilità, il design esterno, la sostenibilità, la mobilità e il vicinato. “Ci sono molte possibilità per diversificare la vita in affitto e per distinguersi positivamente sul mercato”, afferma Valentin Müller di UTO Real Estate Management AG. “Questi includono tipologie residenziali che si concentrano su uno specifico gruppo target, nonché concetti di mobilità integrata che collegano in modo ottimale gli appartamenti con l’ambiente circostante. E non dimenticare: la qualità dell’insediamento. Stiamo parlando di ‘spazio vitale’, di spazi con un’elevata qualità del soggiorno. Ciò richiede concetti. Con un buon sviluppo si può creare una buona microubicazione che soddisfi i bisogni umani ».
Ma quali esigenze ha il gruppo target specifico nel luogo specifico? Le persone vogliono un’architettura rappresentativa o si identificano con il luogo in cui vivono? Apprezzi lo scambio di vicinato o preferisci la privacy? Accettate lo spazio esterno verde lussureggiante come compensazione per la posizione B o C? … Chi determina cos’è la qualità? L’élite dell’architettura? Gli utenti?
Il fatto che il coinvolgimento delle persone interessate favorisca l’accettazione e la qualità di un progetto è un elemento centrale della comunicazione immobiliare. Oltre alla qualità del prodotto, diventa più importante la qualità del processo di sviluppo.
“L’accettazione di un progetto dipende non da ultimo dal coinvolgimento della popolazione”
Claudia Siegle
“Il coinvolgimento precoce della popolazione nel progetto Mattenhof a Lucerna sud ha dato i suoi frutti”, afferma Claudia Siegle di Mobimo Management AG. “È importante che le persone possano identificarsi con il luogo in cui vivono. In questo caso, ciò include la creazione di quartieri. Al Mattenhof non abiti solo in un edificio residenziale, ma in una zona ad uso misto dove puoi fare rete tra di loro usando app, ad esempio ». Per Tobias Achermann, ex CEO di Zug Estates AG, anche il dialogo con le persone colpite si è dimostrato valido: “Nell’ulteriore sviluppo del distretto ‘Metalli’ abbiamo avuto buone esperienze di coinvolgimento della popolazione di Zugo. Più di mille persone hanno contribuito con i loro pensieri e suggerimenti. Vedo questo approccio come la pietra angolare per l’ulteriore corso di un progetto ».
Coinvolgere la popolazione giova non solo al prodotto e ai suoi futuri utenti, ma anche all’accettazione politica. Ad esempio, l’affermazione che si sta costruendo troppo appare regolarmente nei media ed è un argomento difficile nelle battaglie referendarie: “L’industria delle costruzioni è spesso percepita come un motore di crescita che non è accolta ovunque, specialmente nelle aree periferiche e rurali le persone hanno l’impressione che la costruzione sia una priorità perché gli investitori devono investire denaro e non perché soddisfa un bisogno. Consentire alle persone colpite di partecipare a un progetto e creare una giustizia basata sui bisogni reali non solo aumenta la qualità, ma anche l’accettazione sociale e politica di un progetto ”, è l’esperienza di Werner Schaeppi, esperto di comunicazione edilizia e immobiliare.
Innovazione contro burocrazia: bambino problematico al piano terra Lo sviluppo del settore ha significato che non solo i progetti immobiliari, ma anche i loro creatori devono posizionarsi. Ad esempio attraverso innovazioni come un sistema energetico senza CO2 e la costruzione in legno nel “Suurstoffi” di Rotkreuz, di cui Tobias Achermann cita come esempio. Oppure attraverso concetti di mobilità innovativi sviluppati e implementati da UTO Real Estate Management AG. In generale, l’azienda è impegnata nell’innovazione, afferma Valentin Müller. Questa è una mentalità che fluisce nella cultura aziendale e sfocia nei progetti di sviluppo. Tuttavia, anche i nuovi concetti hanno bisogno di resistenza, ad esempio per lanciare la sfida attraverso la densità delle normative.
