La dernière analyse de Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) montre que les prix des appartements en propriété en Suisse ont augmenté de 0,8 pour cent par rapport au trimestre précédent, avec les plus fortes hausses dans le segment inférieur de 1,9 pour cent. Les maisons individuelles ont également connu une hausse, particulièrement marquée, de 1,8 pour cent par rapport au trimestre précédent et de 5,5 pour cent par rapport au même trimestre de l’année précédente. Le segment haut de gamme des maisons individuelles, en particulier, a connu la plus forte hausse, avec 3,0%.
Malgré ces augmentations à l’échelle nationale, il existe des différences régionales : Dans les régions de Bâle, du Jura et du lac Léman, les prix des appartements en copropriété de taille moyenne ont baissé, tandis que dans le sud de la Suisse, dans l’espace alpin ainsi que sur le Plateau et en Suisse orientale, les prix ont augmenté.
Cette dynamique des prix se reflète également dans la réaction des ménages à la récente baisse des taux d’intérêt de la Banque nationale suisse (BNS). La baisse du taux directeur de 1,75 à 1,5% en mars 2024, qui a précédé les décisions des banques centrales américaine et européenne en matière de taux d’intérêt, visait à prendre en compte la réduction des pressions inflationnistes en Suisse et à stabiliser le franc.
Stefan Fahrländer de FPRE commente : « Malgré les incertitudes mondiales persistantes, la baisse des taux pourrait potentiellement donner une impulsion positive à la demande dans les régions concernées. A long terme, FPRE estime qu’une demande toujours élevée associée à une faible activité de construction est un moteur pour la poursuite de la hausse des prix des logements en propriété.
La part de la population qui peut s’offrir un logement de taille moyenne est passée d’environ 60% à environ 15% au cours des 20 dernières années, explique l’UBS dans un communiqué sur son Real Estate Focus 2024. Les hausses de prix des appartements en propriété et des maisons individuelles sont donc actuellement principalement rendues possibles par l’arrivée de personnes aisées en provenance de l’étranger et par une forte croissance des revenus supérieurs. Pour l’année en cours, les spécialistes de l’immobilier de la grande banque prévoient une hausse des prix de 1,5 % pour les appartements en copropriété et de 1,0 % pour les maisons individuelles. Mais à partir de 2025, la dynamique des prix devrait reprendre en raison de la baisse des coûts de financement, de la pénurie de logements et de l’amélioration de la conjoncture, estime l’UBS.
Le marché des surfaces de bureaux devrait se stabiliser à un niveau bas. Dans ce domaine, les prix ont baissé de 10 à 15 pour cent l’année dernière dans les emplacements de premier ordre, indique le communiqué. Selon les spécialistes de l’immobilier d’UBS, la correction des prix est déjà achevée en raison des taux d’intérêt élevés.
Sur le marché des logements collectifs, la forte hausse des loyers proposés a pu jusqu’à présent compenser la hausse des coûts des capitaux empruntés et la baisse de l’attractivité des rendements réalisables. « En conséquence, les prix d’achat des immeubles collectifs se sont stabilisés », écrivent les spécialistes d’UBS. Ils s’attendent à ce que les prix d’achat augmentent à nouveau au plus tard à partir de l’année prochaine.
L’indice des loyers relevé chaque mois par la place de marché immobilière numérique Homegate en collaboration avec la Banque cantonale de Zurich a clôturé le mois de janvier à 125,6 points. Par rapport au mois précédent, l’indice a donc augmenté de 0,3 % au total, informe Homegate dans un communiqué. En comparaison annuelle, une hausse de 1,9% a été observée dans toute la Suisse.
En comparaison annuelle, les loyers ont évolué à la hausse dans tous les cantons, informe Homegate. En comparaison mensuelle, les spécialistes de la place de marché immobilière ont toutefois observé de grandes fluctuations. Ainsi, c’est dans le canton de Nidwald que les loyers ont le plus augmenté, avec 3,7%. Le canton du Valais et les cantons d’Appenzell réunis ont également enregistré des hausses importantes, respectivement de 2,6 et 2,5 %. A l’autre bout de l’échelle, les cantons de Schwyz et de Glaris affichent des baisses de loyers proposés de 2,6 et 1,7% respectivement. Dans les cantons de Bâle-Ville et de Zurich, les loyers proposés ont baissé de 0,4 % par rapport au mois précédent.
Les huit villes suisses couvertes par l’indice présentent également des évolutions différentes d’un mois à l’autre. Ainsi, à Lausanne et à Lugano, les loyers ont baissé respectivement de 2,1 % et de 0,8 % par rapport à décembre 2023. Dans le même temps, les loyers proposés à Zurich et à Berne ont augmenté de 0,5 % chacun. En comparaison annuelle, les loyers ont augmenté dans les huit villes. C’est dans la ville de Zurich que cette hausse a été la plus forte, avec 11,5 %.
En ce début d’année, le marché immobilier suisse connaît une évolution mitigée des loyers proposés. Alors que l’indice des loyers Homegate signale une légère hausse de 0,3% au niveau national, les données cantonales et urbaines révèlent une situation plus contrastée. Ainsi, le canton de Schwyz a connu une baisse de 2,6%, tandis que Nidwald a enregistré une hausse de 3,7%. De même, Zurich a enregistré une légère baisse des loyers proposés pour la première fois depuis des mois.
Cet indice, établi en coopération entre la Banque cantonale de Zurich et la place de marché immobilier Homegate et , est basé sur la méthode hédonique qui mesure les variations des loyers en tenant compte de la qualité, de la situation et de la taille des logements. En janvier, l’indice a augmenté de 0,4 point pour atteindre 125,6, soit une hausse mensuelle de 0,3 %. Par rapport à l’année précédente, les loyers proposés ont augmenté de 1,9% au niveau national.
Les variations cantonales ont été particulièrement marquées en janvier, avec des changements de plus de 6 points de pourcentage. Alors que certains cantons, comme le Valais et Appenzell, ont enregistré une hausse, d’autres, comme Glaris et Bâle-Ville, ont connu une baisse. Malgré un léger recul dans le canton de Zurich depuis août 2023, ce dernier affiche toujours une croissance remarquable de 7,1 % en comparaison annuelle.
Dans les villes, Lausanne et Lugano ont montré une baisse des loyers proposés, tandis que Zurich et Berne ont connu une hausse. Zurich reste en tête de l’évolution des loyers parmi les villes étudiées, avec une croissance annuelle de 11,5 %. Genève, Lucerne et Berne ont également enregistré des hausses significatives.
L’indice des loyers sert de source de référence importante pour les professionnels de l’immobilier afin de refléter de manière réaliste l’évolution des prix des biens locatifs. Les données actuelles soulignent l’importance d’une approche différenciée du marché afin d’appréhender et de comprendre pleinement la dynamique des loyers proposés en Suisse.
Pour 98% des investisseurs immobiliers, le marché immobilier suisse reste attractif, informe EY Suisse dans un communiqué. Le cabinet d’audit et de conseil s’appuie pour cela sur la dernière édition de son « Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt » annuel. Pour ce faire, EY Suisse a interrogé un échantillon représentatif de 96 entreprises.
« L’attractivité élevée selon les investisseurs s’explique par la stabilité de l’économie, la demande toujours élevée et le fait que la Suisse reste un site lucratif malgré les changements géopolitiques », explique Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate chez EY en Suisse, cité dans le communiqué. « Selon les personnes interrogées, les hausses des taux directeurs de la Banque nationale suisse n’ont pas non plus d’impact substantiel à court terme sur les valeurs de marché de l’immobilier de rendement » 96% des personnes interrogées s’attendent à ce que l’inflation continue à évoluer en dessous de 3% cette année.
Au sein du marché immobilier, l’immobilier résidentiel gagne en attractivité. Dans ce domaine, l’intérêt est passé de 93 pour cent au cours des deux années précédentes à 96 pour cent cette année. Les investisseurs sont moins nombreux que l’an dernier à vouloir investir dans l’immobilier de bureau, de logistique et de santé, avec respectivement 39, 42 et 45 %. Seuls 16 % des personnes interrogées se sont déclarées intéressées par des surfaces pour le commerce de détail alimentaire et les marchés spécialisés.
Pour une grande majorité des personnes interrogées, les critères de durabilité jouent un rôle de plus en plus important dans le choix des objets d’investissement. Les investisseurs prédisent également que les changements démographiques et le changement climatique auront une influence croissante sur le marché immobilier à l’avenir.
Le fonds Admicasa Real Estate Fund, spécialisé dans l’immobilier haut de gamme dans des emplacements de premier choix, vise des prix d’entrée attractifs, un potentiel de revalorisation et des rendements élevés des flux de trésorerie. Dans l’environnement de marché actuel, le fonds se positionne ainsi comme une opportunité d’investissement prometteuse.
Premières acquisitions réussies Dès le lendemain de son lancement, la direction du fonds, supervisée par la FINMA, a réussi à acquérir trois immeubles au centre d’Yverdon VD pour environ 25 millions de francs. Ces objets, situés directement à la gare d’Yverdon, comprennent près de 3000 mètres carrés de surface utile, dix appartements et des surfaces commerciales avec des locataires de premier ordre et génèrent un revenu locatif de près de 1,1 million de francs.
Importance de la transaction et projets d’avenir Cette transaction, qui génère un rendement brut de 4,3 pour cent, souligne les compétences stratégiques de la direction du fonds Admicasa. Le CEO Peter Csoport souligne le succès dans des conditions de marché difficiles et indique que d’autres objets immobiliers attrayants sont déjà dans le pipeline des acquisitions.
Réseau et effet de réseau Serge Aerne, président du conseil d’administration du groupe Admicasa, souligne l’importance du vaste réseau. Celui-ci permet au fonds de s’appuyer sur le savoir-faire interdisciplinaire et les relations du groupe Admicasa dans les domaines de la construction, du capital et de la prévoyance, ce qui profite aux investisseurs.
Malgré la plus forte hausse des taux d’intérêt depuis 30 ans, les prix de l’immobilier résidentiel ont de nouveau progressé en termes nominaux en 2022, mais à un rythme nettement moins soutenu que l’année précédente. Pour les maisons individuelles, les prix ont augmenté en moyenne de 4 pour cent l’année dernière, ce qui est nettement inférieur à la valeur de 9 pour cent de l’année précédente. Au cours de la même période, les prix des appartements en copropriété ont connu une légère hausse de 5,7 pour cent, là aussi moins importante qu’en 2021, qui correspondait à une augmentation de 8,3 pour cent. Si l’on regarde de plus près les quatre régions de Suisse qui enregistrent le plus grand nombre de transactions (achats et ventes de maisons individuelles et d’appartements en copropriété) – Zurich, Suisse du Nord-Ouest, Berne, Lac Léman – on constate toutefois une image différenciée : ainsi, en tenant compte de l’inflation, seule la moitié des régions affichent encore une hausse des prix, soit pour les maisons individuelles, soit pour les appartements en copropriété.
