Der neue Campus ist eine regionale Einrichtung. Der Standort entlang der Nord-Süd-Hauptbahnachse ermöglicht es, die Zugehörigkeit des Gebäudes zu einer Region und nicht zu einem Ort zuzuordnen, wodurch es als territoriale Infrastruktur charakterisiert wird, während seine Identität kantonal ist. Der voluminöse Körper fügt sich perfekt in das gegenwärtige Stadtgefüge ein: eine klare Präsenz entlang der Eisenbahnachse und ein abnehmendes Volumen in Richtung der vorderen Nachbarschaft.
Entlang der Eisenbahn Das Funktionsprogramm des Instituts ist in verschiedene Bereiche unterteilt: Laboratorien, Klassenzimmer, Forschungs- und Verwaltungsbüros. Bestimmte Räume wie die Bibliothek, der Mehrzweckraum, das Schulrestaurant und die Ausstellungsbereiche vervollständigen eine komplexe Funktionskonstellation. Der Vorschlag des Genfer Studios Bassi Carella Marello Architectes organisiert die Funktionen „nach Schichten“, die aneinander gelehnt sind, wie in einem für ein Schienensystem typischen Serialitätsprinzip. Die Analogie zur Eisenbahn wird durch den Wunsch vervollständigt, eine für ein städtisches Programm charakteristische räumliche Intensität zu erzeugen. Die verschiedenen Höhen der Räume, die mit jeder Funktion verbunden sind, führen zu Lücken zwischen den verschiedenen Bereichen und ermöglichen einen großen volumetrischen Reichtum.
Eine interne Straße Die Größe des Territoriums und die programmatische Dichte werden in der internen Organisation des Gebäudes durch eine „Fußgängerrampe“ ausgedrückt, eine interne städtische Treppe, die alle Räume der Universität verbindet. Diese Infrastruktur definiert den Charakter des Gebäudes, ermöglicht eine globale Vision des Ganzen und erleichtert die Beziehungen zwischen den Menschen, die dort häufig sind und zirkulieren. Die Fließfähigkeit der von den Rampen erzeugten Wege erleichtert Bewegungen und den Austausch zwischen den Schülern. Die leichte Neigung ermöglicht es auch, diesen Raum für Veranstaltungen, zur Unterhaltung oder zum Lesen oder Lernen zu nutzen.
Die Struktur, die organisiert Der architektonische Ausdruck des Projekts ist eng mit der statischen und konstruktiven Struktur des Gebäudes verbunden. farbiges beton ist das einzigartige und wesentliche material, das seinen körper ausmacht. Unterschiedliche statische Kapazitäten, die mit der Nutzung der Räume, der Vorfertigung und der Korrelation zwischen Struktur und Techniken verbunden sind, ermöglichen es, auf die verschiedenen Bauprobleme des Gebäudes zu reagieren.
Architektur entsteht daher aus einer Herausforderung, einem Interesse an architektonischen Lösungen von Großarbeiten. Das Know-how der Ingenieure ermöglichte es, die Berechnungs- und Konstruktionstechniken optimal zu nutzen und die Materialien optimal zu nutzen. Die Größe des Gebäudes und das sich wiederholende und modulare Prinzip haben wirtschaftliche Lösungen ermöglicht, die schnell umgesetzt werden können, aber auch eine große Ausdruckskraft haben. Eine Fachhochschule, die lehrt, wie man ähnliche Fächer entwirft, baut und behandelt, wird in der Lage sein, sich zu Themen, die sie betreffen, bei Studenten, die für diese Themen sensibel sind und sie verstehen möchten, umfassend zu äußern. Transparenz gegenüber dem zentralen Raum ist ein wesentlicher Aspekt des Projekts und ermöglicht visuelle Interaktion und Austausch, die für den Charakter des Gebäudes wesentlich sind. Eine aktive Energiemasse Die Ausbeutung der gebäudeigenen Mineralmasse ist einer der wesentlichen Faktoren des Energieaspekts. Der wichtige Betonkörper ermöglicht nicht nur eine bessere Kontrolle der Phasen der Außentemperaturen, sondern nutzt dank seiner Aktivierung durch aktive Platten seine Energiequalitäten optimal aus. Die Verwendung eines einzigartigen Hauptmaterials, die radikale Reduzierung von Beschichtungsmaterialien und die Analyse der Grauenergie sind ein wesentlicher Auftakt zur Erreichung des Minergie-Standards. Lösungen, die auch große Wärmedämmstärken, einstellbaren Sonnenschutz und mechanische Belüftung sowie einen geringen Stromverbrauch für die Beleuchtung und ein perfekt von der Luft isoliertes Gebäude umfassen. ■
Der neue Ostcampus befindet sich auf dem Universitätscampus in Lugano im Bau und wird die ersten Studenten im Jahr 2020 begrüßen. Er wird die Fakultäten für Informatik und die neue Fakultät für Biomedizinische Wissenschaften der Universität der Italienischen Schweiz (USI), das Department of Innovative Technologies, beherbergen (DTI) der Hochschule für Angewandte Wissenschaften und Künste der Südschweiz (SUPSI), des Dalle-Molle-Instituts für Studien zur künstlichen Intelligenz USI SUPSI, des Startup Promotion Center und einer Reihe gemeinsamer Dienste, darunter Räume für sportliche Aktivitäten, ein Mehrzweckraum, ein Refektorium, eine Bibliothek und ein Kindergarten.
Es wird eine durchschnittliche tägliche Wahlbeteiligung von etwa 1000 Studenten und 600 Mitarbeitern erwartet, die das neue akademische Viertel von Lugano bevölkern werden.
Das Gebäude Es wird auf dem Land des ehemaligen Campari-Gebiets in unmittelbarer Nähe des Universitätscampus von Lugano errichtet. Die genaue Geometrie des großen Innenhofs und des öffentlichen Raums steht im Gegensatz zum artikulierten Volumen, das den Anforderungen des Kontextes entspricht. Der Park erstreckt sich bis an die Grenzen des Geländes und wird eine mögliche zukünftige Erweiterung nach Norden ermöglichen.
Die vier Eingänge oben im Band laden Sie ein, den Innenhof zu betreten und zu entdecken. Die durch die großzügige Kolonnade geschaffene räumliche Kontinuität ermöglicht es, die Eingänge der verschiedenen Institute miteinander zu verbinden.
Das Gebäude mit einem Volumen von ca. 120.000 m3 erstreckt sich über sechs Stockwerke über dem Boden (einschließlich des Erdgeschosses) und ein Untergeschoss. Im Erdgeschoss, umgeben von einem Portikus, befindet sich der Innenhof, der als Atrium dient und in dem sich die Haupteingänge befinden. Der Innenhof wird im Dienst der Campus-Aktivitäten stehen. Die Zugänge von USI, SUPSI, dem Mehrzweckraum, dem Refektorium sowie dem Kinderzimmer werden diesen Raum beleben. Um das Funktionsangebot zu vervollständigen, gibt es in diesem Bereich einige spezielle Labors, die Verwaltungsräume beider Schulen und den Bereich für Ausstellungen.
Wenn die Lautstärke steigt, tritt sie wieder in den ersten Stock ein, wo die Klassenzimmer entlang des Zirkulationsrings angeordnet sind. Der Studentenbereich und die Bibliothek befinden sich am Ende der Etage und interagieren mit der Stadt. Die beiden Empfangs- und Ausstellungsbereiche interagieren mit dem Innenhof.
Die oberen Stockwerke der Hauptbände beherbergen Büros und Labors und sind in zwei „Lamellen“ (Ost und West) von vier Stockwerken über dem ersten Stockwerk und in zwei „Türme“ (Nord und Süd) von zwei Stockwerken unterteilt.
Die Lamellen im Osten und Westen beherbergen USI und SUPSI (entlang des Cassarate-Flusses) bzw. USI. Die neue Fakultät für Biomedizinische Wissenschaften wird im Südkörper untergebracht sein, während sich die IDSIA, das Dalle Molle-Institut für künstliche Intelligenz und das Startup Promotion Center im Norden befinden werden. Im Raum zwischen den Bänden finden wir die vier Terrassen, die weitere Räume zur Erholung bieten.
Im Untergeschoss befindet sich die Garage mit 88 Parkplätzen, einige spezielle Labors, Bereiche für sportliche Aktivitäten, Lagerhäuser und technische Räume. ■
Darstellung eines Teils des grünen Parks mit dem Heilpflanzengarten und den Vogelhäuschen.
Detail des Projekts vom «rechten Ufer» aus gesehen, mit dem Schutz der zukünftigen Straßenbahn zwischen Lugano und Grancia.
IBSA wuchs exponentiell von 40 Mitarbeitern im Jahr 1985 auf die heutigen 660 allein im Tessin und war im Laufe der Jahre gezwungen, kontinuierlich neue Büros zu eröffnen. Die Notwendigkeit, alles an einem einzigen Standort zu konzentrieren, geht auf das Jahr 2001 zurück, als das Unternehmen 240 Mitarbeiter beschäftigte (heute beschäftigt die IBSA-Gruppe 1600), und ist inzwischen dringend geworden. Leider endete dieses erste Projekt jedoch aufgrund verschiedener bürokratischer Hindernisse, die vor einigen Jahren endgültig freigeschaltet wurden, in einer Pattsituation.
Daher definiert die Vision der Zentralisierung in einem einzigen Viertel, einer Art „pharmazeutischem Campus“, alle „Inhalte“ des Unternehmens, wie sie die Architektin Christophe Almeida Direito, Leiterin Gebäude & Infrastruktur bei IBSA, definiert: Hauptsitz, Produktionsabteilungen, Forschung und Entwicklungslabors und Logistik.
Ein titanisches Projekt Pian Scairolo ist sicherlich eines der größten Industriebauprojekte, die jemals im Tessin begonnen wurden. In der Tat ist die Umwandlung von über 68’000 m2 Gebäudefläche die Rede. Die geplante finanzielle Investition ist ebenfalls enorm: zwischen 80 und 100 Millionen Franken. Ebenso groß war die bürokratische Herausforderung, die es zu bewältigen galt, da sich das Gebiet, in dem die künftige CorPharma IBSA entstehen wird, zwischen zwei Gemeinden befindet, nämlich Lugano und Collina d’Oro. Der Großteil der Arbeiten wird voraussichtlich bis 2025 abgeschlossen sein.
Die erste Phase des Projekts – die bereits begonnen hat – umfasst die vollständige Renovierung des Gebäudes des ehemaligen Titanic-Fitnessstudios, in das der derzeitige Hauptsitz in Massagno mit rund hundert Arbeitsplätzen verlegt wird. Ein Gebäude mit einer Fläche von ca. 5500 m2, das sich auf vier Ebenen erhebt und eine Bruttonutzfläche von ca. 11’000 m2 bietet. Allein für diese Struktur rechnet die IBSA mit einem Aufwand von rund 55/60 Millionen Franken.
Im Einklang mit der Umwelt Neben diesem Bau umfasst das künftige Zentrum drei weitere Gebäude (Lager, Laboratorien, Produktion, technische Einrichtungen), die bereits teilweise von IBSA bewohnt werden und sich auf der anderen Seite der Kantonsstraße befinden, die die Grenze zwischen den Gemeinden Lugano und Lugano markiert Collina d’Oro. Besonderheiten: Sie werden über einen unterirdischen Tunnel mit Schienen für den Materialtransport und Rohrleitungen für Flüssigkeiten mit dem ehemaligen Titanic-Standort verbunden. Eine Wahl, letztere, die keine Auswirkungen auf die Umwelt hat. Wie der Bogen. Almeida, die harmonische Einfügung in die Umgebung, ist in der Tat ein grundlegendes Kriterium des Projekts, das auch mit anderen architektonischen Maßnahmen wie beispielsweise mit Grün bedeckten Dächern und Wänden sowie allen in der Gebäudehülle enthaltenen Industrieanlagen verfolgt wird .
Der Aspekt der ökologischen Nachhaltigkeit wird auch durch die Photovoltaikanlage auf dem Dach des ehemaligen Titanic-Gebäudes gefördert, wodurch das IBSA-Zentrum hinsichtlich der Wärmeerzeugung völlig autark wird. Nachhaltigkeit wurde auch durch die Auswahl möglichst nachhaltiger Baustoffe gefördert: Beton, Glas und Aluminium. Darüber hinaus erfüllen die Gebäude die Minergie-Standardparameter: Pflege der Gebäudehülle und extrem niedriger Energieverbrauch bei hohem Anteil an erneuerbarer Energie.
Weniger Verkehr und grüner Besonderes Augenmerk wurde auch auf die Mobilität gelegt, ein besonders heißes Thema in diesem stark frequentierten Bereich. Die 492 Parkplätze im ehemaligen Titanic-Gebäude werden gemäß den kantonalen Vorschriften auf 200 reduziert, um die Nutzung des Autos zu verhindern. Darüber hinaus hat die IBSA eine Studie zur Unternehmensmobilität gestartet und hält sich an den Mobilitätsplan des Distrikts, der die Einführung konzerninterner Shuttles vorsieht, mit denen Grenzgänger direkt über die Grenze in den Gebieten Como und Varese abgeholt werden. Der Service wird bereits mit zwei täglichen Shuttles getestet.
Ein wichtiger Bestandteil des Projekts wird der sogenannte „grüne Park“ sein, ein Gebiet von 10’000 m2, in dem sich auch ein geschütztes Biotop befindet, in dem einige seltene Arten von nationaler Bedeutung vorkommen . Der Park wird am „rechten Ufer“ in der Gemeinde Collina d’Oro entstehen und, wie der Architekt erklärt. Almeida „wird unsere Pflanzen mit einer“ vertikalen grünen Front „betrachten, die den gesamten Komplex einheitlich macht“. Auf der anderen Hälfte des Gebiets wird es das Land geben, auf dem die IBSA Heilpflanzen anbaut. Der Park wird zu einem Erholungsgebiet für die Öffentlichkeit, insbesondere für Schulkinder, mit Bildungswegen. ■
Das große Atrium in voller Höhe, das den Haupteingang zum IRB bildet.
Das IRB, das Forschungsinstitut für Biomedizin, ist ein Kompetenzzentrum auf dem Gebiet der Immunologie, verfügt über ein aktives Netzwerk von Kooperationen mit den renommiertesten Institutionen der Welt, ist seit 2010 mit USI verbunden und bietet ein einzigartiges wissenschaftliches Umfeld. Seit seiner Gründung im Jahr 2000 ist es kontinuierlich gewachsen und arbeitet eng mit dem Research Oncology Institute (IOR, seit 2017 mit USI verbunden) und den Grundlagenforschungslabors des Cantonal Hospital (EOC) zusammen. Dank dieser Zweckeinheit wurde das Projekt für ein neues Hauptquartier für das IRB, das IOR und die EOC-Forschung ins Leben gerufen, das darauf abzielt, die heute in Bellinzona und Taverne vorhandenen operativen Büros unter einem Dach zusammenzuführen.
