300 acteurs du marché immobilier ont participé à l’enquête d’été de cette année, CSL Immobilien informe dans un communiqué de presse . Le taux de participation record montre « à quel point les sociétés immobilières, les fonds et les investisseurs sont actuellement intéressés par l’échange d’informations actuelles sur le marché », a-t-il déclaré. Selon les résultats de l’enquête, la crise économique associée à la pandémie de coronavirus a eu peu d’impact sur le marché immobilier.
« Le tournant du marché immobilier causé par la pandémie est nettement moins important que prévu », a déclaré Patricia Reichelt, responsable de la recherche et de l’analyse de marché chez CSL Immobilien, citée dans le communiqué de presse. Selon les résultats de l’enquête, les différences par rapport à l’année précédente sur le marché du logement «à la fois dans le segment immobilier et sur le marché du logement locatif dans les cinq régions sont si minimes qu’aucune tendance générale n’est perceptible», indique le communiqué de presse. En ce qui concerne l’évolution des prix d’achat, les acteurs du marché s’attendent à ce que les prix des maisons individuelles augmentent plus fortement que les prix des copropriétés.
Mais la demande de bureaux est « toujours là malgré le choc corona », écrit CSL Immobilien. Ici, les entreprises en croissance ou nouvellement créées ont généré une demande supplémentaire «malgré une demande globale en baisse», explique l’entreprise. «Dans la région du Grand Zurich, la demande dans ces deux catégories a baissé d’un tiers par rapport à l’année précédente. Mais encore 16% des participants à l’enquête ont déclaré que la croissance ou les start-ups étaient la principale motivation de la demande », indique le communiqué de presse. À Bâle, ce serait le cas pour un tiers des personnes interrogées, à Berne pour 16%. À Genève et à Lausanne, cependant, la croissance ou les start-ups n’ont pas été mentionnées comme une raison de la demande. De l’avis de CSL Immobilien, toutefois, la demande supplémentaire pourrait entraîner une baisse nettement moins marquée de la demande de bureaux dans les années à venir qu’après la crise financière de 2008.
Le cabinet de conseil immobilier CBRE a annoncé aujourd’hui l’ouverture de son nouveau bureau à Lausanne. Le nouveau bureau est situé au cœur de Lausanne sur la rue Saint-Martin et sera un emplacement stratégique pour renforcer la présence avérée de CBRE sur le marché immobilier en Suisse romande.
À l’automne 2019, CBRE a annoncé l’acquisition d’i Consulting SA, un fournisseur renommé de services d’évaluation, d’analyses de marché et de conseil en immobilier. Une vingtaine de collaborateurs travailleront désormais ensemble dans le nouveau bureau de Lausanne. Cette fusion physique des deux équipes est une étape importante dans l’intégration déjà réussie. Le nouveau bureau de Lausanne s’appuie sur un concept d’espace moderne «New Ways of Working», qui permet un travail flexible.
Dirigé par Vincent Leroux, le bureau de Lausanne conseille les investisseurs, utilisateurs immobiliers et promoteurs sur toutes les problématiques immobilières. En lien avec la proximité immédiate du marché et la connaissance détaillée des structures de la région, des services de conseil idéaux peuvent être offerts sur place. CBRE emploie actuellement plus de 120 personnes en Suisse avec des sièges sociaux à Zurich, Genève, Bâle et Lausanne.
Le directeur général de CBRE Suisse, Florian Kuprecht, commente l’ouverture: « Comprendre le marché et les besoins des clients est crucial pour notre activité. L’ouverture du nouveau bureau à Lausanne nous permet de conseiller les clients sur ce marché important avec une expertise locale encore plus grande . L’expansion et la diversification continues de CBRE en Suisse reflètent notre volonté d’adapter de plus en plus notre gamme de services aux besoins de nos clients. »
Selon une étude de la Zürcher Kantonalbank , l'immobilier commercial est le plus touché par la crise. «Le ralentissement économique fait augmenter les vacances dans les espaces commerciaux et de bureaux à moyen terme et exerce ainsi une pression sur leurs loyers», explique Ursina Kubli, responsable de la recherche immobilière. De plus, après la crise, il est possible à plus long terme que plus de travail soit effectué à domicile. Cela influence les exigences futures en ce qui concerne les exigences d'espace et le choix de l'emplacement des immeubles de bureaux. L'accessibilité, par exemple, ne sera plus le critère le plus important.
