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Progetti abitativi «innovativi» sostenibili dal punto di vista economico, ambientale e sociale potrebbero contribuire a stimolare l’economica in Ticino.

Le condizioni per diventare proprietari sono sempre più ristrettive e, in proporzione, sempre meno famiglie si possono permettere di acquistare una proprietà. In Ticino non solo le famiglie che appartengono alla fascia economicamente più debole della popolazione devono fare fronte a troppe spese per pagare l’affitto e le spese accessorie. Inevitabilmente tante famiglie chiedono sostegno economico allo Stato. Attivando una politica attiva in favore degli alloggi a pigione moderata potremmo creare le condizioni per ridurre le richieste allo Stato.

Gli attori privati del settore immobiliare potrebbero giocare un ruolo attivo e decisivo in questa direzione come già succede in altre zone della Svizzera portando un beneficio pubblico, riducendo contemporaneamente il tasso di sfitto nel medio periodo.

Pianificando in maniera coordinata e accurata le ristrutturazioni, i risanamenti e le trasformazioni degli edifici esistenti potremmo ridurre il consumo di suolo migliorando il parco immobiliare e, contemporaneamente,avere un migliore impatto sociale in rispetto dell’ambiente.

Una maggiore attenzione e senso di responsabilità individuale verso la collettività, potrebbe portare a dei risparmi da parte dello Stato che in questo momento è sotto pressione per trovare soluzioni e riuscire a soddisfare i bisogni dei cittadini.

Più consapevolezza dei vantaggi di una maggiore condivisione di spazi e servizi, porterebbe ad un aumento della qualità di vita e a risparmi. Con l’ottimizzazione della spesa per l’alloggio, le famiglie potrebbero affrontare meglio gli aumenti del costo della vita, tra cui le spese della sanità.

Tra le tante possibilità vi è quella di realizzare alloggi di committenti di immobili residenziali di utilità pubblica (che possono essere società anonime senza scopo di lucro, fondazioni, cooperative d’abitazione) con affitti basati sui costi effettivi, approfittando di finanziamenti da parte della
Confederazione e fideiussioni. Questi progetti dovrebbero concentrarsi prevalentemente su ristrutturazioni di edifici esistenti, realizzando progetti di qualità, ottimizzando gli spazi in modo, se possibile, che ci sia un minor consumo di superficie per abitante.

Affinché i costi per realizzare progetti abitativi, come detto partendo anche da stabili esistenti, siano contenuti, è importante che il costo del terreno non sia eccessivo. Per essere ragionevole, il costo del terreno dovrebbe corrispondere a circa 20%, o se in zone centrali al 25%, del costo complessivo. Spesso nelle zone urbane questo è il maggiore ostacolo.

Il parco immobiliare in Ticino è vecchio. Tanti proprietari non hanno investito in ristrutturazioni, nemmeno con bassi tassi ipotecari, e quando decidono di vendere le richieste economiche sono troppo elevate per realizzare alloggi a reddito con affitti accessibili ad una larga fascia della popolazione. Da non dimenticare che il tasso di sforzo per l’alloggio non dovrebbe superare il 33% del reddito di una famiglia appartenente alla fascia sociale medio-alto della popolazione. Questa percentuale non dovrebbe superare il 25% se si tratta di una fascia sociale bassa. Le proprietà in vendita, quindi, vengono spesso acquistate da promotori con target specifici che non sempre realizzano progetti che corrispondono alle esigenze o alle possibilità economiche delle famiglie tenendo conto che i salari sono bassi rispetto al resto della Svizzera e che la popolazione sta invecchiando più velocemente.

Lo strumento del diritto di superficie, utilizzato prevalentemente per progetti immobiliari commerciali, in Ticino è poco usato per progetti abitativi. Eppure, potrebbe contribuire a trovare soluzioni alternative per sviluppare progetti «innovativi». Potrebbe essere molto interessante sia per il proprietario del fondo, che regolarmente riceverebbe un affitto (canone di diritto di superficie) e che allo scadere del contratto tornerebbe a decidere come utilizzare la proprietà, sia per il superficiario che svilupperebbe il proprio progetto con il proprio capitale secondo le proprie esigenze senza dover trovare fondi per acquistare la proprietà che magari si trova in una zona ben servita. Non necessitando di capitale per acquistare il terreno, molte più famiglie avrebbero mezzi da investire nell’alloggio dove vivere.

A nord delle Alpi, Comuni o altri attori dell’ente pubblico danno in diritto di superficie loro proprietà mettendo dei vincoli affinché privati, tra cui Società Anonime, investano capitali per realizzare progetti specifici tra cui abitazioni adeguate ed accessibili.

Vi sono anche altre vie che si potrebbero percorrere. La Fondazione Soliterra potrebbe essere di aiuto se si trattasse di un progetto sviluppato da un committente di progetti residenziali senza scopo di lucro, infatti, il suo scopo è quello di promuovere la costruzione di alloggi di utilità pubblica in tutta la Svizzera. Ciò avviene in particolare attraverso l’acquisto di terreni e la loro concessione in diritto di superficie. La Fondazione Soliterra dà aiuto finanziario a piccole o giovani cooperative edilizie residenziali, in particolare per l’acquisto di proprietà con edifici esistenti o per progetti approvati di nuova costruzione. Ma cosa rende speciale la fondazione Soliterra? Il terreno può essere riacquistato non appena la situazione finanziaria è stabile e il capitale in prestito è stato rimborsato in misura sufficiente. I costi per il diritto di superficie sono bassi poiché corripsondono al tasso di interesse di riferimento a cui si aggiunge un supplemento per costi amministrativi e un adeguamento all’inflazione del 50%.
La formula è simile a quella del fondo di rotazione della Confederazione che grazie ai rimborsi dei prestiti, che non sono un costo per lo Stato perché sono remunerati, nel tempo sono nuovamente disponibili fondi acquistare altre proprietà e quindi promuovere nuovi progetti abitativi di utilità pubblica.

Ristrutturare il parco immobiliare in Ticino per soddisfare le esigenze di tutte le generazioni potrebbe portare nuove opportunità i cui benefici si estenderebbero alla collettività. Tutta la società ne trarrebbe vantaggi.