L’analyse de Homegate et ImmoScout24, en collaboration avec le Swiss Real Estate Institute, se base sur les prix de vente effectifs du Swiss Real Estate Data Pool. Celui-ci comprend les biens immobiliers financés par le Credit Suisse, l’UBS et la Banque cantonale de Zurich et couvre environ 40% de toutes les transactions en Suisse. En 2022, environ 7 200 ventes de logements en propriété ont été enregistrées dans les régions étudiées. Comme l’année précédente, cela représente un recul d’environ 10 % par rapport à 2021, mais contrairement à l’année précédente, ce recul s’est en grande partie répercuté sur les ventes de logements en propriété.
Martin Waeber, Managing Director Real Estate, SMG Swiss Marketplace Group, voit les raisons du ralentissement de la hausse des prix avant tout dans la forte augmentation des taux directeurs et donc des taux hypothécaires, ainsi que dans le recul de l’effet du home office par rapport à 2021 : « L’effet modérateur de la hausse des taux d’intérêt sur l’évolution des prix des logements en propriété, prévu début 2022, s’est confirmé, même s’il est moins important qu’on aurait pu le supposer. Les prix des logements semblent toutefois avoir atteint leur point culminant. Outre le fait que de nombreuses personnes ne peuvent tout simplement plus se permettre d’acheter un logement aux prix actuels, le recul du recours au travail à domicile a également entraîné une baisse de l’appréciation de la situation professionnelle au sein de la maison. Ces deux facteurs ont freiné la hausse des prix au cours de l’année dernière ». Selon Waeber, il ne faut pas s’attendre à une bulle immobilière dans notre pays, compte tenu de la rareté des terrains et de l’afflux ininterrompu de personnes en Suisse. D’autant plus que l’immobilier à l’achat, en particulier dans des endroits comme Genève et Zurich, continue de jouir d’une grande popularité.
Les maisons individuelles dans la région du lac Léman sont plus de 70% plus chères que dans la région de Berne Avec une forte croissance des prix de 9,3%, c’est dans la région de Zurich que les prix des maisons individuelles ont le plus augmenté en 2022 – et c’est même la seule région où les prix ont plus augmenté qu’en 2021 avec une hausse de 7,7%. La région zurichoise a ainsi rattrapé son retard sur la région lémanique, qui reste la plus chère : l’écart avec le prix moyen d’une maison individuelle dans la région lémanique s’est réduit de 80 000 francs, soit 28% par rapport à l’année précédente. Dans la région du lac Léman, un objet moyen coûtait 1,74 million de francs suisses en 2022, soit 3 pour cent de plus qu’en 2021. Dans les régions de Berne et de la Suisse du Nord-Ouest, les prix moyens des objets pour maisons individuelles se sont également quelque peu rapprochés, puisque les prix dans la région de Berne ont enregistré une augmentation presque deux fois plus importante (6,3 pour cent à 1,02 million de francs suisses) que dans la région de la Suisse du Nord-Ouest (3,6 pour cent à 1,14 million de francs suisses). Si l’on tient compte de l’inflation de l’année dernière, la hausse des prix n’est donc que minime pour la Suisse du Nord-Ouest (0,8 %). Néanmoins, Berne reste la région la moins chère pour acheter une maison individuelle.
Appartements en propriété dans la région du lac Léman presque aussi chers que dans la région de Zurich En ce qui concerne les appartements en propriété, la croissance dans la région de Zurich pour 2022 a été modérée (3,7%), en particulier par rapport à celle des maisons individuelles. Néanmoins, les propriétés dans cette région restent les plus chères des quatre régions étudiées, avec une moyenne de 1,12 million de CHF. En raison d’une augmentation considérable des prix dans la région du lac Léman de 12% par rapport à 2021, l’écart avec le leader s’est considérablement réduit (de CHF 120’000 à CHF 40’000). La région de Berne reste de loin la moins chère pour les acheteurs potentiels de logements en propriété. Les prix moyens n’y ont augmenté que de 2,9% l’année dernière pour atteindre 0,7 million de CHF. Si l’on tient compte de l’inflation, on peut même parler de stagnation pour cette région. Outre la région lémanique, la deuxième région la moins chère – la Suisse du Nord-Ouest – n’a pas été impressionnée par la hausse des taux d’intérêt et le recul de la tendance au bureau à domicile : les prix ont même augmenté de 7,9% en 2022, soit nettement plus que l’année précédente (5,6%). Le prix moyen d’un appartement en propriété est de 820 000 CHF, soit 60 000 CHF de plus qu’en 2021.
Si l’on considère les prix des biens immobiliers par mètre carré de surface habitable nette, on constate un effet supplémentaire, en particulier pour les régions du lac Léman et de Zurich. Dans la région de Zurich, les prix au mètre carré ont augmenté beaucoup plus rapidement que les prix des biens immobiliers sur la même période. Cela indique une baisse de la surface habitable des objets négociés. Dans la région du lac Léman, c’est l’inverse qui s’est produit, c’est-à-dire que les prix des biens ont augmenté de cinq points de pourcentage de plus que les prix au mètre carré. Ainsi, dans la région du lac Léman, les biens vendus sur le marché en 2022 ont tendance à être plus grands qu’en 2021.
Les maisons les moins chères se trouvent à Aarburg, les plus chères à Uetikon am See* Peu étonnant : parmi les cinq communes où les prix moyens des maisons individuelles étaient les plus élevés, trois provenaient de la région de Zurich. C’est à Uetikon am See qu’elles sont les plus chères (4,0 millions de CHF), suivies de Kilchberg (3,68 millions de CHF) et Meilen (3,41 millions de CHF). Elles sont suivies par deux communes de la région lémanique, Vésenaz (CHF 3.06 millions) et Nyon (CHF 2.98 millions). Deux constats s’imposent : premièrement, les cinq communes les plus chères pour les maisons individuelles n’étaient pas encore mentionnées l’année dernière ; deuxièmement, les prix ont encore nettement augmenté dans ce segment le plus élevé. En ce qui concerne les prix moyens les plus élevés pour les appartements en propriété, les cinq communes étaient même originaires de la région de Zurich : en tête, Küsnacht (2,52 millions de CHF), Zumikon, Herrliberg et Meilen (2,3 millions de CHF chacune) et Erlenbach (2,16 millions de CHF).
De l’autre côté de l’échelle, les logements en propriété les moins chers dans les quatre régions étudiées – qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’appartements en propriété – proviennent tous sans exception du canton d’Argovie. Ainsi, selon la commune, les appartements en propriété sont disponibles à partir de 400 000 CHF (Klingnau), tandis que les maisons individuelles pouvaient être achetées l’année dernière à partir de 610 000 CHF (Aarburg). Cela montre de manière impressionnante que pour le prix d’un appartement en copropriété à Küsnacht, dans le canton de Zurich, il est possible d’en acheter six à Klingnau, à moins de 35 kilomètres de là. Et même près de sept maisons individuelles – ou un immeuble complet – peuvent être achetées à Aarburg pour le prix d’une maison individuelle située à Uetikon am See. Ces deux endroits sont également distants d’à peine 60 kilomètres à vol d’oiseau.
En résumé des résultats de la dernière Home Market Price Analysis, Peter Ilg, directeur du Swiss Real Estate Institute, s’étonne de la robustesse de la croissance des prix sur le marché des logements en propriété : « Après neuf ans de taux d’intérêt négatifs, le revirement des taux d’intérêt est intervenu brutalement l’année dernière avec plusieurs hausses des taux directeurs de 1,75 point au total. C’est la première fois depuis plus de 30 ans que la Banque nationale suisse relève aussi nettement son taux directeur en l’espace d’un an ». Ilg n’a donc pas été surpris par la chute des prix de l’immobilier en Suisse lors de ce changement d’époque, combinée à une tendance à la baisse de l’utilisation du bureau à domicile. « Je suis néanmoins étonné de la robustesse de la croissance des prix sur le marché de l’immobilier : Dans trois des huit segments étudiés, la hausse des prix a même été nettement supérieure à celle de l’année précédente, malgré ce vent contraire », résume Ilg à propos des conclusions de l’Home Market Price Analysis pour 2022.
Mi-juin, la Banque nationale suisse a relevé son taux directeur de 0,5 point de pourcentage pour la première fois depuis 2007. Par conséquent, la hausse des coûts hypothécaires devrait freiner la demande de logements. En juillet, le Swiss Real Estate Offer Index, qui est compilé par le SMG Swiss Marketplace Group en collaboration avec la société de conseil en immobilier IAZI, montre que les attentes de prix des fournisseurs n'ont pas diminué jusqu'à présent. 0,2% de plus a été demandé pour les maisons unifamiliales que le mois précédent. Les copropriétés ont même été annoncées à des prix supérieurs de 0,7 % en un mois.
Entre autres choses, une immigration nette positive dans toute la Suisse assure une demande stable. Néanmoins, un ralentissement de l'évolution des prix est probable. "Avec l'augmentation des charges d'intérêt et l'augmentation générale des coûts d'entretien et d'investissement, vivre dans sa propre maison devient nettement plus cher", déclare Martin Waeber, directeur général Immobilier, SMG Swiss Marketplace Group. Ainsi, l'achat de maisons unifamiliales ou de copropriétés pourrait devenir moins attrayant.
Les loyers restent stables en juillet Les prix de location annoncés ont également légèrement augmenté le mois dernier de 0,3 %. Pour l'instant, les frais de location ne pèsent que légèrement plus lourd sur le porte-monnaie des locataires que le mois précédent. Cependant, cela devrait bientôt changer : selon la source d'énergie, les factures de coûts annexes entraîneront des dépenses nettement plus élevées en raison de la hausse des prix du pétrole et du gaz. La situation des investisseurs institutionnels évolue également avec la hausse des taux d'intérêt. En plus de l'immobilier, ils ont maintenant d'autres options d'investissement. La baisse de la demande d'immeubles de placement pourrait entraîner une réduction de l'activité de construction et donc une pénurie de l'offre d'appartements locatifs. Il reste à voir comment les loyers demandés évolueront à long terme
Popety.io est spécialisé dans les solutions digitales d’acquisition immobilière. Concrètement, la PropTech basée à Plan-les-Ouates a développé un outil numérique de collecte et de traitement des données immobilières. Après s’être implanté avec succès en Suisse romande, Popety.io souhaite désormais s’ouvrir également au marché suisse alémanique. À cette fin, Popety.io a déjà installé son premier bureau à Zurich.