Les appartements locatifs sont moins touchés par la crise. Cependant, la Zürcher Kantonalbank voit plus de risques dans le segment du luxe. La majorité de cette clientèle est susceptible d'être gravement affectée par la crise des marchés boursiers. Cela entravera la demande – les prix devraient baisser en conséquence.
En raison de la crise corona, les objectifs climatiques passent à l'arrière-plan: 71% des immeubles résidentiels des villes continueraient d'être chauffés au mazout ou au gaz. La banque prévient que l'objectif climatique de 2050 ne sera pas atteint au plus tôt dans 100 ans sans une rénovation rapide de nombreux appartements anciens.
Real Estate Brains est le nom du nouveau format en ligne pour les professionnels de l’immobilier pour les professionnels de l’immobilier de la région DACH, qui est un projet conjoint de Swiss Circle, SwissPropTech et Builtworld. La première édition a suscité un vif intérêt: mardi matin, 140 professionnels de l’industrie ont suivi le Dr Dr. Christoph Schumacher , Global Head Real Estate chez Credit Suisse Asset Management, Thomas Schnabel , avocat et associé chez Osborne Clarke et Dr. Stefan Fahrländer , fondateur et partenaire de Fahrländer und Partner. Roman H. Bolliger, PDG de Swiss Circle, a guidé cette heure divertissante.
« La balle se sépare du blé »
Tout a commencé avec le Dr Stefan Fahrländer de Fahrländer et associé. Il a noté: « Le verrouillage a un impact massif sur les budgets nationaux et un impact majeur sur les marchés des utilisateurs et des transactions. » Fondamentalement, les pays se sont comportés de la même manière. La réglementation ne diminuera pas – au contraire: « Il y a un risque que la réglementation augmente plus fortement, tout comme la fiscalité ».
Dr. Stefan Fahrländer, fondateur et associé, Fahrländer et associé
Une distinction doit être faite entre les effets à court terme et les effets à moyen terme, a déclaré Fahrländer. A court terme, c’est-à-dire d’une durée de 2 à 3 mois, le marché immobilier de la région DACH devrait se redresser rapidement. Les principaux effets se feront sentir dans le segment haut de gamme. Le marché de l’immobilier commercial, en revanche, est affecté par des défauts de paiement et des baisses de revenus locatifs. « On peut s’attendre à des déficits de bénéfices à court terme ici », a déclaré Fahrländer. Si la durée est courte, le taux d’inoccupation des espaces de vente au détail peut augmenter et le comportement des consommateurs et la demande de bureaux peuvent connaître un léger changement permanent. Sur les marchés des transactions, cependant, les accords actuels se poursuivraient. Les objectifs du budget 2020 devraient être réalisables.
Les choses sont différentes, selon Fahrländer, lorsque la crise dure 6 mois ou plus: le marché du logement devrait alors se rapprocher, surtout en périphérie, des vacances de postes sont à prévoir. Le marché de l’immobilier d’entreprise serait confronté à des défaillances massives en raison de faillites et de coupures de capacité. Un verrouillage de longue durée modifierait définitivement le comportement des consommateurs et la demande de bureaux. Fahrländer a déclaré: «La balle se sépare du blé. L’aversion au risque fait pression sur les terrains à bâtir et les prix des projets. Quiconque doit vendre doit accorder des remises. Dans certains cas, les actions et l’immobilier brut sont retirés du marché, car ce n’est pas le bon moment. »
La question cruciale a été exprimée par Fahrländer: « Combien de temps durent les restrictions? » Il reste à voir à quel point la récession sera sévère et comment dégonfler la dette. Mais il est d’humeur positive que l’industrie immobilière s’en sortira malgré tout. L’immobilier pourrait en fait s’avérer être «l’or concret» de demain, comme l’a déclaré Roman H. Bolliger.
