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Kohler Law è un nuovo studio legale boutique specializzato in diritto edilizio e immobiliare, diritto pubblico e amministrativo e diritto contrattuale. Con oltre 15 anni di esperienza in studi legali di Zurigo e Argovia, fornisco consulenza e assistenza a privati, aziende e istituzioni pubbliche. In qualità di avvocato indipendente, garantisco un referente diretto, un’elevata disponibilità e una consulenza su misura per le esigenze del cliente. La mia priorità è trovare soluzioni efficienti, praticabili e sostenibili.

Diritto dei contratti di compravendita
Per i beni mobili che vengono integrati in un’opera immobile (ad es. materiali da costruzione), è stato introdotto un nuovo termine di reclamo di almeno 60 giorni per i difetti evidenti e nascosti. Il termine di prescrizione per i diritti di garanzia rimane di cinque anni, ma è ancora possibile abbreviarlo.

In caso di acquisto di terreni con edifici di nuova costruzione, ancora da costruire o di massimo due anni, gli acquirenti ottengono per la prima volta un diritto obbligatorio di riparazione gratuita. Inoltre, i difetti evidenti e nascosti possono ora essere segnalati entro almeno 60 giorni dalla loro scoperta. I diritti di garanzia per tutti i tipi di acquisto di terreni cadono in prescrizione cinque anni dopo il trasferimento della proprietà, senza possibilità di riduzione di tale termine.

Diritto dei contratti d’opera
Per le opere immobiliari, in futuro si applicherà un termine di reclamo di 60 giorni per i difetti evidenti e nascosti. Ciò comprende anche i difetti delle opere mobili che sono state integrate in un’opera immobile o i difetti delle opere di architetti/ingegneri che costituiscono la base per la realizzazione di un’opera immobile. Un’altra novità è il diritto obbligatorio alla riparazione gratuita; le esclusioni o limitazioni contrattuali, ad esempio relative a importi massimi, non sono efficaci. Il termine di prescrizione di cinque anni non può essere abbreviato a scapito del committente e decorre dal momento dell’accettazione dell’opera.

Diritto di pegno degli artigiani edili
Il diritto di pegno garantisce agli imprenditori il pagamento dei crediti per lavori non pagati. Per i proprietari ciò può limitare la solvibilità o comportare un rischio di doppio pagamento. La nuova norma prevede che una garanzia che copra il credito principale e gli interessi di mora per dieci anni impedisca la registrazione del diritto di pegno. Si introduce così una regolamentazione chiara e praticabile che risolve i precedenti problemi delle garanzie di interessi illimitate.

Entrata in vigore e diritto transitorio
Le modifiche entrano in vigore il 1° gennaio 2026. I contratti di compravendita e d’opera stipulati prima di tale data continuano ad essere soggetti alla vecchia normativa; i diritti di riparazione per le nuove costruzioni completate prima del 2026 sussistono solo se concordati contrattualmente. I termini di prescrizione obbligatori e la nuova norma di sicurezza nel diritto di pegno degli artigiani edili si applicano tuttavia indipendentemente dalla data del contratto.

Raccomandazioni
Si consiglia in ogni caso di adeguare tutti i modelli di contratto alla nuova normativa. In caso di vendita di immobili ancora da costruire, i contratti di compravendita e d’opera dovrebbero essere adeguati l’uno all’altro, al fine di evitare contraddizioni tra la responsabilità derivante dal contratto di compravendita e quella derivante dal contratto d’opera. Ciò vale in particolare per i contratti d’opera stipulati nel 2025, se l’immobile viene venduto solo nel 2026. Particolare attenzione va prestata alla norma SIA 118, poiché, a differenza delle disposizioni di legge, essa prevede un diritto di riparazione preventivo da parte dell’imprenditore.