Das Areal der Viscosistadt in Emmenbrücke liegt direkt an der Kleinen Emme, nördlich des Seetalplatzes. Mit einer Ausdehnung von 89 000 Quadratmetern entspricht das ehemalige Industrieareal der Grösse der Altstadt Luzern. Das Industriegelände hat eine bewegte Geschichte und durch die charakteristischen Industriebauten eine eigene Identität. Noch Anfang der 1980er Jahre gingen täglich bis zu 3000 Mitarbeitende in der Viscosuisse ein und aus. Die industriellen Bauten aus dieser Zeit sind grösstenteils erhalten.
In der Viscosistadt soll in den nächsten Jahren ein lebendiger Stadtteil mit Industriecharme entstehen, in dem Arbeit, Bildung, Kultur und Wohnen Platz finden. Die Entwicklung geschieht durch die Viscosistadt AG in kleinen Schritten. Das neue Quartier wird ergänzt mit einem rund 16 000 Quadratmeter grossen Park, direkt am Fluss. In Zukunft sollen auch Wohnungen realisiert werden.
Ring für Ring wachsen Um ein Areal wie die Viscosistadt zu transformieren, brauche es eine Mischung aus visionärem Denken, gesundem Menschenverstand und pragmatischem Umsetzen, sagt Alain Homberger, Geschäftsführer der Viscosistadt. Im Verlauf des Projektes seien sie zum Schluss gekommen, das Areal in kleinen Schritten ohne die Hilfe von Investoren zu entwickeln. Die Viscosistadt soll nicht innert weniger Jahre gebaut werden, sondern wie ein Baum langsam, Ring für Ring wachsen, sagt Homberger. «So ist gewährleistet, dass das Projekt auch in dreissig Jahren den Bedürfnissen der Menschen entspricht.»
Austausch zwischen Industrie, Gewerbe und Kreativwirtschaft Ende November 2019 wurde als Ankermieter die Hochschule Luzern – Design & Kunst in der Viscosistadt eingeweiht. Das Gebäude trägt die Handschrift der EM2 Architekten, Zürich. «Die Studierenden, Dozierenden und Mitarbeitenden bringen neues Leben in die Viscosistadt. Dadurch entsteht ein Austausch zwischen Industrie, Gewerbe und Kreativwirtschaft», so Homberger. Diese Mischung mache den besonderen Charakter der Viscosistadt aus. Dieser Weg soll auch in den nächsten Jahren weiter verfolgt werden. In einem ersten Schritt hat sich die Viscosistadt gegenüber Firmen aus verschiedensten Branchen geöffnet und ist ein Standort für Kunst, Kultur und Events geworden. In Zukunft sollen am Ufer der Kleinen Emme auch neue Wohnungen entstehen. ■
Das Areal «Innerschache» liegt im Süden von Ebikon. Das heisst zwischen der Luzernerstrasse und der Kaspar-Kopp-Strasse. Hier werden mit dem Projekt «St. Klemens» auf einer Fläche von rund 13 000 Quadratmetern Eigentums- sowie Mietwohnungen zwischen 1½- bis 6½-Zimmer-Wohnungen realisiert. Die Palette reicht von Alters- und Studentenwohnungen bis hin zu Wohnungen für junge Paare und Familien. Sämtliche Wohnungen verfügen über eine kontrollierte Wohnungslüftung (Komfortlüftung) mit individuellem Betrieb. Auf weiteren 400 Quadratmetern entsteht zudem Raum für Büro- und Dienstleistungsnutzungen.
Verkehrsfreies Areal Entlang der Luzernerstrasse fassen zwei Längsbauten den Strassenraum. Sie dienen als Lärmriegel für die dahinterliegenden Wohnbauten. Von der Luzernerstrasse verfügen die Längsbauten über vier Geschosse, innerhalb des Areals sind sie fünfgeschossig. Die Punkthäuser in der zweiten und dritten Gebäudereihe ergänzen die bestehende Bebauungsstruktur entlang der Kaspar-Kopp-trasse. Sie sind dreigeschossig, mit einem zusätzlichen zurückversetzten Attikageschoss. Auf dem östlichen Teil des Areals wird ein Quartierplatz mit einem Pavillon, Spielanlagen und einer Baumbepflanzung umgesetzt Das ganze Areal ist verkehrsfrei. Zur Überbauung «St. Klemens» gehören eine unterirdische Einstellhalle, Carsharing-Parkplätze sowie gedeckte Veloabstellplätze. Baubeginn: Februar 2020. Läuft alles nach Plan, ist die Fertigstellung auf Herbst 2021 vorgesehen. ■
Als Initialprojekt am Seetalplatz soll «4Viertel» der Gemeinde Emmen und dem zukünftigen Stadtzentrum Luzern Nord neue Impulse verleihen und einen unverwechselbaren Auftakt zum neuen Stadtteil machen. Es lasse den industriellen Charakter des Gebiets nachklingen und setze gleichzeitig auf neue urbane Plätze und Gassen zwischen den Baukörpern, betonen die Projektverantwortlichen. Dass das neue Quartier «4Viertel» heisst, hat folgenden Grund: Das städtebaulich und architektonisch markante Gebäudeensemble besteht aus vier Bauten. Diese würden eine unverwechselbare Gesamteinheit, das grosse Ganze bilden. Mit anderen Worten: die Nummer eins am Seetalplatz.
Vielseitiger Nutzungsmix Zu dem bestehenden Gebäude mit dem heutigen Kino Maxx gesellen sich drei Neu- und Anbauten mit rund 45 000 Quadratmeter Nettogeschossfläche. Vorgesehen ist ein Nutzungsmix aus rund 180 Wohnungen, Büros und Läden, Gastronomie und Freizeitangeboten. Das öffentliche Parkhaus soll bestehen bleiben. Die vier Bauten, die das architektonisch markante Ensemble bilden, integrieren sich harmonisch in die Umgebung, ist einer Medienmitteilung zu entnehmen. Das «4Viertel» ist ein gemeinsames Projekt der Viscosuisse Immobilien AG sowie des Investmentfonds «CS 1a Immo PK» der Credit Suisse.
Förderung der Durchmischung von LuzernNord Das Projekt sieht einen Nutzungsmix aus Wohnungen, Büros, Retail, Gastronomie und Freizeiteinrichtungen wie Kino und Bowling vor. Um die Flächenbedürfnisse der zukünftigen Mieter abzudecken, sei das Raum- und Flächenangebot flexibel konzipiert. Das öffentliche Parkhaus bleibt bestehen. Für Christoph Zurflüh, Gebietsmanager Luzern Nord, ist klar: «Das vielseitige Projekt fördert die Durchmischung von LuzernNord weiter ,und das neue Stadtzentrum am Fluss ist der Ort, wo Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Bildung zusammentreffen.» Ausserdem biete es grosse zusammenhängende Büro- und Dienstleistungsflächen, was für die Ansiedlung neuer Unternehmen von Interesse sein könnte. Läuft alles nach Plan, soll im Frühling 2020 mit den Bauarbeiten begonnen werden. ■
Finanziert wird die Pilatus Arena auch aus der Mantelnutzung mit den beiden Wohnhochhäusern.
Die Anpassungen vorweg: Die Verantwortlichen haben vergangenes Jahr an der multifunktionalen Sport- und Eventhalle und der geplanten Mantelnutzung gearbeitet. Die Halle wurde bezüglich Zuschaueranordnung sowie Ausrichtung auf Schul- und Hochschulsport weiterentwickelt und die Höhe der Wohnnutzungen leicht angepasst, schreibt die Pilatus Arena in einer Mitteilung. In enger Zusammenarbeit mit der Stadt Kriens haben die Verantwortlichen den Bebauungsplan erarbeitet. Zur Finanzierung der Halle und des Grundstücks konnte nebst Beiträgen von Bund und Kanton Luzern auch die Halter AG Zürich als Investor und Realisator gewonnen werden.
Vielfältige Nutzungsmöglichkeiten Die Pilatus Arena soll über modernste Sport- und Eventinfrastruktur verfügen und auf zwei Rängen Platz für 4000 Zuschauer bieten. In Zukunft soll in der Arena nationaler und internationaler Indoorsport wie Handball, Tennis, Hallenfussball, Volleyball und Basketball stattfinden. Angedacht sind beispielsweise auch Konzerte, Shows und Kongresse. Vorgesehen ist auch, dass die Arena ausserhalb des eigentlichen Event-Betriebes als doppelte Dreifach-Halle genutzt werden kann, schreibt die Stadt Kriens in einer Mitteilung. Flankiert wird die Halle durch zwei Wohnbauten: Am Gebäude direkt am Mattenhof-Kreisel sind rund 138 Mietwohnungen vorgesehen, im 110 Meter hohen Turm direkt beim Bahnhof Mattenhof sollen 277 Miet- und Eigentumswohnungen – davon rund hundert modulare Studiowohnungen und Kleinstwohnungen nach dem MOVEment-Raumkonzept – realisiert werden. Dieses Konzept sieht vor, dass mit verschiebbaren Elementen die Wohnsituation je nach Tageszeit und Bedarf verändert werden kann. Das erlaubt auf kleiner Fläche einen hohen Nutzen und Wohnkomfort.
Wichtige Impulse für die Quartierentwicklung Im Sockelbau der Überbauung entstehen rund tausend Quadratmeter Gewerbefläche, 1549 Veloparkplätze und eine Einstellhalle mit zweihundert Parkplätzen. Die zentrale Lage am Bahnhofplatz Mattenhof sei nicht nur für die Event- und Wohnnutzung attraktiv, betonen die Projektverantwortlichen. Durch publikumsorientierte Nutzungen im Erdgeschoss – wie zum Beispiel ein Strassen-Café, eine Buvette, Geschäftsräume oder Co-Working-Spaces – soll das Projekt auch wichtige Impulse in der Quartierentwicklung des Mattenhofs übernehmen. Die Eberli AG in Sarnen und die Halter AG, Zürich, werden in einer Arbeitsgemeinschaft als Totalunternehmer die Pilatus Arena und die Wohnnutzungen realisieren.
Die Gesamtinvestitionen belaufen sich nach heutigen Schätzungen auf über 200 Millionen Franken. Kostenpunkt für die Pilatus Arena: Rund 39 Millionen Franken. Finanziert wird die Pilatus Arena durch Beiträge von Kanton (vier bis sechs Millionen Franken aus Swisslos-Lotterieerträgen des Kantons Luzern) und Bund (drei Millionen aus dem Nationalen Sportanlagenkonzept NASAK) sowie aus der Mantelnutzung mit den beiden Wohnhochhäusern.
Läuft alles nach Plan, soll die Baubewilligung im Frühling 2021 vorliegen. Baustart wäre ebenfalls 2021, und die Pilatus Arena könnte – vorausgesetzt, keine Volksabstimmung ist nötig – 2023 eröffnet werden. Das Gesamtprojekt wäre 2024 bezugsbereit. ■
Wohnbauten auf dem Schweighofareal.Der Zentrumsbau ist speziell auf ältere Menschen ausgerichtet.
Der Baustart für die Überbauung des 67 000 Quadratmeter grossen Areals in der Ebene am Fusse des Pilatus startete vor weit mehr als einem Jahrzehnt. Der Gestaltungsplan für die Überbauung Schweighof wurde 2013 erteilt. 2015 erfolgte der Baustart. Insgesamt werden 18 Wohnbauten mit rund 600 Wohnungen erstellt. Hinzu kommen drei Bürogebäude und Gewerbebauten entlang der Ringstrasse. Bereits fertiggestellt sind ein Büroneubau sowie neun Wohngebäude mit insgesamt 340 Mietwohnungen. Die gute Erschliessung des im Zentrum verkehrsfreien 2000-Watt-Areals trage ebenfalls zur guten Vermietbarkeit bei, sagt Projektkoordinator Guido Cavelti von BHP – Brugger und Partner.
