Monsieur Hamdani, vous dirigez les opérations de CBRE en Suisse romande. Pourriez-vous nous présenter en quoi consistent vos activités et comment s’organisent-elles?
CBRE Suisse est l’un des leaders du conseil en immobilier commercial et de placement. Nous sommes actifs en Suisse depuis plus de vingt ans, et nous collaborons étroitement avec investisseurs, propriétaires et locataires, et ce grâce à plus de 100 employés présents dans nos bureaux de Zurich, Genève, Lausanne et Bâle. Nous offrons un large éventail de services intégrés et structurés autour de cinq grandes lignes de métier, couvrant l’intégralité du cycle immobilier et pour tout type d’actif:
• «Capital Market»: Vente et acquisition de propriétés et portefeuilles
immobiliers, structuration de la dette et gestion de portefeuille ;
• «Advisory & Transaction»:
Location d’immeubles commerciaux pour le compte des propriétaires.
Recherche de locaux et démarches dministratives pour les locataires:
• «Building Consultancy»: Gestion de projets d’aménagement,
développement et contrôle de projets, due diligence technique ;
• «Property Management» Gestion de portefeuilles immobiliers
et centres commerciaux ;
• «Évaluation et Conseil»:
Évaluation de portefeuilles et de biens immobiliers de tout type,
réalisation d’études de marché et de faisabilité.
Outre notre forte présence locale, nous faisons plus largement partie d’un groupe d’envergure mondiale et doté d’un réseau international puissant, actif sur plus de 100 pays et comptant plus de 80’000 collaborateurs à travers le monde.
Plus précisément pour la Suisse romande, quels faits marquants pourriez-vous mettre en avant concernant vos activités de transactions?
Nous connaissons une progression continue de nos activités de «Capital Market», parallèlement à la croissance du marché de l’investissement. Pour vous donner un ordre d’idée, en 2018 nous avons accompagné nos clients pour des transactions d’immeubles et de portefeuilles représentant un volume total de plus d’un milliard de francs à l’échelle de toute la Suisse. Et notre activité continue de croître depuis le début de l’année.
Nous restons également très actifs en «Advisory & Transaction» en travaillant sur de très beaux mandats de commercialisation, comme par exemple à Genève avec plusieurs immeubles de bureaux sur la prestigieuse rue du Rhône. Toujours dans l’hypercentre genevois, la rénovation en cours des 7’700 m² de Confédération Centre figure comme l’un de nos projets emblématiques, pour lequel nous accompagnons le propriétaire dans la définition de concepts innovants pour l’installation de nouvelles enseignes. À Lausanne, nous avons également la chance de nous occuper de la relocation des 15’000 m² de l’ancien siège social de Nespresso sur l’avenue de Rhodanie. Enfin dans le cadre nos activités de représentation des locataires, nous soutenons divers profils de sociétés, souvent internationales, pour leur recherche de surfaces notamment à Genève.
Et qu’en est-il des autres lignes de métier?
Nos compétences en gestion de projet et en assistance à maîtrise d’ouvrage nous permettent de travailler main dans la main avec des acteurs incontournables du développement urbain en Suisse romande, notamment avec les CFF sur les Eaux-Vives à Genève et sur le site de Malley à Lausanne. De plus, le perfectionnement de notre savoir-faire dans le domaine de l’expertise immobilière nous a tout récemment permis de travailler sur l’évaluation d’un portefeuille institutionnel d’une valeur de plus d’un milliard de francs.
Quel regard portez-vous sur le marché immobilier romand?
La Suisse romande, et plus particulièrement la région lémanique, a connu une année 2018 tout à fait remarquable en termes de croissance économique et de création d’emplois, en ayant surpassé la moyenne nationale. De plus, la croissance démographique reste positive malgré un léger ralentissement. Par conséquent, la demande locative sur le marché immobilier reste soutenue, notamment autour de l’arc lémanique.
En revanche, l’augmentation des livraisons et des mises en chantiers de surfaces neuves contribuent à la hausse des taux de vacances des logements et des bureaux, principalement en périphérie, tandis que le manque d’offre subsiste en centre-ville à Genève et à Lausanne en particulier. Les fondamentaux de marché devraient néanmoins rester solides sur les deux grandes villes romandes.
Quelles principales tendances selon vous dominent sur le marché
des bureaux?
Après une phase de consolidation et de réduction des coûts d’occupation, les utilisateurs d’espaces de bureaux placent davantage le capital humain au centre de leur stratégie immobilière. Ils cherchent des locaux bien placés et connectés, performants et flexibles pour leurs employés, allant de pair avec l’expansion des opérateurs de «flexible office» comme IWG. Par ailleurs l’attractivité pour des objets en centre-ville ou bien connectés aux transports publics ne se dément pas. Face à une demande toujours plus exigeante, les propriétaires institutionnels entreprennent des travaux de rénovation pour repositionner leur stock, comme on l’observe par exemple dans le CBD de Genève.
«Bien comprendre le marché immobilier pour profiter des niches d’investissement»
Quelles évolutions observez-vous du côté du marché de l’investissement? Quels sont les principaux défis pour les investisseurs?
Dans un environnement de taux bas, voire négatifs, l’immobilier reste une classe d’actif incontournable pour les investisseurs, permettant à la fois de diversifier leurs portefeuilles et de générer un rendement attractif, tout en gardant un profil de risque mesuré. Or la tendance est aujourd’hui à la concentration des capitaux dans les actifs «core» peu risqués en centre-ville, dans le secteur du résidentiel ou éventuellement du bureau. Mais cette forte compétition a pour effet de compresser les taux de rendement «prime» de l’immobilier à des niveaux historiquement bas. À Genève, la vente d’un portefeuille résidentiel de trois immeubles à un institutionnel suisse, ou bien la vente d’un autre portefeuille composé de quatre immeubles de logements à un assureur, toujours à Genève, illustrent parfaitement ce phénomène.
Au contraire, les actifs «value-add» ou décentralisés, ainsi que les actifs «retail» sont délaissés par les principaux investisseurs, malgré des taux de rendement plus élevés, avec des processus de vente qui deviennent de plus en plus longs pour ce type d’actifs. À ce point du cycle, les investisseurs restent donc très vigilants dans leur définition du couple risque-rendement, alors même que les capitaux à investir restent abondants.
Finalement, dans ce contexte, y a-t-il des marchés de niche sur lesquels
les investisseurs pourraient miser?
Aujourd’hui il est clair que de nombreux acteurs de l’immobilier s’orientent davantage vers des secteurs dits «alternatifs» comme les résidences étudiantes, les résidences séniors, les centres médicaux, ou bien les datacenters. D’ailleurs, notre dernière enquête réalisée à l’échelle européenne montre que 70 % des investisseurs interrogés sont actuellement en recherche active d’opportunités pour ces marchés de niche.
Pourquoi?
Ces typologies d’actifs présentes deux grands avantages: le premier est d’être généralement plus rémunérateurs en termes de rendement en comparaison avec ceux offerts sur les marchés des bureaux et des logements. Le deuxième avantage est que ces secteurs sont portés par des tendances de fond très favorables, notamment d’un point de vue démographique et technologique, et qui permettent aux investisseurs de se projeter sur le long terme. Pour toutes ces raisons, je suis convaincu que ces secteurs de l’immobilier continueront d’occuper une place grandissante dans les stratégies des investisseurs. ■