« Il y aura des ajustements dans les secteurs du bureau et du commerce »
Les restrictions massives dans l’industrie immobilière causées par le virus corona ont Dr. Christoph Schumacher, Global Head Real Estate, Credit Suisse Asset Management, a d’abord été sous-estimé. Aujourd’hui, il déclare: «Nous constatons également une volatilité en bourse sur les marchés immobiliers. Avec le verrouillage, nous avons été limités en tant qu’industrie, en particulier dans les secteurs de la vente au détail et de l’hôtellerie. » Schumacher est fondamentalement du même avis que Fahrländer: « Nous devons faire la différence entre les conséquences à moyen et à long terme. » Pour le moment, il voit que la plupart des transactions qui ont été lancées seront terminées. « Surtout dans le cœur de métier de l’immobilier, les mesures sont heureusement mises en œuvre telles qu’elles ont été décidées avant la crise. »
Dr. Christoph Schumacher, Global Head Real Estate, Credit Suisse Asset Management
Schumacher hésite actuellement à effectuer de nouvelles transactions. Mais il y a aussi ceux qui voient des opportunités dans la crise: « Surtout les entreprises familiales et les investisseurs qui ont une quantité de liquidités étonnante entrent maintenant sur le marché immobilier. » Les propriétés cotées présentent un intérêt particulier, et des rabais allant jusqu’à 40% et plus sont actuellement observés sur les marchés volatils de l’Angleterre et de l’Asie. Dans le cas de biens non cotés, où le Credit Suisse est très actif, les possibilités sont limitées, par exemple en raison des périodes d’immobilisation. En Allemagne, il y a moins de pression sur les fonds immobiliers en raison des exigences légales avec les périodes de retour prolongées, ce qui est très positif.
Les locataires sont un aspect important au Credit Suisse. Les portefeuilles locatifs résidentiels ne sont pas affectés, mais il existe un ou deux centres commerciaux où les petits locataires du commerce de détail sont sous pression. Beaucoup ont donc renoncé au loyer d’avril, a déclaré Schumacher. « Il s’agissait d’une campagne unique pour donner du temps aux locataires et protéger les intérêts des investisseurs en luttant contre les faillites imminentes. » Pour les investisseurs, l’exonération représente moins de 1% des revenus locatifs. Schumacher est convaincu: «Le temps après la crise sera différent. Malgré de nombreuses mesures d’austérité, nous avons nous-mêmes laissé le budget de numérisation élevé. Nous pensons que PropTec et la numérisation sont de plus en plus à l’ordre du jour à long terme. Il y aura des ajustements dans les secteurs des bureaux et du commerce de détail. Au final, nous sortirons plus forts et nous nous attendons également à plus d’intérêt à moyen terme dans le secteur immobilier. »
« La situation juridique est difficile »
Thomas Schnabel, avocat et associé chez Osborne Clarke, est actuellement «au premier plan». Il dirige le secteur de l’immobilier et des infrastructures en Allemagne. Ses clients comprennent des sociétés de financement, des développeurs de projets et des sociétés de vente au détail ainsi qu’un grand nombre d’entreprises en tant que locataires. C’est pourquoi il reçoit actuellement beaucoup du côté des locataires.