Wohnraum mit Dienstleistungen Die Schweighofpark AG, die Erbengemeinschaft der ehemaligen Landbesitzer, investiert 28 Millionen Franken in Wohnraum mit Dienstleistungen im Alter. So entstehen 21 Pflegeplätze und 46 Wohnungen, (32 2½-Zimmer-, 6 3½-Zimmerwohnungen, 6 Studios) sowie zwei Wohngemeinschaften mit je sechs Zimmern (Clusterwohnungen). Läuft alles nach Plan, soll der Zentrumsbau Ende 2020 bezugsbereit sein. Dieser ist ein Hybridbau, Fassade und Trennwände sind aus Holz. Ebenso möchte die Schweighofpark AG noch einen Wohnbau realisieren. Die Realisierung des gesamten Projektes soll Ende 2025 abgeschlossen sein. ■
Im April 2019 haben die Arbeiten für das Eichhof-Hochhaus im Krienser Gebiet «Eichhof West» begonnen. Nebst Arbeitsplätzen werden rund 270 Mietwohnungen auf dem Areal entstehen, die in mehreren Gebäuden verteilt sind, heisst es in einer Mitteilung der Investorin, der Pensionskasse BVK. Der Baubeginn ist frühestens auf Frühling 2021 geplant.
Vollständig verkehrsfrei gestaltet Das Erdgeschoss soll für die Büronutzer, für die Anwohnerinnen und Anwohner und die Öffentlichkeit verschiedene Dienstleistungen wie einen Quartierversorgungsladen, eine Kindertagesstätte, ein Fitnesscenter und Gastronomie beherbergen. Mit einer unterirdischen Verkehrserschliessung soll das Areal vollständig verkehrsfrei gestaltet werden. Zudem ist vorgesehen, das ganze Eichhof-Areal optimal an Kriens anzubinden, betonen die Projektverantwortlichen. Weiter soll ein grosszügiger Grünraum geschaffen werden, der zur Erholung und Freizeit einlädt. Das Projekt wird nach den Vorgaben der 2000-Watt-Gesellschaft umgesetzt. ■
Auf einer Arealfläche von 30 000 Quadratmetern entstehen in Etappen 490 Wohnungen und ein 60-Meter-Hochhaus.
In den nächsten Jahren sollen in Luzern Süd rund tausend neue Wohnungen auf den Markt kommen. Das Nidfeld gehört neben dem Eichhof, Mattenhof, Schlund, Horw Mitte und Horw See/Campus zu den sechs Teilgebieten in Luzern Süd.
Acht Gebäude und ein Hochhaus Das Areal Nidfeld in Kriens, auf dem früher der Pilatusmarkt seine Bleibe hatte, lag zehn Jahre brach. An diesem Standort entsteht nun ein neues innovatives Quartier für Wohnen, Arbeiten und Freizeit. Es besteht aus acht Gebäuden sowie einem 15-geschossigen Hochhaus. Insgesamt werden rund 500 Wohnungen für etwa 900 Personen realisiert. Das brachliegende Areal soll zum pulsierenden Mittelpunkt von Luzern Süd werden, betonen die Projektverantwortlichen. Anfang Juni 2019 zertifizierte «EnergieSchweiz» 2000-Watt-Areale, darunter auch die Nidfeld-Überbauung in Kriens, schreibt das Onlineportal Zentralplus. Alle Gebäude werden nach Minergie-P-Eco-Standard zertifiziert.
Neben den Wohnungen werden Büro-räume sowie in den Erdgeschossen Gewerbeflächen zur Verfügung stehen. Geschäfte, Restaurants und Ateliers sollen den Quartierbewohnern eine Infrastruktur bieten und das Areal beleben.
In den acht Wohngebäuden werden 325 Wohnungen mit zwischen 1½ und 5½ Zimmern gebaut. Im Erdgeschoss sind Gewerbeflächen geplant. Die einzelnen Gebäude werden über eine Höhe von 24 Metern verfügen. Eingeplant sind auf dem Areal auch zwei begrünte Innenhöfe, die auch für Quartierfeste oder für einen Marktplatz genutzt werden können.
Wohnungen mit exzellenter Aussicht Im Norden des Areals wird bei diesem Grossprojekt ein 60-Meter-Hochhaus mit fünfzehn Obergeschossen realisiert. Dieses wird über 120 Wohnungen, Büros und Retailflächen verfügen. Während letztere im Erdgeschoss auf eine reine Gewerbe- beziehungsweise Verkaufsfläche ausgerichtet ist, sollen die ersten zehn Obergeschosse aus Wohnungen und Dienstleistungsflächen bestehen. Auf den oberen fünf Etagen sind ausschliesslich Wohnungen mit exzellenter Aussicht auf Pilatus, Stadt Luzern und Vierwaldstättersee vorgesehen
Apropos Energie: Die Wärme- und Kälteerzeugung erfolgt über Seewasser aus dem Vierwaldstättersee, Solar-Anlagen produzieren einen Teil des benötigten Stroms. ■
Das ewl Areal mit dem Quartierplatz und dem sanft renovierten «Roten Haus».
Die verschiedenen zukünftigen ewl-Areal-Nutzer.
Die Stadt Luzern, die abl allgemeine baugenossenschaft luzern (abl) und ewl energie wasser luzern, realisieren gemeinsam auf dem heutigen ewl Areal ein neues Sicherheits- und Dienstleistungszentrum inklusive Wohnungen. Dazu haben die drei Parteien im Dezember 2018 die ewl areal ag gegründet.
Objekte für verschiedene Bedürfnisse Die abl plant auf dem rund 20 000 Quadratmeter grossen Areal ein vielfältiges Angebot an gemeinnützigem Wohnraum. Die Palette reicht von 72 2½- bis 5½-Zimmer-Wohnungen. Dies ergänzend zum benachbarten Projekt Kooperation Industriestrasse. Zusammen mit den 81 Zimmern des Pflegezentrums der Viva Luzern AG soll so auf dem ewl Areal Wohnraum für verschiedene Bedürfnisse und Lebensformen entstehen. Dies in einem lebendigen Quartier mit Entwicklungspotenzial. So soll ein durchmischtes, nachhaltiges, ökologisches Vorzeigequartier für Wohnen, Arbeit und Freizeit entstehen. Für die Architektur des ewl-Areals zeichnen Masswerk Architekten Luzern und E2A Architekten Zürich verantwortlich. Gemeinsam hat das Team das Siegerprojekt «Rotpol» entworfen.
Gemeinsamer Nutzen Ziel der Überbauung ist, dass die Aussenräume von den Anwohnerinnen und Anwohnern wie auch von den Mitarbeitenden aller Bereiche gemeinschaftlich genutzt werden können. Die bauliche Vergangenheit und das industrielle Erbe des Gaswerkareals bleiben im Projekt «Rotpol» mit dem Erhalt des «Roten Hauses» – ein Zeitzeuge Luzerner Industriekultur – erhalten. Sanft restauriert, wird diesem Haus eine neue Bedeutung zugesprochen. Das «Rote Haus» soll zum sozialen und kulturellen Treffpunkt der Überbauung werden. Um das «Rote Haus» – im Herzen des Areals – kreiert die Architektur einen Quartierplatz. Dieser wird von drei unterschiedlich geformten Gebäudekomplexen gefasst, die sich in Struktur und Ausdruck stark voneinander unterscheiden.
Ökologisches Vorzeigeprojekt Das ewl Areal soll einen Meilenstein im verantwortungsbewussten und nachhaltigen Städtebau darstellen, betonen die Projektverantwortlichen. Die zukünftigen Nutzer sollen in der Lage sein, ihren Energiebedarf selber zu optimieren und dadurch ihren Teil für die verantwortungsbewusste Gestaltung der Zukunft beizutragen. Vorgesehen ist, dass die Seewassernutzung hierfür eine Schlüsselrolle einnehmen wird. Das Zusammenspiel von thermischer Energieversorgung durch einen Mix aus Seewasser-, Solarenergie- und Abwärmenutzung soll den Energiebedarf zu hundert Prozent aus erneuerbaren Energiequellen decken. Zudem strebt die Überbauung das Zertifikat für «2000-Watt-Areale» an.
Baubewilligung wird 2021 erwartet Noch sind nicht alle Hürden überwunden: In der Stadt Luzern entscheiden 2021 die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger über die städtische Finanzierung dieses Projekts. Die ewl areal ag rechnet mit Baubewilligung im gleichen Jahr. Der Baustart der ersten Etappe ist für 2022 vorgesehen. Gebaut wird in zwei Etappen. Der Betrieb der vorhandenen Nutzungen auf dem Areal werde während der gesamten Bauphase ohne Provisorien gewährleistet, teilt das ewl mit. Der Baustart der zweiten Etappe ist für 2024 geplant. Zwei Jahre später sollen die Wohnungen, Pflegeplätze und Büroräumlichkeiten bezogen werden. ■
Das visuelle Gesicht Emmens ist geprägt durch eine industrielle Baukultur, die sich seit einigen Jahren transformiert, wie in der Viscosistadt beim Seetalplatz im neuen Stadtteil Luzern Nord oder in der westlich angrenzenden Vorderen Emmenweid. Aktuelle Bauprojekte beweisen einen respektvollen und zukunftsweisenden Umgang mit Emmens reicher «Industrie-DNA». So auch der Bau 2226 in ebendieser Vorderen Emmenweid, der als energetisches Pilotprojekt Geschichte schreibt. Weltweit wurde ein solcher Bau erst einmal realisiert, und schweizweit stellt das Gebäude, das ohne Heizung, mechanische Lüftung und Kühlung auskommt, eine Premiere dar. Über das Spannungsfeld zwischen Zukunft und Vergangenheit, Innovation und historischem Erbe sowie ökologischen und ökonomischen Ansprüchen.
Von der Masse abheben Die Sanierungsbedürftigkeit des Crinolbaus an der Emmenweidstrasse war hoch. Zu hoch. Das teilweise mit Spannvorrichtungen zusammengehaltene Bauwerk konnte deshalb nicht effektiv genutzt werden. Dieser Umstand veranlasste den Eigentümer, die BRUN Real Estate AG, im Jahr 2014 eine Studie in Auftrag zu geben für die künftige Entwicklung des Gebäudes. Eine Herausforderung für einen solch geschichtsträchtigen Bau. Um den grossen Ansprüchen an den Neubau gerecht zu werden, wurde der Wettbewerb deshalb eng durch die Gemeinde Emmen und die Kantonale Denkmalpflege begleitet. Dies mit dem Ziel, eine zeitgemässe und wirtschaftliche Lösung zu finden. Mit Erfolg: «Das Siegerprojekt hat am meisten überzeugt, weil es innovativ und energetisch sinnvoll ist. Ausserdem hebt es sich von der Masse ab und entspricht dem Zeitgeist und dem nachhaltig ökologischen Wandel. Als Immobilien-Entwickler müssen Sie heute innovativ sein», begründet Adrian Brun, Inhaber der BRUN Real Estate AG, die Wahl des Projektes vom Architekturbüro Baumschlager Eberle.