Das Projekt 2014 startete die IRB-Stiftung einen internationalen Wettbewerb für die Gestaltung eines neuen Hauptquartiers im ehemaligen Militärlager in Bellinzona auf einem von der Stadt Bellinzona zur Verfügung gestellten Grundstück. Laut der kommunalen Botschaft wollen wir in diesem Bereich den wissenschaftlichen Pol und einen Campus für biomedizinische Wissenschaften schaffen. Am Ende des Evaluierungszeitraums wurde das Projekt «Nel Parco» des Aurelio Galfetti-Teams ausgewählt. Der Hauptgrund für die Wahl liegt in der Tatsache, dass im Gegensatz zu den anderen sowohl die durch die Besonderheiten des Instituts vorgegebenen Bedürfnisse als auch die ideale Integration in den Stadtpark berücksichtigt wurden. Die vorgeschlagene Lösung bietet dem IRB einen würdigen und funktionalen Sitz, der gleichzeitig das freie Territorium der Stadt integriert und mit ihm kommuniziert.
Aurelio Galfetti, zusammen mit dem Atelier4architetti-Konsortium, zu dem die Architekten Carola Barchi und Alex Braggion sowie der Ingenieur Luciano Schiavon gehören, wollte mit dem Projekt einen Campus anstelle eines monumentalen Gebäudes schaffen, das die R6-Bauindizes gewährt hätten, und bevorzugte ein niedriges Gebäude, das den Blick auf die Burgen offen lässt: ein Gebäude, das in den Park eingetaucht ist und ihn nicht überblickt. Das Gebäude erstreckt sich nicht über 3 Stockwerke und ist perfekt in die Landschaft integriert. Es stellt keine Stadtarchitektur dar, die aufgrund ihrer Lage auf jeden Fall schwierig mit der Stadt zu verbinden gewesen wäre.
Alle gemeinsamen Aktivitäten finden im Erdgeschoss statt: die Verwaltung, die Cafeteria, die Seminarräume und die Foyers sowie die Unterstützungsräume; Im ersten und zweiten Stock befinden sich stattdessen alle Forschungslabors und Büros der Teamleiter, die den Umfang des Gebäudes überblicken. Der Keller wird eine Garage mit 52 Plätzen haben. Die Einfahrt von Autos wird im Süden auf der Höhe der Via Bramantino erwartet. Das Tierhaus, die Lagerhäuser, die Archive und die technischen Zentren werden ebenfalls im Keller untergebracht.
Anlagenbau Das Rückgrat des Gebäudes bilden alle Systeme, der eigentliche Kern des Instituts, der rund ein Drittel der Gesamtinvestition ausmacht. Die architektonische Herausforderung bestand darin, es zu einem integralen Bestandteil des Projekts zu machen. Die Systeme befinden sich tatsächlich entlang der Mittelachse des Gebäudes: Die Innenräume befinden sich im Erdgeschoss, die Außenbereiche (Generatoren und Lüftungsgeräte) in den Innenhöfen der oberen Stockwerke.
In den beiden oberen Stockwerken, seitlich zu den zentralen technischen Innenhöfen, sind geschlossene Maschinen und Hilfsdienste wie Schränke und Schränke eingefügt.
Die Workshops Die Forschungslabors mit einer vorgegebenen Größe von 90 bis 120 m2 Oberfläche sind mit hohen biologischen Sicherheitskoeffizienten ausgelegt, um eine Kontamination von außen zu vermeiden und die Ergebnisse der Versuche nicht irrezuführen. Sie sind nach Osten und Westen ausgerichtet und haben alle eine vollständig verglaste Fassade, die aus modularen Doppelhautelementen der neuen Generation (Closed Cavity Facade) mit einer Oberfläche von 3,20 × 3,20 m und einer Dicke von 30 cm besteht, um maximale Transparenz zu ermöglichen und natürliches Licht zum Leuchten zu bringen alle Räume. Die Innenwände der Labors sind ebenfalls verglast, mit Licht und Blick nach außen auf die Korridore, die sie bedienen.
Zu den vom Kunden festgelegten Bedingungen gehörte der Wunsch nach gemeinsamen Räumen, um die Verbindungen zwischen den verschiedenen Funktionseinheiten des Gebäudes zu erleichtern und die Möglichkeit des Treffens und der Kommunikation zwischen Benutzern zu fördern.
Daher wurde ein großes Atrium in voller Höhe konzipiert, das den Haupteingang bildet und den öffentlichen und monumentalen Raum des Instituts darstellt.
Die architektonischen Energien dieses Projekts wurden bei der Gestaltung des Atriums, in der vollständig transparenten Fassade der Laboratorien und bei der maximalen Belegung der verfügbaren Fläche über die gesamte Länge des Grundstücks genutzt, um auf alle Kundenwünsche ohne zu reagieren Das Gebäude über die drei Stockwerke hinaus zu erheben, einen Dialog mit dem Grün zu gewährleisten und dem Park eine physische Grenze zu geben.
Die verwendeten Materialien sind Beton für die Struktur und Glas und Aluminium für die Verkleidung. Die 3000 m2 des horizontalen Daches, das im ursprünglichen Projekt eine fünfte grüne Fassade hätte bilden sollen, werden vollständig mit Photovoltaik-Modulen zur Stromerzeugung abgedeckt, die von AMB gekauft wurden. ■
Luftaufnahme des Maggia Delta Park, einer naturalistischen Oase, die für die Locarnese zum Bezugspunkt für die Freizeit wird. Foto Rémy Steinegger.
Geometrische Genauigkeit und Nüchternheit sind die Merkmale der Gebäude des Architekten. Giovanni Guscetti. Hier eine Residenz in Minusio gebaut.
Die Lago Maggiore Residence wurde vom Architekturbüro Guscetti am Muralto-See erbaut.
In Bezug auf Siedlungen besteht die derzeitige Strategie in der ganzen Schweiz darin, das städtische Leben attraktiver zu machen. In der Praxis geht es darum, die Streuung der genutzten Räume bei zu großen Gebäudeflächen mit geringer Dichte aufgrund der Besetzung von Grundstücken außerhalb des Zentrums zu begrenzen. Wie der Architekt Giovanni Guscetti, Mitglied der Arbeitsgruppe, die mit dem Agglomerationsprogramm von Locarnese (PALoc) betraut ist, erklärt, hat diese Art des Bauens negative Auswirkungen auf die Landschaft, die Mobilität, die Kosten der Infrastruktur und den Energieverbrauch. Zum Beispiel haben wir im Tessin viel Platz in den R2-Gebieten – das heißt, wo es Häuser gibt – und relativ wenig in den R5-R6-Gebieten, die zentral und gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen sind, wo wir das Beste machen sollten der verfügbaren Reserven.
PALoc ist auch Teil dieser nationalen Strategie, deren Ziel es ist, eine koordinierte Vision zwischen Landschaft, Siedlungen und Infrastrukturen zu haben. Insbesondere unterstreicht der Architekt Guscetti: "Wir haben versucht, eine Verbindung zwischen diesen Elementen herzustellen."
Platz für viel Grün Die Landschaft von Locarno ist reich an weitläufigen Grünflächen wie dem Delta della Maggia Park, der sich im Zentrum der Stadt erhebt, oder dem Piano di Magadino, das wie eine Fortsetzung des Sees ist. Dann haben wir dieses Gebiet, das vom Wasser geformt wurde, sowohl von den großen Flüssen als auch von den Bächen, die aus den kleineren Tälern herabfließen. Heute haben wir in der Nähe des Wassers mehrere öffentliche Infrastrukturen für Sport, Freizeit und Kultur. Die Idee ist, ein miteinander verbundenes System zu schaffen: Grünflächen, Wasser und öffentliche Funktionen, die dank langsamer Mobilität miteinander verbunden sind, d. H. Fußgänger und Fahrräder. Dieses Landschaftssystem aus Grünflächen und Wasser ist das "tragende Skelett" der Agglomeration von Locarnese. Das wichtigste Projekt für die Grünflächen ist das des Maggia-Delta-Parks, der als Bezugspunkt für die Freizeit dienen muss und auch eine landwirtschaftliche, natürliche Funktion hat. Zugänglichkeit, langsame Mobilität und Benutzerfreundlichkeit im Allgemeinen müssen daher verbessert werden. Das große Potenzial dieses grünen Elements liegt in der Tatsache, dass es sehr nahe an den Siedlungen liegt und direkt vor der Haustür liegt. Anschließend werden natürliche Freizeitgebiete wie der Monte Verità, der Maia-Wald, die Brissago-Inseln und der Paron-Teich in Gambarogno aufgewertet, um eine Reihe von Grünflächen und Parks zu schaffen, die mit dem Netzwerk verbunden sind.
Kehre in die Mitte zurück Der zweite strategische Punkt betrifft die sogenannte "zentripetale Entwicklung". Dies bedeutet, dass sichergestellt werden muss, dass in den "peripheren" Gebieten kein Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum stattfindet, um eine weitere Streuung der bewohnten Gebiete zu vermeiden und die Menschen in die zentraleren Gebiete zurückzubringen. «Unsere Arbeitsgruppe – erklärt den Bogen. Guscetti – identifizierte daher diese Gebiete und versuchte, konkrete Maßnahmen zu entwickeln, die ihre Stadtentwicklung ermöglichen, den öffentlichen Verkehr verbessern und den öffentlichen Raum sanieren würden ». Letztendlich geht es darum, die Zentren attraktiver zu machen, um ein "interessanteres" städtisches Leben zu ermöglichen. In diesem Zusammenhang wird die Sanierung von Largo Zorzi und Piazza Grande, die das Herz von Locarno neu gestalten wird, eine wichtige Rolle spielen. In Bezug auf das Gebiet von Locarno sind die Punkte, die von den Maßnahmen betroffen sind, diejenigen in der Nähe des neuen Bahnhofs Muralto, der Haltestellen Tilo di Minusio, Tenero und Gordola sowie des gesamten Streifens, der von den öffentlichen Verkehrslinien zwischen Locarno und Bellinzona bedient wird. Ein dritter strategischer Punkt ist die Sanierung der historischen Straßen des Gebiets Locarno, die derzeit durch Verkehr und Lärm sowie durch eine geringe Gebäudedichte gekennzeichnet sind. Durch die Verbesserung und Wiederherstellung der Lebensqualität entlang dieser Straßen könnten die großen verfügbaren Gebäudereserven genutzt werden.
Die im PALoc-Bogen skizzierte. Guscetti – ist auf jeden Fall ein "gewünschtes" Szenario, daher ein ideales, das bis 2030 umgesetzt werden sollte. Offensichtlich wird dieses Szenario angemessen sein, wenn sich die Wachstumstrends ändern sollten. Es scheint jedoch erwiesen zu sein, dass das zukünftige Gesicht des Gebiets Locarno urbaner, aber vor allem grün gestrichen sein wird. ■
Darstellung des ehemaligen Schlachthofbereichs des künftigen ökologisch nachhaltigen Stadtteils Locarno.
Avvocato Caroni, zu den Projekten, die von Ihrer Abteilung abhängen, gehört auch das sogenannte PALoc. Können Sie kurz erklären, was es ist? Beginnen wir damit, dass das Akronym «PALoc» für das Agglomerationsprogramm von Locarnese steht. Hierbei handelt es sich um mehrjährige Programme, die in der Regel vier Jahre dauern und Maßnahmen von regionalem Interesse beinhalten, die im Wesentlichen auf die Verbesserung und Stärkung des öffentlichen Verkehrs und die langsame Mobilität in einem Ballungsraum sowie auf die Sanierung und Sicherung städtischer Gebiete abzielen. Diese Maßnahmen werden nach sorgfältiger Bewertung der Projekte vom Kanton und vom Bund kofinanziert. Wie bereits erwähnt, handelt es sich hierbei um Pläne, die im Laufe der Zeit definiert wurden. In Bezug auf das Gebiet von Locarno laufen derzeit Projekte der "zweiten Generation", das Genehmigungsverfahren der "dritten Generation" ist abgeschlossen und wir beginnen die Studienphase von PALoc 4.
Nach welchen Kriterien beurteilt und finanziert der Bund die verschiedenen Projekte? Der Prozess ist ziemlich lang und dauert mehrere Jahre. Zunächst bewertet Bern die von den verschiedenen Regionen ausgearbeiteten und durch den Kanton gesendeten Vorschläge nach Kriterien der Wirksamkeit und der Kosten und definiert dann einen Prozentsatz der Kofinanzierung, der 50% erreichen kann. Als Beispiel erhielt unser PALoc 3 eine sehr hohe Punktzahl, und der Bund gewährte ihm ein Darlehen in Höhe von 40% der Kosten der kofinanzierten Arbeiten. Die Arbeiten der Priorität A belaufen sich auf rund 44 Millionen Franken. Bern prüft dann, ob die geplanten Maßnahmen tatsächlich in der Art und Weise und im Zeitplan umgesetzt werden, unter Strafe eines "Malus" in nachfolgenden Agglomerationsplänen. Dies ist ein sehr wichtiger Punkt, der impliziert, dass Projekte nicht mit jedem Wechsel der politischen Mehrheit geändert werden können.
Können Sie uns einige Arbeiten nennen, die im Rahmen dieses Mehrjahresplans durchgeführt werden? Zu den prägnantesten Maßnahmen möchte ich die bevorstehende Stärkung des Angebots an regionalen und interregionalen öffentlichen Verkehrsmitteln auf der Straße erwähnen, deren Häufigkeit sich sogar verdoppeln wird. Zu den Arbeiten mit hoher Priorität gehört auch der intermodale Knotenpunkt des Bahnhofs Locarno-Muralto, das sogenannte Proximity-Freizeitgebiet, zu dem das Maggia-Delta, die Auen von Maggia und Melezza sowie Ponte Brolla gehören. Hinzu kommen die Sanierung des Freizeitgebiets und der Landschaft des Riva Lago Gambarogno sowie die Stadtsanierung des Largo Zorzi in der Nähe der Piazza Grande und des Bezirks des ehemaligen Macello.
Wenn Sie vom ehemaligen Schlachthaus sprechen, ist es wahr, dass Sie es zu einem "ökologisch nachhaltigen" Viertel machen wollen? Was genau bedeutet das? Um den Umfang dieses Projekts zu skizzieren, wollen wir zunächst spezifizieren, dass es sich um das Land «ex Macello, ex Gas, Pharmanalitica» handelt. Wir beziehen uns daher auf etwas, etwa 40'000 m2, mit sogar 71'500 m2 Nutzfläche (SUL), das sich in einem sehr interessanten Gebiet im Stadtzentrum befindet. Hier wollen wir ein neues Viertel schaffen, das sich durch ökologische Nachhaltigkeitsparameter auszeichnet, daher sehr grün und mit einem sehr genauen Konzept aus Sicht der Energie- und öffentlichen Verkehrsdienste ausgestattet ist.
Welche Strukturen werden im neuen Stadtteil gebaut? Offensichtlich wird das Wohnangebot vorherrschen, auch weil Locarno nach der Eröffnung des Ceneri-Basistunnels sehr attraktiv sein wird, mit schnellen Bahnverbindungen und niedrigeren Immobilienpreisen als beispielsweise in Lugano. Um seine Attraktivität zu erhöhen, muss der neue Bezirk natürlich über kommerzielle Aktivitäten und Dienstleistungen verfügen. Es wird auch ein Altenheim geben, ein Turmhotel mit 180 Zimmern, einen Kindergarten, Mehrzweckräume, Bildungs- und Kulturräume, ein Jugendzentrum und schließlich das ehrgeizige Projekt des Technologiezentrums, genauer gesagt Mechatronik und Robotik.