Thomas Schnabel, avocat et associé, Osborne Clarke
En Allemagne, le Bundestag a statué que les propriétaires ne peuvent pas notifier la résiliation en raison d’un retard de paiement d’avril à juin si le locataire ne peut pas payer son loyer en raison de la crise corona. « Ici, je vois surtout les secteurs de la restauration, de l’hôtellerie et de la vente au détail », a déclaré Schnabel. Mais il voit aussi le problème du côté propriétaire. En Angleterre, par exemple, les loyers augmenteraient trimestriellement. «Les loyers du deuxième trimestre 2020 auraient été dus fin mars. Si un locataire ne paie pas, il n’y a pas de revenu pour tout un trimestre. »
En Allemagne, exposer est le mot de l’heure: «Beaucoup ne louent pas en avril». Que le loyer soit annulé en totalité ou différé doit être décidé individuellement. «La situation juridique en Allemagne est extrêmement difficile. Il n’y a pas de directives claires », a déclaré Schnabel. La discussion entre avocats tourne actuellement autour des mêmes thèmes: D’une part, le manque de biens locatifs justifierait la baisse du loyer. Si la fermeture est basée sur une commande officielle, il est déterminant pour la réduction de loyer si la commande représente un défaut dans le bien locatif. Et la troisième option est la réduction du loyer en raison de la restriction de la licence d’utilisation.
« Entre-temps, les experts juridiques ont déterré les décisions de 1915 et essayé de les utiliser pour traduire les jugements de cette époque à aujourd’hui », a déclaré Schnabel. Pour l’avocat, une chose est claire: « Au lieu de laisser les tribunaux décider qui a les meilleurs arguments, nous devons chercher ensemble des solutions et discuter de ce qu’il faut faire à court, moyen et long terme ».
En raison de la propagation du virus corona, divers secteurs de l’économie au pays et à l’étranger sont dormants. Il n’y a aucun moyen de contourner une récession en 2020, comme en conviennent les économistes CS. La seule question est de savoir à quel point le revers économique sera grave. La durée du verrouillage est susceptible de déterminer l’ampleur du choc économique. Cela dépend à son tour du temps nécessaire à la stabilisation de la situation épidémiologique.
Les ventes de nouvelles unités résidentielles au point mort Les effets de la crise des coronavirus ne peuvent pas encore être résolus de manière concluante. Malgré les craintes renouvelées d’un krach, le Credit Suisse considère le marché du logement comme un point d’ancrage stable du marché immobilier. Néanmoins, selon le CS, les promoteurs de copropriétés souffriront le plus. Si la crise de Corona dure plus longtemps que prévu, la vente de nouveaux logements résidera considérablement et entraînera des problèmes de liquidité pour les promoteurs. Une fois la pandémie apaisée, le marché de l’accession à la propriété devrait revenir aux niveaux d’avant la crise assez rapidement – à l’exception du segment du luxe.
Insécurité généralisée, hausse du chômage Les appartements deviennent de plus en plus importants en période de bureau à domicile, de distanciation sociale et de restaurants fermés. Néanmoins, les experts CS anticipent également une baisse de la demande dans le segment des appartements locatifs. L’incertitude généralisée et la hausse du chômage affecteront également la demande de logements. Il est prévu que 7 000 à 8 000 appartements locatifs supplémentaires seront vacants à la date limite du 1er juin de cette année. Les économistes du CS s’attendent également à ce que le taux de vacance monte à plus de 2,9% et la pression sur les loyers à augmenter légèrement. Peu de choses changeront pour les propriétaires d’immeubles à revenu locatif qui ont un portefeuille immobilier plus important.
Le marché des espaces de bureaux est au point mort Les économistes de CS arrivent à la conclusion que l’énorme incertitude signifie que la reprise du marché des espaces de bureaux s’arrête relativement rapidement. Ils s’attendent à ce que la demande nette de bureaux supplémentaires s’effondre. Les marchés de l’espace de vente au détail et de l’hôtellerie sont susceptibles de prendre le relais. Le verrouillage, ou le manque de demande de la part des consommateurs étrangers et nationaux, assure – plus le verrouillage est long – une perte substantielle de revenus. La part du commerce de détail et de l’hôtellerie dans le portefeuille total du marché immobilier suisse n’est que de 5 à 6%. En d’autres termes, le recul du secteur immobilier devrait être limité.