Siegerprojekt ohne Heizung, Lüftung und Kühlung «Ein selbstbewusstes […] Gebäude gesellt sich als Ersatzneubau und Nachfolger des Crinolbaus zu den bestehenden Bauten und verhilft dem Ensemble zu einer neuen, starken Identität», hält der Bericht der Jury fest. Das Beachtliche an dem viergeschossigen Neubau ist, dass er ohne Heizung, mechanische Lüftung und Kühlung auskommt. Dennoch wird stets eine angenehme Innentemperatur geboten: Für die Temperaturstabilität sorgt die thermische Masse. Die Aussenwände sind fast 80 cm dick und verfügen über einen zweischaligen Wandaufbau, der einerseits eine hohe Druckfestigkeit aufweist und andererseits effizient isoliert. Dadurch weisen die Aussenwände eine sehr gute Wärmedämmung auf. Geheizt wird das Gebäude mit der Abwärme der Menschen, der Computer, des Lichts und weiterer Maschinen. Bei sommerlicher Hitze wird nachts mit Zugluft gekühlt. Eine ausgeklügelte Regelungstechnik betätigt Klappenlüftungen und sorgt stets für eine angenehme Raumtemperatur und die richtige Luftqualität.
Ein vergleichbares Projekt wurde weltweit erst einmal verwirklicht: In Lustenau (Österreich) realisierten die Baumschlager Eberle Architekten im Jahr 2013 bereits ein ähnliches Bürogebäude. Dieser Bau diente energetisch auch als Prototyp und trägt den pragmatischen Namen 2226, weil die Innentemperatur stets im Bereich zwischen 22 und 26 Grad Celsius gehalten wird.
Verbindung zwischen alt und neu Der alte Crinolbau war ein wesentlicher Bestandteil der südlichen Backsteinfront in der Emmenweid sowie ein bedeutender Zeitzeuge der Emmer Industriegeschichte. Es handelte sich um eine Mischkonstruktion mit Sichtbacksteinmauern sowie einer inneren Tragkonstruktion aus Eisen und Holz. Das mächtige Walmdach, bestehend aus vier Dachflächen, war charakteristisch für das Gebäude. Diesen historischen Merkmalen sollte der Neubau gerecht werden. Die Wuchtigkeit der Aussenwände des neuen Gebäudes erinnert deshalb stark an den Späthistorismus im 19. Jahrhundert, insbesondere an die Jugendstilzeit.
Geschichtsträchtiger Ort Die Vordere Emmenweid hat die Geschichte Emmens stark geprägt. Als 1906 die französische Société de la Viscose ihre Kunstseidenfabrik in der Vorderen Emmenweid öffnete, nahm die Entwicklung richtig Fahrt auf und katapultierte Emmen innerhalb weniger Jahre an die Spitze der Industriegemeinden rund um Luzern. Entsprechend entstanden von 1906 bis 1945 in der Vorderen Emmenweid zahlreiche Fabrikanlagen. Mit den tiefgreifenden wirtschaftlichen Veränderungen und der Stagnation in den 1970er- bis 1990er-Jahren verlor das Industriequartier in der Vorderen Emmenweid zunehmend an Bedeutung. Die traditionsreichen Crinolhallen wurden nach wie vor genutzt und boten anderen industriellen Betrieben und Unternehmen ein zuhause.
Zeit stand still Während die Vordere Emmenweid, wie es schien, baulich still stand, entwickelten sich die umliegenden Gebiete in den letzten Jahren rasant. Die Viscosistadt hat sich zu einem städtischen Zentrum mit über 100 Mietern aus 15 Branchen weiterentwickelt, unter ihnen die Hochschule Luzern-Design & Kunst. Sie bezog im November 2019 bereits ihren Erweiterungsbau. Die Vordere Emmenweid reiht sich mit dem Bau 2226 also nahtlos in diese Transformation ein. «Emmen ist im Aufschwung und wird seine Position als wichtiger regionaler Wirtschaftsstandort ausbauen», erklärt Brun. Durch den Neubau hat die Vordere Emmenweid ein schweizweites Leuchtturmprojekt erhalten, das sowohl ökologisch funktioniert als auch eine moderne Mieterschaft anspricht – tiefere Nebenkosten inklusive. ■
Am Bundesplatz entsteht ein öffentlicher Grünraum für das ganze Quartier (Blick von Norden).
Die Pläne des Projektes «Luegisland» sehen ein 32 sowie ein 35 Meter hohes Gebäude mit total 125 Wohnungen, Ateliers, Büros sowie Läden und einem Restaurant vor. Ausserdem ist eine öffentlich zugängliche Grünanlage als Erholungsraum für das gesamte Quartier geplant. Der Name der Überbauung «Luegisland» ist eine Anlehnung an einen der Türme der historischen Luzerner Museggmauer und steht nach Angaben der HRS Investment AG symbolisch für den Ausblick von den Wohnungen. So sieht man teilweise direkt auf den Pilatus und auf den Vierwaldstättersee. Die vorgesehenen Gebäude sind nur zwei bis drei Stockwerken höher als die Nachbargebäude und fügen sich so bestens in das Quartier ein, so die Projektverantwortlichen. Derzeit liegt der Gestaltungsplan bei der Stadt Luzern zu Genehmigung. Im Sommer 2021 sollte das Baugesuch eingereicht werden können, Baubeginn ist voraussichtlich 2021. ■
Der neue Campus ist eine regionale Einrichtung. Der Standort entlang der Nord-Süd-Hauptbahnachse ermöglicht es, die Zugehörigkeit des Gebäudes zu einer Region und nicht zu einem Ort zuzuordnen, wodurch es als territoriale Infrastruktur charakterisiert wird, während seine Identität kantonal ist. Der voluminöse Körper fügt sich perfekt in das gegenwärtige Stadtgefüge ein: eine klare Präsenz entlang der Eisenbahnachse und ein abnehmendes Volumen in Richtung der vorderen Nachbarschaft.
Entlang der Eisenbahn Das Funktionsprogramm des Instituts ist in verschiedene Bereiche unterteilt: Laboratorien, Klassenzimmer, Forschungs- und Verwaltungsbüros. Bestimmte Räume wie die Bibliothek, der Mehrzweckraum, das Schulrestaurant und die Ausstellungsbereiche vervollständigen eine komplexe Funktionskonstellation. Der Vorschlag des Genfer Studios Bassi Carella Marello Architectes organisiert die Funktionen „nach Schichten“, die aneinander gelehnt sind, wie in einem für ein Schienensystem typischen Serialitätsprinzip. Die Analogie zur Eisenbahn wird durch den Wunsch vervollständigt, eine für ein städtisches Programm charakteristische räumliche Intensität zu erzeugen. Die verschiedenen Höhen der Räume, die mit jeder Funktion verbunden sind, führen zu Lücken zwischen den verschiedenen Bereichen und ermöglichen einen großen volumetrischen Reichtum.
Eine interne Straße Die Größe des Territoriums und die programmatische Dichte werden in der internen Organisation des Gebäudes durch eine „Fußgängerrampe“ ausgedrückt, eine interne städtische Treppe, die alle Räume der Universität verbindet. Diese Infrastruktur definiert den Charakter des Gebäudes, ermöglicht eine globale Vision des Ganzen und erleichtert die Beziehungen zwischen den Menschen, die dort häufig sind und zirkulieren. Die Fließfähigkeit der von den Rampen erzeugten Wege erleichtert Bewegungen und den Austausch zwischen den Schülern. Die leichte Neigung ermöglicht es auch, diesen Raum für Veranstaltungen, zur Unterhaltung oder zum Lesen oder Lernen zu nutzen.
Die Struktur, die organisiert Der architektonische Ausdruck des Projekts ist eng mit der statischen und konstruktiven Struktur des Gebäudes verbunden. farbiges beton ist das einzigartige und wesentliche material, das seinen körper ausmacht. Unterschiedliche statische Kapazitäten, die mit der Nutzung der Räume, der Vorfertigung und der Korrelation zwischen Struktur und Techniken verbunden sind, ermöglichen es, auf die verschiedenen Bauprobleme des Gebäudes zu reagieren.
Architektur entsteht daher aus einer Herausforderung, einem Interesse an architektonischen Lösungen von Großarbeiten. Das Know-how der Ingenieure ermöglichte es, die Berechnungs- und Konstruktionstechniken optimal zu nutzen und die Materialien optimal zu nutzen. Die Größe des Gebäudes und das sich wiederholende und modulare Prinzip haben wirtschaftliche Lösungen ermöglicht, die schnell umgesetzt werden können, aber auch eine große Ausdruckskraft haben. Eine Fachhochschule, die lehrt, wie man ähnliche Fächer entwirft, baut und behandelt, wird in der Lage sein, sich zu Themen, die sie betreffen, bei Studenten, die für diese Themen sensibel sind und sie verstehen möchten, umfassend zu äußern. Transparenz gegenüber dem zentralen Raum ist ein wesentlicher Aspekt des Projekts und ermöglicht visuelle Interaktion und Austausch, die für den Charakter des Gebäudes wesentlich sind. Eine aktive Energiemasse Die Ausbeutung der gebäudeigenen Mineralmasse ist einer der wesentlichen Faktoren des Energieaspekts. Der wichtige Betonkörper ermöglicht nicht nur eine bessere Kontrolle der Phasen der Außentemperaturen, sondern nutzt dank seiner Aktivierung durch aktive Platten seine Energiequalitäten optimal aus. Die Verwendung eines einzigartigen Hauptmaterials, die radikale Reduzierung von Beschichtungsmaterialien und die Analyse der Grauenergie sind ein wesentlicher Auftakt zur Erreichung des Minergie-Standards. Lösungen, die auch große Wärmedämmstärken, einstellbaren Sonnenschutz und mechanische Belüftung sowie einen geringen Stromverbrauch für die Beleuchtung und ein perfekt von der Luft isoliertes Gebäude umfassen. ■
Der neue Ostcampus befindet sich auf dem Universitätscampus in Lugano im Bau und wird die ersten Studenten im Jahr 2020 begrüßen. Er wird die Fakultäten für Informatik und die neue Fakultät für Biomedizinische Wissenschaften der Universität der Italienischen Schweiz (USI), das Department of Innovative Technologies, beherbergen (DTI) der Hochschule für Angewandte Wissenschaften und Künste der Südschweiz (SUPSI), des Dalle-Molle-Instituts für Studien zur künstlichen Intelligenz USI SUPSI, des Startup Promotion Center und einer Reihe gemeinsamer Dienste, darunter Räume für sportliche Aktivitäten, ein Mehrzweckraum, ein Refektorium, eine Bibliothek und ein Kindergarten.
Es wird eine durchschnittliche tägliche Wahlbeteiligung von etwa 1000 Studenten und 600 Mitarbeitern erwartet, die das neue akademische Viertel von Lugano bevölkern werden.
Das Gebäude Es wird auf dem Land des ehemaligen Campari-Gebiets in unmittelbarer Nähe des Universitätscampus von Lugano errichtet. Die genaue Geometrie des großen Innenhofs und des öffentlichen Raums steht im Gegensatz zum artikulierten Volumen, das den Anforderungen des Kontextes entspricht. Der Park erstreckt sich bis an die Grenzen des Geländes und wird eine mögliche zukünftige Erweiterung nach Norden ermöglichen.
Die vier Eingänge oben im Band laden Sie ein, den Innenhof zu betreten und zu entdecken. Die durch die großzügige Kolonnade geschaffene räumliche Kontinuität ermöglicht es, die Eingänge der verschiedenen Institute miteinander zu verbinden.