Gibt es schon einen Starttermin? Derzeit ist das Mandat für parallele Studien abgeschlossen, dessen Ergebnisse vor einigen Monaten veröffentlicht wurden. Für uns als Gemeinde war es wichtig, dass es schrittweise gebaut werden konnte, dass das Projekt modular aufgebaut war. Einerseits gibt es eine Privatperson, die schnell genug abreisen möchte, andererseits gibt es die Gemeinde, die auch bewerten muss, wie sie vorgehen soll. Darüber hinaus gibt es auf diesen Grundstücken einige Gebäude, deren Oberflächenrechte 2024 auslaufen. Die Frage nach dem Datum stellt sich daher derzeit nicht, da wir uns noch in der Planungsphase befinden.
Und was wird aus der historischen Struktur des ehemaligen Schlachthauses? Es ist ein Gebäude, das Teil der Geschichte von Locarno ist, und sein Schicksal hat Diskussionen ausgelöst. Der Kanton hatte vorgeschlagen, es als Kulturgut zu schützen, aber die Gemeinde hatte beschlossen, es nicht in das Kulturgut aufzunehmen, um die Wahlfreiheit zu wahren und zu bewerten, was damit zu tun ist. Tatsächlich haben wir den fünf Gruppen, die am Wettbewerb für das Projekt teilgenommen haben, keine Einschränkungen auferlegt. Es muss jedoch gesagt werden, dass vier von fünf die Struktur in ihren jeweiligen Projekten beibehalten haben. Die Gruppe, die wir ausgewählt haben, hat den Mechatronik-Hub in den ehemaligen Schlachthof aufgenommen, fast einen Campus mit einem Platz geschaffen und es geschafft, diese historische Struktur sehr gut zu integrieren.
Wird die Gesamtarchitektur des neuen Stadtteils beibehalten oder hat die Privatperson, die sich für eine Investition entscheidet, genügend Freiheit? Dies ist ein Punkt, der eine große Herausforderung darstellt. Lassen Sie mich erklären: Das parallele Studienmandat wird verwendet, um die Variante des Masterplans zu erstellen. Derzeit prüfen wir mit der ausgewählten Gruppe, welche Regeln einzuführen sind, um sicherzustellen, dass die allgemeine Idee des Öko-Distrikts ihre einheitlichen Eigenschaften beibehält, da sonst die gesamte Operation keinen Sinn ergibt. Natürlich ist ein faires Gleichgewicht erforderlich, aber besondere Aufmerksamkeit wird den städtebaulichen und energetischen Aspekten gewidmet, die im Masterplan festgelegt werden. Es ist keine leichte Herausforderung, da diese Parameter, die wir als qualitativ bezeichnen können, normalerweise in historischen Zentren gelten.
Ist in Locarno ein weiteres Großprojekt geplant? Die Sanierung der Piazza Grande und Largo Zorzi steht mit Sicherheit auf dem Tisch. Dies ist eine weitreichende Operation, die den gesamten zentralen Bereich der Stadt betrifft, der praktisch vom Debarcadero bis zur Piazza Remo Rossi reicht. Wir sprechen von 40.000 m2 und einer Investition von 22 Millionen Franken. Es wird einen Wettbewerb für öffentliche Einrichtungsgegenstände geben, mit besonderen Einschränkungen für Straßenpflaster, Beleuchtung, Terrassen, Bänke usw. Alle Unterkonstruktionen des Platzes müssen ebenfalls erneuert werden, die zuletzt vor etwa 100 Jahren berührt wurden. Dieses Projekt wird dann in einen weiteren sehr wichtigen strategischen Punkt integriert, nämlich die Politik der Sanierung öffentlicher Oberflächen.
Was genau meinst du? Einfach gesagt, es sind die Parkplätze. Unsere Parkrichtlinien sehen den Bau oder die Erweiterung von Tiefgaragen vor, um die Parkplätze von öffentlichen Oberflächen zu entfernen. Die so freigewordenen Räume könnten für öffentliche Plätze wie Quadrate genutzt werden. Wir glauben, dass Parkplätze nicht einfach beseitigt werden können, weil sie für die Bewohner, den Handel und den Tourismus unverzichtbar sind. Das Transportmittel muss komplementär sein, und in dieser Komplementarität spielt das Auto eine Rolle.
Wird es also auch ein Parkhaus unter der Piazza Grande geben? Es besteht das Problem, die Piazza Grande angemessen zu bedienen. Derzeit befinden sich in der Umgebung des Platzes die Parkplätze Largo Zorzi und Piazza Castello, die jedoch von den Nutzern als weit entfernt wahrgenommen werden. Und der Platz leidet. Das Ideal wäre sicherlich der Bau eines neuen Parkplatzes unter der Piazza Grande, aber das ist praktisch unmöglich. Die derzeitige Idee besteht daher darin, die Tiefgarage Largo Zorzi in Richtung Piazza Grande zu erweitern und einen Fußgängerausgang auf der Oberfläche in unmittelbarer Nähe des Platzes bereitzustellen, beispielsweise dort, wo sich die Post befindet und / oder möglicherweise unter den Arkaden. Dem Benutzer ist es eigentlich egal, wo er mit dem Auto auf den Parkplatz fährt, sondern wo er zu Fuß abfährt. ■
Im Inneren der 212 Eigentumswohnungen des «The Metropolitans» in Zürich wurde auf tragende Wände verzichtet, was einen hohen Grad an Flexibilität bei der Grundrissgestaltung ermöglicht.
Höher erwartete Umbaukosten vermindern den Wert der Umbauoptionen.
So schnell wie sich Lebensbedingungen verändern, wandelt sich auch der Immobilienmarkt. Steigende Haushaltseinkommen führen zu höheren Ansprüchen an den Wohnraum und die Wohnqualität. Senioren behalten länger ihre Wohnungen, gleichzeitig beziehen junge Menschen in Ausbildung immer früher eigenen Wohnraum. Neben immer mehr Einzelhaushalten finden sich auch Haushalte mit Patchwork-Familien oder Wohngemeinschaften. Während im Jahr 1919 der durchschnittliche Wohnflächenbedarf pro Kopf bei 12 m2 lag, betrug er im Jahr 2000 bereits 40 m2. Durch diese veränderten Bedingungen ist der Wohnflächenbedarf in der EU und in anderen Industrieländern in den letzten 90 Jahren ständig gestiegen und wird – so die Prognosen – bis 2030 auch weiter steigen.
Der Wohnungsbau ist im Wandel Es wird deutlich, dass eine für alle Lebensabschnitte geeignete Wohntypologie nicht mehr existiert und Gebäude an die sich ständig ändernden Anforderungen anpassbar sein müssen. Der Wohnungsbau von heute kann nicht mehr auf die reine Grundversorgung mit Wohnraum abzielen, sondern muss den veränderten Rahmenbedingungen Rechnung tragen. Die veränderten Bedürfnisse haben jedoch auch Einfluss auf den Umbau und die Sanierung bestehenden Wohnraumes, denn ein Grossteil des Bestandes ist älter als 30 Jahre. Gerade solche Gebäude müssen aufwendig saniert werden, da Raumgrössen, Installationen, Sanitäreinrichtungen und Nebenräume nicht mehr den heutigen Standards entsprechen.
Trend zur Durchmischung der Gebäudenutzung Heutzutage ist wieder ein Trend zu einer grösseren Durchmischung der Gebäudenutzung feststellbar, also eine Verflechtung und Überlagerung von verschiedenen Aktivitäten am selben Ort. Die klassischen Trabantensiedlungen, in denen sich das Wohnen konzentriert, während das Arbeiten in der Stadt stattfindet, haben ausgedient. Abgesehen vom hohen Pendleraufkommen führte diese einseitige Nutzung zu am Morgen verwaisten Wohnsiedlungen und am Abend ausgestorbenen Innenstädten. Aus diesem Grund sieht die Stadtplanung von heute hybride Nutzungskonzepte vor, bei denen eine Verquickung der Bereiche Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Kultur angestrebt wird.
So werden zum Beispiel Einkaufszentren der ersten Generation zu hybriden Gebäuden mit Geschäften, Restaurants, Hotels und Kinos umgewandelt. Eine Erlebniswelt entsteht mit Vielfältigkeit und Abwechslung.
Dieses Konzept der Nutzungsdurchmischung erfordert eine zukunftsorientierte Planung und innovative Bauprodukte. Investoren sind mit einer stark wachsenden Nachfrage nach individualisierten Wohnräumen und nach Wohntypologien, die für unterschiedliche Lebensabschnitte passen, konfrontiert und müssen stärker gezielt auf Kunden eingehen, die ihren Wohnraum mitgestalten möchten.
Flexible Veränderung der Raumdimensionen Besonders in den letzten Jahren stieg die Nachfrage nach Gebäuden, die eine grösstmögliche Flexibilität hinsichtlich Nutzung, Umnutzung und Veränderung der Raumdimensionen bieten. Die Schweizer Kundschaft will sowohl im Privatbereich als auch in der Arbeitswelt die Möglichkeit haben, Räume individuell aufzuteilen. Um langfristig attraktiv zu bleiben, muss eine Immobilie auf diese Bedürfnisse reagieren können.
Wenn von Beginn weg in eine flexible Bauweise mit möglichst wenig tragenden Elementen investiert wird, sind unterschiedlichste (Raum-)Bedürfnisse, bei Erstellung der Immobilie aber auch Veränderungen innerhalb der bestehenden Gebäudehülle mit geringem Kosten- und Zeitaufwand realisierbar. Vor allem im Bereich des Innenausbaus bietet der Einsatz von Rigips®- und Alba®-Trockenbausystemen genau diese maximale Planungs- und Nutzungsflexibilität. ■
Die Stadt Locarno hat etwa 50’000 m2 innerhalb des Stadtgefüges in einem der Gebiete mit dem größten landschaftlichen und naturalistischen Wert, nämlich dem ehemaligen Gassektor von Macello in der Nähe des Deltas des Maggia-Flusses. Für die Requalifizierung dieses Sektors hat die Stadt beschlossen, das Verfahren des Studienmandats parallel anzuwenden. Die Wahl fiel einstimmig auf den Vorschlag der Designgruppe mit dem Gruppenleiter Inches Geleta Architects aus Locarno, der von LAND Suisse aus Lugano, Urbass fgm aus Manno und dem Ingenieurbüro Francesco Allievi aus Ascona unterstützt wurde. Ihr Projekt war nicht nur für die Lösung aus städtischer Sicht erfolgreich, sondern auch für das Angebot des Wohnvorschlags, der mittelgroße Lösungen und das Vorhandensein diversifizierter Intim- und Gemeinschaftsräume bietet: Wohnräume, ein Haus für ältere Menschen, Mehrzweckräume Räume und Dienstleistungen harmonisch in eine weit verbreitete grüne Landschaft integriert. Ausgewogene und gleichzeitig abwechslungsreiche Lösungen dank der Einbeziehung von Unterscheidungs- und Identitätselementen wie dem ehemaligen Schlachthaus und einem Hotelturm.
Gesamtkonzept und Stadtplanung Der Studiensektor ist ein wichtiges Stück des städtischen Gefüges von Locarno, auch dank ikonischer Elemente wie dem Schlachthaus, ein Zeugnis der jüngsten Geschichte der Stadt, und befindet sich in der Nähe des neuen Bezirks, der zur Neugestaltung der Struktur von Locarno beigetragen hat die Stadt, die neue städtische Achsen definiert und die Entwicklung neuer Wohnviertel anregt.
Der Projektvorschlag verfolgt eine qualitativ hochwertige Stadtentwicklung, die auf die vollständige Integration des Gebiets in das städtische Gefüge der Stadt abzielt und die funktionalen und räumlichen Beziehungen zu den Nachbargebäuden, den angrenzenden Strukturen und zum Sportzentrum sowie dem Lebensbedingungen und kollektives Wohlbefinden fördern das Gefühl einer erneuerten Identität und das Gefühl, zu Orten zu gehören.
Das Projekt wird auch als ein tugendhaftes Beispiel für eine qualitativ hochwertige zentripetale Entwicklung skizziert, bei der die Gebäudedichte, die durch einen Funktionsmix gekennzeichnet ist, der den Wohninhalt begleitet und nach der Modalität der Genossenschaft organisiert ist, in große öffentliche und Grünflächen integriert wird, die als Aggregationsorte gedacht sind durch die starke soziale Betonung.
Der Bezirk hat eine klare städtische Umgebung: • Der Sektor des ehemaligen Schlachthofs, der das Technopole-Gebäude und den historischen des Schlachthofs integriert, wird als „letztes“ Element des neuen Viertels definiert, von dem er die Strenge der planimetrischen Umgebung und der genau definierten Geometrien aufgreift. Die verschiedenen Bände bestimmen eine formale Einheit, die ein charakteristisches Element im Stadtgefüge schafft, das sich durch Konformation und städtischen Maßstab als Sektor mit öffentlicher Berufung hervorhebt.
• Der Wohnsektor, dessen Volumen in Richtung Via Balestra darauf ausgerichtet ist, das Rückgrat der Mobilität des öffentlichen Verkehrs, schlägt Volumen vor, die in die angrenzende Bausubstanz integriert werden und eine harmonische Entwicklung des neuen Bezirks in Richtung See und Räumlichkeit schaffen – eine menschliche Maßnahme ”, Wodurch Makroelemente vermieden werden, die nicht die Sprache der Stadt Locarno sprechen;
• Der Bereich neben dem Stadion ist ein öffentlicher Raum für den gesamten Bezirk und ebenfalls ein freier und grüner Raum, der den Parco Isolino und den Lanca degli Stornazzi verbindet. Eine urbane „Leere“, die von Referenzelementen wie dem Altenheim und dem Hotelturm übersehen wird, Wahrzeichen des Bezirks und Mittelpunkt der Fußgängerachsen (via della Pace und via della Posta), die über das New Quarter Largo Zorzi verbinden auf die neue Stadtentwicklung vorgeschlagen.
Straßennetz und öffentliche Räume Das Projekt steht im Einklang mit den Zielen und Maßnahmen des PALoc3 und garantiert eine funktionale und formale Integration in den weiteren Kontext, insbesondere unter Bezugnahme auf den Stadtplan des neuen Bezirks, aber auch auf das Siedlungsgefüge und das angrenzende Straßennetz der Sektor.
Grünflächen Die Gestaltung des Straßennetzes und der öffentlichen Räume zielt darauf ab, qualitativ hochwertige Grünflächen innerhalb des neuen Stadtteils anzubieten, wobei erneut die Notwendigkeit berücksichtigt wird, sowohl auf städtischer als auch auf lokaler Ebene angemessene Flächen im städtischen Maßstab in Bezug auf die Inhalte für die Region anzubieten Nutzen für neue Bewohner. In diesem Sinne wird das grüne System (öffentlich und privat) als eine „diffuse Landschaft“ verstanden, die sich aus einladenden und nicht eingezäunten Räumen in Bezug auf die angrenzenden öffentlichen Räume zusammensetzt, von denen es eine natürliche Fortsetzung ist und zu seinem Charakter und seiner Wahrnehmung beiträgt. Dies führt zu einer Reihe von Freiflächen, in denen verschiedene Funktionen für die Nutzung der Nachbarschaft untergebracht werden können (private Grünflächen, Gemeinschaftsgärten, Stadtgärten, Spielbereiche usw.).