Le Groupe Vaudoise d’Assurances accompagne Popety.io dans ses projets d’expansion. « Popety.io révolutionne le marché immobilier suisse à l’aide de l’intelligence artificielle », déclare Stefan Schürmann, Head of Corporate Development et M&A chez Vaudoise, dans un communiqué de la compagnie d’assurances. « Nous suivons de près les innovations dans le secteur immobilier et sommes convaincus du potentiel de développement de la jeune entreprise sur le marché suisse alémanique. »
Il y a deux ans, Popety.io a remporté le premier prix des Real Estate & New Technology Awards, selon le communiqué. « Avec la Vaudoise Assurance, nous pouvons encore nous développer et gagner en crédibilité », a déclaré le fondateur de Popety.io, Thibault Clément. La PropTech participe également à The Big Handshake . Le congrès des professionnels de l’immobilier aura lieu le 21 juin à Schlieren ZH.
HIAG a renforcé sa propre position sur le marché immobilier suisse en 2021 et a considérablement amélioré ses chiffres financiers, explique HIAG Immobilien Holding AG dans un communiqué de presse . Selon elle, les trois domaines d’activité de la société immobilière bâloise ont contribué à la poursuite de la croissance. Les revenus immobiliers ont augmenté de 5,7% en glissement annuel pour atteindre 63,1 millions de francs.
Le résultat d’exploitation au niveau EBIT est passé de CHF 69,9 millions à CHF 115,1 millions. Le bénéfice net est passé de CHF 55,2 millions à CHF 89,3 millions. Sans réévaluations ni impôts différés, un EBIT de CHF 54,6 millions et un bénéfice net de CHF 37,0 millions ont été réalisés.
La valeur du portefeuille immobilier de HIAG a augmenté de 8,9 % pour atteindre 1,78 milliard de francs fin 2021. Selon HIAG, le taux de vacance est passé de 13,2 à 10,7 % en glissement annuel « malgré la vente d’immeubles entièrement loués ». Dans l’annonce, la société met en avant des baux de suivi réussis, certains avec des loyers plus élevés.
HIAG s’attend également à un bon développement des affaires pour l’année en cours. L’entreprise peut compter sur un pipeline de développement de plus de 60 projets pour un volume total de 2,98 milliards de francs suisses. HIAG est également particulièrement intéressé par l’achat de terrains à bâtir résidentiels à l’avenir afin de réaliser rapidement la propriété en copropriété. Les propriétés non stratégiques doivent être cédées pour la récupération du capital.
Le marché immobilier en 2021 a été turbulent pour les investisseurs. C’est ainsi que le rapport sur le marché immobilier 2022 de CSL Immobilien résume la situation de l’année écoulée. Les prix des emplacements centraux ont atteint des niveaux record. Les rendements ont chuté en conséquence.
Dans un communiqué de presse , CSL Immobilien cite la «Zurich Gold Coast community» Zumikon comme exemple de processus d’appel d’offres qui poussent les prix des immeubles de bureaux et résidentiels bien reliés aux centres-villes vers de nouveaux records. Là, la commune disposait d’une caserne de pompiers vide à côté d’une station de transport en commun estimée à 8,7 millions de francs. Il a été vendu pour environ 21 millions de francs suisses. Mais l’immobilier de premier ordre « n’a toujours pas d’alternative », explique le PDG Yonas Mulugeta, cette évolution qui s’observe dans les centres.
La périphérie, en revanche, connaît une hausse des taux d’inoccupation : au cours des six derniers mois, l’offre de bureaux dans l’agglomération zurichoise a augmenté de 12 % à 910 000 mètres carrés (année précédente : 812 000 mètres carrés). Il en va de même dans les bassins économiques de Berne (+14%) et de Genève (+12%).
Cette évolution des prix a entraîné l’an dernier de nouveaux planchers dans les rendements initiaux nets dans la plupart des segments du marché de l’investissement. Un mouvement latéral était attendu. Les propriétés résidentielles de première qualité ont rapporté une moyenne nationale de 1,9% contre 2,35% l’année précédente. À 1,9 % (année précédente 2,35 %), les immeubles de bureaux les plus importants sont tombés au niveau des immeubles résidentiels.
Les particuliers ont dû puiser plus profondément dans leurs poches pour acheter leur propre maison. En raison de la pandémie, il y a également eu une augmentation de la demande de grands appartements locatifs qui offrent également un espace pour travailler à domicile. Ainsi, la proportion d’appartements vacants de 1 à 2,5 pièces dans le canton de Zurich est passée à 27% (22% l’année précédente). Dans l’ensemble du pays, le taux d’inoccupation est tombé à 1,54 % (année précédente : 1,72 %).
On ne se souviendra probablement pas de 2021 comme d’une année brillante – la pandémie sans fin envoie ses salutations. Cependant, une source fiable de nouvelles positives a été le marché immobilier. Les propriétaires de copropriétés ont pu afficher une augmentation de valeur de 7,3 % au cours de l’année, tandis que l’augmentation des maisons unifamiliales était presque aussi élevée à 6,9 %. C’est ce que montre l’évaluation des annonces de vente dans le cadre de l’indice de l’offre immobilière suisse, qui est collecté par le groupe Swiss Marketplace en coopération avec le cabinet de conseil immobilier IAZI.
La raison des importantes augmentations de valeur n’est probablement pas uniquement due aux changements des besoins de vie dus à la pandémie. L’économie se développe également solidement, l’immigration se poursuit et l’offre de terres se fait de plus en plus rare. Dans le même temps, les prix à la consommation ont fortement augmenté, ce qui augmente encore l’attractivité des actifs corporels tels que la propriété du logement comme protection contre l’inflation.
Pas de mauvaise nouvelle pour les locataires non plus 2021 l’a aussi signifié avec les locataires : à l’intérieur pas mal. Toute personne à la recherche d’un nouvel appartement a pu bénéficier d’une baisse minimale des loyers demandés de 0,3% en moyenne sur l’année. Le fait que la tendance des loyers ait basculé dans le rouge est dû à une véritable poussée de fin d’année : en décembre, une baisse nationale de 0,9% a été enregistrée.
Qu’apportera 2022 au marché immobilier suisse ? « Dans les conditions actuelles, la nouvelle année devrait également s’accompagner d’une hausse des prix de l’immobilier. Le retournement de tendance dépend en grande partie des autorités monétaires : la banque centrale américaine (Fed) a annoncé qu’elle relèverait le taux directeur plus rapidement que prévu. Si les autorités monétaires européennes (BCE) et suisses (BNS) s’y joignaient, les prix baisseraient également dans ce pays », explique Martin Waeber, directeur général de l’immobilier, Swiss Marketplace Group.
Les propriétaires individuels et copropriétaires d’immeubles de placement en Suisse s’attendent à une évolution stable des prix l’année prochaine, écrit Crowdhouse dans une communication sur son nouveau baromètre immobilier. Selon la fintech zurichoise, il s’agit de « la seule collecte de données en Suisse qui se concentre sur les attentes des propriétaires privés d’immeubles de placement suisses ». Pour l’édition actuelle du baromètre, Crowdhouse a interrogé environ 180 personnes.
Seule une minorité de 6 % s’attend à ce que les prix de l’immobilier baissent l’année prochaine, explique le communiqué de presse. La plupart des personnes interrogées considèrent que le marché de l’immobilier de placement est sûr et peu risqué. Cependant, il est également considéré comme surfait, explique Crowdhouse. Une note excessivement élevée et des postes vacants ont été cités par les personnes interrogées comme les deux plus grands risques actuels.
En outre, les personnes interrogées se sont prononcées en faveur d’une plus grande numérisation du marché, écrit la société fintech. Crowdhouse fournit des informations détaillées sur le baromètre immobilier sur Internet .
Le baromètre immobilier d’Argovie publié par l’ Aargauische Kantonalbank (AKB) montre une forte augmentation soutenue des prix de l’immobilier cantonal. Le rapport sur les développements au cours des douze derniers mois cite les taux d’intérêt bas et les réserves limitées de terrains à bâtir comme les principaux moteurs de ce développement. Conjugué au développement économique robuste au lendemain de la crise de Corona, cela a conduit à un « boom » des prix.
Le baromètre immobilier AKB montre l’évolution du marché de l’immobilier résidentiel et fournit également des informations sur les loyers, la vacance et les rendements. L’intégralité du document peut être téléchargée sur le site Internet de l’AKB.
Concernant le développement régional, le baromètre indique que la croissance des prix sur le marché immobilier d’Argovie ne peut pas être « ralentie ». Au cours des derniers mois, le développement s’est même considérablement accéléré. Les maisons unifamiliales se vendraient 5,4% de plus qu’il y a un an. L’augmentation des copropriétés est également de 4,7% au cours de l’année.
Compte tenu des 243 communautés de la zone de marché, selon le baromètre, l’achat d’une propriété typique de 140 mètres carrés de surface habitable, 450 mètres carrés de terrain et un garage peut coûter entre 800 000 et 900 000 CHF. Cependant, la fourchette de prix est considérable. Dans des lieux convoités comme Baden, Rheinfelden et Aarau, un même bien se négocie parfois bien au-delà d’un million de francs.
Les loyers des appartements dans toute la Suisse sont restés inchangés en un an, comme l’a montré l’évaluation des annonces publiées. Au cours de la même période, les propriétaires de la région du nord-ouest de la Suisse ont légèrement augmenté leurs prix demandés de 1,4 %.
Les acteurs du marché immobilier sont confiants en l’avenir. L’ambiance s’est considérablement améliorée par rapport à l’année pandémique 2020, écrit KPMG dans un message sur l’actuel Swiss Real Estate Sentiment Index de la société de conseil. Dans le cas de l’immobilier résidentiel en particulier, les répondants supposent que les prix augmenteront fortement. Le sous-indice correspondant a atteint un nouveau plus haut de 119,2 points, selon l’annonce.
Les analystes de KPMG expliquent que l’offre de biens immobiliers résidentiels se raréfie. Ici, le sous-indice est passé de 108,0 points l’année précédente à 137,1 points. Les hausses de prix et les pénuries ont montré « que les acteurs du marché considèrent le segment résidentiel comme l’investissement immobilier clairement préféré encore plus qu’auparavant ».
Concernant les prix des surfaces de bureaux, les acteurs du marché n’attendent qu’une légère baisse des prix. Par rapport à l’année précédente, la baisse attendue des prix s’est affaiblie, explique l’annonce. « Les utilisateurs se sont déjà adaptés aux nouvelles conditions, c’est pourquoi l’accent n’est actuellement pas mis sur la réduction de l’espace », y est cité Beat Seger, partenaire et expert immobilier chez KPMG. Ce n’est que dans le cas de l’espace de vente au détail que les répondants continuent de supposer que les prix vont baisser de manière significative.
D’un point de vue régional, les acteurs du marché des régions de Zurich et du lac Léman s’attendent à des prix nettement plus élevés sur le marché immobilier. De légères baisses de prix sont attendues en Suisse orientale. Comme les années précédentes, les attentes pour le Tessin restent clairement négatives.