Das Gebäude mit einem Volumen von ca. 120.000 m3 erstreckt sich über sechs Stockwerke über dem Boden (einschließlich des Erdgeschosses) und ein Untergeschoss. Im Erdgeschoss, umgeben von einem Portikus, befindet sich der Innenhof, der als Atrium dient und in dem sich die Haupteingänge befinden. Der Innenhof wird im Dienst der Campus-Aktivitäten stehen. Die Zugänge von USI, SUPSI, dem Mehrzweckraum, dem Refektorium sowie dem Kinderzimmer werden diesen Raum beleben. Um das Funktionsangebot zu vervollständigen, gibt es in diesem Bereich einige spezielle Labors, die Verwaltungsräume beider Schulen und den Bereich für Ausstellungen.
Wenn die Lautstärke steigt, tritt sie wieder in den ersten Stock ein, wo die Klassenzimmer entlang des Zirkulationsrings angeordnet sind. Der Studentenbereich und die Bibliothek befinden sich am Ende der Etage und interagieren mit der Stadt. Die beiden Empfangs- und Ausstellungsbereiche interagieren mit dem Innenhof.
Die oberen Stockwerke der Hauptbände beherbergen Büros und Labors und sind in zwei „Lamellen“ (Ost und West) von vier Stockwerken über dem ersten Stockwerk und in zwei „Türme“ (Nord und Süd) von zwei Stockwerken unterteilt.
Die Lamellen im Osten und Westen beherbergen USI und SUPSI (entlang des Cassarate-Flusses) bzw. USI. Die neue Fakultät für Biomedizinische Wissenschaften wird im Südkörper untergebracht sein, während sich die IDSIA, das Dalle Molle-Institut für künstliche Intelligenz und das Startup Promotion Center im Norden befinden werden. Im Raum zwischen den Bänden finden wir die vier Terrassen, die weitere Räume zur Erholung bieten.
Im Untergeschoss befindet sich die Garage mit 88 Parkplätzen, einige spezielle Labors, Bereiche für sportliche Aktivitäten, Lagerhäuser und technische Räume. ■
Darstellung eines Teils des grünen Parks mit dem Heilpflanzengarten und den Vogelhäuschen.
Detail des Projekts vom «rechten Ufer» aus gesehen, mit dem Schutz der zukünftigen Straßenbahn zwischen Lugano und Grancia.
IBSA wuchs exponentiell von 40 Mitarbeitern im Jahr 1985 auf die heutigen 660 allein im Tessin und war im Laufe der Jahre gezwungen, kontinuierlich neue Büros zu eröffnen. Die Notwendigkeit, alles an einem einzigen Standort zu konzentrieren, geht auf das Jahr 2001 zurück, als das Unternehmen 240 Mitarbeiter beschäftigte (heute beschäftigt die IBSA-Gruppe 1600), und ist inzwischen dringend geworden. Leider endete dieses erste Projekt jedoch aufgrund verschiedener bürokratischer Hindernisse, die vor einigen Jahren endgültig freigeschaltet wurden, in einer Pattsituation.
Daher definiert die Vision der Zentralisierung in einem einzigen Viertel, einer Art „pharmazeutischem Campus“, alle „Inhalte“ des Unternehmens, wie sie die Architektin Christophe Almeida Direito, Leiterin Gebäude & Infrastruktur bei IBSA, definiert: Hauptsitz, Produktionsabteilungen, Forschung und Entwicklungslabors und Logistik.
Ein titanisches Projekt Pian Scairolo ist sicherlich eines der größten Industriebauprojekte, die jemals im Tessin begonnen wurden. In der Tat ist die Umwandlung von über 68’000 m2 Gebäudefläche die Rede. Die geplante finanzielle Investition ist ebenfalls enorm: zwischen 80 und 100 Millionen Franken. Ebenso groß war die bürokratische Herausforderung, die es zu bewältigen galt, da sich das Gebiet, in dem die künftige CorPharma IBSA entstehen wird, zwischen zwei Gemeinden befindet, nämlich Lugano und Collina d’Oro. Der Großteil der Arbeiten wird voraussichtlich bis 2025 abgeschlossen sein.
Die erste Phase des Projekts – die bereits begonnen hat – umfasst die vollständige Renovierung des Gebäudes des ehemaligen Titanic-Fitnessstudios, in das der derzeitige Hauptsitz in Massagno mit rund hundert Arbeitsplätzen verlegt wird. Ein Gebäude mit einer Fläche von ca. 5500 m2, das sich auf vier Ebenen erhebt und eine Bruttonutzfläche von ca. 11’000 m2 bietet. Allein für diese Struktur rechnet die IBSA mit einem Aufwand von rund 55/60 Millionen Franken.
Im Einklang mit der Umwelt Neben diesem Bau umfasst das künftige Zentrum drei weitere Gebäude (Lager, Laboratorien, Produktion, technische Einrichtungen), die bereits teilweise von IBSA bewohnt werden und sich auf der anderen Seite der Kantonsstraße befinden, die die Grenze zwischen den Gemeinden Lugano und Lugano markiert Collina d’Oro. Besonderheiten: Sie werden über einen unterirdischen Tunnel mit Schienen für den Materialtransport und Rohrleitungen für Flüssigkeiten mit dem ehemaligen Titanic-Standort verbunden. Eine Wahl, letztere, die keine Auswirkungen auf die Umwelt hat. Wie der Bogen. Almeida, die harmonische Einfügung in die Umgebung, ist in der Tat ein grundlegendes Kriterium des Projekts, das auch mit anderen architektonischen Maßnahmen wie beispielsweise mit Grün bedeckten Dächern und Wänden sowie allen in der Gebäudehülle enthaltenen Industrieanlagen verfolgt wird .
Der Aspekt der ökologischen Nachhaltigkeit wird auch durch die Photovoltaikanlage auf dem Dach des ehemaligen Titanic-Gebäudes gefördert, wodurch das IBSA-Zentrum hinsichtlich der Wärmeerzeugung völlig autark wird. Nachhaltigkeit wurde auch durch die Auswahl möglichst nachhaltiger Baustoffe gefördert: Beton, Glas und Aluminium. Darüber hinaus erfüllen die Gebäude die Minergie-Standardparameter: Pflege der Gebäudehülle und extrem niedriger Energieverbrauch bei hohem Anteil an erneuerbarer Energie.
Weniger Verkehr und grüner Besonderes Augenmerk wurde auch auf die Mobilität gelegt, ein besonders heißes Thema in diesem stark frequentierten Bereich. Die 492 Parkplätze im ehemaligen Titanic-Gebäude werden gemäß den kantonalen Vorschriften auf 200 reduziert, um die Nutzung des Autos zu verhindern. Darüber hinaus hat die IBSA eine Studie zur Unternehmensmobilität gestartet und hält sich an den Mobilitätsplan des Distrikts, der die Einführung konzerninterner Shuttles vorsieht, mit denen Grenzgänger direkt über die Grenze in den Gebieten Como und Varese abgeholt werden. Der Service wird bereits mit zwei täglichen Shuttles getestet.
Ein wichtiger Bestandteil des Projekts wird der sogenannte „grüne Park“ sein, ein Gebiet von 10’000 m2, in dem sich auch ein geschütztes Biotop befindet, in dem einige seltene Arten von nationaler Bedeutung vorkommen . Der Park wird am „rechten Ufer“ in der Gemeinde Collina d’Oro entstehen und, wie der Architekt erklärt. Almeida „wird unsere Pflanzen mit einer“ vertikalen grünen Front „betrachten, die den gesamten Komplex einheitlich macht“. Auf der anderen Hälfte des Gebiets wird es das Land geben, auf dem die IBSA Heilpflanzen anbaut. Der Park wird zu einem Erholungsgebiet für die Öffentlichkeit, insbesondere für Schulkinder, mit Bildungswegen. ■
Das große Atrium in voller Höhe, das den Haupteingang zum IRB bildet.
Das IRB, das Forschungsinstitut für Biomedizin, ist ein Kompetenzzentrum auf dem Gebiet der Immunologie, verfügt über ein aktives Netzwerk von Kooperationen mit den renommiertesten Institutionen der Welt, ist seit 2010 mit USI verbunden und bietet ein einzigartiges wissenschaftliches Umfeld. Seit seiner Gründung im Jahr 2000 ist es kontinuierlich gewachsen und arbeitet eng mit dem Research Oncology Institute (IOR, seit 2017 mit USI verbunden) und den Grundlagenforschungslabors des Cantonal Hospital (EOC) zusammen. Dank dieser Zweckeinheit wurde das Projekt für ein neues Hauptquartier für das IRB, das IOR und die EOC-Forschung ins Leben gerufen, das darauf abzielt, die heute in Bellinzona und Taverne vorhandenen operativen Büros unter einem Dach zusammenzuführen.
Das Projekt 2014 startete die IRB-Stiftung einen internationalen Wettbewerb für die Gestaltung eines neuen Hauptquartiers im ehemaligen Militärlager in Bellinzona auf einem von der Stadt Bellinzona zur Verfügung gestellten Grundstück. Laut der kommunalen Botschaft wollen wir in diesem Bereich den wissenschaftlichen Pol und einen Campus für biomedizinische Wissenschaften schaffen. Am Ende des Evaluierungszeitraums wurde das Projekt «Nel Parco» des Aurelio Galfetti-Teams ausgewählt. Der Hauptgrund für die Wahl liegt in der Tatsache, dass im Gegensatz zu den anderen sowohl die durch die Besonderheiten des Instituts vorgegebenen Bedürfnisse als auch die ideale Integration in den Stadtpark berücksichtigt wurden. Die vorgeschlagene Lösung bietet dem IRB einen würdigen und funktionalen Sitz, der gleichzeitig das freie Territorium der Stadt integriert und mit ihm kommuniziert.
Aurelio Galfetti, zusammen mit dem Atelier4architetti-Konsortium, zu dem die Architekten Carola Barchi und Alex Braggion sowie der Ingenieur Luciano Schiavon gehören, wollte mit dem Projekt einen Campus anstelle eines monumentalen Gebäudes schaffen, das die R6-Bauindizes gewährt hätten, und bevorzugte ein niedriges Gebäude, das den Blick auf die Burgen offen lässt: ein Gebäude, das in den Park eingetaucht ist und ihn nicht überblickt. Das Gebäude erstreckt sich nicht über 3 Stockwerke und ist perfekt in die Landschaft integriert. Es stellt keine Stadtarchitektur dar, die aufgrund ihrer Lage auf jeden Fall schwierig mit der Stadt zu verbinden gewesen wäre.
Alle gemeinsamen Aktivitäten finden im Erdgeschoss statt: die Verwaltung, die Cafeteria, die Seminarräume und die Foyers sowie die Unterstützungsräume; Im ersten und zweiten Stock befinden sich stattdessen alle Forschungslabors und Büros der Teamleiter, die den Umfang des Gebäudes überblicken. Der Keller wird eine Garage mit 52 Plätzen haben. Die Einfahrt von Autos wird im Süden auf der Höhe der Via Bramantino erwartet. Das Tierhaus, die Lagerhäuser, die Archive und die technischen Zentren werden ebenfalls im Keller untergebracht.
Anlagenbau Das Rückgrat des Gebäudes bilden alle Systeme, der eigentliche Kern des Instituts, der rund ein Drittel der Gesamtinvestition ausmacht. Die architektonische Herausforderung bestand darin, es zu einem integralen Bestandteil des Projekts zu machen. Die Systeme befinden sich tatsächlich entlang der Mittelachse des Gebäudes: Die Innenräume befinden sich im Erdgeschoss, die Außenbereiche (Generatoren und Lüftungsgeräte) in den Innenhöfen der oberen Stockwerke.
In den beiden oberen Stockwerken, seitlich zu den zentralen technischen Innenhöfen, sind geschlossene Maschinen und Hilfsdienste wie Schränke und Schränke eingefügt.