Verwendungszweck und Volumen Das Projekt sieht die Verteilung und Organisation von Inhalten nach einer Logik vor, die eine korrekte funktionale Vermischung sicherstellt, um die Beziehungen zwischen den Inhalten des neuen Bezirks mit regionaler Anziehungskraft und Reichweite und denen, die rein lokal, aber auch in lokal sind, besser zu verwalten um die Bewegung von Fußgängern und Fahrzeugen zu optimieren und die soziale Dynamik zu fördern, die auf die Generationenübergreifung abzielt.
Kulturelles und historisches Erbe Das Projekt garantiert die Integration des ehemaligen Schlachthauses als historisches Denkmal, das im neuen städtischen Sektor zu einem zentralen und attraktiven Element werden kann. Daher wird ein städtebaulicher Ansatz verfolgt, der die Spuren der Vergangenheit aufwerten und als Element der Identität und des Respekts für das historische Gedächtnis des Ortes thematisieren kann. In diesem Sinne ist der Sektor des ehemaligen Schlachthauses geprägt von Kultur-, Ausstellungs-, Bildungs- und Mehrzweckinhalten mit sozialen Erholungsräumen.
Öffentliche / private Parkplätze und Stände für Fahrräder / Zweiräder mit Motor Im Distrikt werden eine CarSharing-Fahrzeugstation für Mobilität sowie eine Fahrradstation des Locarnese Bike Sharing Network (Velospot) in Betrieb genommen.
Die kurzen Strecken zwischen Stadtzentrum und Stadtteil des ehemaligen Schlachthofs ex Gas zum Wandern und Radfahren. Die SBB-Station Locarno-Muralto erreichen Sie auch zu Fuß oder mit dem Fahrrad. Die mittel- und langfristige Sanierung der Via Serafino Balestra (Maßnahme PALoc 3) sowie die mögliche Anordnung einer Fußgängerprioritätsachse entlang der Via della Posta begünstigen die „langsamen“ Beziehungen zwischen dem künftigen Stadtteil und dem Herzen von Locarno. ■
Die Schule Stämpbach ist bald 50-jährig und wurde seit dem Bau nie umfassend saniert. Am 8. Juli 2019 startete die erste Bauetappe mit dem Neubau von Kindergarten, Tagesschule und Zwischentrakt und der Sanierung der Turnhalle. Das Projekt sei für die Zukunft der Gemeinde sehr wichtig, betont Gemeindepräsident Walter Schilt. Im Juli 2020 bis 2021 folgt mit der Sanierung des Klassentraktes Ost und dem Anbau der Gruppenräume die zweite Etappe. Die dritte Etappe sieht die Sanierung des Klassentraktes West vor. Die drei Erweiterungsbauten würden sich in den bestehenden Kontext einfügen und die Anlage auf sinnvolle Weise ergänzen, betonen die Architekten. Die umfassenden Arbeiten dauern bei laufendem Schulbetrieb von April bis Dezember 2021. Von Januar bis April 2022 werden die Umgebungsarbeiten abgeschlossen sein, sodass das Projekt im Mai 2022 abgeschlossen sein wird.
The Valley bringt mit buntem Mieter-Mix frischen Wind ins historische Maggi-Areal in Kemptthal.
Im 19. Jahrhundert tüftelte Charles Brown erst in der Firma Sulzer an der Verbesserung der Dampfmaschinen und später als Mitbegründer der Schweizerischen Lokomotiv- und Maschinenfabrik (SLM) an der Erfindung der Elektrolokomotive. In den Hallen des Sulzer-Areals befand sich das damals wegweisende Zentrum für Lokomotivbau, das für die ganze Welt produzierte und entwickelte. Ende des 20. Jahrhunderts zog sich die Schwerindustrie rasant aus Winterthur zurück. Was blieb war ein riesiges, äus-serst zentral gelegenes Areal. Erst drei Jahrzehnte später erwachte die einst «verbotene Stadt». Das Portier-Häuschen erinnert an die Eingangskontrolle – heute ein hippes Kleinlokal. Die Winterthurer Bevölkerung musste sich erst daran gewöhnen, dass sie in diesem Areal nun willkommen ist: Der Skills Park, das Cameo Kulturkino sowie das Les Wagons beleben heute den Lagerplatz. Auch die zahlreichen Studierenden haben das Areal wieder zum Leben erweckt. Als Bindeglied zwischen Bildung und Wirtschaft fungiert auf dem Areal der Technopark Winterthur, der Startups fördert. Heute ein geglückter Mix.
Lokstadt – die wohl grösste Neugestaltung Gleich angrenzend zum Lagerplatz kam es nach fast dreissig Jahren zum Spatenstich für den neuen Stadtteil Lokstadt. Ein Grossteil des früheren Industrieareals, der nun zukünftig Wohnen, Arbeiten und Freizeit verbinden soll. Rund 120 000 Quadratmeter Land stellen in den nächsten sieben Jahren die wohl grösste Neugestaltung in der Winterthurer Arealentwicklung dar. In Zusammenarbeit mit diversen Stakeholdern wurde ein konsensgerechter Gestaltungsplan erstellt. Die grösste Herausforderung bei solchen Grossprojekten ist, dass diese von der Bevölkerung angenommen und entsprechend genutzt werden. «Dabei spielen eine gute Durchmischung und smarte Mobilitätskonzepte eine grosse Rolle», so Lucius Graf, Leiter Business & Meetings bei House of Winterthur. Die Lokstadt werde grösstenteils verkehrsfrei bleiben – durch Tiefgaragen werde der Verkehr zu den entsprechenden Gebäuden gelenkt. Die maximal 200 Ein- und Ausfahrten pro Stunde könnten daher knapp werden. An Alternativen für Mobilität in der Zukunft wie dem dreirädrigen Bicar tüfteln Entwickler der ZHAW auf dem benachbarten Lagerplatz. Oder in der Velostadt bietet sich der ultraleichte Anhänger Polyroly an.
The Valley – Entwicklungsareal und Forschungszentrum Heute verkehren täglich über 120 000 Personen und 670 Züge zwischen Zürich und Winterthur. Der Bahnhof Kempt- thal liegt dabei an einer der meist befahrenen Zugstrecken. Direkt an diesem Bahnhof liegt das industriehistorische Maggi-Areal. Heute Entwicklungsareal und Forschungszentrum: «The Valley». Die unter Denkmalschutz stehenden Gebäude werden aufwändig saniert und zusätzliche Neubauten realisiert. The Valley umfasst 100 000 Quadratmeter Mietfläche mit einem lebendigen Nutzermix. «Mit über sechzig Mietern ist die Hälfte der Mietfläche besetzt, und es arbeiten aktuell rund 700 Personen hier. Zudem laufen fortwährend Investitionen in Gebäudepark und Infrastruktur: So wird im Frühjahr 2020 die Silobar über den Dächern des Areals eröffnen, die Ansiedlung von Lebensmittelshops ist in Verhandlung und nächsten Sommer wird das eben beschlossene ‹Valley House of Food›, ein Hub für innovative Lebensmittelentwicklung und Produktion, fertiggestellt sein», so Mikula Gehrig, Immobilienentwickler der Mettler2Invest AG. Mit Blick in die Zukunft wird The Valley im Vollausbau viel Leben nach Kemptthal bringen, wobei bereits Mobilitätslösungen angedacht sind wie beispielsweise Züge im Viertelstundentakt. «Ein optimaler Anschluss an das ZVV-Netz ist zentraler Faktor für die erfolgreiche Arealentwicklung», so Bernard Hosang, Gemeindepräsident Lindau.
Zukunftsbrille aufgesetzt – werden Visionen wahr? Seit Dezember 2019 ist die Startup-Szene im «Home of Innovation» in Töss auf dem Rieter Fabrikareal eingezogen. Wo neue Ideen gesponnen werden, liegen zudem zukunftsweisende Erschliessungsprojekte auf dem Tisch: Der geplante Brüttemer Tunnel soll das Nadelöhr im Eisenbahnnetz zwischen Zürich und der Ostschweiz entlasten. In Neuhegi-Grüze, wo ein zweites urbanes Zentrum als bipolare Stadtvision von Winterthur angedacht war, gibt es noch Entwicklungspotenzial, wobei der grösste Park der Stadt, ein neu gebautes Primar-Schulhaus sowie verfügbare Gewerbeflächen, bereits vorhanden sind. Die geplanten Pocket Parks, verschiedene Formen von altersgemischtem Wohnen, und nicht zuletzt die neue Autobahnerschliessung Neu-Hegi sollen hier die künftige Entwicklung unterstützen. Nach dem Rückzug der Schwerindustrie brauchte Winterthur dreissig Jahre, um die ehemaligen Industrieareale mit neuem Leben zu füllen. An vielen Stellen bereits mit grossem Erfolg. An anderen Stellen ergeben sich neue Herausforderungen. Winterthur hat jedoch in den vergangenen zweihundert Jahren schon manche Herausforderung gemeistert und wird auch hier Lösungen finden. Mit Pioniergeist. ■
Die Baufreigabe für das Projekt Campus Basel hat die Helvetia im Frühjahr 2019 erhalten. Das Projekt basiert auf Entwürfen von Herzog & de Meuron. Die Bauarbeiten haben Mitte Oktober 2019 begonnen. Parallel zum heutigen Hauptgebäude wird voraussichtlich bis Ende 2022 ein Zwillingsbau als zeitgemässe Neuinterpretation des bestehenden Gebäudes realisiert. Die beiden Hochhäuser werden durch einen Zwischenbau verbunden, der einerseits ein grossräumiges, transparentes Auditorium, andererseits einen repräsentativen Empfangsbereich und Räumlichkeiten für Veranstaltungen aufnehmen wird, so die Projektverantwortlichen.
Gleichzeit wird das Mitte der 1950er-Jahre erbaute, bisherige Hauptgebäude, einer umfassenden Erneuerung unterzogen. Die letzte Etappe, bei der auf der Nordseite der St. Alban-Anlage der Bau eines neuen Wohnhauses vorgesehen ist, startet voraussichtlich 2025. Ebenfalls nach den Plänen von Herzog & de Meuron werden dort rund fünfzig Mietwohnungen gebaut. Die Parkanlage bleibt erhalten. Das gesamte Projekt dauert bis voraussichtlich Ende 2027.
Abb. 2: Schlüsselfaktoren der Flächennachfrage 2030 – ein dynamisches Netzwerk vielschichtiger Determinanten (Grafik A.K.). In Gelb: Endogene (unternehmensinterne) Schlüsselfaktoren; In Blau: Exogene Faktoren, durch die Angebotsseite beeinflussbar.
Zwischen allen immobilienwirtschaftlichen Akteuren besticht der Konsens, dass der Nutzer und dessen Nachfrage zentrales Element bei der Entwicklung von Immobilienprojekten darstellt. Vor allem im Hinblick auf mittel- und langfristig zu planende Arealentwicklungen, die aufgrund ihrer Grösse und häufig nicht am knappen Gut der A-Lagen realisiert werden, ist die vorausschauende Perspektive sowie das Treffen zahlreicher Annahmen, wie sich die Nutzeranforderungen über die Zeit am Nachfragemarkt gestalten, unerlässlich. Gleichwohl zeigen die immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis, dass die Nachfrageseite noch immer die grosse, unbekannte Variable am Immobilienmarkt darstellt. Einfache Nutzerbefragungen, die den groben Status quo überblickshaft abbilden, sind bekannt. Im Hinblick auf den mittel- bis langfristigen Planungshorizont von Arealentwicklungen stehen diese vorliegenden Momentaufnahmen auf einem eher dünnen Fundament.
Die Betrachtung der Grossunternehmen als Ankermieter einerseits und wertvoller Inkubator für Belebung andererseits ist für Arealentwicklungen von Relevanz. Ein Fokus am Büroangebotsmarkt liegt generell in der kontinuierlichen Beobachtung der Bewegungen und Nachfragetreiber arbeitsplatzintensiver Grossunternehmen. Die hohe Dynamik der auch für den Schweizer Immobilienmarkt bedeutenden Nutzersegmente der Banken- und Finanz- sowie der Informations- und Kommunikationstechnologie-Branche (IKT) haben in den letzten Jahren starke Bewegungen, was ihre Flächennutzungen und Objektstrategien betrifft, aufgewiesen. Insbesondere vor dem Hintergrund des technologischen Fortschritts – der Digitalisierung – wird innerhalb der Banken- und Finanzunternehmen mit einer stark spürbaren Reduktion von Arbeitsplätzen gerechnet, der IKT-Branche tendenziell grosses Wachstum durch ihre (vermuteten) Wettbewerbsvorteile im Zuge der Digitalisierung der Arbeitsplatzwelten und weiterer für die Immobilienbranche relevanter Technologien suggeriert. Festzustellen ist, dass die Schnelllebigkeit in einem Arbeitsumfeld, das durch den Wandel infolge des technologischen Fortschritts geprägt ist, von den Unternehmen eine zunehmende Agilität erfordert, die ihrerseits zu einem Bedürfnis nach flexibleren Angeboten an Büroflächen führt. Klar ist, die Nachfrage und Anforderungen an Büroimmobilien der Zukunft werden sich auf unterschiedlichen Ebenen und in vielschichten Ausprägungen entwickeln. Welche Rahmenbedingungen müssen in der Planung berücksichtigt werden, damit sich die Zielgruppen für den jeweiligen Standort, das konkrete Areal, entscheiden? Und welchen Einfluss hat die vieldiskutierte «Digitalisierung» auf die Treiber der Nachfrage? – vgl. Abb. 1. Gehen wir basierend auf einer aktuellen Studie1 von folgenden, möglichen Zukunftsbildern der Büroflächennachfrage von Grossunternehmen der Branchen IKT und Finanzen und von einer mittelfristigen, prospektiven Betrachtung für 2030 aus:
Der sichere Planungshorizont für die Entwicklung des Büroflächenbedarfs bewegt sich heute zwischen 1 und 3 Jahren. Erkennbar ist die Kongruenz betreffend des Zeithorizonts bei der Umsetzung von Digitalisierungsvorhaben. Die Prognoseunsicherheit, die eigene Unternehmensentwicklung betreffend, eint die Unternehmen und Branchen. Diese Unsicherheit wird sich in Kombination mit auf Unternehmensebene geforderter Agilität in Zukunft verstärkt auf die Angebotsseite am Immobilienmarkt im Sinne von strategischen Handlungsoptionen in immer kürzeren zeitlichen Etappen übertragen, sobald die (vertragliche) Möglichkeit hierfür besteht.
Die quantitative Nachfrage von Büroflächen der Finanzbranche wird auf Basis der Annahme der eigenen Unternehmensentwicklung (Arbeitsplatzentwicklung, Bedarf Bürofläche in m2) bis zu 35 % abnehmen. Die IKT-Unternehmen werden sich – u.a. auch abhängig vom Innovations- und Digitalisierungsgrad – in einer Spannbreite von mehrheitlich –25 % bis +50 % die Büroflächennachfrage betreffend im Vergleich zu 2018 entwickeln. Der Büroflächenbedarf pro Mitarbeiter (m2 / MA) wird sich innerhalb beider Branchen auf angestrebte ca. 9 – 10 m2 / MA reduzieren.