Le marché immobilier est très dynamique. Le carrousel de l’appartement tourne également rapidement. L’offre et la demande se retrouvent facilement et directement via les plateformes numériques. Parce que le web montre clairement ce que le bien locatif a à offrir. Dans le processus ultérieur, cependant, la solvabilité du locataire potentiel est restée opaque jusqu’à il y a un an. Malgré l’extrait du registre des poursuites que les intéressés par le bien locatif devaient remettre. Car même ce document, qui à l’époque n’avait pas encore d’alternative et était donc indispensable, avec un nom encombrant et le même mode de passation des marchés, n’apportait aucune clarté au bailleur. D’une part, l’extrait conventionnel ne montre que la situation des poursuites au lieu de résidence actuel. Les poursuites judiciaires dans les anciens lieux de résidence restent invisibles – les plus de 400 offices des poursuites en Suisse ne sont pas interconnectés. En revanche, le document, qui est toujours délivré sur papier, peut être « corrigé » assez facilement. En conséquence, des astuces sont souvent utilisées ici avec des entrées désagréables.
Plus de confiance, moins d’incertitude avec CreditTrust… Il n’est donc pas surprenant que le nouveau certificat CreditTrust, lancé en 2020, se soit imposé en quelques mois comme un certificat de solvabilité innovant et extrêmement fiable auprès des gestionnaires immobiliers. Le certificat numérique sécurisé par blockchain ne peut pas être falsifié, utilise les deux plus grandes bases de données de solvabilité de Suisse pour déterminer la solvabilité et ne présente que des avantages de tous les côtés: le propriétaire minimise plusieurs fois son risque de défaut de paiement et le locataire potentiel peut le gérer dans les montrer le certificat délivré en trois minutes comme vraiment solvable et digne de confiance.
… et gagnez en sécurité et en expressivité Presque aussi rapidement, le certificat CreditTrust a fait partie du groupe des nominés pour le Real Estate Award de cette année dans la catégorie gestion. Le prix récompense les projets et innovations clés qui changent le marché et donnent une impulsion au monde immobilier suisse. La joie des trois entreprises impliquées dans le développement du certificat CreditTrust – Intrum AG, CRIF AG et Certifaction AG – à propos de la nomination était également grande : Manuel Zollikofer, CRIF AG, Benoit Henry, Certifaction AG et Martin Honegger, Intrum AG, sont eux-mêmes à l’unanimité : « La nomination est une reconnaissance précieuse. Cela nous confirme qu’avec CreditTrust nous avons créé une innovation radicale que le marché attendait. » Les fondateurs et innovateurs sont bien conscients des difficultés du secteur immobilier avec l’extrait des poursuites : « Nous sommes fiers d’avoir défini ensemble un nouveau standard numérique. CreditTrust n’a pas simplement remplacé l’extrait du registre des poursuites. Le certificat numérique est beaucoup plus sécurisé, plus informatif et plus numérique qu’un extrait de registre de recouvrement classique. »
Un grand marché est ouvert au certificat numérique fiable Le certificat CreditTrust est entré avec succès sur le marché. Il est à prévoir que le certificat numérique remplacera bientôt complètement l’extrait classique du registre des poursuites en raison de ses qualités et de ses avantages. Compte tenu des 3,2 millions d’extraits de registre des poursuites commandés chaque année en Suisse à des fins diverses, le prédicat «innovation radicale» pour CreditTrust ne s’applique pas seulement à son effet dans le secteur immobilier.
Au semestre précédent, une perte d’un peu moins de 2 millions de francs avait été encourue. Pour l’ensemble de 2020, Ina Invest avait déjà réalisé un bénéfice net de 3,9 millions de francs. Avec un résultat qui « a encore dépassé les attentes », la société s’appuie sur « le succès de l’année précédente », selon l’annonce.
La réévaluation des immeubles de placement a réalisé un bénéfice de 3,8 millions de francs au cours du semestre sous revue. La valeur totale du portefeuille immobilier a augmenté de 19 millions de francs pour atteindre 385 millions de francs. Ina Invest explique que toutes les propriétés actuellement en cours de réalisation sont dans les délais. Dans l’annonce, la société immobilière met en évidence l’appel d’offres de grande hauteur à Winterthur. Ici, 31 des 39 appartements ont déjà été vendus ou réservés.
Ina Invest a également acquis un autre bien immobilier d’une valeur vénale de plus de 60 millions de francs au cours des six mois sous revue. Cela signifie que la société a déjà dépassé son objectif d’acquisitions pour l’ensemble de l’année, explique le communiqué. Le transfert de propriété n’ayant lieu qu’au cours du semestre en cours, le rachat n’aura pas encore d’incidence sur le résultat du semestre sous revue.
Selon une notification de Novavest Real Estate AG , la valeur du portefeuille immobilier de la société immobilière au 30 juin de cette année était de 664,3 millions de CHF. Fin 2020, la valeur était de 645,4 millions de francs. La croissance a été générée principalement par des investissements dans des immeubles de placement et des projets, explique Novavest. Les réévaluations ont contribué à hauteur de CHF 6,3 millions à la plus-value du portefeuille.
Les entrées locatives ont augmenté de 8 % en glissement annuel à 12,6 millions de CHF. Environ 62 pour cent des revenus locatifs sont actuellement générés par les propriétés résidentielles, informe Novavest. Le rendement net des immeubles de placement est resté inchangé à 3,7% au cours du semestre de référence. Par rapport à fin 2020, le taux de vacance a augmenté de 0,3 point de pourcentage à 4,3 %.
Les revenus ont été compensés par des charges directes pour les immeubles loués d’un montant de 2,0 millions de CHF. Dans l’ensemble, les dépenses de Novavest ont augmenté de 6 pour cent en glissement annuel à CHF 4,4 millions. Le résultat net est un résultat d’exploitation au niveau EBIT de 14,5 millions de francs. En comparaison d’une année sur l’autre, cela correspond à une augmentation de 29 %. A 10,6 millions de francs, le bénéfice net, y compris les réévaluations, est supérieur de 30% à celui de la même période de l’année précédente.
Raiffeisen Suisse a étudié le lien entre l’inflation et l’évolution du marché immobilier. Dans leur dernier rapport « Immobilier Suisse », les économistes de la banque concluent que la valeur réelle de l’immobilier est un mythe. L’évolution des prix au cours des 50 dernières années montre que les prix des maisons n’augmentent pas automatiquement avec les taux d’inflation. « Ce n’est qu’à très long terme que la maison protège réellement contre l’inflation », a déclaré Martin Neff, économiste en chef de Raiffeisen, dans un communiqué de presse.
En revanche, même la plus grande crise économique et sociale de l’histoire récente, la pandémie de COVID-19, n’a pas pu faire dévier le marché suisse du logement locatif. « Même si l’inflation devait augmenter fortement dans ce pays, nous pouvons toujours nous attendre à une baisse des loyers demandés », a déclaré Neff. De l’avis des auteurs, toute hausse des taux d’intérêt ne devrait pas non plus nuire aux investisseurs immobiliers professionnels.
Raiffeisen voit un changement structurel accéléré dans le commerce de détail stationnaire. Car « il est peu probable que les détaillants ou les restaurateurs non alimentaires se bousculent pour un espace qui se vide après l’expérience de ces derniers mois ».
Les économistes de Raiffeisen ont accordé une attention particulière au « marché peu tamisé » des terrains à bâtir. Les terrains constructibles sont très rares en Suisse. Dans le même temps, dans l’environnement actuel de taux d’intérêt bas, les colis gratuits pour les maisons et les appartements en location sont très demandés. Cela a fait augmenter les prix de près de 70 % depuis 2016. Ce n’est que dans les communautés touristiques que les grandes réserves de terrains à bâtir et le Second Home Act ont entraîné des baisses de prix. En revanche, les prix de la construction n’ont augmenté que légèrement.
Selon un communiqué d’ UBS , l’indice UBS Swiss Real Estate Bubble, qui est compilé chaque trimestre par la banque zurichoise, est passé de 1,78 à 1,90 point au deuxième trimestre 2021 par rapport au trimestre précédent. Il reste dans la zone à risque entre 1,0 et 2,0 points, expliquent les analystes de la grande banque zurichoise dans l’annonce. En tant que moteurs, ils ont connu des hausses de prix élevées et soutenues pour les prix des logements et une croissance accélérée de l’endettement des ménages pour l’achat de logements.
Plus précisément, les prix des logements au cours du trimestre sous revue étaient en moyenne de 5,4 pour cent supérieurs à ceux de la même période de l’année précédente. Les volumes de prêts hypothécaires ont augmenté de près de 3 % au cours de la même période. Ici, une accélération de la hausse « doit être interprétée comme un signal d’avertissement clair », écrivent les analystes.
En revanche, les analystes ont enregistré une baisse de 3,2% en glissement annuel des loyers demandés. Selon eux, la forte demande ininterrompue de propriétés résidentielles à des fins de location est principalement due à l’attente de nouvelles augmentations des prix sur le marché de l’immobilier résidentiel. Dans certaines régions des cantons de Genève et de Zurich, les analystes ont déjà identifié un risque de surchauffe.
En général, « les déséquilibres sur le marché intérieur » devraient être « nettement plus élevés qu’avant la crise » une fois les effets de la pandémie surmontés, prédisent-ils dans le communiqué. Dans le même temps, ils supposent que la reprise économique empêchera l’indice de remonter dans la zone de bulle à partir de 2 points.
Selon UBS , la pandémie a déclenché une forte croissance de la demande d’immobilier de luxe. Comme le montre leur étude récemment publiée « UBS Luxury Property Focus 2021 », la demande a augmenté de plus de la moitié par rapport à l’année précédente. Il est environ trois fois plus élevé que la moyenne sur cinq ans. En conséquence, les prix ont également augmenté au-dessus de la moyenne : « La demande excédentaire a fait monter en flèche les prix dans le segment du luxe de 9 % en 2020, soit nettement plus que les 4,4 % du marché domestique suisse moyen », a déclaré Katharina Hofer, experte immobilière d’UBS. un communiqué de presse cité.
UBS fait une « ruée vers l’or » sur le lac Léman. La commune de Cologny reste le marché immobilier de luxe le plus cher de Suisse. Dans les communes de luxe proches de Genève, les prix ont grimpé en moyenne d’environ 16 % en un an. Les propriétés les plus chères de Gstaad se trouvent sur le marché des résidences secondaires. En Haute-Engadine, le segment du luxe y débute juste en dessous des prix d’achat. Les propriétés de luxe dans les communautés de montagne étaient également 10 % plus chères. En revanche, les hausses de prix dans la région du lac de Zurich et en Suisse centrale ont été plus modérées avec une moyenne de 6%.
Le rapport d’UBS cite l’évolution positive des marchés financiers comme les raisons de la forte demande. De plus, la valeur intrinsèque à long terme était particulièrement intéressante au vu de l’évolution économique incertaine. De plus, l’étude note un intérêt accru de la part de l’étranger. « Parce que les mesures locales pour contenir la pandémie étaient bien moins restrictives qu’en France, en Italie ou en Grande-Bretagne par exemple. » Une grande partie de la demande étrangère vient de ces pays. UBS cite également le faible risque d’augmentation des impôts dans ce pays pour les hauts revenus et le bon système de santé comme motifs.