Die Workshops Die Forschungslabors mit einer vorgegebenen Größe von 90 bis 120 m2 Oberfläche sind mit hohen biologischen Sicherheitskoeffizienten ausgelegt, um eine Kontamination von außen zu vermeiden und die Ergebnisse der Versuche nicht irrezuführen. Sie sind nach Osten und Westen ausgerichtet und haben alle eine vollständig verglaste Fassade, die aus modularen Doppelhautelementen der neuen Generation (Closed Cavity Facade) mit einer Oberfläche von 3,20 × 3,20 m und einer Dicke von 30 cm besteht, um maximale Transparenz zu ermöglichen und natürliches Licht zum Leuchten zu bringen alle Räume. Die Innenwände der Labors sind ebenfalls verglast, mit Licht und Blick nach außen auf die Korridore, die sie bedienen.
Zu den vom Kunden festgelegten Bedingungen gehörte der Wunsch nach gemeinsamen Räumen, um die Verbindungen zwischen den verschiedenen Funktionseinheiten des Gebäudes zu erleichtern und die Möglichkeit des Treffens und der Kommunikation zwischen Benutzern zu fördern.
Daher wurde ein großes Atrium in voller Höhe konzipiert, das den Haupteingang bildet und den öffentlichen und monumentalen Raum des Instituts darstellt.
Die architektonischen Energien dieses Projekts wurden bei der Gestaltung des Atriums, in der vollständig transparenten Fassade der Laboratorien und bei der maximalen Belegung der verfügbaren Fläche über die gesamte Länge des Grundstücks genutzt, um auf alle Kundenwünsche ohne zu reagieren Das Gebäude über die drei Stockwerke hinaus zu erheben, einen Dialog mit dem Grün zu gewährleisten und dem Park eine physische Grenze zu geben.
Die verwendeten Materialien sind Beton für die Struktur und Glas und Aluminium für die Verkleidung. Die 3000 m2 des horizontalen Daches, das im ursprünglichen Projekt eine fünfte grüne Fassade hätte bilden sollen, werden vollständig mit Photovoltaik-Modulen zur Stromerzeugung abgedeckt, die von AMB gekauft wurden. ■
Im Inneren der 212 Eigentumswohnungen des «The Metropolitans» in Zürich wurde auf tragende Wände verzichtet, was einen hohen Grad an Flexibilität bei der Grundrissgestaltung ermöglicht.
Höher erwartete Umbaukosten vermindern den Wert der Umbauoptionen.
So schnell wie sich Lebensbedingungen verändern, wandelt sich auch der Immobilienmarkt. Steigende Haushaltseinkommen führen zu höheren Ansprüchen an den Wohnraum und die Wohnqualität. Senioren behalten länger ihre Wohnungen, gleichzeitig beziehen junge Menschen in Ausbildung immer früher eigenen Wohnraum. Neben immer mehr Einzelhaushalten finden sich auch Haushalte mit Patchwork-Familien oder Wohngemeinschaften. Während im Jahr 1919 der durchschnittliche Wohnflächenbedarf pro Kopf bei 12 m2 lag, betrug er im Jahr 2000 bereits 40 m2. Durch diese veränderten Bedingungen ist der Wohnflächenbedarf in der EU und in anderen Industrieländern in den letzten 90 Jahren ständig gestiegen und wird – so die Prognosen – bis 2030 auch weiter steigen.
Der Wohnungsbau ist im Wandel Es wird deutlich, dass eine für alle Lebensabschnitte geeignete Wohntypologie nicht mehr existiert und Gebäude an die sich ständig ändernden Anforderungen anpassbar sein müssen. Der Wohnungsbau von heute kann nicht mehr auf die reine Grundversorgung mit Wohnraum abzielen, sondern muss den veränderten Rahmenbedingungen Rechnung tragen. Die veränderten Bedürfnisse haben jedoch auch Einfluss auf den Umbau und die Sanierung bestehenden Wohnraumes, denn ein Grossteil des Bestandes ist älter als 30 Jahre. Gerade solche Gebäude müssen aufwendig saniert werden, da Raumgrössen, Installationen, Sanitäreinrichtungen und Nebenräume nicht mehr den heutigen Standards entsprechen.
Trend zur Durchmischung der Gebäudenutzung Heutzutage ist wieder ein Trend zu einer grösseren Durchmischung der Gebäudenutzung feststellbar, also eine Verflechtung und Überlagerung von verschiedenen Aktivitäten am selben Ort. Die klassischen Trabantensiedlungen, in denen sich das Wohnen konzentriert, während das Arbeiten in der Stadt stattfindet, haben ausgedient. Abgesehen vom hohen Pendleraufkommen führte diese einseitige Nutzung zu am Morgen verwaisten Wohnsiedlungen und am Abend ausgestorbenen Innenstädten. Aus diesem Grund sieht die Stadtplanung von heute hybride Nutzungskonzepte vor, bei denen eine Verquickung der Bereiche Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Kultur angestrebt wird.
So werden zum Beispiel Einkaufszentren der ersten Generation zu hybriden Gebäuden mit Geschäften, Restaurants, Hotels und Kinos umgewandelt. Eine Erlebniswelt entsteht mit Vielfältigkeit und Abwechslung.
Dieses Konzept der Nutzungsdurchmischung erfordert eine zukunftsorientierte Planung und innovative Bauprodukte. Investoren sind mit einer stark wachsenden Nachfrage nach individualisierten Wohnräumen und nach Wohntypologien, die für unterschiedliche Lebensabschnitte passen, konfrontiert und müssen stärker gezielt auf Kunden eingehen, die ihren Wohnraum mitgestalten möchten.
Flexible Veränderung der Raumdimensionen Besonders in den letzten Jahren stieg die Nachfrage nach Gebäuden, die eine grösstmögliche Flexibilität hinsichtlich Nutzung, Umnutzung und Veränderung der Raumdimensionen bieten. Die Schweizer Kundschaft will sowohl im Privatbereich als auch in der Arbeitswelt die Möglichkeit haben, Räume individuell aufzuteilen. Um langfristig attraktiv zu bleiben, muss eine Immobilie auf diese Bedürfnisse reagieren können.
Wenn von Beginn weg in eine flexible Bauweise mit möglichst wenig tragenden Elementen investiert wird, sind unterschiedlichste (Raum-)Bedürfnisse, bei Erstellung der Immobilie aber auch Veränderungen innerhalb der bestehenden Gebäudehülle mit geringem Kosten- und Zeitaufwand realisierbar. Vor allem im Bereich des Innenausbaus bietet der Einsatz von Rigips®- und Alba®-Trockenbausystemen genau diese maximale Planungs- und Nutzungsflexibilität. ■
Die Stadt Locarno hat etwa 50’000 m2 innerhalb des Stadtgefüges in einem der Gebiete mit dem größten landschaftlichen und naturalistischen Wert, nämlich dem ehemaligen Gassektor von Macello in der Nähe des Deltas des Maggia-Flusses. Für die Requalifizierung dieses Sektors hat die Stadt beschlossen, das Verfahren des Studienmandats parallel anzuwenden. Die Wahl fiel einstimmig auf den Vorschlag der Designgruppe mit dem Gruppenleiter Inches Geleta Architects aus Locarno, der von LAND Suisse aus Lugano, Urbass fgm aus Manno und dem Ingenieurbüro Francesco Allievi aus Ascona unterstützt wurde. Ihr Projekt war nicht nur für die Lösung aus städtischer Sicht erfolgreich, sondern auch für das Angebot des Wohnvorschlags, der mittelgroße Lösungen und das Vorhandensein diversifizierter Intim- und Gemeinschaftsräume bietet: Wohnräume, ein Haus für ältere Menschen, Mehrzweckräume Räume und Dienstleistungen harmonisch in eine weit verbreitete grüne Landschaft integriert. Ausgewogene und gleichzeitig abwechslungsreiche Lösungen dank der Einbeziehung von Unterscheidungs- und Identitätselementen wie dem ehemaligen Schlachthaus und einem Hotelturm.
Gesamtkonzept und Stadtplanung Der Studiensektor ist ein wichtiges Stück des städtischen Gefüges von Locarno, auch dank ikonischer Elemente wie dem Schlachthaus, ein Zeugnis der jüngsten Geschichte der Stadt, und befindet sich in der Nähe des neuen Bezirks, der zur Neugestaltung der Struktur von Locarno beigetragen hat die Stadt, die neue städtische Achsen definiert und die Entwicklung neuer Wohnviertel anregt.
Der Projektvorschlag verfolgt eine qualitativ hochwertige Stadtentwicklung, die auf die vollständige Integration des Gebiets in das städtische Gefüge der Stadt abzielt und die funktionalen und räumlichen Beziehungen zu den Nachbargebäuden, den angrenzenden Strukturen und zum Sportzentrum sowie dem Lebensbedingungen und kollektives Wohlbefinden fördern das Gefühl einer erneuerten Identität und das Gefühl, zu Orten zu gehören.
Das Projekt wird auch als ein tugendhaftes Beispiel für eine qualitativ hochwertige zentripetale Entwicklung skizziert, bei der die Gebäudedichte, die durch einen Funktionsmix gekennzeichnet ist, der den Wohninhalt begleitet und nach der Modalität der Genossenschaft organisiert ist, in große öffentliche und Grünflächen integriert wird, die als Aggregationsorte gedacht sind durch die starke soziale Betonung.
Der Bezirk hat eine klare städtische Umgebung: • Der Sektor des ehemaligen Schlachthofs, der das Technopole-Gebäude und den historischen des Schlachthofs integriert, wird als „letztes“ Element des neuen Viertels definiert, von dem er die Strenge der planimetrischen Umgebung und der genau definierten Geometrien aufgreift. Die verschiedenen Bände bestimmen eine formale Einheit, die ein charakteristisches Element im Stadtgefüge schafft, das sich durch Konformation und städtischen Maßstab als Sektor mit öffentlicher Berufung hervorhebt.
• Der Wohnsektor, dessen Volumen in Richtung Via Balestra darauf ausgerichtet ist, das Rückgrat der Mobilität des öffentlichen Verkehrs, schlägt Volumen vor, die in die angrenzende Bausubstanz integriert werden und eine harmonische Entwicklung des neuen Bezirks in Richtung See und Räumlichkeit schaffen – eine menschliche Maßnahme ”, Wodurch Makroelemente vermieden werden, die nicht die Sprache der Stadt Locarno sprechen;
• Der Bereich neben dem Stadion ist ein öffentlicher Raum für den gesamten Bezirk und ebenfalls ein freier und grüner Raum, der den Parco Isolino und den Lanca degli Stornazzi verbindet. Eine urbane „Leere“, die von Referenzelementen wie dem Altenheim und dem Hotelturm übersehen wird, Wahrzeichen des Bezirks und Mittelpunkt der Fußgängerachsen (via della Pace und via della Posta), die über das New Quarter Largo Zorzi verbinden auf die neue Stadtentwicklung vorgeschlagen.
Straßennetz und öffentliche Räume Das Projekt steht im Einklang mit den Zielen und Maßnahmen des PALoc3 und garantiert eine funktionale und formale Integration in den weiteren Kontext, insbesondere unter Bezugnahme auf den Stadtplan des neuen Bezirks, aber auch auf das Siedlungsgefüge und das angrenzende Straßennetz der Sektor.