Il bambino problematico numero uno per gli sviluppatori è l’utilizzo del piano terra. Dare vita ai piani terra con usi commerciali è difficile; questo diventerà ancora più acuto con l’aumento del commercio online e i cambiamenti nel commercio al dettaglio. Anche le misure igieniche nel contesto di nuovi virus come Covid-19 sono difficili da valutare, ad esempio le linee guida a lungo termine come le regole sulla distanza aumenterebbero lo spazio necessario nel commercio. Sono necessari concetti innovativi, soprattutto per gli usi al piano terra, ma questi spesso falliscono a causa degli strumenti di pianificazione di lunga durata. Perché se un piano di sviluppo ha da dieci a quindici anni, potrebbe non soddisfare più i requisiti attuali.
“Perché non dovrebbe esserci un uso residenziale al piano terra, per esempio?” Chiedete agli sviluppatori. Il fatto che gli usi commerciali al piano terra di per sé generino molto traffico pedonale è una nozione romantica. I piani terra devono essere adeguati alla situazione e all’ubicazione e corrispondere all’infrastruttura distrettuale. “Devi chiederti se lo sviluppo con un piano terra sarà più attraente”, riassume Roland Thoma della Fondazione HIG Immobilien Anlage. “Una libreria non è attraente in termini di rendimenti e deve essere sovvenzionata in modo incrociato, ma può forse offrire un valore aggiunto al vicinato”.
“L’innovazione è radicata nella cultura aziendale e sfocia nei progetti”
Valentin Müller
Costruzione di edifici e uffici domestici: uno sguardo alla sfera di cristallo Qual è il prossimo? Tra venti, trenta, cinquant’anni il mercato sarà saturo e saranno necessarie altre attività di investimento? Secondo i partecipanti alla discussione degli esperti HIG, ci sarà un passaggio da nuovi edifici a modernizzazione, ristrutturazione, ampliamento e riconversione nell’area della costruzione di edifici. L’area delle infrastrutture crescerà con edifici pubblici come ospedali e manutenzioni ferroviarie ecc., E continuerà ad affermarsi anche il tema della sostenibilità. “Oggi, alcuni principi di sostenibilità fanno parte dello sviluppo di un progetto”, afferma Tobias Achermann. Inoltre, la costruzione adeguata all’età è un problema importante: “Entro il 2030, la fascia di età 65+ aumenterà del 30%. In qualità di investitore e sviluppatore, stai scommettendo sulla carta giusta se ti posizioni in questo segmento con infrastrutture e concetti di comunità appropriati “, afferma Achermann.
“Se oggi ti posizioni nell’area degli edifici adatti all’età, sei sulla carta giusta come investitore e sviluppatore”
Tobias Achermann
Le opinioni sono divise sul tema dell’home office. Gli sviluppatori riferiscono che il processo creativo congiunto ha sofferto enormemente durante il blocco della corona. Ad esempio, gli incarichi di studio dovevano essere rimandati perché gli studi di architettura non potevano essere produttivi come al solito nello scambio virtuale. Altre aree, tuttavia, funzionano molto bene nell’home office. Aprono il potenziale per un futuro in cui possono esserci nuove forme di lavoro, ma almeno meno pendolarismo. Al momento non è possibile prevedere come verrà utilizzato questo potenziale. Da un lato, molte aziende stanno riportando i propri dipendenti nelle sedi aziendali, dall’altro settori come la New Economy stanno guidando il trend dell’home office. Per la costruzione del futuro, l’home office richiederebbe più spazio e flessibilità di utilizzo negli spazi abitativi, ma questo si scontra con gli sforzi per costruire in modo economico riducendo lo spazio.