UBS s’attend à ce que les moteurs de la demande actuels continuent de s’appliquer au second semestre. En conséquence, on peut encore s’attendre à un nombre de transactions supérieur à la moyenne et à des augmentations de prix locales. Et la tendance devrait se poursuivre au-delà de l’année, donc Hofer: « Quiconque recherche un endroit avec des institutions stables et des emplacements de luxe établis sur les marchés mondiaux du luxe devrait de plus en plus se concentrer sur la Suisse. »
La majorité des entreprises actives sur le marché immobilier n’ont pas laissé leur comportement à risque être affecté négativement par la pandémie de coronavirus, écrit EY Suisse dans un rapport sur l’actuelle « Enquête sur la gestion des actifs ». Pour l’étude, EY Suisse et la Haute école spécialisée de Lucerne ont examiné les activités de 52 investisseurs immobiliers et caisses de pension suisses. D’après les résultats, la plupart des personnes interrogées ont l’intention de continuer à investir dans l’immobilier national et de plus en plus également à l’étranger à l’avenir.
Karl Frank Meinzer, Head of Real Estate chez EY Suisse, est cité dans le communiqué de presse : « La pandémie n’a pratiquement pas d’impact notable sur la demande générale des investisseurs pour des investissements immobiliers qui restent sans alternative dans l’environnement de taux d’intérêt bas et surtout en temps incertains. Selon Casper Studer, cependant, l’accent des investissements s’est déplacé vers des propriétés plus résistantes à la pandémie. «C’est particulièrement vrai pour les immeubles à usage d’habitation et de logistique», explique l’expert immobilier d’EY Suisse. Selon les sondages des analystes, environ sept répondants sur dix jouent également un rôle moyen à important dans les décisions d’investissement.
La concentration sur l’immobilier résidentiel et logistique va de pair avec l’attractivité croissante de l’immobilier étranger. Plus de six entreprises sur dix sondées prévoient d’augmenter leurs investissements dans l’immobilier résidentiel à l’étranger ; le chiffre pour l’immobilier résidentiel national est de 51 %, selon le communiqué de presse. 46% sont intéressés par des propriétés logistiques à l’étranger et un tiers des personnes interrogées souhaitent investir davantage dans des propriétés logistiques nationales. En revanche, 36 et 27% des personnes interrogées souhaitent réduire leur portefeuille de propriétés commerciales en Allemagne et à l’étranger.
Dans une interview , le nouveau vice-président du conseil d’administration de Herzog Kull Group Holding AG ( HKG ) place les bâtiments, les mesures structurelles et la gestion durable des bâtiments au centre de la discussion sur la réduction des émissions de CO2. « Avec l’augmentation des pénalités pour les émissions de CO2, les propriétaires de portefeuilles immobiliers sont de plus en plus sous pression », a déclaré Beat Huber. De la part des investisseurs, mais aussi des locataires, des exigences plus élevées sont faites en matière d’efficacité énergétique et d’approvisionnement énergétique écologique. L’électricité de votre propre toit et l’approvisionnement en chaleur écologique seraient la norme dans de nombreux bâtiments à l’avenir.
Huber, qui est considéré comme un spécialiste de l’énergie reconnu, s’attend à ce que la nouvelle loi sur le CO2 accélère certainement le développement en Suisse. En raison des coûts énergétiques inférieurs à ceux d’autres pays, les économies de coûts n’étaient pas un problème particulier dans le passé. Cela a changé en raison de la pression pour économiser le CO2. En Suisse, il y a actuellement beaucoup d’efforts, de nouveaux services et d’entreprises autour du thème de la technique du bâtiment.
Selon Huber, des incitations financières ou des taxes en cas de valeurs de CO2 trop élevées signifieront qu’à l’avenir une propriété avec système solaire et fourniture de chaleur écologique ne sera plus une offre particulièrement attractive. Au lieu de cela, vous serez «puni par les investisseurs et les locataires si vous ne pouvez pas offrir cela ou si vous l’avez mis en œuvre», a déclaré Huber. Ces attentes vont déclencher de nombreux investissements dans l’immobilier et les territoires. «Les propriétaires de grands portefeuilles immobiliers analysent actuellement leurs propriétés en termes de réduction de CO2 et de mise à disposition de fonds.» Il voit un grand potentiel pour les services correspondants, tels que ceux déjà proposés par HKG.
La quasi-totalité des 74 experts interrogés par EY pour le baromètre de tendance Real Estate Investment Market Suisse 2021 évaluent l’attractivité du marché immobilier suisse comme attractif à très attractif, informe EY dans un message sur le baromètre de tendance. Par rapport à l’année dernière, l’attrait pour les investisseurs a même encore augmenté légèrement, disent-ils. Seuls 15% des personnes interrogées s’attendent à une baisse du volume d’investissement. Dans le baromètre de tendance 2020, la valeur correspondante était de 17%.
« Au niveau mondial, nous voyons un manque d’alternatives d’investissement, une pression élevée sur les investissements et une incertitude économique croissante comme les moteurs de la classe d’actifs immobiliers », a déclaré Claudio Rudolf, auteur et responsable de Transaction Real Estate chez EY en Suisse, cité dans le communiqué de presse. Plus précisément, Rudolf nomme la pandémie et le Brexit comme les moteurs de la volatilité. «Dans ce contexte, les investisseurs reconnaissent le marché immobilier suisse comme une valeur refuge plus résistante aux crises que dans d’autres pays», déclare l’expert immobilier.
Mais le baromètre montre également des différences au sein des secteurs. «Alors que les évolutions dans les différents secteurs de l’immobilier ont été plus étroitement corrélées dans le passé – selon la devise ‘la marée soulève tous les bateaux’ – la pandémie corona rend le marché immobilier plus différencié», explique Daniel Zaugg, responsable de l’immobilier chez EY en Suisse. Les secteurs moins risqués, comme l’immobilier résidentiel, devraient bénéficier d’une aversion au risque accrue chez les investisseurs, selon le communiqué de presse. Le baromètre des immeubles de bureaux situés dans des emplacements centraux et de l’hôtellerie de vacances offre de bonnes opportunités pour une sortie rapide de la pandémie. Les hôtels d’affaires, les immeubles de bureaux en périphérie et les centres commerciaux, quant à eux, ne voient pas non plus de bonnes chances de reprise à long terme.
À partir de début février 2021, UBS Fund Management (Switzerland) SA reprendra la gestion du fonds immobilier suisse Residentia, informe UBS dans un message . Le fonds coté détient principalement des propriétés résidentielles dans le canton du Tessin. L’annonce place l’actif total du portefeuille Residentia à environ 275 millions de CHF.
Avec le rachat de Residentia, la banque zurichoise souhaite renforcer sa gestion d’actifs dans le secteur immobilier du sud de la Suisse. « Nous croyons au marché immobilier tessinois », a déclaré Daniel Brüllmann, responsable de l’immobilier DACH chez UBS Asset Management, cité dans le communiqué de presse. Il voit son entreprise « idéalement positionnée pour cette reprise ».
UBS Switzerland AG agira en tant que banque de dépôt pour Residentia, est expliqué plus en détail dans l’annonce. La Pagani Real Estate SA du co-fondateur de Residentia, Matteo Pagani, va soutenir la société de gestion de fonds au Tessin en tant que «présence locale».
A-t-on trop construit en Suisse? Peut-être trop au mauvais endroit? Bien que l'on ne puisse pas parler du marché immobilier suisse, car il est divisé en différents sous-marchés, le temps d'absorption a été allongé en général, affirment les sept promoteurs immobiliers réunis en juin pour la discussion d'experts HIG. Ils supposent qu'un ensemble basique d'appartements est toujours nécessaire – juste où et lequel, telle est la question. Une question qui conduit à repenser la qualité.
«La qualité avant la quantité» – cette expression était utilisée il y a cinquante ans. Mais alors que la qualité était alors associée au luxe, les gens pensent aujourd'hui à une construction durable basée sur les besoins. Cela peut être plus coûteux à créer, mais cela est payant à long terme. Le fait que le marché n'absorbe plus tout est également un gain. Car finalement tout le monde profite d'une meilleure qualité – résidents et utilisateurs comme créateurs et investisseurs.
«Peut-être que trop a été construit et le résultat est des immeubles d'appartements interchangeables. C’est pourquoi nous traitons désormais plus intensément la question de la qualité. C'est l'aspect positif de cette évolution. "
Roland Thoma
L'ABC de la situation – la qualité plutôt que la quantité Environ 75400 appartements étaient vacants en Suisse en 2019 * et la tendance est à la hausse. Alors qu'il y a deux ou trois ans, le taux de vente ou de location lorsqu'une propriété était achevée était en moyenne de 95 pour cent, il n'est aujourd'hui que de 80 à 85 pour cent. Plus l'emplacement est périphérique, plus le temps d'absorption est long. Dans les centres urbains, il y a jusqu'à 1000 demandes pour un appartement, et comme les capacités sont limitées, la demande doit changer. La demande est également solide au-delà des centres et des emplacements A, par exemple pour les copropriétés dans le segment des prix moyens et bas. D'autre part, les appartements de luxe autrefois convoités font également partie des pâles dans les centres, tandis que les appartements locatifs dans le segment des prix bas sont absorbés presque partout immédiatement.
Il s'agit donc du bon emplacement avec un produit pour le bon segment. Néanmoins: «Dans les régions structurellement plus faibles, même dans le segment intermédiaire, nous avons besoin de plus de deux à trois ans», déclare par exemple René Frauenknecht de Steiner AG. «Aujourd'hui, nous gardons la main sur les endroits qui ont déjà des postes vacants élevés et qui hésitent à se développer dans des emplacements B et C». Le danger de le faire est dû à la pression relativement forte d'acquérir: «Il existe encore de grands fonds de pension qui sont très agressifs sur le marché et qui sécurisent les terres. Il est très important que la qualité de l'emplacement passe avant la quantité. C'est nouveau. Jusqu'à il y a quelques années, vous ne pouviez pas vous tromper si vous aviez acquis une propriété mal située », déclare Frauenknecht. «Les faibles taux d'intérêt peuvent également conduire à de mauvaises décisions, car les risques peuvent ne pas être correctement évalués. Le mauvais produit dans la bonne position ne fonctionne plus aujourd'hui », ajoute Tobias Rotermund d'Odinga Picenoni Hagen AG.
Les notes d'analystes tels que Fahrländer ou Wüest Partner sont une base importante, disent les développeurs, mais ces analyses de localisation doivent être vérifiées et interprétées sur place afin de ne pas simplement répéter ce qui a fonctionné dans le passé. «La plupart des analyses de localisation sont basées sur des données et numériques», explique Marc Lyon d'Implenia Schweiz AG. «Si nous devions suivre strictement les suggestions du logiciel pour nos stratégies de développement et la définition de nos produits, nous aurions toujours la même chose sans innovations. Nous ferions simplement une copie de ce qui a été construit au cours des dernières années. Ces fondements basés sur des données sont incontestablement importants, mais une interprétation humaine est vraiment nécessaire. Nous percevons une propriété d'une manière complètement différente et avons une référence complètement différente lorsque nous avons une idée de l'emplacement et pas seulement de regarder la propriété via Google Maps et Street View ».