Grünflächen Die Gestaltung des Straßennetzes und der öffentlichen Räume zielt darauf ab, qualitativ hochwertige Grünflächen innerhalb des neuen Stadtteils anzubieten, wobei erneut die Notwendigkeit berücksichtigt wird, sowohl auf städtischer als auch auf lokaler Ebene angemessene Flächen im städtischen Maßstab in Bezug auf die Inhalte für die Region anzubieten Nutzen für neue Bewohner. In diesem Sinne wird das grüne System (öffentlich und privat) als eine „diffuse Landschaft“ verstanden, die sich aus einladenden und nicht eingezäunten Räumen in Bezug auf die angrenzenden öffentlichen Räume zusammensetzt, von denen es eine natürliche Fortsetzung ist und zu seinem Charakter und seiner Wahrnehmung beiträgt. Dies führt zu einer Reihe von Freiflächen, in denen verschiedene Funktionen für die Nutzung der Nachbarschaft untergebracht werden können (private Grünflächen, Gemeinschaftsgärten, Stadtgärten, Spielbereiche usw.).
Verwendungszweck und Volumen Das Projekt sieht die Verteilung und Organisation von Inhalten nach einer Logik vor, die eine korrekte funktionale Vermischung sicherstellt, um die Beziehungen zwischen den Inhalten des neuen Bezirks mit regionaler Anziehungskraft und Reichweite und denen, die rein lokal, aber auch in lokal sind, besser zu verwalten um die Bewegung von Fußgängern und Fahrzeugen zu optimieren und die soziale Dynamik zu fördern, die auf die Generationenübergreifung abzielt.
Kulturelles und historisches Erbe Das Projekt garantiert die Integration des ehemaligen Schlachthauses als historisches Denkmal, das im neuen städtischen Sektor zu einem zentralen und attraktiven Element werden kann. Daher wird ein städtebaulicher Ansatz verfolgt, der die Spuren der Vergangenheit aufwerten und als Element der Identität und des Respekts für das historische Gedächtnis des Ortes thematisieren kann. In diesem Sinne ist der Sektor des ehemaligen Schlachthauses geprägt von Kultur-, Ausstellungs-, Bildungs- und Mehrzweckinhalten mit sozialen Erholungsräumen.
Öffentliche / private Parkplätze und Stände für Fahrräder / Zweiräder mit Motor Im Distrikt werden eine CarSharing-Fahrzeugstation für Mobilität sowie eine Fahrradstation des Locarnese Bike Sharing Network (Velospot) in Betrieb genommen.
Die kurzen Strecken zwischen Stadtzentrum und Stadtteil des ehemaligen Schlachthofs ex Gas zum Wandern und Radfahren. Die SBB-Station Locarno-Muralto erreichen Sie auch zu Fuß oder mit dem Fahrrad. Die mittel- und langfristige Sanierung der Via Serafino Balestra (Maßnahme PALoc 3) sowie die mögliche Anordnung einer Fußgängerprioritätsachse entlang der Via della Posta begünstigen die „langsamen“ Beziehungen zwischen dem künftigen Stadtteil und dem Herzen von Locarno. ■
The Valley bringt mit buntem Mieter-Mix frischen Wind ins historische Maggi-Areal in Kemptthal.
Im 19. Jahrhundert tüftelte Charles Brown erst in der Firma Sulzer an der Verbesserung der Dampfmaschinen und später als Mitbegründer der Schweizerischen Lokomotiv- und Maschinenfabrik (SLM) an der Erfindung der Elektrolokomotive. In den Hallen des Sulzer-Areals befand sich das damals wegweisende Zentrum für Lokomotivbau, das für die ganze Welt produzierte und entwickelte. Ende des 20. Jahrhunderts zog sich die Schwerindustrie rasant aus Winterthur zurück. Was blieb war ein riesiges, äus-serst zentral gelegenes Areal. Erst drei Jahrzehnte später erwachte die einst «verbotene Stadt». Das Portier-Häuschen erinnert an die Eingangskontrolle – heute ein hippes Kleinlokal. Die Winterthurer Bevölkerung musste sich erst daran gewöhnen, dass sie in diesem Areal nun willkommen ist: Der Skills Park, das Cameo Kulturkino sowie das Les Wagons beleben heute den Lagerplatz. Auch die zahlreichen Studierenden haben das Areal wieder zum Leben erweckt. Als Bindeglied zwischen Bildung und Wirtschaft fungiert auf dem Areal der Technopark Winterthur, der Startups fördert. Heute ein geglückter Mix.
Lokstadt – die wohl grösste Neugestaltung Gleich angrenzend zum Lagerplatz kam es nach fast dreissig Jahren zum Spatenstich für den neuen Stadtteil Lokstadt. Ein Grossteil des früheren Industrieareals, der nun zukünftig Wohnen, Arbeiten und Freizeit verbinden soll. Rund 120 000 Quadratmeter Land stellen in den nächsten sieben Jahren die wohl grösste Neugestaltung in der Winterthurer Arealentwicklung dar. In Zusammenarbeit mit diversen Stakeholdern wurde ein konsensgerechter Gestaltungsplan erstellt. Die grösste Herausforderung bei solchen Grossprojekten ist, dass diese von der Bevölkerung angenommen und entsprechend genutzt werden. «Dabei spielen eine gute Durchmischung und smarte Mobilitätskonzepte eine grosse Rolle», so Lucius Graf, Leiter Business & Meetings bei House of Winterthur. Die Lokstadt werde grösstenteils verkehrsfrei bleiben – durch Tiefgaragen werde der Verkehr zu den entsprechenden Gebäuden gelenkt. Die maximal 200 Ein- und Ausfahrten pro Stunde könnten daher knapp werden. An Alternativen für Mobilität in der Zukunft wie dem dreirädrigen Bicar tüfteln Entwickler der ZHAW auf dem benachbarten Lagerplatz. Oder in der Velostadt bietet sich der ultraleichte Anhänger Polyroly an.
The Valley – Entwicklungsareal und Forschungszentrum Heute verkehren täglich über 120 000 Personen und 670 Züge zwischen Zürich und Winterthur. Der Bahnhof Kempt- thal liegt dabei an einer der meist befahrenen Zugstrecken. Direkt an diesem Bahnhof liegt das industriehistorische Maggi-Areal. Heute Entwicklungsareal und Forschungszentrum: «The Valley». Die unter Denkmalschutz stehenden Gebäude werden aufwändig saniert und zusätzliche Neubauten realisiert. The Valley umfasst 100 000 Quadratmeter Mietfläche mit einem lebendigen Nutzermix. «Mit über sechzig Mietern ist die Hälfte der Mietfläche besetzt, und es arbeiten aktuell rund 700 Personen hier. Zudem laufen fortwährend Investitionen in Gebäudepark und Infrastruktur: So wird im Frühjahr 2020 die Silobar über den Dächern des Areals eröffnen, die Ansiedlung von Lebensmittelshops ist in Verhandlung und nächsten Sommer wird das eben beschlossene ‹Valley House of Food›, ein Hub für innovative Lebensmittelentwicklung und Produktion, fertiggestellt sein», so Mikula Gehrig, Immobilienentwickler der Mettler2Invest AG. Mit Blick in die Zukunft wird The Valley im Vollausbau viel Leben nach Kemptthal bringen, wobei bereits Mobilitätslösungen angedacht sind wie beispielsweise Züge im Viertelstundentakt. «Ein optimaler Anschluss an das ZVV-Netz ist zentraler Faktor für die erfolgreiche Arealentwicklung», so Bernard Hosang, Gemeindepräsident Lindau.
Zukunftsbrille aufgesetzt – werden Visionen wahr? Seit Dezember 2019 ist die Startup-Szene im «Home of Innovation» in Töss auf dem Rieter Fabrikareal eingezogen. Wo neue Ideen gesponnen werden, liegen zudem zukunftsweisende Erschliessungsprojekte auf dem Tisch: Der geplante Brüttemer Tunnel soll das Nadelöhr im Eisenbahnnetz zwischen Zürich und der Ostschweiz entlasten. In Neuhegi-Grüze, wo ein zweites urbanes Zentrum als bipolare Stadtvision von Winterthur angedacht war, gibt es noch Entwicklungspotenzial, wobei der grösste Park der Stadt, ein neu gebautes Primar-Schulhaus sowie verfügbare Gewerbeflächen, bereits vorhanden sind. Die geplanten Pocket Parks, verschiedene Formen von altersgemischtem Wohnen, und nicht zuletzt die neue Autobahnerschliessung Neu-Hegi sollen hier die künftige Entwicklung unterstützen. Nach dem Rückzug der Schwerindustrie brauchte Winterthur dreissig Jahre, um die ehemaligen Industrieareale mit neuem Leben zu füllen. An vielen Stellen bereits mit grossem Erfolg. An anderen Stellen ergeben sich neue Herausforderungen. Winterthur hat jedoch in den vergangenen zweihundert Jahren schon manche Herausforderung gemeistert und wird auch hier Lösungen finden. Mit Pioniergeist. ■
Die Schule Stämpbach ist bald 50-jährig und wurde seit dem Bau nie umfassend saniert. Am 8. Juli 2019 startete die erste Bauetappe mit dem Neubau von Kindergarten, Tagesschule und Zwischentrakt und der Sanierung der Turnhalle. Das Projekt sei für die Zukunft der Gemeinde sehr wichtig, betont Gemeindepräsident Walter Schilt. Im Juli 2020 bis 2021 folgt mit der Sanierung des Klassentraktes Ost und dem Anbau der Gruppenräume die zweite Etappe. Die dritte Etappe sieht die Sanierung des Klassentraktes West vor. Die drei Erweiterungsbauten würden sich in den bestehenden Kontext einfügen und die Anlage auf sinnvolle Weise ergänzen, betonen die Architekten. Die umfassenden Arbeiten dauern bei laufendem Schulbetrieb von April bis Dezember 2021. Von Januar bis April 2022 werden die Umgebungsarbeiten abgeschlossen sein, sodass das Projekt im Mai 2022 abgeschlossen sein wird.
Die Baufreigabe für das Projekt Campus Basel hat die Helvetia im Frühjahr 2019 erhalten. Das Projekt basiert auf Entwürfen von Herzog & de Meuron. Die Bauarbeiten haben Mitte Oktober 2019 begonnen. Parallel zum heutigen Hauptgebäude wird voraussichtlich bis Ende 2022 ein Zwillingsbau als zeitgemässe Neuinterpretation des bestehenden Gebäudes realisiert. Die beiden Hochhäuser werden durch einen Zwischenbau verbunden, der einerseits ein grossräumiges, transparentes Auditorium, andererseits einen repräsentativen Empfangsbereich und Räumlichkeiten für Veranstaltungen aufnehmen wird, so die Projektverantwortlichen.
Gleichzeit wird das Mitte der 1950er-Jahre erbaute, bisherige Hauptgebäude, einer umfassenden Erneuerung unterzogen. Die letzte Etappe, bei der auf der Nordseite der St. Alban-Anlage der Bau eines neuen Wohnhauses vorgesehen ist, startet voraussichtlich 2025. Ebenfalls nach den Plänen von Herzog & de Meuron werden dort rund fünfzig Mietwohnungen gebaut. Die Parkanlage bleibt erhalten. Das gesamte Projekt dauert bis voraussichtlich Ende 2027.
Abb. 2: Schlüsselfaktoren der Flächennachfrage 2030 – ein dynamisches Netzwerk vielschichtiger Determinanten (Grafik A.K.). In Gelb: Endogene (unternehmensinterne) Schlüsselfaktoren; In Blau: Exogene Faktoren, durch die Angebotsseite beeinflussbar.