Tornando ancora una volta ai piani terra: qui sarebbero concepibili spazi di co-working, ad esempio, che ampliano il modello di home office? Forse come parte di un’economia della condivisione, o anche non commerciale come estensione della classica sala comune? Alcuni sviluppatori hanno pensieri concettuali su questo, ma restano fermi sulla questione se sarà possibile coinvolgere le autorità. In quanto sviluppatore, attendere lo sviluppo è raramente l’atteggiamento giusto. ■
* Ufficio federale di statistica UST, dati raccolti il 1 ° giugno 2019, www.bfs.admin.ch
“Abbiamo fondato MoneyPark nel 2012 con l’obiettivo di rendere il mercato dei mutui più accessibile e trasparente per tutti”, si legge in un messaggio della società fintech con sede a Pfäffikon SZ Stefan Heitmann, CEO e fondatore di MoneyPark . MoneyPark ora vuole portare questa trasparenza anche nel mercato immobiliare. Un misto di tecnologia e consulenza personale ha lo scopo di rendere più facile l’acquisto e la vendita di immobili.
A tal fine, MoneyPark ha sviluppato una nuova piattaforma su cui si riuniscono acquirenti e venditori. MoneyPark spiega che la piattaforma confronta i criteri di ricerca dei clienti con le informazioni sulle proprietà disponibili sul mercato. I proprietari di una casa possono anche seguire lo sviluppo della propria proprietà. La piattaforma, attualmente disponibile solo per i clienti MoneyPark, verrà aperta in futuro ad altre parti interessate.
La nuova offerta digitale è completata dalla consulenza personale degli esperti immobiliari di MoneyPark. “La combinazione di tecnologia dei dati ed esperti indipendenti di ipoteca e immobili che supportano i nostri clienti in ogni fase del processo è unica sul mercato svizzero”, afferma Heitmann. “I dati accessibili sulla piattaforma creano un’esperienza cliente trasparente con una densità di informazioni senza precedenti e aiutano a rendere le decisioni di acquisto e vendita più facili e facili da implementare”.
300 operatori del mercato immobiliare hanno preso parte al sondaggio estivo di quest’anno, informa CSL Immobilien in un comunicato stampa . L’elevato numero di partecipanti mostra “quanto fortemente le società immobiliari, i fondi e gli investitori siano attualmente interessati allo scambio delle attuali informazioni di mercato”, ha affermato. Secondo i risultati del sondaggio, il crollo economico associato alla pandemia di coronavirus ha avuto scarso impatto sul mercato immobiliare.
“Il punto di svolta nel mercato immobiliare causato dalla pandemia è significativamente inferiore al previsto”, ha affermato Patricia Reichelt, Responsabile della ricerca e analisi di mercato di CSL Immobilien, citando nel comunicato stampa. Secondo i risultati del sondaggio, le differenze rispetto all’anno precedente nel mercato immobiliare “sia nel segmento immobiliare che nel mercato degli alloggi in affitto in tutte e cinque le regioni sono così minime che non è distinguibile alcuna tendenza generale”, si legge nel comunicato. Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi di acquisto, gli attori del mercato prevedono che i prezzi delle case unifamiliari aumenteranno in modo più significativo rispetto ai prezzi dei condomini.
Ma la domanda di spazi per uffici è “ancora presente nonostante lo shock della corona”, scrive CSL Immobilien. Qui, aziende in crescita o di nuova costituzione hanno generato una domanda aggiuntiva “nonostante la domanda complessiva in calo”, spiega l’azienda. “Nella Greater Zurich Area, la domanda in queste due categorie è diminuita di un terzo rispetto all’anno precedente. Ma ancora il 16% dei partecipanti al sondaggio ha affermato che la crescita o le start-up erano la principale motivazione della domanda “, afferma il comunicato stampa. A Basilea questo sarebbe il caso per un terzo degli intervistati, a Berna per il 16 per cento. A Ginevra e Losanna, tuttavia, la crescita o le start-up non sono state menzionate come motivo della domanda. Secondo CSL Immobilien, tuttavia, la domanda aggiuntiva potrebbe comportare un calo della domanda di spazi per uffici in modo significativamente meno netto nei prossimi anni rispetto alla crisi finanziaria del 2008.
Wir verwenden Cookies zur Unterstützung und Verbesserung unserer Dienste. Mit der Nutzung dieser Website erklären Sie sich mit der Verwendung von Cookies einverstanden. Weitere Informationen finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.