Durch Digitalisierungseffekte und -tools sieht das Corporate Real Estate Management (CREM) ein Flächeneinsparungspotenzial von bis zu 30 % bzw. ein CREM-relevantes Kosteneinsparungspotenzial bei bis zu ca. 25 %. Digitalisierung / Daten / Tools sind bis 2030 entscheidende Hebel, um vielschichtige CREM-Ziele zu realisieren und zu optimieren – z.B. Finanzkennzahlen, Portfolio- und Objektstrategien oder auch die Nutzungsintensität der Flächen.
Während die Auslagerung an externe, zeitlich flexibel nutzbare Büroflächenangebote (z.B. für Projektarbeit, Standorte von geringerer strategischer Bedeutung) in 2018 bei ca. 5 % lag, wird die Nutzung flexibler Angebote mehrheitlich ca. 15 %, vereinzelt bis zu 50 % des Büroflächenportfolios in 2030 betreffen.
Dieser Auszug endogener Faktoren der internen Unternehmensentwicklung mit vermutlich starkem Einfluss auf die Flächennachfrage, belegt die Transformationsbestrebungen, der Grossunternehmen in punkto Büroflächenallokation und CREM-Management. Gleichwohl können diese möglichen Entwicklungsszenarien nur teilweise durch den Angebotsmarkt beeinflusst werden. Daher empfiehlt sich, das Augenmerk auf qualitative Kriterien und den Trends der Nachfrage zu richten, die im Einflussbereich der Planerkonsortien und Eigentümer / Vermieter sind und im Standortwettbewerb genutzt werden können.
Der qualitative Zukunftsblick zeigt ein homogenes Bild die Nachfragetreiber von Standortkriterien betreffend: Das Lagerkriterium wird nach wir vor mit sehr starkem Einfluss auf Standortentscheide bewertet. Diese treibende Kraft der Nachfrage ist bis 2030 unter anderem mit weiteren vier Schlüsselfaktoren zu ergänzen:
Daten (gleich Wissen): Das Rückgrat der Digitalisierung zeigt sich als vielschichtiger Hebel und erfolgskritische Determinante für sämtliche Kennzahlen des CREM. Bis 2030 erwarten die Nutzer eine umfassend digitalisierte Gebäudeinfrastruktur als Standard. Zum Beispiel durch Implementierung technischer Komponenten, sowohl die Gebäudestrukturen als auch die Nutzung / den Betrieb betreffend, um die Ziele und Anforderungen der Nutzer zu unterstützen. Anforderungen an die Standort-Konnektivität werden analog zum zunehmenden Datenaufkommen und -transfer steigen.
Flexibilität und Agilität werden seitens der Nutzer auf sämtlichen Ebenen gefordert. Dies spiegelt sich in der Präferenz von Campus-Angeboten mit gemeinsamen und flexibel nutzbaren Services wider. Modularität im Sinne der einfachen Adaptierbarkeit von Büro-Raumeinheiten durch den Nutzer, Standardisierung von Büroausbauten (eine An- und Herausforderung auch für die Unternehmen selbst) sowie der Einbau von Realoptionen können sowohl die Wiedervermietung bei Mieterwechsel sowie die Drittverwertbarkeit für andere Nutzungen optimieren.
Know-how und Talente: Die junge, digitalisierte Mitarbeitergeneration zeigt Bereitschaft, längere Arbeitswege in Kauf zu nehmen, wenn das Image des Unternehmens, der Unternehmensstandort insgesamt sowie die Unternehmenskultur als attraktiv bewertet werden. Auch die Unternehmen selbst sind in Zukunft wieder verstärkt bestrebt, das Arbeiten im Büro durch Well-being, Kollaboration und Innovation im Zuge der Gestaltung der Bürolandschaft zu fördern. Die Möglichkeit der Verschmelzung von Arbeiten, Wohnen, Erholung und Entertainment / Freizeit am Areal wird vermutlich in Zukunft seitens der Unternehmen (noch) höher bewertet werden.
Nachhaltigkeit: Green Buildings – vor dem Hintergrund des Leitgedankens eines nachhaltigen und ressourceneffizienten Lebenszyklus, Green Leases, die entsprechende Vereinbarungen zwischen Vermieter und Nutzer bereits im Mietvertrag regeln; sowie grüne Mobilität werden bis 2030 als Standortkriterien an Bedeutung gewinnen. Flexibilität und Daten werden die ökonomische wie ökologische Nutzung u.a. in punkto Flächeneffizienz bzw. Nutzungsintensität / Auslastung als Aspekte nachhaltiger Büroinfrastruktur massgeblich unterstützen.
Die Eröffnung folgender Fragestellungen zur weiterführenden Diskussion scheint auf Basis dieser Erkenntnisse legitim: Können und sollen Schlüsselfaktoren der Nachfrage in zukunftsfähige (Zahlungs-)Modelle und Formeln integriert werden? Sind bestehende Prognosemodelle und -formeln zur Ermittlung der Büroflächennachfrage zukunftsfähig? Nähern sich Grossunternehmen unter dem Einfluss der Determinanten Agilität und Flexibilität und der dynamischen Entwicklung von Arbeitsmodellen dem qualitativen Nachfragebedarf und dem Verhalten der Klein- und Mittelunternehmungen an?
Auch Unsicherheit und Dynamik ob der zukünftigen Anforderungen der Nutzer kollidieren mit der traditionell langfristigen Planung der Immobilieninfrastruktur. Somit lohnt sich der vertiefte Blick in die Analyse zukünftiger Nutzerbedürfnisse. Der Einbezug von Vermarktungswissen – durch ein gebündeltes Verständnis für die Nachfragetrends der Nutzer, Kenntnis übergeordneter strategischer Kriterien bis hin zu konkreten Empfehlungen für vermietbare Projektplanungen bereits im frühen Planungsprozess – ist insbesondere für B- und C-Lagen entscheidend für die langfristige Wertschöpfung und Drittverwertbarkeit. Eine vielfältige Nutzungsdurchmischung für belebte Areale ist als Positionierung / Kommunikationsansatz nicht ausreichend. Vision, Kommunikation und Kenntnis über zukünftige Treiber der Nachfrage sowie die Realisierung / das tatsächliche Angebot von Schlüsselfaktoren für Standortkriterien aus Nutzerperspektive sind erfolgskritische Determinanten für zukünftige Immobilienprodukte und Arealentwicklungen. ■
1904 erbaut, übernahm die Magazine zum Globus AG das Haus drei Jahre später und führt das traditionelle Warenhaus nunmehr seit über 110 Jahren. Das denkmalgeschützte Globus-Warenhaus in Basel soll nun umfassend erneuert werden. Der Globus-Standort bestehe aus verschiedenen Liegenschaften unterschiedlicher Zeitepochen und sei im Laufe der Zeit kontinuierlich verändert und erweitert worden, schreibt die Migros in einer Medienmitteilung. Der allgemeine Zustand der Bausubstanz und der technischen Anlagen mache jedoch eine umfassende Erneuerung notwendig.
Umsetzung mit grossem Respekt gegenüber der Historie
Das Basler Architekturbüro Miller Maranta werde die Massnahmen mit grossem Respekt für die Historie des Gebäudes und den Standort im Herzen von Basel ausarbeiten, erklärt die Migros. Der Rückbau der Laube sei mit der Denkmalpflege abgesprochen. Er wird möglich, damit der ursprüngliche Zustand der 1904 erbauten Liegenschaft wieder hergestellt werden kann. Einzig der Arkadengang soll verschwinden, und die ganze Schaufensterreihe wird nach vorne an die Strasse gerückt. Gleichzeitig soll der Haupteingang am Marktplatz eine Aufwertung erfahren. «Die Architekten stellen sich das folgendermassen vor: Betritt der Kunde das Warenhaus, steht er in einem gegen sechs Meter weiten Innenhof, der bis ins zweite Obergeschoss reicht», schreibt die «Basler Zeitung».
Im dritten Stock ist ein Lichthof vorgesehen. Laut Medienberichten ist ebenso eine Rooftop-Gastronomie angedacht. Mit der angekündigten Erneuerung stelle die Migros weiter konsequent die Weichen für eine erfolgreiche Zukunft ihrer Liegenschaften und Ladenflächen. Die Investition erfolge unabhängig davon, ob der angekündigte Verkauf von Globus mit oder ohne Immobilien stattfinden werde, halten die Projektverantwortlichen fest.
Nach dem Bezug des neuen eidgenössischen Verwaltungszentrums durch die armasuisse an der Guisanstrasse werden die ehemaligen Büroräume an der Blumenbergstrasse 39 nicht mehr benötigt. Der Eigentümer transformiert deshalb die bestehende Liegenschaft in ein reines Wohnhaus mit 34 Wohnungen. Vorgesehen ist, dass in der Liegenschaft Stadtwohnungen mit urbanem Charakter entstehen. Die Nutzungsänderung bedingt eine grundsätzliche Neugestaltung und äussere Aufwertung der Liegenschaft, betonen die Projektverantwortlichen. Das Gebäude soll den Ausdruck eines Wohnhauses erhalten. Insbesondere zur Blumenbergstrasse soll der Raum mit halbprivaten Vorgärten aufgewertet werden.
Die Mikro-Apartments sind kleine, voll ausgestattete Apartments.
Bern ist nach Zürich, Lugano und Lausanne die vierte Stadt in der Schweiz, in der das Konzept des Mikrolebens umgesetzt wird. „Die Eigenschaften von Micro-Life entsprechen der Entwicklung der Lebensbedürfnisse“, erklärt Andreas Blotti, Mitglied des Verwaltungsrates der Artisa Group AG. Die Lage in unmittelbarer Nähe des Zentrums ist ideal, um erschwingliche und voll ausgestattete Mikro-Apartments für eine sehr heterogene Zielgruppe anzubieten, erklärt Blotti. Andreas Blotti ist überzeugt, dass immer mehr Menschen unterschiedlichen Alters einen individualistischen und mobilen Lebensstil pflegen würden. Es werden kleinere, aber voll ausgestattete Apartments angefordert, kombiniert mit leicht buchbaren Services über eine speziell entwickelte Anwendung. Die City Pop AG ist verantwortlich für die Vermarktung und Verwertung des Konzepts innerhalb der Artisa-Gruppe. Die Mini-Apartments haben eine Fläche von 25 bis 35 Quadratmetern, sind voll möbliert und mit den notwendigen Haushaltsgeräten ausgestattet. Die Mietdauer beträgt zwischen vier und 52 Wochen. Die kleinen Wohnungen werden 2021 fertiggestellt.
Komplementäre Gebäudehülle mit Eternit Fassadenplatte, Solarfassade und Holz.
Perfekte Eingliederung von Eternit Solarmodulen in die Dachlandschaft.
Der Campus Chavacots gilt seit jeher als Haus der Zukunft, werden in dem Ausbildungszentrum doch jedes Jahr rund 900 neue Gebäudehüllen-Spezialisten ausgebildet. Der Bau aus den 70er-Jahre musste erneuert werden, um mit moderner Gebäudeinfrastruktur den heutigen Bedürfnissen gerecht zu werden. Das Ausbildungszentrum wurde in nur einem Jahr mithilfe innovativer und ökologischer Eternit Produkte und Solarlösungen umgebaut.
Eternit (Schweiz) AG mit Sitz in Niederurnen und seiner 125-jährigen Erfolgsgeschichte stellt unbrennbare Dach- und Fassadeprodukte aus Faserzement her, die sich durch hohe Qualität, Langlebigkeit und Widerstandsfähigkeit auszeichnen. So wurden für die Gebäudehülle Dachschiefer und Fassadenplatten aus Faserzement eingesetzt und zugleich Solarlösungen von Eternit optimal integriert. Im Innenbau kam der neue mineralische Boden Eternit floor zur Anwendung.
Sunskin roof und Sunskin facade – der Campus Chavacots wird zum Energielieferanten Sunksin roof und Sunskin facade von Eternit sind ökologische Systemlösungen für Photovoltaikanlagen, welche alle Anforderungen des Bauherrn Verein Polybau an ein modernes Solarsystem erfüllten. Mit ihrer rahmenlosen, flachen Form fügen sich die Photovoltaikmodule perfekt in die Dach- und Fassadenlandschaft ein. Sie sind für beinahe jede Dachform geeignet.
Komplementäre Gebäudehülle Komplementiert wurden die Solarmodule auf dem Dach durch langlebige und robuste Dachschiefer-Elemente aus Eternit Faserzement. An einer Holzfassade hielt man fest, weil es die Bauordnung der Gemeinde Les Paccots nicht anders zulässt. Dieser Umstand verhinderte jedoch nicht, aus dem Ausbildungsgebäude einen modernen, ökologischen Campus mit Eternit Produkten zu entwickeln.
«Die Schwarztönung der vertikalen Holzlatten bei den Geschossen und das Grau der Eternitplatten des Sockels interagieren mit dem gegenüberliegenden Studiengebäude für praktische Arbeiten und wirken mit einer Logik von Ort und Bild», zeigt sich das Architekturbüro Atelier 78 stolz.
Eternit floor – der natürliche, mineralische Boden Für die Klassenräume des Campus Chavacots wurde nach einem Boden gesucht, der einiges aushält. Eine zentrale Frage war es, den traditionellen Bau mit neuen Materialien zu modernisieren, ohne dabei die Authentizität zu verlieren. Die natürliche, mineralische Beschaffenheit und die dezente Tonalität vom Eternit floor erwies sich hier als die richtige Wahl. ■
Zahlen & Fakten
Bauherr Verein Polybau, Uzwil
Architekt Atelier 78, Châtel-St. Denis
Verarbeiter Facetec SA, Crissier (Fassade) B. Schnider SA, Clarens (Dach) Helion, Yverdon-les-Bains (Sunskin roof und Sunskin facade) AGM Entreprise Générale Sàrl, Monthey (Boden)
Eingesetzte Materialien Sunskin facade – 48 Module Sunskin roof – 228 Module in Verbindung Eternit Dachschiefer Natura Standard 40 × 40 / Farbe: 6505 Fassadenplatten Largo Nobilis 214 (634 m2) Eternit floor – trend collection Intense (262 m2)
Seit dem Spatenstich vor einem Jahr hat sich rund um das GZO Spital Wetzikon viel verändert. Statt des grünen Lindenhügels prägen nun Baumaschinen den Aussenbereich. Die Realisation eines Erweiterungsbaus und die Modernisierung bestehender Gebäude werden in den nächsten sechs Jahren das GZO Spital Wetzikon prägen. «Die Basis für eine unverändert gute wie auch konkurrenzfähige medizinische Grundversorgung ist eine zeitgemässe, zukunftsgerichtete Infrastruktur», sagt VR-Präsident Jörg Kündig. Deshalb lege das GZO Spital Wetzikon nicht nur den Grundstein für ein neues Gebäude, sondern auch für seine Zukunft.
Die Bauarbeiten für den Um- und Erweiterungsbau des GZO werden in Etappen ausgeführt. Südlich des Hochhauses entsteht ein Erweiterungsbau mit fünf Stockwerken. Dieser soll Platz bieten für zusätzliche Kapazitäten der medizinischen und diagnostischen Einheiten, aber auch für neue Bettenabteilungen mit Ein- und Zweibettzimmern. Das Spital wird über 172 Betten auf den Bettenstationen verfügen. Ist der Neubau fertiggestellt, startet die Renovation des denkmalgeschützten Hochhauses. Der Spitalbetrieb läuft während der ganzen Bauzeit uneingeschränkt weiter.