Zwischen allen immobilienwirtschaftlichen Akteuren besticht der Konsens, dass der Nutzer und dessen Nachfrage zentrales Element bei der Entwicklung von Immobilienprojekten darstellt. Vor allem im Hinblick auf mittel- und langfristig zu planende Arealentwicklungen, die aufgrund ihrer Grösse und häufig nicht am knappen Gut der A-Lagen realisiert werden, ist die vorausschauende Perspektive sowie das Treffen zahlreicher Annahmen, wie sich die Nutzeranforderungen über die Zeit am Nachfragemarkt gestalten, unerlässlich. Gleichwohl zeigen die immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis, dass die Nachfrageseite noch immer die grosse, unbekannte Variable am Immobilienmarkt darstellt. Einfache Nutzerbefragungen, die den groben Status quo überblickshaft abbilden, sind bekannt. Im Hinblick auf den mittel- bis langfristigen Planungshorizont von Arealentwicklungen stehen diese vorliegenden Momentaufnahmen auf einem eher dünnen Fundament.
Die Betrachtung der Grossunternehmen als Ankermieter einerseits und wertvoller Inkubator für Belebung andererseits ist für Arealentwicklungen von Relevanz. Ein Fokus am Büroangebotsmarkt liegt generell in der kontinuierlichen Beobachtung der Bewegungen und Nachfragetreiber arbeitsplatzintensiver Grossunternehmen. Die hohe Dynamik der auch für den Schweizer Immobilienmarkt bedeutenden Nutzersegmente der Banken- und Finanz- sowie der Informations- und Kommunikationstechnologie-Branche (IKT) haben in den letzten Jahren starke Bewegungen, was ihre Flächennutzungen und Objektstrategien betrifft, aufgewiesen. Insbesondere vor dem Hintergrund des technologischen Fortschritts – der Digitalisierung – wird innerhalb der Banken- und Finanzunternehmen mit einer stark spürbaren Reduktion von Arbeitsplätzen gerechnet, der IKT-Branche tendenziell grosses Wachstum durch ihre (vermuteten) Wettbewerbsvorteile im Zuge der Digitalisierung der Arbeitsplatzwelten und weiterer für die Immobilienbranche relevanter Technologien suggeriert. Festzustellen ist, dass die Schnelllebigkeit in einem Arbeitsumfeld, das durch den Wandel infolge des technologischen Fortschritts geprägt ist, von den Unternehmen eine zunehmende Agilität erfordert, die ihrerseits zu einem Bedürfnis nach flexibleren Angeboten an Büroflächen führt. Klar ist, die Nachfrage und Anforderungen an Büroimmobilien der Zukunft werden sich auf unterschiedlichen Ebenen und in vielschichten Ausprägungen entwickeln. Welche Rahmenbedingungen müssen in der Planung berücksichtigt werden, damit sich die Zielgruppen für den jeweiligen Standort, das konkrete Areal, entscheiden? Und welchen Einfluss hat die vieldiskutierte «Digitalisierung» auf die Treiber der Nachfrage? – vgl. Abb. 1. Gehen wir basierend auf einer aktuellen Studie1 von folgenden, möglichen Zukunftsbildern der Büroflächennachfrage von Grossunternehmen der Branchen IKT und Finanzen und von einer mittelfristigen, prospektiven Betrachtung für 2030 aus:
Der sichere Planungshorizont für die Entwicklung des Büroflächenbedarfs bewegt sich heute zwischen 1 und 3 Jahren. Erkennbar ist die Kongruenz betreffend des Zeithorizonts bei der Umsetzung von Digitalisierungsvorhaben. Die Prognoseunsicherheit, die eigene Unternehmensentwicklung betreffend, eint die Unternehmen und Branchen. Diese Unsicherheit wird sich in Kombination mit auf Unternehmensebene geforderter Agilität in Zukunft verstärkt auf die Angebotsseite am Immobilienmarkt im Sinne von strategischen Handlungsoptionen in immer kürzeren zeitlichen Etappen übertragen, sobald die (vertragliche) Möglichkeit hierfür besteht.
Die quantitative Nachfrage von Büroflächen der Finanzbranche wird auf Basis der Annahme der eigenen Unternehmensentwicklung (Arbeitsplatzentwicklung, Bedarf Bürofläche in m2) bis zu 35 % abnehmen. Die IKT-Unternehmen werden sich – u.a. auch abhängig vom Innovations- und Digitalisierungsgrad – in einer Spannbreite von mehrheitlich –25 % bis +50 % die Büroflächennachfrage betreffend im Vergleich zu 2018 entwickeln. Der Büroflächenbedarf pro Mitarbeiter (m2 / MA) wird sich innerhalb beider Branchen auf angestrebte ca. 9 – 10 m2 / MA reduzieren.
Durch Digitalisierungseffekte und -tools sieht das Corporate Real Estate Management (CREM) ein Flächeneinsparungspotenzial von bis zu 30 % bzw. ein CREM-relevantes Kosteneinsparungspotenzial bei bis zu ca. 25 %. Digitalisierung / Daten / Tools sind bis 2030 entscheidende Hebel, um vielschichtige CREM-Ziele zu realisieren und zu optimieren – z.B. Finanzkennzahlen, Portfolio- und Objektstrategien oder auch die Nutzungsintensität der Flächen.
Während die Auslagerung an externe, zeitlich flexibel nutzbare Büroflächenangebote (z.B. für Projektarbeit, Standorte von geringerer strategischer Bedeutung) in 2018 bei ca. 5 % lag, wird die Nutzung flexibler Angebote mehrheitlich ca. 15 %, vereinzelt bis zu 50 % des Büroflächenportfolios in 2030 betreffen.
Dieser Auszug endogener Faktoren der internen Unternehmensentwicklung mit vermutlich starkem Einfluss auf die Flächennachfrage, belegt die Transformationsbestrebungen, der Grossunternehmen in punkto Büroflächenallokation und CREM-Management. Gleichwohl können diese möglichen Entwicklungsszenarien nur teilweise durch den Angebotsmarkt beeinflusst werden. Daher empfiehlt sich, das Augenmerk auf qualitative Kriterien und den Trends der Nachfrage zu richten, die im Einflussbereich der Planerkonsortien und Eigentümer / Vermieter sind und im Standortwettbewerb genutzt werden können.
Der qualitative Zukunftsblick zeigt ein homogenes Bild die Nachfragetreiber von Standortkriterien betreffend: Das Lagerkriterium wird nach wir vor mit sehr starkem Einfluss auf Standortentscheide bewertet. Diese treibende Kraft der Nachfrage ist bis 2030 unter anderem mit weiteren vier Schlüsselfaktoren zu ergänzen:
Daten (gleich Wissen): Das Rückgrat der Digitalisierung zeigt sich als vielschichtiger Hebel und erfolgskritische Determinante für sämtliche Kennzahlen des CREM. Bis 2030 erwarten die Nutzer eine umfassend digitalisierte Gebäudeinfrastruktur als Standard. Zum Beispiel durch Implementierung technischer Komponenten, sowohl die Gebäudestrukturen als auch die Nutzung / den Betrieb betreffend, um die Ziele und Anforderungen der Nutzer zu unterstützen. Anforderungen an die Standort-Konnektivität werden analog zum zunehmenden Datenaufkommen und -transfer steigen.
Flexibilität und Agilität werden seitens der Nutzer auf sämtlichen Ebenen gefordert. Dies spiegelt sich in der Präferenz von Campus-Angeboten mit gemeinsamen und flexibel nutzbaren Services wider. Modularität im Sinne der einfachen Adaptierbarkeit von Büro-Raumeinheiten durch den Nutzer, Standardisierung von Büroausbauten (eine An- und Herausforderung auch für die Unternehmen selbst) sowie der Einbau von Realoptionen können sowohl die Wiedervermietung bei Mieterwechsel sowie die Drittverwertbarkeit für andere Nutzungen optimieren.
Know-how und Talente: Die junge, digitalisierte Mitarbeitergeneration zeigt Bereitschaft, längere Arbeitswege in Kauf zu nehmen, wenn das Image des Unternehmens, der Unternehmensstandort insgesamt sowie die Unternehmenskultur als attraktiv bewertet werden. Auch die Unternehmen selbst sind in Zukunft wieder verstärkt bestrebt, das Arbeiten im Büro durch Well-being, Kollaboration und Innovation im Zuge der Gestaltung der Bürolandschaft zu fördern. Die Möglichkeit der Verschmelzung von Arbeiten, Wohnen, Erholung und Entertainment / Freizeit am Areal wird vermutlich in Zukunft seitens der Unternehmen (noch) höher bewertet werden.
Nachhaltigkeit: Green Buildings – vor dem Hintergrund des Leitgedankens eines nachhaltigen und ressourceneffizienten Lebenszyklus, Green Leases, die entsprechende Vereinbarungen zwischen Vermieter und Nutzer bereits im Mietvertrag regeln; sowie grüne Mobilität werden bis 2030 als Standortkriterien an Bedeutung gewinnen. Flexibilität und Daten werden die ökonomische wie ökologische Nutzung u.a. in punkto Flächeneffizienz bzw. Nutzungsintensität / Auslastung als Aspekte nachhaltiger Büroinfrastruktur massgeblich unterstützen.
Die Eröffnung folgender Fragestellungen zur weiterführenden Diskussion scheint auf Basis dieser Erkenntnisse legitim: Können und sollen Schlüsselfaktoren der Nachfrage in zukunftsfähige (Zahlungs-)Modelle und Formeln integriert werden? Sind bestehende Prognosemodelle und -formeln zur Ermittlung der Büroflächennachfrage zukunftsfähig? Nähern sich Grossunternehmen unter dem Einfluss der Determinanten Agilität und Flexibilität und der dynamischen Entwicklung von Arbeitsmodellen dem qualitativen Nachfragebedarf und dem Verhalten der Klein- und Mittelunternehmungen an?
Auch Unsicherheit und Dynamik ob der zukünftigen Anforderungen der Nutzer kollidieren mit der traditionell langfristigen Planung der Immobilieninfrastruktur. Somit lohnt sich der vertiefte Blick in die Analyse zukünftiger Nutzerbedürfnisse. Der Einbezug von Vermarktungswissen – durch ein gebündeltes Verständnis für die Nachfragetrends der Nutzer, Kenntnis übergeordneter strategischer Kriterien bis hin zu konkreten Empfehlungen für vermietbare Projektplanungen bereits im frühen Planungsprozess – ist insbesondere für B- und C-Lagen entscheidend für die langfristige Wertschöpfung und Drittverwertbarkeit. Eine vielfältige Nutzungsdurchmischung für belebte Areale ist als Positionierung / Kommunikationsansatz nicht ausreichend. Vision, Kommunikation und Kenntnis über zukünftige Treiber der Nachfrage sowie die Realisierung / das tatsächliche Angebot von Schlüsselfaktoren für Standortkriterien aus Nutzerperspektive sind erfolgskritische Determinanten für zukünftige Immobilienprodukte und Arealentwicklungen. ■
1904 erbaut, übernahm die Magazine zum Globus AG das Haus drei Jahre später und führt das traditionelle Warenhaus nunmehr seit über 110 Jahren. Das denkmalgeschützte Globus-Warenhaus in Basel soll nun umfassend erneuert werden. Der Globus-Standort bestehe aus verschiedenen Liegenschaften unterschiedlicher Zeitepochen und sei im Laufe der Zeit kontinuierlich verändert und erweitert worden, schreibt die Migros in einer Medienmitteilung. Der allgemeine Zustand der Bausubstanz und der technischen Anlagen mache jedoch eine umfassende Erneuerung notwendig.