"Si nous suivions strictement les suggestions du logiciel pour nos stratégies de développement et la définition de nos produits, il n'y aurait pas d'innovation."
Marc Lyon
Aussi simple que convaincant – de nouveaux concepts Une fois le potentiel d'un lieu déterminé, il s'agit de développer un concept tourné vers l'avenir. Comment cela peut-il ressembler?
Étant donné qu'une augmentation automatique des prix n'est plus facilement acceptée par les utilisateurs aujourd'hui, l'efficacité de l'espace est au centre des préoccupations des développeurs. Il est réalisé, par exemple, en réduisant l'espace, les plans d'étage compacts, les produits préfabriqués, les processus de construction standardisés et l'élimination des gadgets. Le résultat ne doit pas nécessairement être zéro-huit-quinze. "Vous pouvez également obtenir une bonne qualité dans des endroits difficiles avec une architecture simple mais convaincante et une production bon marché avec des entreprises locales", est l'expérience de Tobias Rotermund. Les grands balcons sont populaires et pas nécessairement chers, un bon mobilier compense les mètres carrés manquants et l'architecture peut être aussi simple que convaincante.
Vous pouvez également obtenir une bonne qualité dans des endroits difficiles avec une architecture simple mais convaincante et une production peu coûteuse. "
Tobias Rotermund
En ce qui concerne la variété des typologies d'appartements, il est plus cher à construire, mais il est utile pour la location à long terme. Les autres éléments qui affectent la qualité de vie sont l'accessibilité, la conception extérieure, la durabilité, la mobilité et le quartier. «Il existe une multitude d'opportunités pour diversifier la vie locative et se démarquer positivement sur le marché», déclare Valentin Müller de UTO Real Estate Management AG. «Il s'agit notamment de typologies résidentielles qui se concentrent sur un groupe cible spécifique, ainsi que de concepts de mobilité intégrés qui mettent en réseau de manière optimale les appartements avec leur environnement. Et n'oubliez pas: la qualité du règlement. On parle ici d '«espace de vie», d'espaces de grande qualité de séjour. Des concepts sont nécessaires pour cela. Avec un bon développement, vous pouvez créer un bon micro-emplacement qui répond aux besoins humains ».
Mais quels besoins le groupe cible spécifique a-t-il à l'emplacement spécifique? Les gens veulent-ils une architecture représentative ou s'identifient-ils à l'endroit où ils vivent? Aimez-vous l'échange de voisinage ou préférez-vous la vie privée? Acceptez-vous l'espace extérieur luxuriant et vert comme compensation pour l'emplacement B ou C? … Qui détermine ce qu'est la qualité? L'élite de l'architecture? Les utilisateurs?
Le fait que l'implication des personnes concernées favorise l'acceptation et la qualité d'un projet est un constat central de la communication immobilière. Outre la qualité du produit, la qualité du processus de développement devient plus importante.
«L’acceptation d’un projet dépend notamment de l’implication de la population».
Claudia Siegle
«L'implication précoce de la population dans le projet Mattenhof à Lucerne Sud a porté ses fruits», déclare Claudia Siegle de Mobimo Management AG. «Il est important que les gens puissent s'identifier à l'endroit où ils vivent. Dans ce cas, cela inclut la création de quartiers. Dans le Mattenhof, vous ne vivez pas seulement dans un immeuble résidentiel, mais dans une zone à usage mixte, où vous pouvez réseauter les uns avec les autres à l'aide d'applications, par exemple ». Pour Tobias Achermann, ancien PDG de Zug Estates AG, le dialogue avec les personnes concernées a également fait ses preuves: «Dans le développement futur du quartier« Metalli », nous avons eu de bonnes expériences d'implication de la population de Zoug. Plus d'un millier de personnes ont fait part de leurs réflexions et suggestions. Je considère cette procédure comme la pierre angulaire de la suite d'un projet ».
L'implication de la population profite non seulement au produit et à ses futurs utilisateurs, mais aussi à l'acceptation politique. Par exemple, l'affirmation selon laquelle il y a trop de constructions apparaît régulièrement dans les médias et est un argument difficile dans les batailles référendaires: «Le secteur de la construction est souvent perçu comme un moteur de croissance qui n'est pas bien accueilli partout – en particulier dans les zones périphériques et rurales. les gens ont l'impression que la construction est une priorité parce que les investisseurs doivent investir de l'argent et non parce que cela répond à un besoin. Permettre aux personnes concernées de participer à un projet et créer une véritable justice fondée sur les besoins augmente non seulement la qualité, mais aussi l'acceptation sociale et politique d'un projet », est l'expérience de Werner Schaeppi, expert en construction et en communication immobilière.
Innovation contre bureaucratie – enfant à problèmes au rez-de-chaussée Le développement de l'industrie a obligé non seulement les projets immobiliers, mais aussi leurs créateurs à se positionner. Par exemple à travers des innovations telles qu'un système énergétique sans CO2 et une construction en bois dans le «Suurstoffi» à Rotkreuz, que Tobias Achermann cite en exemple. Ou grâce à des concepts de mobilité innovants développés et mis en œuvre par UTO Real Estate Management AG. En général, l'entreprise est engagée dans l'innovation, déclare Valentin Müller. C'est un état d'esprit qui se jette dans la culture d'entreprise et se jette dans les projets de développement. Cependant, les nouveaux concepts ont également besoin de rester en place, par exemple pour faire face à la densité des réglementations.
Le problème numéro un pour les développeurs est l'utilisation du rez-de-chaussée. Donner vie aux rez-de-chaussée avec des utilisations commerciales est difficile, et cela deviendra encore plus aigu avec l'augmentation du commerce en ligne et les changements dans le secteur de la vente au détail. Les mesures d'hygiène dans le contexte de nouveaux virus tels que Covid-19 sont également difficiles à évaluer, par exemple des directives à long terme telles que les règles de distance augmenteraient l'espace requis dans le commerce. Des concepts innovants sont donc nécessaires, en particulier pour les utilisations au rez-de-chaussée, mais ceux-ci échouent souvent en raison des instruments de planification durables. Car si un plan de développement a dix à quinze ans, il risque de ne plus répondre aux exigences actuelles.
«Pourquoi ne devrait-il pas y avoir d'utilisation résidentielle au rez-de-chaussée, par exemple?», Interrogent les promoteurs. Le fait que les utilisations commerciales du rez-de-chaussée génèrent en soi beaucoup de trafic piétonnier est une notion romantique. Les rez-de-chaussée doivent être adaptés à la situation et à l'emplacement et correspondre à l'infrastructure du district. «Il faut se demander si le développement avec un rez-de-chaussée sera plus attractif», résume Roland Thoma de la Fondation HIG Immobilien Anlage. «Une librairie n'est pas attractive en termes de rendement et doit être subventionnée, mais elle peut peut-être offrir une valeur ajoutée au quartier».
"L'innovation est ancrée dans la culture d'entreprise et se jette dans les projets."
Valentin Müller
Construction de bâtiments et bureaux à domicile – un aperçu de la boule de cristal Et après? Le marché sera-t-il saturé dans vingt, trente, cinquante ans et d'autres activités d'investissement seront-elles nécessaires? Selon les participants à la discussion d'experts HIG, il y aura un déplacement dans le domaine de la construction de bâtiments de nouveaux bâtiments vers la modernisation, le réaménagement, l'extension et la conversion. La zone d'infrastructure se développera avec les bâtiments publics tels que les hôpitaux et l'entretien des chemins de fer, etc., et le thème de la durabilité continuera également à s'imposer. «Aujourd'hui, certains principes de durabilité font partie du développement d'un projet», déclare Tobias Achermann. En outre, la construction adaptée à l'âge est un problème majeur: «D'ici 2030, la tranche d'âge des 65 ans et plus augmentera de 30 pour cent. En tant qu'investisseur et développeur, vous pariez sur la bonne carte si vous vous positionnez dans ce segment avec des infrastructures et des concepts communautaires appropriés », déclare Achermann.
«Si vous vous positionnez aujourd'hui dans le domaine de la construction adaptée à l'âge, vous faites confiance en tant qu'investisseur et développeur, vous êtes sur la bonne carte. "
Tobias Achermann
Les opinions divergent sur le sujet du bureau à domicile. Les développeurs rapportent que le processus de création conjoint a énormément souffert lors du verrouillage de la couronne. Par exemple, les missions d'étude ont dû être reportées car les bureaux d'architecture ne pouvaient pas être aussi productifs que d'habitude dans l'échange virtuel. D'autres domaines, par contre, fonctionnent très bien au bureau à domicile. Ils ouvrent le potentiel pour un avenir dans lequel il peut y avoir de nouvelles formes de travail, mais au moins moins de navettage. On ne peut pas prévoir pour le moment comment ce potentiel sera utilisé. D'une part, de nombreuses entreprises ramènent leurs employés dans leurs locaux, d'autre part, des industries telles que la nouvelle économie sont le moteur de la tendance des bureaux à domicile. Pour la construction du futur, le bureau à domicile nécessiterait plus d'espace et de flexibilité d'utilisation dans les espaces de vie, mais cela se heurte aux efforts de construction rentable en réduisant l'espace.
Revenons au rez-de-chaussée une fois de plus: des espaces de coworking seraient-ils ici envisageables, par exemple, qui élargissent le modèle de bureau à domicile? Peut-être dans le cadre d'une économie de partage, ou aussi non commercialement comme une extension de la salle commune classique? Certains développeurs ont des idées conceptuelles à ce sujet, mais ils se demandent s'il sera possible d'impliquer les autorités. En tant que développeur, attendre le développement est rarement la bonne attitude. ■
* Office fédéral de la statistique OFS, collecté le 1er juin 2019, www.bfs.admin.ch
Tobias Rotermund
Tobias Rotermund est consultant immobilier senior et membre de l'équipe de direction d'Odinga Picenoni Hagen AG depuis six ans, qui, en tant que développement de projet indépendant et conseil immobilier, est responsable, par exemple, de la gestion globale du projet du premier étape de la rénovation globale de l'hôpital universitaire de Zurich. Avant cela, il a travaillé comme architecte dans divers bureaux. Il a étudié l'architecture à Berlin et a complété le Master of Advanced Studies in Real Estate (CUREM) à l'Université de Zurich.