Mehr Informationen zum Projekt «Umbau und Erneuerung GZO Spital Wetzikon» im Allgemeinen und im Speziellen zu den einzelnen Bauetappen sind unter der Website www.gzo-bau.ch/blog zu finden.
Die Dienstleistungen für Altenrhein sind besonders auf die Bedürfnisse der Mieter aus den Bereichen Industrie, Handwerk und Logistik zugeschnitten.
Von damals zu heute Das Areal Altenrhein blickt auf eine lange und bewegte Geschichte zurück: Mit dem Bau der Dornier-Werke und des Flugplatzes in den 1920er-Jahren erlebte das ehemalige Fischerdorf Altenrhein einen Aufschwung ohnegleichen. Der Flugzeughersteller Dornier galt damals als eines der modernsten Unternehmen der europäischen Luftfahrtindustrie. Nach dem Zweiten Weltkrieg wechselte das unter dem Namen FFA Flugzeugwerke Altenrhein AG bekannte Areal mehrmals den Besitzer. 1997 übernahm Schindler Waggon einen Grossteil davon. Zehn Jahre später wurde der Waggonbaubereich von Stadler Rail übernommen. 2018 gab der Schienenfahrzeughersteller bekannt, dass er 2021 mit einem Grossteil der Produktion in seinen Neubau nach St. Margrethen umziehen werde.
Etwas ist aber immer gleich geblieben: Seit 100 Jahren wird in Altenrhein Grosses erschaffen. Die Lage im Vierländereck ist kaum zu überbieten, und das direkte Umfeld ist für alle Seiten bereichernd. Die Nähe zum Flughafen St. Gallen-Altenrhein sowie der eigene Gleisanschluss zum Streckennetz der SBB sorgen für eine hervorragende Anbindung an nationale und internationale Beschaffungs- und Absatzmärkte. Mit einer Grösse von ca. 110 000 m2 und einer vermietbaren Fläche von 55 000 m2 hat das Areal in Altenrhein zudem eine grosse Bedeutung in der gesamten Ostschweiz.
Individuelles Arealmanagement gefordert Der Bereich Mixed-Use Site Management von Wincasa betreut seit Anfang 2017 erfolgreich gemischt genutzte Grossareale in der ganzen Schweiz. Mit dem Gewinn des Swisscanto-Mandats Werkplatz Altenrhein Mitte 2019 kommt nun eine ganz neue Dimension hinzu. Die Herausforderungen unterscheiden sich stark von herkömmlichen Arealen, die schweizweit durch die Spezialisten von Wincasa betreut werden.
Beim Management von Industriearealen geht es vor allem um Tätigkeiten und Anforderungen rund um produzierende Unternehmen. Damit in der Schweiz konkurrenzfähig und hochwertig produziert werden kann, müssen die Bedürfnisse der Kunden schnell erkannt sowie umgehend und sehr individuell darauf eingegangen werden. Hinzu kommen auch die strategischen Bereiche der Weiterentwicklung, Kostenoptimierung und optimale Positionierung im Markt. Professionalität, Sicherheit und Eingespieltheit zwischen den verschiedenen Disziplinen sind das A und O eines reibungslosen Betriebs. Fehler im Betrieb hätten grosse Folgen.
Die Dienstleistungen für Altenrhein sind speziell auf die Bedürfnisse der Mieter aus den Bereichen Industrie, Handwerk und Logistik zugeschnitten. Es handelt sich um Leistungen wie z.B. Botendienste, Reparaturservices, individuelle Reinigung oder die Organisation von Kundenanlässen. Nebst der Entsorgung, welche den höchsten Anforderungen des Kantons St. Gallen entspricht, bietet das Areal auch die Entsorgung von Sondermüll an. Da Produktionsfirmen immer flexibler arbeiten und produzieren möchten, ist darüber hinaus ein stetiger Ausbau der Dienstleistungen für die Mieter im Areal geplant.
Aktuelle Herausforderungen Durch den angekündigten Wegzug von Stadler Rail bot sich Eigentümer und Management die Möglichkeit zu einer Neupositionierung des Areals: von einem Ort mit ein paar wenigen hin zu einem Ort mit mehreren Mietern. Ein umfassendes Rebranding, gepaart mit intensiven Vermarktungsaktivitäten, leitete die ersten Schritte ein. Erste Erfolge sind bereits zu verzeichnen, und das Interesse am Markt ist vorhanden. Durch das clever und flexibel gestaltete Raumangebot ist damit zu rechnen, dass der Vermarktungsprozess erfolgreich zu Ende geführt werden kann. ■
Mit der Erweiterung der landseitigen Passagierflächen soll für die wachsenden Personenströme genügend Raum zur Verfügung gestellt und bestehende Engpässe beseitigt werden, teilt die Flughafen Zürich AG mit. Das Projekt geht auf einen im Jahre 2014 ausgeschrieben Projektwettbewerb zurück. Aktuell befindet sich das Projekt in der Planungsphase.
Verbesserung dank Umgestaltung Das Projekt umfasst eine Neugestaltung der Passagierflächen auf den Ebenen G0 und G1 im nördlichen Teil des Airport Center. Durch die Umgestaltung werde für alle Benutzer – Passagiere, Pendler und Einkaufende – eine qualitative und quantitative Verbesserung der Wegbeziehungen von Bahn, Bus, Parking, Terminal 1 und 2 sowie dem neuen Zentrum «The Circle at Zurich Airport» erreicht, betonen die Projektverantwortlichen.
Erweiterung des Retail- und Gastronomieangebotes Geplant ist zudem, dass entlang dieser Erschliessungswege das Retail- und Gastronomieangebot mit einer Vielzahl von Shops und neuen Gastronomiezonen erweitert werden soll. Gleichzeitig wird das neue Zentrum «The Circle at Zurich Airport», welches sich im Bau befindet, unterirdisch mit dem Airport Center verbunden. Neu gelöst wird auch die Anlieferung. Der Anlieferverkehr wird direkt ab der Flughafenstrasse in eine neue, unterirdische Anlieferung führen und somit die Vorfahrten entlasten.
Auf der Hauptebene G0 des heutigen Airport Centers wird die Engstelle im Übergang zu Check-in 1 und Ankunft 1 eliminiert und dafür eine grosszügige Einkaufsmeile erstellt. Das gesamte Retailangebot des Airport Centers werde damit um insgesamt 60 Prozent erhöht. Auf der Ebene des Bushofes entsteht in der heutigen Lücke zwischen den Parkhäusern P1 und P2 eine lichtdurchflutete Halle. In dieser sogenannten «Foodhall» soll ein reichhaltiges kulinarisches Angebot aus den verschiedensten Ländern angeboten werden. Vorgesehen ist, dass die Erweiterungsvorhaben 2024 abgeschlossen sein sollen. Die Arbeiten werden unter laufendem Betrieb und in mehreren Bauphasen durchgeführt.
Lukas M. von Rotz, MRICS ist Senior Consultant & Teamleiter bei Drees & Sommer Schweiz AG in Zürich
Andreas Wende, MRICS ist Projektleiter Akquisition & Entwicklung bei Mobimo Management AG
Immer mehr Neubauprojekte, ob im Wohnungswesen oder komplexe Office- und Gewerbeeinheiten, werden mit Hilfe von Building Information Modelling (BIM) realisiert. Doch für Investoren und Bauherren mit Weitblick und Interesse an einer effizienten, nachhaltigen Bewirtschaftung macht das Planungstool nicht vor der Betriebsphase halt. Im Gegenteil: Ist ein Objekt mit BIM erstellt worden, profitieren die Eigentümer / Investoren, Nutzer sowie Facility-Management-Dienstleister von Vorteilen bei Strukturierung und Übernahme aller betrieblich relevanten Informationen und Daten in die IT-Systemlandschaft des Gebäudebetriebs. Hierfür ist es aber erforderlich, ein sogenanntes «BIMtoFM»-Konzept schon vor Bezug des Objekts aufzusetzen. Es garantiert einen systemgestützten Immobilienbetrieb (BIM Asset Management, Facility Management Applications (FMA), Operations & Maintenance (O&M)), der auf einer konsistenten und umfassenden Datenbasis und Unternehmensanalyse beruht. Facility-Management-Modelle bieten eine grosse Informationsquelle, einschliesslich zusätzlicher räumlicher Daten, Leistungsdaten, Elementattribute und Geräteparameter, die für den Betreiber zu Verfolgungszwecken wichtig sind, das heisst Seriencodes, Garantien, Betriebs- und Wartungshandbücher usw. Letztere umfassen die betriebsrelevanten Bereiche und Funktionen, Steuerung und Ausführung der operativen FM-Prozesse sowie die bestehenden IT-Systeme. Die Daten können zusätzlich verwendet werden, um die Raumnutzung, die wirtschaftliche Entscheidungsfindung, die kurzfristige und langfristige Planung, die Kostenauswirkungen der Änderung oder Aufrüstung von Gebäudebeständen, die steuerliche Aufteilung der Kosten und die Führung einer aktuellen umfassenden Datenbank zu bestimmen. Die Schlüsselrolle fällt der Entwicklung einer zukünftigen Immobilien-IT-Systemarchitektur und einer datenaffinen Betriebsorganisation zu.
Warum aber sollten sich institutionelle Investoren mit der Thematik beschäftigen? Wo liegen die Mehrwerte von BIM für Financiers und Eigentümer? Standen für sie bislang primär Lage, Flächen- und Nutzungsfragen im Vordergrund, so ist es inzwischen auch im Real Estate Investment & Asset Management Alltag, dass die Bewirtschaftung eines Immobilienportfolios durch einen externen Dienstleister erfolgt. Wenn der Investor selbst noch wenige Bewirtschaftungsprozesse ausführt, kann er diese dennoch mit Hilfe von BIM aus monetärer Sicht positiv evaluieren.
Erfolgreiches Modellprojekt mit Mobimo Für unseren Kunden Mobimo Management AG in Küsnacht, vertreten durch Projektleiter Andreas Wende, haben wir beispielhaft ein «BIMtoFM»-Projekt in einen Bewirtschaftungsprozess integriert. Mobimo ist eine der führenden Immobilien-Investmentgesellschaften der Schweiz. Die Qualität des Portfolios steigert das Unternehmen laufend, indem es eigene Objekte entwickelt und bestehende Liegenschaften gezielt aufwertet. Mit der Mobimo FM Service AG gehört ein auf alle Facetten des Facility Managements spezialisiertes Unternehmen zur Mobimo-Gruppe und erbringt Dienstleistungen für Mobimo-eigene Liegenschaften.
Zu Beginn des Projekts, an dem mehrere Fachabteilungen an unterschiedlichen Drees & Sommer Standorten beteiligt waren, standen folgende Fragen im Raum: Wie können Informationen aus dem BIM-Modell in die betriebliche IT-Systemlandschaft von Mobimo transferiert werden? Welche Schnittstellen und Datenaustauschformate werden für die Implementierung in das CAFM-System und die Asset Management-Systeme benötigt? Wie müssen zukünftig BIM-Projekte beauftragt werden, um die richtigen Informationen für den Gebäudebetrieb zu erhalten?
«Um ein erfolgreiches «BIMtoFM»-Konzept zu gestalten, war es wichtig, dass eine gründliche Unternehmensanalyse durchgeführt wurde: Einerseits haben wir bei Mobimo bestehende Strukturen und Prozesse aus betrieblicher Sicht analysiert, um den Umfang der Integration von Gebäudedaten in die Prozesslandschaft abschätzen zu können – andererseits untersuchten wir die immobilienrelevante IT-Systemlandschaft und deren Funktionen & Schnittstellen, um den Vernetzungsgrad zwischen den betrieblichen Systemen zu ermitteln», so der Projektleiter Lukas Manuel von Rotz von Drees & Sommer. Wie schon erwähnt, ist die IT-Architektur ein Kern von «BIMtoFM». Wir wollten wissen: Welche Applikationen sind in der Beschaffung oder werden in Kürze beschafft? Welche strategischen Vorgaben bestehen, und wie beeinflussen diese neue betriebliche Systemlandschaften?
Strukturierte Workshops mit den Stakeholdern Um die Bedürfnisse aller Stakeholder zu erfassen und die betrieblichen Anforderungen an die Gebäudeinformationen seitens Mobimo zu evaluieren, führten wir strukturierte Workshops durch. Die Tiefe der Datenabfrage erfolgte auf Basis der Kernprozesse der Stakeholder. Interne Schnittstellen wurden berücksichtigt, bestehende Prozesse hinterfragt und optimiert. Durch diese Auseinandersetzung mit den für jeden Stakeholder relevantesten Immobiliendaten konnten wir die Anforderungen an die betrieblichen Daten strukturiert aufnehmen und in der Analyse verarbeiten. Was wir allen Kunden empfehlen, galt auch hier: Daten, die nicht prozess-, sicherheits-, instandhaltungs- oder prüfungsrelevant sind und über keine Pflegeprozesse verfügen, werden aussen vor gelassen. Neben den Workshop-Ergebnissen flossen in die Analyse noch bestehende Standards von Mobimo, Richtlinien, IT-Systeme sowie insbesondere das CAFM-System des Gebäudebetreibers ein.
Um jedoch eine zukunftsorientierte Bewirtschaftung der Objekte sicherstellen zu können, ist eine Definition der zukünftigen Bewirtschaftungsprozesse notwendig. So ist es zum Beispiel hilfreich, mögliche Innovationen immer in den Prozessen und Anwendungen zu analysieren. Aus all diesen Informationen entsteht ein Zielbild, das auf die IT-Systemarchitektur gespiegelt wird und als Basis für den Gebäudebetrieb dient. Die aus der Analyse resultierende Anforderungsliste sowie die Zielbild-Vorgaben werden dann in einer Datenbank gebündelt. Sie bietet verschiedene Kriterien an, zum Beispiel Einordnung der Priorität der Informationen, basierende Grundlage, Stakeholder, Zeitpunkt und Verantwortung über Datenlieferung, Übergabeformat oder Verantwortung des Pflegeprozesses.
BIMtoFM ist ein ganzheitliches Tool Zusammengeführt werden in die BIM-Dokumente dann: Informationsanforderungen Auftraggeber (IAG) und Information Delivery Manual (IDM) mit betrieblicher Attributdefinition. Mit dem BIM-Abwicklungsplan werden die projektspezifischen Anforderungen definiert sowie deren Umsetzung mit den Projektbeteiligten der Planung und Ausführung als Vertragszusatz vereinbart. Die anschliessende Überführung der Daten in die jeweiligen Systeme erfolgt via Data-drops. Wichtig an dieser Stelle sind die Anforderungen an die Funktionalität der IT-Systemarchitektur: -Ist es im Einzelfall notwendig, über bidirektionale Schnittstellen zwischen betrieblichen Softwares zu verfügen? -Wie werden die BIM-Modelle gepflegt, welche Ressourcen stehen zur Verfügung? Sind die dafür notwendigen Kompetenzen vorhanden? -Welche «Insellösungen» sind erforderlich und woher beziehen diese ihre Daten?
