Signor Caspar, pom è considerata una delle società di consulenza leader nei settori della digitalizzazione, della trasformazione e dello sviluppo immobiliare sostenibile. Come descriverebbe il suo ruolo all’interno di questo ecosistema?
In pom ci consideriamo un intermediario tra ricerca, sviluppo e pratica nel settore immobiliare. Il nostro ruolo è quello di riconoscere tempestivamente i nuovi temi, classificare le tendenze e sviluppare una comprensione di ciò che muoverà il settore in futuro. Traduciamo queste conoscenze in casi d’uso concreti, raccomandazioni e basi decisionali per i nostri clienti. Così facendo, aiutiamo le aziende a separare le cose importanti da quelle non importanti e a concentrarsi in modo specifico su quei metodi, tecnologie e dati che creano effettivamente un valore aggiunto per il loro ruolo nel settore immobiliare.
Quali sono gli argomenti che attualmente interessano maggiormente i vostri clienti: dati, processi, organizzazione o tecnologia?
Non esiste una risposta semplice a questa domanda. Negli ultimi anni l’attenzione si è concentrata soprattutto sulla tecnologia. Molte aziende hanno introdotto nuovi sistemi e avviato numerosi progetti di digitalizzazione. Questo ha portato sicuramente dei progressi, ma anche una certa disillusione. I progetti si sono rivelati più lunghi, costosi e complessi del previsto. Spesso ciò era dovuto al fatto che i dati e i processi erano stati sottovalutati. Attualmente stiamo osservando un chiaro spostamento dai progetti puramente tecnologici verso approcci più orientati ai dati e ai processi. L’attuale fenomeno dell’intelligenza artificiale rafforza ulteriormente questo sviluppo.
pom sottolinea che i dati sono alla base della moderna gestione immobiliare. A che punto sono oggi le aziende svizzere in termini di preparazione ai dati?
In linea di massima, le aziende immobiliari svizzere non si trovano in una cattiva posizione. La maggior parte di esse dispone di un livello di preparazione dei dati sufficiente a gestire i processi principali in modo affidabile e a rispondere alle domande degli stakeholder, ma vediamo che è necessario sviluppare soprattutto l’automazione. Ciò richiede che i dati siano strutturati, coerenti e disponibili in tutta l’azienda. I temi ad alta intensità di dati come l’ESG mostrano i limiti. Un altro punto importante è la collaborazione tra aziende. Il settore immobiliare è sempre stato altamente collegato in rete. Una maggiore disponibilità di dati è fondamentale per rendere questa collaborazione più efficiente, digitale e automatizzata in futuro.
Quali sono le idee sbagliate più comuni sulla digitalizzazione dei portafogli immobiliari?
L’impegno e la complessità sono spesso sottovalutati. In particolare, la fornitura e la preparazione dei dati necessari è stimata in modo troppo ottimistico. Anche se i dati sono disponibili, spesso non sono della qualità o della struttura necessaria. Ciò comporta ritardi, costi aggiuntivi e lavoro supplementare per i reparti specializzati che dovrebbero invece svolgere le loro attività principali. Un’altra idea sbagliata è che i progetti di digitalizzazione possano essere implementati “a margine”. Spesso mancano strutture di progetto professionali e le relative competenze. Questo ha un impatto negativo sulla motivazione, sull’accettazione e, in ultima analisi, sul successo del progetto.
Quali sviluppi tecnologici cambieranno maggiormente il settore immobiliare nei prossimi 5-10 anni?
Fondamentalmente, distinguiamo due livelli: la digitalizzazione dell’immobile stesso e la digitalizzazione delle società che gestiscono questi immobili. A livello di edifici, stiamo assistendo a importanti progressi nel cloud, nell’IoT e nei modelli digitali. La mappatura digitale degli immobili, spesso definita digital twin, sta diventando sempre più uno standard e consente nuove forme di automazione, mentre a livello aziendale lo sviluppo sarà fortemente caratterizzato dall’IA e dalla digitalizzazione dei processi. Un numero ridotto di applicazioni di base, combinate con piattaforme flessibili a basso codice, renderanno possibile l’automazione dei processi in modo efficiente e trasversale alle aziende.
Molte aziende stanno sperimentando l’IA. Dove vede campi di applicazione realistici nei prossimi 24 mesi?
A breve termine, c’è un grande potenziale nell’analisi e nella valutazione di documenti e dati non strutturati. I contenuti possono essere sintetizzati, valutati e creati più rapidamente. Un altro passo importante è l’integrazione degli strumenti di IA nella vita lavorativa quotidiana, ad esempio come soluzioni di assistenza. Il passo successivo sarà quello di collegare sempre più questi sistemi con i dati specifici dell’azienda. Cambieranno anche i rapporti e le analisi: invece di rapporti fissi, le informazioni saranno compilate in base alla situazione e alle esigenze.
Quali rischi vede nell’utilizzo dell’IA nel settore immobiliare?
Le sfide più grandi non riguardano tanto l’ambito normativo quanto il livello culturale e tecnologico. Molte aziende non hanno ancora le competenze e le strutture necessarie per gestire i dati e la tecnologia. Inoltre, il mercato svizzero è molto frammentato ed eterogeneo, il che rende difficile l’introduzione di soluzioni standardizzate. Il settore immobiliare è orientato ai progetti e ha una scarsa logica seriale. Questo rallenta ulteriormente l’introduzione di nuove tecnologie.
