Depuis 2013, Daniel Leupi est responsable de la politique immobilière de la ville de Zurich en tant que directeur financier et fait état de résultats tangibles. Avec les lotissements de Leutschenbach, Letzi, Hard et Hardau I, près de 830 nouveaux logements d’utilité publique ont été créés. Parallèlement, la ville a acquis 24 immeubles au cours des dernières années. Un succès que Leupi attribue également au renforcement du service des acquisitions.
Grâce au nouveau fonds pour le logement, les promoteurs d’utilité publique peuvent désormais aussi demander des contributions financières pour l’achat de terrains et la construction de nouveaux bâtiments. Les contributions aux amortissements ainsi financées permettent de baisser les loyers malgré la hausse des prix du marché. Parallèlement, une nouvelle ordonnance sur la location veille à ce que les quelque 10 000 logements de la ville soient attribués de manière socialement acceptable et transparente.
Un portefeuille en expansion avec des responsabilités
Fin 2024, le portefeuille communal comprendra 58 ensembles et plus de 500 immeubles d’habitation individuels, soit un total de 1’400 bâtiments avec près de 10’000 logements d’utilité publique. A cela s’ajoutent 220 droits de construction actifs pour plus de 6’000 logements ainsi que d’autres projets en préparation. La ville n’agit donc pas seulement en tant que planificateur, mais aussi en tant que propriétaire immobilier important, avec un accent clair sur le logement à prix modéré.
Les défis d’un marché dynamique
Malgré tous les efforts, le défi reste de taille. La pénurie de logements est un problème structurel, estime M. Leupi, qui se pose dans toutes les villes attractives. Il est particulièrement problématique, selon lui, que de nombreux investisseurs réalisent avant tout des constructions neuves à prix élevés, tandis que les logements existants sont évincés. Le marché est certes en croissance, mais il n’est pas équilibré socialement. La ville ne peut pas créer des logements abordables pour tous, mais pour un nombre croissant de personnes.
Intervention sur le marché ou protection des locataires ?
La discussion autour de l’affaire dite des « immeubles SUGUS » a relancé le débat sur la mixité sociale. Leupi n’y voit pas un problème, mais un exemple qui fonctionne de logements bon marché en mains privées. En même temps, il met en garde contre un blocage dû à une réglementation excessive, comme cela a été le cas dans certains cantons avec les lois sur la protection du logement. C’est pourquoi, à Zurich, le conseil municipal soutient l’initiative populaire « Protéger les logements abordables », qui vise à interdire les logements vacants tout en conservant des options de mise en œuvre flexibles au niveau communal.
Les investisseurs face à leurs responsabilités
Pour Leupi, une partie de la solution réside dans la responsabilité personnelle du secteur, avec toutefois des attentes claires. Alors que certains propriétaires ont continué à agir de manière équitable, d’autres ont exploité la situation du marché de manière impitoyable. Les hausses de loyer excessives lors des changements de locataires ne sont pas des cas isolés. C’est pourquoi l’État doit s’engager davantage en faveur des revenus faibles et moyens. Non pas comme une intervention sur le marché, mais comme une compensation de sa dynamique.
Oui à la croissance, mais de manière socialement acceptable
Un problème central demeure : de nombreuses constructions neuves de remplacement évincent les logements bon marché. Les nouveaux projets créent certes des logements, mais augmentent souvent les prix. Les investisseurs institutionnels et les promoteurs immobiliers sont appelés à planifier à l’avenir de manière plus socialement responsable. L’acceptation sociale de l’immigration, des accords bilatéraux et du système économique libéral dans son ensemble serait sinon en jeu.
La « lenteur » de la procédure d’autorisation de construire
La lenteur présumée de la procédure d’autorisation de construire est un sujet souvent critiqué. Leupi relativise ce point et souligne que l’administration travaille efficacement. La médiane pour les demandes de permis de construire de bâtiments neufs est de 121 jours. La tendance est à la baisse malgré l’augmentation du nombre de cas. Ce qui prend du temps, ce sont les recours, les modifications de projet et les rectifications de conditions. Leur nombre a considérablement augmenté ces dernières années, passant de 229 à 410 cas par an.
Pour résoudre ce problème, Zurich mise sur le conseil, la numérisation et l’optimisation des processus. L’objectif est de créer une sécurité de planification et d’augmenter la résistance aux recours.
Airbnb, rénovations et nouvelles normes
L’influence des locations de courte durée est un sujet brûlant. Dès 2020, Zurich a décidé d’adapter son code de la construction et de l’urbanisme afin d’établir des normes de régulation pour Airbnb & Co. La mise en œuvre est actuellement au point mort, car la décision est pendante devant le Tribunal fédéral. Mais Leupi estime que la ville est sur la bonne voie.
Parallèlement, il plaide pour des normes sectorielles contraignantes dans le traitement des rénovations, afin d’atténuer les difficultés sociales. Il existe déjà des exemples positifs, comme lorsque le loyer reste constant lors d’un déménagement au sein d’un même quartier. Leupi souhaite que de tels modèles soient plus fréquents, y compris de la part d’acteurs privés.
Trois champs d’action principaux
Pour le gouvernement de la ville, Leupi voit actuellement trois tâches urgentes. Premièrement, l’extension ciblée du portefeuille de logements de la ville par la construction et l’achat. Deuxièmement, l’établissement à grande échelle du fonds pour le logement afin de renforcer les organismes d’utilité publique et, troisièmement, une offensive politique pour un engagement accru de la Confédération et du canton dans le domaine de la construction de logements d’utilité publique.
Zurich a montré ce qu’il était possible de faire. Il s’agit maintenant de poursuivre sur cette voie, en faisant preuve de discernement social, de clairvoyance économique et de cohérence politique.