Marc Lyon
Marc Lyon est responsable du développement immobilier Suisse chez Implenia Schweiz AG, où il était responsable du développement Suisse alémanique ces trois dernières années. Auparavant, il a travaillé chez Swiss Prime Site AG dans la division Développement et construction dans toute la Suisse et au Credit Suisse dans la division Real Estate Investment Management pour le développement et la réalisation de grandes projets en Allemagne et à l'étranger. Marc Lyon a étudié l'architecture à l'EPFL de Lausanne et est titulaire d'une licence en administration des affaires.
Claudia Siegle
Claudia Siegle est chef d'équipe dans le département de développement de Mobimo Management AG. Le diplômé en administration des affaires avec un CAS en planification et construction basée sur les besoins ainsi qu'une maîtrise en développement communautaire, urbain et régional est responsable de divers aménagements de sites. Par exemple pour le quartier Mattenhof à Lucerne-Sud – un grand développement avec 120 appartements en location, bureaux, restaurants et un hôtel Holiday Inn, qui a ouvert ses portes à l'été 2019.
Roland Thoma
Roland Thoma a été directeur général de la Fondation HIG Immobilien Anlage, qui investit dans l'immobilier suisse, pendant trois ans. Avant de rejoindre HIG, Roland Thoma était membre de l'équipe de direction et était responsable des transactions de H&B Real Estate AG. Roland Thoma est diplômé de la Swiss Hotel Management School de Lucerne et a suivi une formation continue au CUREM et à la Haute école spécialisée de Saint-Gall dans les domaines de la gestion immobilière et de la promotion immobilière.
René Frauenknecht
René Frauenknecht travaille chez Steiner AG depuis cinq ans. En tant que responsable de la vente et de la location, il est responsable de la vente et de la location de tous les appartements et zones de service développés par Steiner AG. Auparavant, il a été directeur général d'Intercity AG Zug / Luzern pendant plus de sept ans. Le syndic immobilier agréé par le gouvernement fédéral a étudié l’administration des affaires à la Kaderschule de Zurich et a suivi le cours de maîtrise en études avancées en immobilier CUREM à l’Université de Zurich.
Tobias Achermann
Tobias Achermann a été PDG de Zug Estates Holding AG de 2014 à mai 2020. Avec le développement de la zone modèle Suurstoffi à Rotkreuz, l'immobilier formé Économiste reconnu comme un expert en développement de site durable et innovant. Zug Estates veut devenir la première société immobilière cotée avec un portefeuille sans émissions de CO2. Depuis le 1er juin 2020, il est directeur général d'Achermann Consulting GmbH, qui poursuit l'objectif de prendre en charge des mandats et d'effectuer des conseils économiques.
Valentin Müller
Valentin Müller est depuis deux ans PDG de UTO Real Estate Management AG, spécialisée dans le développement et la gestion de portefeuilles immobiliers de tiers. Les projets actuels incluent les Tiny Houses sur Zollikerberg et la Performative House à Zurich Unterstrass. Avant son poste actuel, l'architecte qualifié était responsable de l'immobilier et membre de la direction du groupe AMAG Automobil- und Motoren AG.
Dr. Werner Schaeppi
Dr. Werner Schaeppi travaille comme chercheur et consultant en communication à l'agence de communication Creafactory AG et à l'institut d'études de marché mrc research & consulting ag à Zoug. Il est copropriétaire des deux sociétés leaders dans l'immobilier, les biens d'équipement et les services financiers. Werner Schaeppi a étudié à l'Université de Zurich. Il possède une licence en linguistique et un doctorat en psychologie sociale.
L'ancien quartier Alusuisse, composé de deux immeubles de grande hauteur, d'un immeuble d'habitation et de l'ancien Hall 22 RhyTech, devrait combiner les utilisations publiques et privées de ces informations Halter AG dans un communiqué . L'entreprise de construction zurichoise mettra en œuvre le quartier RhyTech en tant qu'entreprise générale. Les travaux de construction devraient débuter en novembre de cette année. L'achèvement et l'occupation du trimestre sont prévus pour le premier trimestre 2024.
L'entrepreneur général Helvetia Insurance a su convaincre le plus petit des deux immeubles de grande hauteur en tant qu'investisseur. La compagnie d'assurance réalisera les appartements prévus en appartements locatifs et commercialisera également le restaurant au 17ème étage, explique Halter. «Le projet est parfaitement adapté à l'environnement du marché et offre un investissement durable dans une communauté en plein essor de la région de Schaffhouse», a déclaré Daniel Wehrli, chef de projet responsable chez Helvetia, cité dans le communiqué de presse. Selon elle, un locataire a déjà été trouvé pour le restaurant de la tour.
Le deuxième gratte-ciel et l'immeuble d'appartements sont conçus comme des copropriétés. Sur les 96 appartements en copropriété de l'immeuble de grande hauteur, 39 et environ un quart des appartements de la maison multifamiliale sont déjà occupés, écrit Halter. En ce qui concerne la date de référence, qui est dans trois ans environ, il s'agit d'un "très bon statut de réservation", déclare Markus Mettler, PDG de Halter. De plus, Halter a déjà réussi à gagner Migros en tant que locataire phare du Hall 22.
Le thème du changement était déjà au centre du Sommet de l’immobilier de Flughafenregion Zürich AG ( FRZ ) dans le discours d’ouverture d’André Ingold. Plus précisément, le président nouvellement élu de la FRZ a présenté la vingtaine de grands projets de construction prévus ou en cours de construction dans la région aéroportuaire, a expliqué la FRZ dans une communication sur l’événement. Ingold avait cité en exemple le quartier prévu de Steinacker à Kloten. Une zone urbaine pour 6 700 habitants et 4 000 employés doit être créée ici le long de la Glattalbahn.
La FRZ a pu gagner le ministre fédéral de longue date et ancien vice-chancelier allemand (SPD), Sigmar Gabriel, comme orateur principal. L’ancien haut responsable politique, élu au conseil de surveillance de la Deutsche Bank en mai, a abordé dans son discours les défis pour l’Europe tels que le Brexit, la pandémie de coronavirus et la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine. En ce qui concerne la Suisse, Gabriel a déclaré que le développement de la Suisse indiquait que «le chemin que ce pays a emprunté jusqu’à présent était le bon». Le pays s’est si bien développé «précisément à cause de la relation étroite et détendue avec l’UE», a déclaré Gabriel.
Tobias Straumann a exposé son point de vue sur l’évolution du marché immobilier: « Dans les un à deux prochaines années, la probabilité d’une crise immobilière est de zéro pour cent », a indiqué l’historien économique dans le communiqué de presse. Selon lui, il n’y a ni choc de taux d’intérêt ni «concurrence acharnée ruineuse».
Dans d’autres présentations, des entrepreneurs tels qu’André Wyss, PDG d’ Implenia AG , Christine Novakovic, PDG d’ UBS Europe SE , Romeo Deplazes, Division Manager Solutions et membre de la direction d’ Energie 360 ° AG , et Rudolf Tschopp, Partner chez Asia Green Real Estate, ont présenté les stratégies leurs entreprises face aux processus de transformation globale.
A-t-on trop construit en Suisse? Peut-être trop au mauvais endroit? Si l’on ne peut pas parler du marché immobilier suisse, car il est divisé en différents sous-marchés, le temps d’absorption a généralement été plus long, affirment les sept promoteurs immobiliers réunis en juin pour la discussion d’experts HIG. Ils supposent qu’un ensemble basique d’appartements est toujours nécessaire – juste où et lequel, telle est la question. Une question qui conduit à repenser la qualité.
«La qualité plutôt que la quantité» – cette expression était déjà utilisée il y a cinquante ans. Mais si la qualité était alors associée au luxe, nous pensons aujourd’hui à une construction durable basée sur les besoins. Cela peut être plus coûteux à créer, mais cela est payant à long terme. Le fait que le marché n’absorbe plus tout est également un gain. Car finalement tout le monde bénéficie d’une meilleure qualité – résidents et utilisateurs comme créateurs et investisseurs.
«Peut-être que trop a été construit et le résultat est des immeubles d’appartements interchangeables. C’est pourquoi nous traitons désormais plus intensément la question de la qualité. C’est l’aspect positif de cette évolution »
Roland Thoma
L’ABC de la situation – la qualité sur la quantité Environ 75400 appartements étaient vacants en Suisse en 2019 * et la tendance est à la hausse. Alors qu’il y a deux ou trois ans, le taux de vente ou de location lorsqu’une propriété était achevée était en moyenne de 95%, il n’est aujourd’hui que de 80 à 85%. Plus l’emplacement est périphérique, plus le temps d’absorption est long. Dans les centres urbains, il y a jusqu’à 1 000 demandes pour un appartement, et comme les capacités sont limitées, la demande doit changer. Il existe également une forte demande au-delà des centres et des emplacements A, par exemple pour les copropriétés dans le segment des prix moyens et bas. En revanche, les appartements de luxe autrefois convoités font également partie des lâches dans les centres, tandis que les appartements locatifs dans le segment des prix bas sont absorbés presque partout immédiatement.
Il s’agit donc du bon emplacement avec un produit pour le bon segment. Néanmoins: «Dans les régions structurellement plus faibles, même dans le segment moyen, nous avons besoin de plus de deux à trois ans», déclare par exemple René Frauenknecht de Steiner AG. «Aujourd’hui, nous gardons nos mains à l’écart des endroits qui ont déjà des postes vacants élevés et qui hésitent à se développer dans des emplacements B et C». Le risque de le faire est dû à la pression relativement forte d’acquérir: «Il existe encore de grands fonds de pension très agressifs sur le marché et qui sécurisent les terres. Il est très important que la qualité de l’emplacement passe avant la quantité. C’est nouveau. Jusqu’à il y a quelques années, vous ne pouviez pas faire grand-chose de mal si vous aviez acquis une propriété dans un mauvais emplacement », explique Frauenknecht. «Les faibles taux d’intérêt peuvent également conduire à de mauvaises décisions, car les risques peuvent ne pas être correctement évalués. Le mauvais produit dans la bonne position ne fonctionne plus aujourd’hui », ajoute Tobias Rotermund d’Odinga Picenoni Hagen AG.
Les notes d’analystes comme Fahrländer ou Wüest Partner sont une base importante, disent les développeurs, mais ces analyses de localisation doivent être vérifiées et interprétées sur place afin de ne pas simplement répéter ce qui a fonctionné dans le passé. «La plupart des analyses de localisation sont basées sur des données et numériques», explique Marc Lyon d’Implenia Schweiz AG. «Si nous suivions strictement les suggestions du logiciel pour nos stratégies de développement et la définition de nos produits, nous aurions toujours la même chose sans innovations. Nous ferions simplement une copie de ce qui a été construit au cours des dernières années. Ces fondements basés sur des données sont incontestablement importants, mais l’interprétation humaine est vraiment nécessaire. Nous percevons une propriété d’une manière complètement différente et avons une relation complètement différente lorsque nous avons une idée de l’emplacement et pas seulement de regarder la propriété via Google Maps et Street View ».