Tasso di adozione anziché tecnologia: quali sono i maggiori ostacoli culturali?
Un ostacolo fondamentale è che la digitalizzazione non è ancora radicata come argomento strategico in molte aziende. La mancanza di competenze, le responsabilità poco chiare e l’aspettativa di implementare la digitalizzazione “a margine” ne rallentano l’attuazione. Inoltre, spesso manca la volontà di esaminare e modificare in modo coerente le modalità di lavoro esistenti.
Come la digitalizzazione sta cambiando i ruoli nelle società immobiliari?
In futuro le competenze digitali faranno parte delle qualifiche di base di molti ruoli. L’attenzione si concentrerà meno sulla comprensione profonda della tecnologia e più sulla conoscenza sicura dell’utente. Allo stesso tempo, stanno emergendo nuovi ruoli, ad esempio per la gestione dei progetti di digitalizzazione e delle piattaforme digitali. Queste funzioni assicurano che i sistemi siano utilizzati, sviluppati e gestiti in modo sensato.
Ciò consente agli asset, property e facility manager di continuare a concentrarsi sul proprio core business.
Cosa rende un’azienda matura dal punto di vista digitale?
Un’azienda matura dal punto di vista digitale ancorerà la digitalizzazione, la tecnologia e i dati al più alto livello manageriale. Esiste una chiara posizione strategica, obiettivi e responsabilità definiti. La digitalizzazione non è delegata all’IT, ma è vista come un compito imprenditoriale.
Un’azienda di questo tipo ha anche i ruoli, i processi e le competenze necessarie per sviluppare continuamente soluzioni digitali e adattarle a condizioni in continua evoluzione.
ESG e PropTech stanno crescendo insieme. Quali tecnologie stanno già creando un impatto reale?
L’ESG è un tema fortemente orientato ai dati. Oggi esistono soluzioni funzionanti lungo l’intera catena dei dati, dalla misurazione alle cifre chiave. I contatori intelligenti, le analisi automatizzate delle bollette energetiche e il consolidamento dei dati su più edifici sono tecnicamente fattibili. La sfida sta meno nei singoli componenti e più nell’integrazione e nell’automazione end-to-end all’interno delle aziende. Non vediamo ancora una soluzione completa all-in-one.
Dove vede le maggiori lacune tra i requisiti e la realtà del mercato?
Le maggiori lacune si verificano quando i requisiti vengono implementati solo in modo selettivo, senza considerare l’intera catena del valore. In particolare, i temi guidati dai dati mostrano che le possibilità tecniche sono disponibili, ma spesso mancano i requisiti organizzativi e strutturali.
Come valuta la maturità del mercato PropTech svizzero nel confronto internazionale?
La Svizzera ha una scena PropTech molto vivace e innovativa. Molte soluzioni hanno successo a livello internazionale. La sfida più grande è la scalabilità, a causa delle dimensioni del mercato e delle strutture federali. Nel complesso, tuttavia, il livello di maturità è elevato e competitivo.
Quali sono i settori PropTech poco sviluppati e quali quelli surriscaldati?
Il settore ESG è attualmente molto surriscaldato. Esiste un gran numero di soluzioni, il che porta a una certa disillusione. Nel confronto internazionale, l’uso coerente del BIM nell’intero ciclo di vita degli immobili è particolarmente sottosviluppato. Altri Paesi sono più avanti, soprattutto quando si tratta di investitori istituzionali.
Dove vede il potenziale per le partnership tra aziende consolidate e start-up?
Le partnership offrono un grande potenziale, ma sono impegnative. Le aziende consolidate pensano a lungo termine, le start-up sono dinamiche e orientate all’innovazione. Le cooperazioni hanno successo quando c’è comprensione reciproca e si definiscono aspettative chiare, che si tratti di progetti, partnership o modelli di finanziamento mirati.
Quali sviluppi attualmente la sorprendono in particolare, sia positivi che negativi?
Il fenomeno dell’IA è positivo e stimolante allo stesso tempo. Positivo perché promuove l’innovazione, l’efficienza e nuovi modi di pensare. Negativo perché le aspettative sono spesso sopravvalutate nel breve termine. Un successo sostenibile richiede un esame approfondito di dati, processi e governance.
Se potesse cambiare immediatamente una cosa nel settore, quale sarebbe?
Vorrei vedere una maggiore coerenza nell’intero ciclo di vita dell’immobile.
Il modo di lavorare basato sui progetti e altamente individualizzato rende difficile l’utilizzo di soluzioni digitali scalabili. Approcci come la prefabbricazione e i metodi di costruzione standardizzati potrebbero contribuire a consentire salti tecnologici senza perdere qualità e libertà di progettazione.
Cosa la spinge personalmente a portare avanti la trasformazione del settore?
Sono motivato dal cambiamento, dai nuovi progetti e dall’opportunità di sviluppare ulteriormente le cose.
Il settore immobiliare è particolarmente stimolante perché dà forma alla nostra vita quotidiana, dall’abitare al lavorare. Trovo che dare forma alla digitalizzazione e alla trasformazione in questo contesto sia significativo e di grande rilevanza.