Avertissement d’une crise imminente La crise des coronavirus est un choc rare dans l’histoire économique. S’il est compréhensible que les premières voix annoncent une crise profonde imminente ou un krach sur le marché immobilier. Néanmoins, les économistes CS parviennent à la conclusion que la crise de la couronne n’ébranlera pas les fondations du marché immobilier suisse. Principalement en raison de la sécurité accrue des revenus locatifs. Par rapport aux autres flux de trésorerie, les investisseurs veilleront à ne pas tourner le dos au marché immobilier. Au contraire: on a tendance à s’attendre à une augmentation de la demande. Il est incontestable qu’il y aura des blessures. Celles-ci se concentreraient principalement sur les segments de l’immobilier commercial et en particulier sur le marché des espaces commerciaux et l’hôtellerie.
Le marché domestique suisse a enregistré la plus forte augmentation de prix depuis 2014, écrit UBS dans un communiqué. De même, les appartements et les maisons deviendraient plus chers d’environ 2%. Les principaux moteurs de cette évolution sont les taux hypothécaires, qui ont chuté à un nouveau creux historique l’an dernier. La baisse des coûts en capital a été plus importante que dans la périphérie, en particulier dans les emplacements centraux coûteux. Les prix de l’accession à la propriété ont augmenté le plus dans les régions urbaines et économiquement fortes comme autour du lac Léman et dans les grandes régions de Zurich et de Bâle. L’évolution des prix dans le segment du luxe a été trois fois plus forte que la moyenne suisse.
Hausse des prix des maisons Claudio Saputelli, responsable de l’immobilier suisse et mondial chez UBS Global Wealth Management, s’attend à une légère augmentation des prix des logements cette année. « Ceci est favorisé par une nouvelle offre de logements en profondeur par rapport aux appartements locatifs. » À l’heure actuelle, les maisons ne devraient représenter qu’environ 40% de toutes les demandes de construction, contre 50% en 2012. Actuellement, plus de 15% des appartements vendus à l’origine comme maisons sont loués et 20% des maisons sont acquises comme résidences secondaires.
Environ 44 000 appartements de moins approuvés Selon UBS, près de 70000 appartements locatifs, soit 2,8% du portefeuille, étaient probablement vacants d’ici la fin de 2019. Cela correspond à un doublement au cours des cinq dernières années. Cependant, l’offre excédentaire n’a jusqu’à présent que légèrement réduit l’intérêt des investisseurs. En revanche, environ 44 000 appartements ont été approuvés l’année dernière, soit 14% de moins que l’année précédente. Avec les applications de construction, cependant, seule une diminution hésitante était vérifiable.
Limite de douleur atteinte lors des vacances La construction de logements se déplace vers des régions sans logements vacants. En 2019, la plupart des demandes de construction, proportionnellement plus de 1,5% du parc de logements respectif, ont été faites dans les agglomérations des centres économiques de Zurich, Genève et Lucerne. «Le taux d’inoccupation réduit de plus en plus les revenus locatifs dans les régions les plus touchées comme Soleure et le Tessin», explique Claudio Saputelli, expert immobilier chez UBS. « En moyenne, chaque appartement ne génère aucun revenu pendant un mois par an », explique le spécialiste de l’immobilier. Cette valeur est deux fois plus élevée pour un sixième appartement. « Pour les investisseurs institutionnels, le seuil de douleur pour les postes vacants est probablement atteint. » Les prix des immeubles à appartements n’auraient pas changé depuis 2016, malgré la baisse des taux d’actualisation. Les augmentations de prix ont vu presque exclusivement les meilleurs emplacements. Les loyers demandés devraient encore baisser de 1% en 2020, ce qui limite le potentiel de hausse des prix d’achat.
« L’espace de bureaux dans les emplacements centraux a été le meilleur investissement l’an dernier que les propriétés dans la périphérie », a déclaré Saputelli. Les centres bénéficieraient grandement de l’un à travers les petites entreprises et les startups et une demande correspondante pour des bureaux flexibles. La part de marché des espaces loués de manière flexible est toujours inférieure à 1% sur la base du total des bureaux – et la tendance est à la hausse.
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