Praxistipp: Die entstandenen Überlegungen und Prozessabläufe sind zwingend zu dokumentieren, sodass der zukünftige Betreiber über ein klar definiertes «Gebäudebetriebsdatenkonzept» verfügt. Es gibt das strategische und operative Management von betrieblichen Daten vor, inklusive eines Datenpflegekonzeptes sowie Verantwortlichkeiten, regelt Kompetenzen sowie die Entwicklung und Implementierung eines betrieblichen Datenqualitätssicherungssystems. Investoren im Immobilienmarkt sind deshalb gut beraten, wenn sie bei einem «BIMtoFM»-Vorhaben schon in der Projektierungsphase Experten hinzuziehen – für eine Strategieberatung, für Ausschreibung und Implementierung von RE-IT oder für einen Fullservice inklusive Projektbegleitung und Change Management. ■
Der markante, denkmalgeschützte Bau des Architekten Jakob Friedrich Wanner ist ein weltweit bekanntes Symbol für die Limmatstadt. Der Eingang zur Wanner-Halle mit seinen überhohen Räumen und Wandelgängen steht auch auf der Liste der geschützten Denkmäler mit überkommunaler Bedeutung.
Damit die Bausubstanz unter Berücksichtigung heutiger Normen und Gesetze erhalten werden kann, drängte sich nach bald 150 Jahren eine Generalsanierung auf. Im zweiten Quartal haben die SBB mit den Instandsetzungsarbeiten des Südtrakts im Zürcher Hauptbahnhof begonnen.
Die Gebäudehülle bedarf einer Sanierung, um den Zustand und den Wert der Anlagen zu erhalten. Ebenso gilt es, die Vorgaben der Denkmalpflege einzuhalten sowie die Anforderungen des Amtes für Umwelt- und Gesundheitsschutz im und am Gebäude umzusetzen. Damit der Südtrakt wieder in altem Glanz erstrahlt, werden die Gebäudehülle sowie sämtliche technischen Anlagen erneuert und die Innenräume nach Vorgaben der kantonalen Denkmalpflege saniert. Die historische Bausubstanz der Fassade wird aufgefrischt und wo nötig wieder hergestellt. Die erste Etappe wird im ersten Quartal 2020 beendet sein. Dazu gehören die Unterkellerung der Arkade beim Ostportal (neue Fläche) und der Einbau einer neuen Produktionsküche unterhalb der Wanner-Halle (erstes Untergeschoss inklusive neuer Fläche). In der zweiten Etappe – sie dauert bis Sommer 2023 – wird der Südtrakt, vom ersten Untergeschoss bis zum vierten Obergeschoss, inklusive Dach und Fassade total saniert.
Das Projekt «Pi» bietet ein neuartiges Wohnkonzept mit Piazza und vertikalen Nachbarschafts-Clustern.
Das höchste Holzhochhaus der Schweiz soll achtzig Meter hoch werden und stelle ökologische wie soziale Nachhaltigkeit ins Zentrum, schreibt Implenia in einer Mitteilung. Mit dem Projekt «Pi» möchte die V-Zug preisgünstige Wohnungen für ihre Mitarbeitenden erstellen, die auch dem Wunsch nach urbanem Wohnen und individuellen Lebensformen gerecht werden. Angestrebt werden sozial durchmischte Nachbarschaften. Das heisst, dass man das Zusammenleben mit geschossweise geclusterten Begegnungsorten und Gemeinschaftsräumen fördern möchte. In einer Gesamtleistungsstudie überzeugte das Team von Duplex Architekten aus Zürich mit WaltGalmarini und Implenia, welches als Siegerprojekt erkoren wurde.
Das vom Duplex-Team geplante Gebäude weist 27 Geschosse mit insgesamt 199 Wohnungen auf. Nach jeweils sechs Geschossen überragt das nächstfolgende das darunterliegende, so wächst das Hochhaus etwas in die Breite. Im Gebäude werden verschiedene Wohnungstypen realisiert: So soll jeweils eine dreigeschossige «Piazza» das Zusammenleben der Bewohner fördern. Dabei entstehen geschossübergreifende «Nachbarschaften» von 20 bis 24 Wohnungen des gleichen Typs.
Rahmentragwerk aus Buchenholz Beim Bau wird der Rohstoff Holz mit bewährten Bauweisen kombiniert. Mit einem äusseren und inneren Rahmentragwerk – einem sogenannten Tube-in-Tube-System – wird eine grosse Spannweite und grosse Flexibilität in der Grundrissgestaltung erreicht, betonen die Projektverantwortlichen. Ein lineares, sichtbar bleibendes Holzrahmentragwerk stabilisiert das Hochhaus.
«Die neu entwickelten Holz-Beton-Verbunddecken haben die gleiche Konstruktionsstärke wie herkömmliche Betondecken, sind aber wesentlich leichter und erzeugen in der Herstellung bedeutend geringere Treibhausgasemissionen», sagt
Anita Eckardt, Leiterin Division Spezialitäten bei Implenia. Bei dem Bauvorhaben versuche man zudem, Baustoffe mit hohen CO2-Emissionen in der Tragstruktur und den Innenräumen durch Holz zu ersetzen. Von aussen wird viel Keramik und Glas zu sehen sein. Durch Photovoltaikmodule in der Fassade soll das Gebäude zum Energieproduzenten werden und einen Teil seines Strombedarfs selbst decken. Erneuerbare Wärme und Kälte aus dem Boden sowie dem Zugersee versorgen das Gebäude zusätzlich energetisch. Die ökologische Nachhaltigkeit soll auch später im Betrieb gewährleistet werden.
In einem nächsten Schritt wird ein Bebauungsplan für das Geviert Baarer-, Göbli-, Industrie- und Mattenstrasse erarbeitet. Läuft alles nach Plan, soll mit dem Bau Ende 2021 gestartet werden. Die Fertigstellung ist auf 2024 vorgesehen. Das Holzhochhaus bildet auch den Auftakt für die Entwicklung eines Tech Clusters Zug auf dem Stammareal der V-Zug. ■
Das Amtshaus Walche in Zürich wurde 1932 / 33 erstellt und muss umfassend instand gesetzt werden, schreibt das Hochbauamt der Stadt Zürich in einer Mitteilung. Gleichzeitig ist eine Aufstockung von fünf auf sechs Geschosse vorgesehen, womit die Anzahl Büroarbeitsplätze von heute rund 300 auf rund 400 erhöht werden kann. Um mehr Raum für die wachsende Anzahl Mitarbeitender und Rettungsfahrzeuge zu schaffen, wird zudem die Sanitäts-Wache «Zentrum» erweitert.
Energetische Verbesserung der Gebäudehülle Die Instandsetzungsmassnahmen umfassen unter anderem die energetische Verbesserung der Gebäudehülle und die Erneuerung oder den Ersatz der Heiz-, Lüftungs- und Kälteanlagen sowie der Elektroinstallationen. So müssen neue Sanitäranlagen eingebaut und eine Notstromversorgung eingerichtet werden. Weiter werden die Räume im Erd- und im ersten Untergeschoss aufgrund zusätzlichen Platzbedarfs der Gebäudetechnik neu angeordnet, die Bürostruktur in den restlichen Geschossen wird optimiert und zwei der bestehenden Lifte werden durch barrierefreie ersetzt. Alle Büroplätze werden – mit wenigen Ausnahmen – gemäss dem Bürokonzept worksmart@zuerich zum mobil-flexiblen Arbeiten eingerichtet. Das Amtshaus Walche sei somit das erste Gebäude, in dem das neue Bürokonzept für eine effizientere Raumnutzung umgesetzt werde, betonen die Projektverantwortlichen.
Die geplante Aufstockung passe sich an die bestehende Gebäudestruktur an. Das Projekt sieht vor, das Dach zu begrünen und mit einer Photovoltaikanlage auszustatten. Aufgrund der Erhöhung der Anzahl Büroarbeitsplätze soll auch die Personalcafeteria vergrössert werden. Sämtliche Massnahmen werden unter Einbezug der städtischen Denkmalpflege geplant und ausgeführt. Das Provisorium wird voraussichtlich Anfang 2020 erstellt. Der Baustart ist für Herbst 2020 vorgesehen, der Bauabschluss Mitte 2023.
Die Bauarbeiten auf der Melser Grossbaustelle in «Uptown Mels» auf dem Stoffel Areal laufen auf Hochtouren. Das Areal befindet sich oberhalb von Mels, einem Wahlkreis im Sarganserland, Kanton St. Gallen. Das 34 000 Quadratmeter grosse Areal umfasst Fabrikbauten, ein Kraftwerk sowie eine Villa. «Mit seiner schutzwürdigen Spinnerei und Weberei bildet das Areal ein Ensemble der Textilindustrie und zählt zu den bedeutendsten wirtschaftlichen Zeitzeugen», sagt Dieter von Ziegler, Verwaltungsratspräsident Alte Textil Stoffel AG und Co-Investor.
Viel von der historischen Bausubstanz erhalten Die markanten Fabrikgebäude stammen aus dem 19. Jahrhundert. Einerseits werden sie umgenutzt, andererseits durch Neubauten ergänzt. Ziel ist, möglichst viel von der historischen Bausubstanz und den stilprägenden Elementen zu erhalten. Dazu gehören die Aussenfassade, die Stahlgusssäulen im Innern und die raumhohen Fabrikfenster. In vier Etappen vollzieht sich der Wandel zum Wohnquartier mit insgesamt 220 Eigentums- und Mietwohnungen. Die Bauarbeiten haben 2017 begonnen. Die Fassaden der Weberei sowie der Spinnerei stehen unter Denkmalschutz. Ebenso die Fenster und das Dach. Die Transformierung trägt die Handschrift der Meier & Hug Architekten aus Zürich.
Erste Etappe: Im Gebäude der ehemaligen Weberei sind Fabriklofts und Wohnungen mit markanten, fast «schwebenden» Balkonen entstanden. Einige Einheiten bieten durch ihre Grundrisse einen Blick in drei Himmelsrichtungen. Auf Wunsch der Besitzer können die Wohnungen mit unterschiedlichen Grundrissen individuell ausgestaltet werden. «Im frühen Baustadium ist es je nach Käuferwunsch möglich, die Raumeinteilung zu verändern und aufzuteilen», erklärt Dieter von Ziegler. Sei dies, indem man Wände entfernt oder zusätzliche einzieht. Das sei auch in einem späteren Zeitpunkt möglich.
Raumhöhen bis zu vier Metern «Aus diesem Grund bauen wir die Wohnungen auch nicht von Beginn zu Sechseinhalb-Zimmer-Wohnungen aus, da man sie in dieser Grösse ideal aufteilen kann.» Im standardmässigen Ausbaumodus kommt der Industrie- oder Loft-Charakter mit Raumhöhen bis zu fast vier Metern, den charakteristischen Säulen und den grossen Fenstern am besten zum Vorschein. Beim Innenausbau zeigen der Bauherrschaft bei der Weberei wie bei der Spinnerei die bestehenden Mauern Grenzen auf. Die alten Säulen haben keine statischen Funktionen mehr. «Wir hätten sie entfernen können. Doch wir beliessen sie als dekoratives, wichtiges Element, welches den Industriecharme und die Zeitepoche unterstreicht. Ebenso die ursprünglichen Deckenträger, die in Sachen Statik keine Rolle spielen», betont Dieter von Ziegler. Die ersten Wohnungen – von der Attikawohnung zur grosszügigen Stirnwohnung – konnten im September 2019 bezogen werden. Im Erdgeschoss stehen auch Gartenwohnungen und Atelierräume zum Verkauf. Der Verkaufspreis des Gros der Wohnungen liegt zwischen fünf- und sechstausend Franken pro Quadratmeter.
Mittlerweile nimmt der Neubau der zweiten Etappe Gestalt an. Wo einst eine grosse Lagerhalle stand, entsteht unter der Bauherrschaft der Pensionskasse Thurgau ein L-förmiges Gebäude mit 76 Mietwohnungen und im Erdgeschoss Gemeinschaftsräume und Ateliers. Dieser Bau bildet den nordwestlichen Abschluss des Projekts. Der Spatenstich für die «Öffnerei» fand im Sommer 2018 statt. 2020 soll das Gebäude bezugsbereit sein.
In Sachen Akustik und Wärmedämmung auf neustem Stand Nach dem Vorbild der Weberei wird in einer dritten Etappe die ehemalige Spinnerei zu Lofts umgebaut. Sie werden in Sachen Akustik und Wärmedämmung auf den neusten Stand gebracht. Es ist das zweite historische Gebäude mit seiner denkmalgeschützten Fassade. Das Geschoss mit den hohen Gewölbedecken wird, analog zur Weberei, zu Ateliers, Büro- und Gewerberäumen transformiert. Durch den Neubau der angrenzenden «Passarelle» an die Spinnerei entstehen bis Ende 2021 insgesamt sechzig Wohneinheiten. Die Neubauten übernehmen die äusseren architektonischen Hauptelemente von den Altbauten und ergänzen diese. Im Zentrum des Areals öffnen sich für die Bewohner Hofräume. Für die Beheizung der Bauten kommt eine Kombiheizung mit achtzig Prozent Holzschnitzel (geliefert von der Ortsgemeinde Mels) und erneuerbarer Energie sowie zwanzig Prozent Gas zum Einsatz.
Die abschliessende Etappe von «Uptown Mels» bildet der Neubau des Wohngebäudes «Färberei», direkt auf der Hangkante. Zum Abschluss des Vorhabens soll die Fabrikantenvilla renoviert werden. Nach Abschluss des Grossprojekts werden rund 500 Personen in «Uptown Mels» leben, welches neu «Stoffel Mels» heisst. ■
Die Tage des bekannten Warenhaues Manor an der Zürcher Bahnhofstrasse sind gezählt. Die Liegenschaft der Swiss Life wird ab Frühling 2020 vollständig saniert. In einem ersten Schritt werden die technischen Anlagen komplett erneuert sowie der Brandschutz und die Erdbebensicherheit angepasst. Vom ersten Untergeschoss bis zum ersten Obergeschoss sollen verschiedene Ladenflächen entstehen. Jeder Shop wird über einen eigenen Eingang verfügen und sich über ein bis drei Stockwerke erstrecken können, sagt Renato Piffaretti, Leiter Immobilien Schweiz von Swiss Life. Damit fallen rund 5500 Quadratmeter Ausstellungsfläche weg. Nur 4000 Quadratmeter bleiben zum Einkaufen erhalten. Dabei entstehe kein Shoppingcenter, denn die Kunden können im Inneren nicht von einem Laden zum anderen wechseln. Geplant ist, dass die zu vermietenden Ladenflächen zwischen vierzig und dreihundert Quadratmeter gross sein werden. Gemäss Piffaretti sieht das Nutzungskonzept eine Vielfalt von verschiedenen Geschäften und Anbietern vor.
Grosszügige Eingangshalle
Wo heute Rolltreppen die verschiedenen Etagen miteinander verbinden, wird eine offene Halle entstehen. «Denn dieser Teil ist das alte Treppenhaus mit bunten Fenstern und steht unter Denkmalschutz, betont Piffaretti. Mit anderen Worten: Kunden betreten erst die Halle und können von dort weiter in die verschiedenen, an die Halle angeschlossenen Geschäfte gehen. Aber nicht nur im Inneren will die Swiss Life dem Manor-Gebäude ein neues Gesicht geben, auch von aussen wird das Haus sich verändern. «Wir orientieren uns an den ursprünglichen Fassaden und möchten den alten Glanz der 40er-Jahre hervorheben», so Piffaretti. Vom zweiten bis zum fünften Obergeschoss sind Büros geplant. Wohnungen sind im ehemaligen Manor-Gebäude nicht vorgesehen. Während der rund dreijährigen Bauzeit wird das Manor-Gebäude leer stehen.
