Seit 1983 kontrolliert das Gesetz über den Abriss, die Umwandlung und die Renovation von Wohnhäusern in Genf den Wohnungsmarkt rigoros. Mit dem Ziel Mieter schützen, Lebensqualität sichern und Spekulation eindämmen. Die Mietpreise nach Umbauten und Renovationen werden per Dekret gedeckelt, genehmigungspflichtige Projekte sind eng reguliert.
Die Studie von Ters (FHNW) und Kholodilin (DIW Berlin) analysiert erstmals dynamisch, wie diese Eingriffe wirken. Das Ergebnis zeigt Wohnungsrationierung und Mietkontrollen bremsen den Neubau signifikant. Private und institutionelle Investoren verlagern Kapital vermehrt in Renovationen. Kurzfristig steigen die Ausgaben für Modernisierungen, während echte Wohnflächenzuwächse ausbleiben. Gleichzeitig nehmen Leerstände weiter ab, die Auslastung steigt, der Markt wird noch enger. Insbesondere für neue Mieter steigen die Einstiegskosten, Bestandsmieter profitieren von stabilen, oft günstigen Mieten und langen Mietdauer.
Neue Dynamik im Bestand
Institutionelle Investoren sind besonders stark betroffen. Projektverzögerungen, sinkende Restwerte und komplexe Genehmigungsverfahren machen den Neubau unattraktiv. Die Studie zeigt, dass ein regulatorischer Schock das Volumen neuer Investitionen um bis zu 600 Millionen CHF reduziert. Das entspricht rund 1% des gesamten Genfer BIP. Für den städtischen Bestand bedeutet dies in erster Linie, Investitionen gehen vor allem in kurzfristige, compliance-getriebene Upgrades statt in Tiefenerneuerungen oder neue Einheiten.
Die Mietkontrolle wirkt primär über den Preiskanal. Sie schützt bestehende Mieter vor Erhöhungen, drückt aber die Rendite für Eigentümer und dämpft neue Projekte. Renovierungen werden attraktiver als Neubauten, was die Modernisierung fördert, aber kaum neue Wohnungen schafft.
Lock-in-Effekt und Chancenungleichheit
Ein unerwarteter Nebeneffekt der Regulierung ist der sogenannte Lock-in-Effekt. Mieter bleiben aus Kostengründen deutlich länger in ihren Wohnungen, was die Mobilität einschränkt und die Fehlverteilung von Wohnraum verstärkt. Gleichzeitig verschärfen sich die Mietdifferenzen im Markt. Neuankömmlinge zahlen hohe Marktmieten, während Langzeitmieter profitieren. Qualität und Zustand der Wohnungen bleiben oft auf niedrigem Niveau, da tiefgreifende Sanierungen wirtschaftlich schwer darstellbar sind.
Balance zwischen Schutz und Angebot gesucht
Die Studie zeigt, dass die Genfer Regulierungen die Mieter vor Preissprüngen schützen, belasten aber den Neubau und verschärfen so mittelfristig die Wohnungsnot. Investoren weichen auf Bestandserhalt und punktuelle Modernisierungen aus, während Wachstumsimpulse durch Neubauten ausbleiben. Für die Politik bedeutet das, eine nachhaltige Balance zwischen Schutz und Markterneuerung ist unerlässlich. Neue Verdichtungsgenehmigungen und eine differenzierte Mietregelung könnten Abhilfe schaffen.
