A prima vista, la riforma non sembra spettacolare per i fondi immobiliari. Le loro proprietà sono affittate, il reddito da locazione da esse generato è ancora imponibile e il valore locativo figurativo non ha mai giocato un ruolo in questo caso. Gli investitori istituzionali continuano quindi a pagare le tasse sul reddito reale e non su quello fittizio.
La situazione è completamente diversa per i proprietari di immobili residenziali ad uso abitativo. Ne beneficiano direttamente, a condizione che il loro onere ipotecario sia basso. Questo cambiamento aumenta l’attrattiva della casa di proprietà e potrebbe alimentare ulteriormente la domanda di appartamenti e case unifamiliari occupate dai proprietari.
Aumento dei prezzi in un contesto di rendimenti deboli
L’abbandono del valore locativo figurativo avviene in un momento in cui i rendimenti degli investimenti immobiliari sono già scesi a un livello basso. L’aumento della domanda di immobili residenziali occupati dai proprietari probabilmente farà salire i prezzi. Uno scenario che mette ulteriore pressione agli sviluppatori di progetti. I loro calcoli stanno diventando più rigidi, mentre gli investitori e i fondi si trovano contemporaneamente di fronte a rendimenti locativi stagnanti.
Un aumento dei prezzi ha anche un impatto sulla valutazione dei portafogli immobiliari. I fondi con valori di mercato elevati potrebbero di conseguenza registrare rendimenti iniziali più bassi. Si tratta di uno sviluppo che gli investitori istituzionali seguiranno con attenzione.
Contromisure ipotizzabili in materia di politica fiscale
Secondo le stime, l’abolizione del valore locativo figurativo comporterà una perdita fiscale annua di circa 1,8 miliardi di franchi svizzeri. Un terzo di questa cifra riguarderà il Governo federale e due terzi i Cantoni. Esperti come Emanuel von Graffenried di BN Conseils avvertono che i Cantoni potrebbero compensare parzialmente questa perdita con nuove tasse.
In particolare, si sta discutendo dell’introduzione di un’imposta cantonale sulla proprietà. Se tale imposta dovesse diventare realtà, non sarebbero colpiti solo i proprietari privati, ma anche gli investitori istituzionali e i fondi immobiliari. La riforma imporrebbe quindi indirettamente un onere aggiuntivo al settore immobiliare professionale, anche se con un certo ritardo.
Conseguenze di mercato a lungo termine per i fondi
Anche se l’abolizione del valore locativo figurativo non rappresenta un problema fiscale diretto per i fondi, influenzerà l’ambiente in cui operano. L’aumento dei prezzi degli immobili residenziali, l’incremento del valore dei terreni e la contrazione del mercato degli affitti stanno modificando la base di valutazione degli investimenti immobiliari.
Gli esperti prevedono che i fondi immobiliari residenziali in particolare dovranno apportare modifiche alla struttura del loro portafoglio nel medio termine. Allo stesso tempo, le misure di politica fiscale dei Cantoni cambieranno l’attrattiva delle singole località. Questo è un aspetto che probabilmente sarà importante anche per le decisioni di investimento degli investitori istituzionali in futuro.