Das rund 42 000 Quadratmeter grosse Areal wird zum neuen Stadtquartier.
Das Hochhaus «Jade» mit einer Höhe von sechzig Metern soll der Blickfang des Quartiers werden.
Auf dem Areal der früheren Glashütte in Bülach Nord werden Genossenschaftswohnungen sowie Eigentumswohnungen realisiert. Bereits vermietet seien die Gebäude für ein Hotel, ein Pflegezentrum mit Alterswohnungen sowie eine Kinderkrippe, teilt die Steiner AG mit. Ein wesentlicher Anteil an gewerblichen Räumen soll Platz für Läden, Handwerksbetriebe, Büros und Gastronomie bieten.
Effizientes digitales Planen Das Projekt Glasi-Quartier stehe für innovativen Städtebau bei gleichzeitig hoher Lebensqualität und modernsten Planungsmethoden, erklären die Projektverantwortlichen. So arbeiten alle Planer nach der BIM-Methode (Building Information Modeling). Das Projekt wird nach dem Open-BIM-Standard umgesetzt, dank welchem sich das digitale Planen viel effizienter gestaltet. Bei der angewandten Open-BIM-Methode wird mit offenen Schnittstellen gearbeitet. Dies erlaubt es den im Planungs- und Bauprozess Beteiligten, eigene, fachspezifische Modelle einzusetzen. Nebst BIM kommen noch weitere zukunftsgerichtete Technologien zum Einsatz. So hat Steiner für die Vermarktung der Eigentumswohnungen im Hochhaus «Jade» einen Online-Wohnungskonfigurator entwickelt. So können Kaufinteressierte die Grundrisse und die Materialisierung der gewünschten Wohnungen individuell gestalten. ■
Auf dem Areal der ehemaligen Kartonfabrik kehrt vielfältiges Leben ein.
Die historischen Mauern der 1876 gegründeten Kartonfabrik Deisswil werden etappenweise zu einem Quartier umfunktioniert. Ab Sommer 2020 sollen auf dem ehemaligen Industrieareal die ersten von 173 Mietwohnungen im Bernapark bezugsbereit sein. Anders als bei vielen Industriebrachen, werden die bestehenden Gebäude der ersten Etappe Bestandeszone nicht abgerissen, sondern mit zwei zusätzlichen Stockwerken in Holzbauweise ergänzt. Zur Auswahl steht ein vielfältiger Mix mit Lofts, Maisonette-Wohnungen, Studios und einzigartigen Wohnungen in verschiedenen Grössen mit dem Charme von Awlt und neu. Das Quartier soll in dieser ersten Etappe Platz für rund 260 Bewohnerinnen und Bewohner sowie 800 Arbeitsplätze bieten. Schon bald soll das Leben im Bernapark stärker pulsieren. Die ehemalige Kartonfabrik ist ein Treffpunkt für Menschen, die hier wohnen, arbeiten oder ihre Freizeit verbringen. Zum Stillstand kommt es nicht, denn das Areal wird laufend wachsen. Analog zu einem Ökosystem sollen im Bernapark alle täglichen Bedürfnisse abgedeckt werden. Zudem wurden die Arbeiten zur Anpassung der planungsrechtlichen Vorschriften für die Fläche, die sich ausserhalb der Bestandeszone befindet und heute in einer Gewerbe- und Industriezone liegt, im Sommer 2019 gestartet. ■
Roger Strub ist Leiter der Denkmalpflege des Kantons Zürich.
Herr Strub, weshalb ist es wichtig, gewisse Objekte zu erhalten? Viele Menschen haben das Bedürfnis nach Erinnerung. Das gilt oft auch für Bauten. Die Denkmalpflege hat den gesellschaftlichen Auftrag, wertvolle Bauten vergangener Epochen zu erhalten. Dadurch bewahren wir Erinnerung, Wissen über Techniken und Materialien sowie Kenntnisse über gestalterische Vorstellungen. In Baudenkmälern ist dies materiell festgemacht und kann weiteren Generationen als Inspirationsquelle dienen. Zudem hat der Erhalt von schützenswerten Bauten viel mit Identität zu tun.
Während den verschiedenen Zeitepochen hat sich die Vorstellung, was ein schützenswertes Baudenkmal ist, verändert. Ja, und das grundlegend. Früher hat man hauptsächlich Kirchen, Burgen und Pfarrhäuser als erhaltenswert betrachtet. Doch das ist Vergangenheit. Heute ist der Begriff, was schutzwürdige Objekte sein können, viel umfassender und breiter. So sind zum Beispiel Arbeiterwohnhäuser oder Fabrikbauten neben ihrem architektonischen Wert sozialhistorische Zeugnisse der Industrialisierung.
«Das Objekt muss Zeugnis einer anderen Epoche sein.»
Warum ist es wichtig, Industriekultur am Leben zu erhalten? In den 60er-Jahren zählte die Schweiz zu den höchst industrialisierten Ländern der Welt. Die vielen Industriebauten und Wohnsiedlungen erzählen genauso davon wie die Villen der Fabrikbesitzer, und sie gehören zur Identität bestimmter Orte. Hätte man beispielsweise beim Sulzer-Areal in Winterthur alles abgerissen und Wohnblöcke erstellt, wäre viel des spezifischen Charakters dieser Stadt verloren gegangen. Auf dem Sulzer-Areal spüren und erleben die Menschen die Geschichte – also die Identität vor Ort.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden, damit ein Objekt auf die Inventarliste der schützenswerten Bauten aufgenommen wird? Das Objekt muss in einem besonderen Masse Zeugnis einer anderen Epoche sein. Zu den Kriterien gehören einerseits die architektonische Qualität, die Seltenheit und die bauliche Substanz der Gebäude, andererseits aber eben auch die historische Aussagekraft. Das Objekt muss eine politische, wirtschaftliche, soziale oder baukünstlerische Epoche besonders stark repräsentieren. Dass Gebäude viel über gesellschaftliche Bedingungen und Ziele verraten, kann man beispielsweise bei Schulhäusern sehr gut sehen: Die mächtigen Schulhäuser aus dem späten 19. Jahrhundert verkörpern eine andere Aussage als die pavillonartigen Schulbauten aus den 1950er-Jahren.
Inwiefern? Die Schulhäuser des 19. Jahrhunderts betonten stolz die Wichtigkeit der öffentlichen Bildung, wirkten aber vielleicht auch ein bisschen einschüchternd. So versuchte man später, sich in der Architektur mehr den Kindern zuzuwenden und gute Lernbedingungen zu schaffen; die Bauten wurden kleinteiliger und so vielleicht menschlicher. Welches Gebäude nun ein besonders wertvolles Zeugnis einer Epoche darstellt, wird nach wissenschaftlichen Kriterien beurteilt. Der definitive Entscheid über die Aufnahme ins Inventar obliegt nicht der Denkmalpflege, sondern der Baudirektion.
Auch Baugenossenschaften haben mit ihrer Siedlungsarchitektur Bauzeugnisse geschaffen. Einige davon stehen unter Denkmalschutz. Gelten sie als wichtige Zeitzeugen? Auf jeden Fall. Gleichzeitig sind sie heute nach wie vor Wohnbauten, die genutzt werden wollen und auch neue Bedürfnisse erfüllen müssen. Eine Entwicklung muss auch möglich sein, wenn gleichzeitig der historische Wert erhalten bleiben soll. Baugenossenschaften sind alleinige Eigentümer ganzer Siedlungen und denken durch ihr Selbstverständnis langfristig und in grösseren Zusammenhängen. Diese Kombination ist förderlich, gute Antworten auf die verschiedenen Zielsetzungen zu finden.
Die Denkmalpflege kann bei Umbauten und Sanierungen Auflagen formulieren, die massiven Einfluss auf die Nutzung eines Objektes haben können. Da gebe ich Ihnen Recht, Zielkonflikte sind nicht zu vermeiden. Aber die Denkmalpflege zieht sich nicht zurück, nachdem sie über Auflagen ihre Zielsetzungen formuliert: sie berät und hilft mit, Lösungen zu finden, muss aber durchaus auch mal nein sagen. Die Zeiten, in denen vor allem der Fassadenerhalt im Vordergrund stand und man das Innere weitgehend aushöhlen konnte, sind vorbei. Heute versteht die Denkmalpflege ein Objekt mehr als Organismus, bei dem Inneres und Äusseres grundsätzlich eine Einheit bilden. Selbstverständlich sind immer Spielräume vorhanden, wenn eine Planung sorgfältig durchgeführt wird.
Werden Liegenschaftsbesitzer für zwingende Arbeiten, die mit dem Denkmalschutz in Verbindung stehen, finanziell unterstützt? Unsere Aufgabe besteht darin, Qualität zu erkennen und diese zu erhalten. Das kostet etwas. Grundsätzlich sind alle Kosten, die für den Erhalt eines schutzwürdigen Gebäudes anfallen, subventionierbar und können im Kanton Zürich mit zwanzig bis dreissig Prozent unterstützt werden. In Zürich kommen diese Gelder aus dem Denkmalpflegefonds, dessen Mittel aus dem Lotteriefonds kommen.
«Auch die Denkmalpflege ist eine lebendige Sache.»
Im aktuellen Inventar sind Bauten bis etwa 1980 aufgelistet. In einem nächsten Schritt wird über die 1980er-Jahre gesprochen. Gibt es in dieser Epoche viele schützenswerte Bauten? Um beurteilen zu können, ob ein Objekt für eine Epoche heraussticht, benötigt man zeitlichen Abstand, eine oder zwei Generationen. Gute oder schlechte Epochen existieren nicht. Eine solche Unterscheidung würde dem Grundgedanken widersprechen, Zeugnisse aus jeder Epoche gleich zu werten. Was den Stil betrifft, sind die 1980er-Jahre heute vielleicht allgemein noch etwas weniger akzeptiert. Trotzdem bin ich überzeugt, dass es auch für diese Zeit Bauten gibt, die ein besonderes Abbild der damaligen Zeit und gesellschaftlichen Situation sind.
Ein Blick in die Vergangenheit: 1933 entwarf der Zürcher Architekt Karl Moser im Auftrag der Stadt Zürich einen radikalen Vorschlag: Bis auf grössere Kirchen und das Rathaus sollte die Altstadt vollständig abgebrochen werden. Fände eine solche Idee heute bei irgendjemandem noch Zustimmung? Ich kann mir das schwer vorstellen. Aber auch wenn das aus heutiger Sicht eine Schreckvorstellung ist: es ist sehr wichtig, dass solche Visionen entstehen und man darüber diskutiert. So setzt man sich mit dem auseinander, was dafür verloren gehen würde, und wird sich dessen viel mehr bewusst. Das Niederdorf wurde nach dem Zweiten Weltkrieg schliesslich Stück für Stück auf behutsamere Weise saniert. Bei Altstädten ist es heute das Ortsbild, das als Gesamtheit geschützt ist, und nicht jedes einzelne Gebäude. Obwohl es beim Ortsbild- und Denkmalschutz um das Bewahren geht, geschehen automatisch auch Veränderungen. Auch die Denkmalpflege ist eine lebendige Sache.
Auf dem RhyTech-Areal sind in einer winkelförmigen Blockrandbebauung und zwei Hochhäusern rund 270 Miet- und Eigentumswohnungen zwischen 2½- bis 5½-Zimmer geplant. Die zwei Türme mit 17 beziehungsweise 24 Stockwerken sollen die identitätsstiftenden Merkmale des neuen Quartiers werden. Ziel der Projektverantwortlichen ist mit Plätzen, Promenaden und Parks neue Begegnungszonen zu schaffen. Das Projekt trägt die Handschrift des Architekturbüros Peter Märkli in Zürich. Die historische «Halle 22» auf dem Areal bleibt erhalten und beherbergt in Zukunft unter anderem eine Migros.
Der Platz zwischen der Halle und den Neubauten wird zum Quartierzentrum und Begegnungsort gestaltet. Vorgesehen ist, dass der neue Platz eine direkte Verbindung zwischen den umliegenden Quartieren sowie den öffentlichen Verkehrsmitteln wie Bus und Bahn für Fussgänger schafft. Die bestehenden Büro- und Gewerberäumlichkeiten werden zum grössten Teil rückgebaut. ■
In Basel-Stadt sollen bis 2035 rund 20 000 neue Arbeitsplätze entstehen. Diese Entwicklung geht auch an Pratteln nicht spurlos vorbei. So ist die Zahl der Beschäftigten in den letzten zehn Jahren um rund 2500 Personen gestiegen, die Bevölkerung um rund 1500 Personen gewachsen. Damit verbunden ist der Bedarf nach zusätzlichem Wohnraum, nach Arbeitsplätzen und nach Infrastruktur aller Art. Das alles braucht Raum.
In enger Zusammenarbeit mit den Behörden von Gemeinde und Kanton erarbeitet die Bredella AG, Spezialistin in Arealentwicklungen, die Bauvorschriften für das Areal. In den Quartierplänen werden Vorschriften zu Nutzungen, Gebäuden, Wegen, Plätzen und Freiräumen ebenso wie ein Plan zu deren räumlicher Verortung definiert. «Das Projekt übernimmt eine Schlüsselrolle in der Entwicklung des gesamten Bahnhofgebiets», sagt Andreas Schröder, Stellvertretender Leiter Projektentwicklung bei Burckhardt+Partner AG.
Neuer Stadtteil für Pratteln Das Projekt Bredella strebe nicht ein weiteres, rein funktional durchoptimiertes Wohnquartier an, sondern verstehe sich als ein neuer Stadtteil in Pratteln Mitte mit gemischter Nutzung und unterschiedlicher, vielfältiger Bebauung, betonen die Projektverantwortlichen. Der Masterplan und das Richtprojekt zur Transformation des Industriegebiets in ein Stadtquartier zeichnen sich durch das Zusammenspiel sorgfältig ausgestalteter Stadt- und vielseitiger Lebensräume aus.
Die Anforderungen, die bei der Bereitstellung dieses Raums zu erfüllen sind, hätten sich gegenüber früher geändert: Im Vordergrund stehe nicht mehr die idyllische Lage im Grünen, sondern eine optimale Erschliessung mit allen Verkehrsmitteln. Das Areal der ehemaligen Buss AG und Rohrbogen AG auf der Nordseite des Bahnhofs Pratteln stelle einen idealen Ort dar, um neuen, zeitgemässen und attraktiven Lebensraum zu schaffen, so die Projektverantwortlichen bei der Bredella AG.
Öffentliche Auflage des Projektes Im Verlaufe des weiteren Prozesses wird der definitive Antrag für die Planung «Bredella» das für solche Verfahren vorgesehene Prozedere durchlaufen. Dazu gehören neben dem erwähnten Infrastrukturvertrag die öffentliche Auflage des Projektes und schliesslich die Beschlussfassung durch die Gemeinde und den Kanton. Als erstes (4 – 8 Jahre) soll das Areal der Rohrbogen AG im Westen umgenutzt werden. In der zweiten Phase (8 – 12 Jahre) ist geplant, den Bahnhofplatz räumlich zu vollenden. In der dritten Phase (12 – 20 Jahre) sollen die drei letzten Baubereiche im heutigen Buss-Areal neuen Nutzungen zugeführt werden, ein weiterer Quartierplatz erstellt und damit die Transformation abgeschlossen werden. ■
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