«Si nous suivions strictement les suggestions du logiciel pour nos stratégies de développement et la définition de nos produits, il n’y aurait pas d’innovation»
Marc Lyon
Aussi simple que convaincant – de nouveaux concepts Une fois le potentiel d’un lieu déterminé, il s’agit de développer un concept tourné vers l’avenir. Comment cela peut-il ressembler?
Étant donné qu’une augmentation automatique des prix n’est plus facilement acceptée par les utilisateurs, l’efficacité de l’espace est au centre des préoccupations des développeurs. Il est réalisé, par exemple, en réduisant l’espace, les plans d’étage compacts, les produits préfabriqués, les processus de construction standardisés et l’élimination des gadgets. Le résultat n’a pas à être zéro-huit-quinze. « Vous pouvez également obtenir une bonne qualité dans des endroits difficiles avec une architecture simple mais convaincante et une production peu coûteuse avec des entreprises locales », est l’expérience de Tobias Rotermund. Les grands balcons sont populaires et pas forcément chers, un bon mobilier compense les mètres carrés manquants et l’architecture peut être aussi simple que convaincante.
Vous pouvez également obtenir une bonne qualité dans des endroits difficiles avec une architecture simple mais convaincante et une production peu coûteuse »
Tobias Rotermund
En ce qui concerne la variété des typologies d’appartements, il est plus cher à construire, mais il est utile pour la location à long terme. Les autres éléments qui affectent la qualité de vie sont l’accessibilité, la conception extérieure, la durabilité, la mobilité et le quartier. «Il existe une multitude d’options pour diversifier la vie locative et pour se démarquer sur le marché», déclare Valentin Müller de UTO Real Estate Management AG. «Il s’agit notamment de typologies résidentielles qui se concentrent sur un groupe cible spécifique, ainsi que de concepts de mobilité intégrés qui mettent en réseau de manière optimale les appartements avec leur environnement. Et n’oubliez pas: la qualité du règlement. On parle ici d ‘«espace de vie», d’espaces de grande qualité de séjour. Cela nécessite des concepts. Avec un bon développement, vous pouvez créer un bon micro-emplacement qui répond aux besoins humains ».
Mais quels besoins le groupe cible spécifique a-t-il à l’emplacement spécifique? Les gens veulent-ils une architecture représentative ou s’identifient-ils à l’endroit où ils vivent? Aimez-vous l’échange de voisinage ou préférez-vous la confidentialité? Acceptez-vous l’espace extérieur verdoyant et luxuriant comme compensation pour l’emplacement B ou C? … Qui détermine ce qu’est la qualité? L’élite de l’architecture? Les utilisateurs?
Un constat clé dans la communication immobilière est que l’implication des personnes concernées favorise l’acceptation et la qualité d’un projet. En plus de la qualité du produit, la qualité du processus de développement devient plus importante.
«L’acceptation d’un projet dépend notamment de l’implication de la population»
Claudia Siegle
«L’implication précoce de la population dans le projet Mattenhof à Lucerne Sud a porté ses fruits», déclare Claudia Siegle de Mobimo Management AG. «Il est important que les gens puissent s’identifier à l’endroit où ils vivent. Dans ce cas, cela inclut la création de quartiers. Dans le Mattenhof, vous ne vivez pas seulement dans un immeuble résidentiel, mais dans un quartier à usage mixte, où vous pouvez réseauter les uns avec les autres à l’aide d’applications, par exemple ». Pour Tobias Achermann, ancien PDG de Zug Estates AG, le dialogue avec les personnes concernées a également fait ses preuves: «Dans le développement futur du quartier« Metalli », nous avons eu de bonnes expériences d’implication de la population de Zoug. Plus d’un millier de personnes ont fait part de leurs réflexions et suggestions. Je considère cette approche comme la pierre angulaire de la suite d’un projet ».
L’implication de la population profite non seulement au produit et à ses futurs utilisateurs, mais aussi à l’acceptation politique. Par exemple, l’affirmation selon laquelle trop est construit apparaît régulièrement dans les médias et est un argument difficile dans les batailles référendaires: «Le secteur de la construction est souvent perçu comme un moteur de croissance qui n’est pas bien accueilli partout – en particulier dans les zones périphériques et rurales. les gens ont l’impression que la construction est une priorité parce que les investisseurs doivent investir de l’argent et non parce que cela répond à un besoin. Permettre aux personnes concernées de participer à un projet et créer une véritable justice basée sur les besoins augmente non seulement la qualité, mais aussi l’acceptation sociale et politique d’un projet », est l’expérience de Werner Schaeppi, expert en construction et communication immobilière.
Innovation versus bureaucratie – enfant à problèmes au rez-de-chaussée Le développement de l’industrie a obligé non seulement les projets immobiliers, mais aussi leurs créateurs à se positionner. Par exemple à travers des innovations telles qu’un système énergétique sans CO2 et une construction en bois dans le «Suurstoffi» à Rotkreuz, que Tobias Achermann cite en exemple. Ou grâce à des concepts de mobilité innovants développés et mis en œuvre par UTO Real Estate Management AG. En général, l’entreprise est engagée dans l’innovation, déclare Valentin Müller. C’est un état d’esprit qui se jette dans la culture d’entreprise et se jette dans les projets de développement. Cependant, les nouveaux concepts ont également besoin de persévérance, par exemple en exécutant le gant à travers la densité des réglementations.
Le problème numéro un pour les développeurs est l’utilisation du rez-de-chaussée. Donner vie aux rez-de-chaussée à des fins commerciales est difficile; cela deviendra encore plus aigu avec l’augmentation du commerce en ligne et les changements dans le commerce de détail. Les mesures d’hygiène dans le contexte de nouveaux virus tels que Covid-19 sont également difficiles à évaluer, par exemple, des directives à long terme telles que les règles de distance augmenteraient l’espace requis dans le commerce. Des concepts innovants sont nécessaires, en particulier pour les utilisations au rez-de-chaussée, mais ceux-ci échouent souvent en raison des instruments de planification durables. Car si un plan de développement a dix à quinze ans, il risque de ne plus répondre aux exigences actuelles.
« Pourquoi ne devrait-il pas y avoir d’utilisation résidentielle au rez-de-chaussée, par exemple? », Interrogent les promoteurs. Le fait que les utilisations commerciales du rez-de-chaussée génèrent en soi beaucoup de trafic piétonnier est une notion romantique. Les rez-de-chaussée doivent être adaptés à la situation et à l’emplacement et correspondre à l’infrastructure du district. «Il faut se demander si le développement avec un rez-de-chaussée sera plus attractif», résume Roland Thoma de la Fondation HIG Immobilien Anlage. « Une librairie n’est pas attractive en termes de rendement et doit être subventionnée, mais elle peut peut-être offrir une valeur ajoutée au quartier ».
« L’innovation est ancrée dans la culture d’entreprise et se jette dans les projets »
Valentin Müller
Construction de bâtiments et bureaux à domicile – un aperçu de la boule de cristal Et après? Le marché sera-t-il saturé dans vingt, trente, cinquante ans et d’autres activités d’investissement seront-elles nécessaires? Selon les participants à la discussion d’experts HIG, il y aura un passage des nouveaux bâtiments à la modernisation, la rénovation, l’extension et la conversion dans le domaine de la construction de bâtiments. La zone d’infrastructure se développera avec les bâtiments publics tels que les hôpitaux et l’entretien des chemins de fer, etc., et le thème de la durabilité continuera également à s’imposer. «Aujourd’hui, certains principes de durabilité font partie du développement d’un projet», déclare Tobias Achermann. En outre, la construction adaptée à l’âge est un problème majeur: «D’ici 2030, la tranche d’âge des 65 ans et plus augmentera de 30 pour cent. En tant qu’investisseur et développeur, vous êtes sur la bonne voie si vous vous positionnez dans ce segment avec des infrastructures et des concepts communautaires appropriés », déclare Achermann.
« Si vous vous positionnez aujourd’hui dans le domaine de la construction adaptée à l’âge, vous, en tant qu’investisseur et développeur, pariez sur la bonne carte »
Tobias Achermann
Les avis sont partagés sur le thème du bureau à domicile. Les développeurs rapportent que le processus de création conjoint a énormément souffert lors du verrouillage de la couronne. Par exemple, les missions d’étude ont dû être reportées car les bureaux d’architecture ne pouvaient pas être aussi productifs que d’habitude dans l’échange virtuel. D’autres domaines, cependant, fonctionnent très bien au bureau à domicile. Ils ouvrent le potentiel pour un avenir dans lequel il peut y avoir de nouvelles formes de travail, mais au moins moins de navettage. La manière dont ce potentiel sera utilisé ne peut être prévue pour le moment. D’une part, de nombreuses entreprises ramènent leurs employés dans leurs locaux, d’autre part, des industries telles que la nouvelle économie sont le moteur de la tendance des bureaux à domicile. Pour la construction du futur, le bureau à domicile exigerait plus d’espace et de flexibilité d’utilisation dans les espaces de vie, mais cela se heurte aux efforts de construction rentable en réduisant l’espace.
Revenons au rez-de-chaussée une fois de plus: des espaces de coworking seraient-ils ici envisageables, par exemple, qui élargissent le modèle de bureau à domicile? Peut-être dans le cadre d’une économie de partage, ou aussi non commercialement comme une extension de la salle commune classique? Certains développeurs ont des idées conceptuelles à ce sujet, mais ils se demandent s’il sera possible d’impliquer les autorités. En tant que développeur, attendre le développement est rarement la bonne attitude. ■
* Office fédéral de la statistique OFS, collecté le 1er juin 2019, www.bfs.admin.ch
«Nous avons fondé MoneyPark en 2012 dans le but de rendre le marché hypothécaire plus accessible et transparent pour tous», a déclaré Stefan Heitmann, PDG et fondateur de MoneyPark , dans un message de la société fintech basée à Pfäffikon SZ. MoneyPark souhaite désormais apporter cette transparence au marché immobilier également. Un mélange de technologie et de conseils personnalisés vise à faciliter l’achat et la vente de biens immobiliers.
À cette fin, MoneyPark a développé une nouvelle plateforme sur laquelle sont réunis acheteurs et vendeurs. MoneyPark explique que la plateforme compare les critères de recherche des clients avec des informations sur les propriétés disponibles sur le marché. Les propriétaires d’un logement peuvent également suivre le développement de leur propre bien. La plate-forme, qui n’est actuellement disponible que pour les clients MoneyPark, doit être ouverte à d’autres parties intéressées à l’avenir.
La nouvelle offre digitale est complétée par des conseils personnalisés d’experts immobiliers de MoneyPark. «La combinaison de la technologie des données et d’experts indépendants en hypothèques et en immobilier qui assistent nos clients à chaque étape du processus est unique sur le marché suisse», déclare Heitmann. « Les données accessibles sur la plateforme créent une expérience client transparente avec une densité d’informations sans précédent et contribuent à rendre les décisions d’achat et de vente plus faciles et plus faciles à mettre en œuvre. »
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