I cantoni con i maggiori rischi demografici sono Ticino, Berna, Neuchâtel, Giura, Appenzello Esterno, Nidvaldo, Obvaldo, Grigioni, Glarona e Sciaffusa. Rappresentano circa il 23% del volume totale dei mutui in Svizzera e sono quindi regioni tutt’altro che periferiche. Allo stesso tempo, sono strutturalmente meno attrezzate per il futuro.
Il nocciolo del problema risiede nella struttura per età. L’aumento della popolazione si verifica soprattutto tra gli ultrasessantacinquenni. Persone che si spostano raramente e che difficilmente richiedono spazio abitativo aggiuntivo. Allo stesso tempo, sta diminuendo il numero di persone che lavorano, cioè di quelle famiglie che in genere acquistano la propria casa o stipulano nuovi contratti di locazione. Il risultato è una minore domanda, una maggiore pazienza nella vendita e sconti crescenti sui prezzi. Questo fenomeno è particolarmente evidente nei mercati con molte case unifamiliari e proprietà di vacanza, ad esempio in alcune zone del Ticino, dei Grigioni e del Giura.
La demografia batte la fantasia dei prezzi
Lo studio delinea un mercato che probabilmente divergerà in modo significativo nei prossimi 20 anni. Mentre i proprietari di immobili in molti dei cantoni interessati si aspettano che i prezzi continuino a salire, i dati demografici dipingono un quadro diverso. Se le famiglie giovani non si trasferiranno quasi mai e l’immigrazione rimarrà debole, l’aumento della domanda che giustifica le valutazioni odierne non si concretizzerà.
Per i proprietari, ciò significa periodi di detenzione più lunghi, rischi di vendita più elevati e, a seconda della posizione, cali di prezzo più significativi. Le vecchie case unifamiliari in comunità periferiche che non soddisfano più le aspettative delle nuove generazioni di acquirenti in termini di efficienza energetica e qualità sono particolarmente esposte. In presenza di un’offerta elevata sul mercato, ad esempio per situazioni immobiliari, la pressione sui prezzi può aumentare rapidamente.
Cantoni in crescita come contrappeso
D’altro canto, vi sono i cantoni in crescita di Zurigo, Vaud, Lucerna, Ginevra, Turgovia, Argovia, San Gallo, Vallese, Friburgo, Zugo e Basilea Città. Secondo l’analisi, si prevede che assorbiranno quasi l’86% della crescita demografica futura. Due terzi del volume dei mutui sono già concentrati in questi cantoni e la tendenza è in aumento.
È qui che l’immigrazione incontra il dinamismo economico, i centri urbani e i mercati del lavoro forti. Per il mercato immobiliare, questo significa una domanda elevata e sostenuta, prezzi stabili o in aumento e rischi strutturali più bassi, nonostante la digitalizzazione, la svolta dei tassi d’interesse e la crescente regolamentazione. La polarizzazione tra cantoni “perdenti” e “vincenti” è quindi destinata a intensificarsi ulteriormente.
Conseguenze per banche e investitori
Per le banche, le compagnie di assicurazione e i fondi pensione, la prospettiva demografica non è solo una nota a piè di pagina. In molti portafogli, i rischi regionali sono stati finora mappati in modo inadeguato. Gli istituti regionali con un forte orientamento verso il proprio cantone di origine, in particolare, sono esposti a maggiori rischi di cluster nelle regioni in contrazione. Soprattutto se gran parte del portafoglio è costituito da case unifamiliari in zone rurali.
Non contano solo la posizione, le condizioni e l’accessibilità economica, ma anche la domanda su quanti potenziali acquirenti ci saranno ancora tra 10, 15 o 20 anni. Se volete gestire i mutui e gli investimenti immobiliari a lungo termine, dovete considerare sistematicamente i dati demografici, la domanda abitativa e la struttura economica locale.
Cosa possono fare i proprietari ora
Per i proprietari dei cantoni interessati, vale la pena di fare un esame sobrio del proprio immobile in termini di ubicazione, gruppo target, stato energetico e possibile conversione. Coloro che gestiscono attivamente, modernizzano e pensano tempestivamente alle alternative hanno un chiaro vantaggio rispetto a coloro che sperano semplicemente che i prezzi continuino a salire.
Il mercato non si sta inclinando in modo generalizzato. Gli alloggi rimarranno scarsi in molte città dei cantoni “perdenti”, mentre le aree rurali saranno maggiormente sotto pressione. Il fattore decisivo sarà la precisione con cui gli operatori del mercato comprenderanno le differenze all’interno di un cantone e la rapidità con cui adatteranno le loro strategie alla nuova realtà demografica.
