Mit der Zinssenkung der Schweizerischen Nationalbank auf 0 % im Sommer 2025 kehren die Finanzierungsbedingungen auf historische Tiefstände zurück. Käufer profitieren, ebenso institutionelle Investoren, die Kapital in Renditeobjekte umschichten. Dadurch steigen die Preise erneut, vor allem bei Mehrfamilienhäusern.
Gleichzeitig führt der sinkende Referenzzinssatz zu Mietzinsreduktionen bei Altverträgen. Doch die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Das drückt den Mietwohnungsmarkt weiter in Richtung Knappheit.
Eigentum gewinnt, Erhalt verliert
Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die Eigentumslandschaft. Ohne steuerliche Belastung steigt das Interesse am Kauf, besonders in der mittleren Einkommensklasse. Doch der Wegfall des pauschalen Unterhaltsabzugs dämpft Investitionen in den Gebäudeunterhalt. Einige Kantone prüfen bereits Alternativsteuern, um die Einnahmeausfälle zu kompensieren. Der Reformentscheid wirkt damit doppelt. Er belebt den Markt, birgt jedoch Risiken für die Bausubstanz.
Bautätigkeit bricht ein
Die Bauproduktion ist 2025 markant zurückgegangen. In Zürich um rund 35 %, im Tessin sogar um 80 %. Gründe sind politische Unsicherheiten, steigende Baukosten und komplexe Bewilligungsverfahren. Das wirkt sich unmittelbar auf die Mietpreise aus und in vielen Regionen steigen sie weiter.
Die Folge ist eine strukturelle Knappheit, die auch 2026 bestehen bleibt. Selbst leicht sinkende Zuwanderungszahlen ändern daran wenig. Besonders die SIV-Mitglieder sehen in der Verknappung den zentralen Preistreiber des Jahres.
Politik als Spielveränderin
Kantone und Städte experimentieren mit baurechtlichen Anpassungen, von autofreien Quartieren bis zu strengeren Vorschriften bei der Offenlegung von Vormieten. Für Projektentwickler bedeutet das, mehr Unsicherheit, längere Verfahren, steigende Risiken.
Investoren werden selektiver, die Standortwahl gewinnt an Bedeutung. Der Markt fragmentiert sich zunehmend entlang lokaler Vorgaben.
Klimarisiken und neue Bewertungsmassstäbe
Mit dem FINMA-Rundschreiben 2026/1 wird Nachhaltigkeit zur Pflicht. Banken und Versicherer müssen Klima- und Naturgefahren explizit in ihre Risikobewertungen einbeziehen.
Exponierte Lagen verlieren an Attraktivität, standfeste und klimaresiliente Objekte gewinnen. Für institutionelle Anleger bedeutet das, Bewertungsmodelle und Portfolios zu überdenken.
Wohnraum im Aufwind, Gewerbe unter Druck
Die SIV-Auswertung zeigt ein klar geteiltes Marktbild. Der Wohnungsmarkt bleibt trotz Zinswende robust. Die Nachfrage ist hoch, die Leerstände sinken weiter und dürften bald unter 1.2 % fallen. Besonders bei Neuvermietungen sind Mietsteigerungen realistisch. Der Druck auf den Markt bleibt bestehen.
Im Gegensatz dazu steht der Gewerbesektor unter zunehmendem Druck. Zahlreiche Unternehmen geben Büroflächen ab, wodurch die Leerstände leicht steigen. Moderne, ESG-konforme Neubauten behaupten sich, während ältere Objekte an Attraktivität verlieren und Preiszugeständnisse nötig werden.
Auch der Detailhandel zeigt ein gemischtes Bild. Die Nahversorgung bleibt stabil, doch Mode- und Elektronikflächen kämpfen mit rückläufigen Frequenzen und sinkender Rentabilität.
Bei den Hypotheken profitieren Eigentümer vom tiefen Zinsniveau. Insgesamt sinken die Finanzierungskosten deutlich. Gleichzeitig steigen die Aufwendungen für Energie und Unterhalt und bleiben damit ein fester Kostentreiber.
Trotz politischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten rechnen die SIV-Mitglieder mehrheitlich mit steigenden Preisen und stabilen Erträgen im Wohnsegment und mit weiter sinkender Bautätigkeit.
Differenzierung als Schlüsselfaktor
Der Markt bleibt 2026 robust, aber selektiv. Qualität, Lage und Klimafitness bestimmen den Erfolg. Während Wohnen als sichere Anlageklasse gilt, wird das Gewerbe zur Herausforderung. Investoren und Eigentümer stehen vor der Aufgabe, Marktumfelder präziser zu lesen und regulatorische Dynamiken frühzeitig einzubeziehen.
