Tutto è relativo: per i gestori di fondi pensione, la citazione attribuita al Premio Nobel Albert Einstein potrebbe avere un valore speciale in questo momento. I loro investimenti in azioni e obbligazioni hanno perso molto valore nell’ultimo anno. Le posizioni in immobili, invece, hanno sofferto meno. Di conseguenza, queste ultime – in termini relativi – hanno spesso guadagnato un peso significativo nel portafoglio di investimenti dei fondi pensione. Questo ha conseguenze non solo teoriche, ma anche tangibili.
Alla fine dello scorso anno, gli osservatori del mercato hanno avvertito che un quarto dei fondi pensione in Svizzera avrebbe dovuto vendere o svalutare gli investimenti immobiliari, perché il loro peso superava i requisiti dell’Ordinanza sulla previdenza per la vecchiaia, i superstiti e l’invalidità (OPP2). Le ordinanze prescrivono una quota fissa per gli investimenti immobiliari che non può superare il 30 percento.
“Alcuni fondi pensione presentavano violazioni della larghezza di banda“
Heinz Rothacher, CEO della nota società di consulenza sui fondi pensione di San Gallo, Complementa, ora dice a finews.ch che le violazioni della quota alla fine del 2022 si sono rivelate ancora più estese di quanto temuto. “Più di un terzo dei fondi pensione ha riportato una quota immobiliare superiore al 30 percento”, afferma l’esperto di mercato (vedi grafico sotto). E osserva: “Ci sono alcuni fondi pensione che hanno avuto una violazione della larghezza di banda a causa dell’aumento dei rapporti”
In effetti, l’ordinanza OOB2 consente alcune larghezze di banda nelle azioni del portafoglio, in base alle quali i fondi pensione possono progettare la loro strategia di investimento. Ma anche questo margine di manovra ha dei limiti. Quando si tocca il limite delle fasce, ci sono quindi due tattiche: Non intervenire o correggere.
Mantenere la quota per ora
I fondi pensione hanno apparentemente optato per la prima come primo passo. “Poiché si tratta di una violazione passiva delle fasce, l’hanno tollerata e hanno deciso di mantenere la quota esistente”, riferisce Rothacher. Lo stesso vale per le violazioni del limite BVV2 del 30%, aggiunge.
Complementa ha chiesto a ben 150 responsabili dei regimi pensionistici professionali informazioni specifiche sul problema; l’amministratore delegato sa quindi abbastanza bene in quale direzione si sta dirigendo il settore. Alla fine del 2022, il rapporto immobiliare era in media del 24,1 percento, 3 punti percentuali in più rispetto all’anno precedente.
L’approccio attendista non ha funzionato male per i fondi pensione finora. La quota immobiliare è stata ridotta anche quest’anno a causa della performance positiva dei mercati azionari, riferisce Rothacher. Di conseguenza, “la violazione delle larghezze di banda è stata parzialmente rimediata”
Le attuali indagini di Credit Suisse mostrano che i fondi pensione svizzeri hanno generato un rendimento medio degli investimenti del 3,86% alla fine dello scorso giugno; la banca principale UBS arriva a un rendimento medio, al netto delle commissioni, del 3,51% nelle sue misurazioni. Ciò significa che i fondi hanno già superato la distribuzione minima legale dell’1 percento all’anno.
Il nodo dell’illiquidità
Tuttavia, il problema non è scomparso e i fondi pensione devono preoccuparsi di rimanere all’interno delle larghezze di banda definite nel medio termine, a causa della loro strategia di investimento. Sorge un altro punto critico: a causa dell’illiquidità della classe di attività – ad esempio, le proprietà detenute direttamente o le fondazioni d’investimento – è difficile adattare il rapporto nel breve termine.
Di conseguenza, i fondi devono affrontare il problema dove la liquidità è più probabile che sia disponibile: negli investimenti immobiliari quotati. Come riferisce Rothacher di Complementa, ora c’è un movimento da vedere in questo settore. “Il 37 percento dei fondi che hanno partecipato al sondaggio sta pianificando di ridurre i fondi immobiliari quotati”, spiega il professionista finanziario. Anche l’11 percento degli intervistati sta pensando di ridurre i fondi non quotati.
Lecommissioni di riscatto sono aumentate
Come risulta, i prezzi dei fondi immobiliari svizzeri hanno già subito un forte calo nel 2022. Il relativo indice SIX Real Estate Funds Broad (SWIIT) ha perso oltre il 15% del suo valore lo scorso anno. Quest’anno, il contatore ha ristagnato. Nel frattempo, tra i gruppi di investimento non quotati si nota una minore richiesta di investimenti aggiuntivi, spiega Rothacher.
Diversi fondi immobiliari hanno anche ricevuto un numero di impegni significativamente inferiore a quello previsto per gli aumenti di capitale. “Non molto tempo fa, le sottoscrizioni eccessive erano la norma”, ricorda.
Il CEO di Complementa non si aspetta grandi vendite di questi veicoli. D’altra parte, è a conoscenza di singoli gruppi di investimento che hanno già aumentato le commissioni di riscatto quest’anno – anche con il riferimento alla volontà di proteggere gli investitori esistenti. Questo può avere un effetto deterrente sui venditori. “Le commissioni di riscatto per i vari veicoli di investimento variano notevolmente e a volte possono rappresentare una parte importante della performance annuale”, spiega Rothacher.
Quando i valutatori ricorrono alle matite rosse?
Ma anche coloro che si ostinano a mantenere le loro posizioni immobiliari potrebbero dover abbassare la guardia. Questo è il caso se ci sono correzioni di valutazione, perché i periti immobiliari sarebbero costretti ad alzare i tassi di sconto a causa di ulteriori passi dei tassi di interesse.
Almeno sul mercato svizzero, l’attuale basso livello di attività edilizia, l’immigrazione e l’aumento degli affitti fanno apparire premature tali misure. Tuttavia, ulteriori aumenti dei tassi di interesse da parte della Banca Nazionale Svizzera potrebbero comunque indurre i periti ad applicare la matita rossa.
I fondi pensione locali hanno spesso un pronunciato ‘home bias’ nei loro investimenti immobiliari e probabilmente sarebbero sensibili a un calo delle valutazioni.