Umsetzung mit grossem Respekt gegenüber der Historie
Das Basler Architekturbüro Miller Maranta werde die Massnahmen mit grossem Respekt für die Historie des Gebäudes und den Standort im Herzen von Basel ausarbeiten, erklärt die Migros. Der Rückbau der Laube sei mit der Denkmalpflege abgesprochen. Er wird möglich, damit der ursprüngliche Zustand der 1904 erbauten Liegenschaft wieder hergestellt werden kann. Einzig der Arkadengang soll verschwinden, und die ganze Schaufensterreihe wird nach vorne an die Strasse gerückt. Gleichzeitig soll der Haupteingang am Marktplatz eine Aufwertung erfahren. «Die Architekten stellen sich das folgendermassen vor: Betritt der Kunde das Warenhaus, steht er in einem gegen sechs Meter weiten Innenhof, der bis ins zweite Obergeschoss reicht», schreibt die «Basler Zeitung».
Im dritten Stock ist ein Lichthof vorgesehen. Laut Medienberichten ist ebenso eine Rooftop-Gastronomie angedacht. Mit der angekündigten Erneuerung stelle die Migros weiter konsequent die Weichen für eine erfolgreiche Zukunft ihrer Liegenschaften und Ladenflächen. Die Investition erfolge unabhängig davon, ob der angekündigte Verkauf von Globus mit oder ohne Immobilien stattfinden werde, halten die Projektverantwortlichen fest.
Nach dem Bezug des neuen eidgenössischen Verwaltungszentrums durch die armasuisse an der Guisanstrasse werden die ehemaligen Büroräume an der Blumenbergstrasse 39 nicht mehr benötigt. Der Eigentümer transformiert deshalb die bestehende Liegenschaft in ein reines Wohnhaus mit 34 Wohnungen. Vorgesehen ist, dass in der Liegenschaft Stadtwohnungen mit urbanem Charakter entstehen. Die Nutzungsänderung bedingt eine grundsätzliche Neugestaltung und äussere Aufwertung der Liegenschaft, betonen die Projektverantwortlichen. Das Gebäude soll den Ausdruck eines Wohnhauses erhalten. Insbesondere zur Blumenbergstrasse soll der Raum mit halbprivaten Vorgärten aufgewertet werden.
Die Mikro-Apartments sind kleine, voll ausgestattete Apartments.
Bern ist nach Zürich, Lugano und Lausanne die vierte Stadt in der Schweiz, in der das Konzept des Mikrolebens umgesetzt wird. „Die Eigenschaften von Micro-Life entsprechen der Entwicklung der Lebensbedürfnisse“, erklärt Andreas Blotti, Mitglied des Verwaltungsrates der Artisa Group AG. Die Lage in unmittelbarer Nähe des Zentrums ist ideal, um erschwingliche und voll ausgestattete Mikro-Apartments für eine sehr heterogene Zielgruppe anzubieten, erklärt Blotti. Andreas Blotti ist überzeugt, dass immer mehr Menschen unterschiedlichen Alters einen individualistischen und mobilen Lebensstil pflegen würden. Es werden kleinere, aber voll ausgestattete Apartments angefordert, kombiniert mit leicht buchbaren Services über eine speziell entwickelte Anwendung. Die City Pop AG ist verantwortlich für die Vermarktung und Verwertung des Konzepts innerhalb der Artisa-Gruppe. Die Mini-Apartments haben eine Fläche von 25 bis 35 Quadratmetern, sind voll möbliert und mit den notwendigen Haushaltsgeräten ausgestattet. Die Mietdauer beträgt zwischen vier und 52 Wochen. Die kleinen Wohnungen werden 2021 fertiggestellt.
Seit dem Spatenstich vor einem Jahr hat sich rund um das GZO Spital Wetzikon viel verändert. Statt des grünen Lindenhügels prägen nun Baumaschinen den Aussenbereich. Die Realisation eines Erweiterungsbaus und die Modernisierung bestehender Gebäude werden in den nächsten sechs Jahren das GZO Spital Wetzikon prägen. «Die Basis für eine unverändert gute wie auch konkurrenzfähige medizinische Grundversorgung ist eine zeitgemässe, zukunftsgerichtete Infrastruktur», sagt VR-Präsident Jörg Kündig. Deshalb lege das GZO Spital Wetzikon nicht nur den Grundstein für ein neues Gebäude, sondern auch für seine Zukunft.
Die Bauarbeiten für den Um- und Erweiterungsbau des GZO werden in Etappen ausgeführt. Südlich des Hochhauses entsteht ein Erweiterungsbau mit fünf Stockwerken. Dieser soll Platz bieten für zusätzliche Kapazitäten der medizinischen und diagnostischen Einheiten, aber auch für neue Bettenabteilungen mit Ein- und Zweibettzimmern. Das Spital wird über 172 Betten auf den Bettenstationen verfügen. Ist der Neubau fertiggestellt, startet die Renovation des denkmalgeschützten Hochhauses. Der Spitalbetrieb läuft während der ganzen Bauzeit uneingeschränkt weiter.
Mehr Informationen zum Projekt «Umbau und Erneuerung GZO Spital Wetzikon» im Allgemeinen und im Speziellen zu den einzelnen Bauetappen sind unter der Website www.gzo-bau.ch/blog zu finden.
Die Dienstleistungen für Altenrhein sind besonders auf die Bedürfnisse der Mieter aus den Bereichen Industrie, Handwerk und Logistik zugeschnitten.
Von damals zu heute Das Areal Altenrhein blickt auf eine lange und bewegte Geschichte zurück: Mit dem Bau der Dornier-Werke und des Flugplatzes in den 1920er-Jahren erlebte das ehemalige Fischerdorf Altenrhein einen Aufschwung ohnegleichen. Der Flugzeughersteller Dornier galt damals als eines der modernsten Unternehmen der europäischen Luftfahrtindustrie. Nach dem Zweiten Weltkrieg wechselte das unter dem Namen FFA Flugzeugwerke Altenrhein AG bekannte Areal mehrmals den Besitzer. 1997 übernahm Schindler Waggon einen Grossteil davon. Zehn Jahre später wurde der Waggonbaubereich von Stadler Rail übernommen. 2018 gab der Schienenfahrzeughersteller bekannt, dass er 2021 mit einem Grossteil der Produktion in seinen Neubau nach St. Margrethen umziehen werde.
Etwas ist aber immer gleich geblieben: Seit 100 Jahren wird in Altenrhein Grosses erschaffen. Die Lage im Vierländereck ist kaum zu überbieten, und das direkte Umfeld ist für alle Seiten bereichernd. Die Nähe zum Flughafen St. Gallen-Altenrhein sowie der eigene Gleisanschluss zum Streckennetz der SBB sorgen für eine hervorragende Anbindung an nationale und internationale Beschaffungs- und Absatzmärkte. Mit einer Grösse von ca. 110 000 m2 und einer vermietbaren Fläche von 55 000 m2 hat das Areal in Altenrhein zudem eine grosse Bedeutung in der gesamten Ostschweiz.
Individuelles Arealmanagement gefordert Der Bereich Mixed-Use Site Management von Wincasa betreut seit Anfang 2017 erfolgreich gemischt genutzte Grossareale in der ganzen Schweiz. Mit dem Gewinn des Swisscanto-Mandats Werkplatz Altenrhein Mitte 2019 kommt nun eine ganz neue Dimension hinzu. Die Herausforderungen unterscheiden sich stark von herkömmlichen Arealen, die schweizweit durch die Spezialisten von Wincasa betreut werden.
Beim Management von Industriearealen geht es vor allem um Tätigkeiten und Anforderungen rund um produzierende Unternehmen. Damit in der Schweiz konkurrenzfähig und hochwertig produziert werden kann, müssen die Bedürfnisse der Kunden schnell erkannt sowie umgehend und sehr individuell darauf eingegangen werden. Hinzu kommen auch die strategischen Bereiche der Weiterentwicklung, Kostenoptimierung und optimale Positionierung im Markt. Professionalität, Sicherheit und Eingespieltheit zwischen den verschiedenen Disziplinen sind das A und O eines reibungslosen Betriebs. Fehler im Betrieb hätten grosse Folgen.
Die Dienstleistungen für Altenrhein sind speziell auf die Bedürfnisse der Mieter aus den Bereichen Industrie, Handwerk und Logistik zugeschnitten. Es handelt sich um Leistungen wie z.B. Botendienste, Reparaturservices, individuelle Reinigung oder die Organisation von Kundenanlässen. Nebst der Entsorgung, welche den höchsten Anforderungen des Kantons St. Gallen entspricht, bietet das Areal auch die Entsorgung von Sondermüll an. Da Produktionsfirmen immer flexibler arbeiten und produzieren möchten, ist darüber hinaus ein stetiger Ausbau der Dienstleistungen für die Mieter im Areal geplant.
Aktuelle Herausforderungen Durch den angekündigten Wegzug von Stadler Rail bot sich Eigentümer und Management die Möglichkeit zu einer Neupositionierung des Areals: von einem Ort mit ein paar wenigen hin zu einem Ort mit mehreren Mietern. Ein umfassendes Rebranding, gepaart mit intensiven Vermarktungsaktivitäten, leitete die ersten Schritte ein. Erste Erfolge sind bereits zu verzeichnen, und das Interesse am Markt ist vorhanden. Durch das clever und flexibel gestaltete Raumangebot ist damit zu rechnen, dass der Vermarktungsprozess erfolgreich zu Ende geführt werden kann. ■
Mit der Erweiterung der landseitigen Passagierflächen soll für die wachsenden Personenströme genügend Raum zur Verfügung gestellt und bestehende Engpässe beseitigt werden, teilt die Flughafen Zürich AG mit. Das Projekt geht auf einen im Jahre 2014 ausgeschrieben Projektwettbewerb zurück. Aktuell befindet sich das Projekt in der Planungsphase.
Verbesserung dank Umgestaltung Das Projekt umfasst eine Neugestaltung der Passagierflächen auf den Ebenen G0 und G1 im nördlichen Teil des Airport Center. Durch die Umgestaltung werde für alle Benutzer – Passagiere, Pendler und Einkaufende – eine qualitative und quantitative Verbesserung der Wegbeziehungen von Bahn, Bus, Parking, Terminal 1 und 2 sowie dem neuen Zentrum «The Circle at Zurich Airport» erreicht, betonen die Projektverantwortlichen.
Erweiterung des Retail- und Gastronomieangebotes Geplant ist zudem, dass entlang dieser Erschliessungswege das Retail- und Gastronomieangebot mit einer Vielzahl von Shops und neuen Gastronomiezonen erweitert werden soll. Gleichzeitig wird das neue Zentrum «The Circle at Zurich Airport», welches sich im Bau befindet, unterirdisch mit dem Airport Center verbunden. Neu gelöst wird auch die Anlieferung. Der Anlieferverkehr wird direkt ab der Flughafenstrasse in eine neue, unterirdische Anlieferung führen und somit die Vorfahrten entlasten.
Auf der Hauptebene G0 des heutigen Airport Centers wird die Engstelle im Übergang zu Check-in 1 und Ankunft 1 eliminiert und dafür eine grosszügige Einkaufsmeile erstellt. Das gesamte Retailangebot des Airport Centers werde damit um insgesamt 60 Prozent erhöht. Auf der Ebene des Bushofes entsteht in der heutigen Lücke zwischen den Parkhäusern P1 und P2 eine lichtdurchflutete Halle. In dieser sogenannten «Foodhall» soll ein reichhaltiges kulinarisches Angebot aus den verschiedensten Ländern angeboten werden. Vorgesehen ist, dass die Erweiterungsvorhaben 2024 abgeschlossen sein sollen. Die Arbeiten werden unter laufendem Betrieb und in mehreren Bauphasen durchgeführt.
Lukas M. von Rotz, MRICS ist Senior Consultant & Teamleiter bei Drees & Sommer Schweiz AG in Zürich
Andreas Wende, MRICS ist Projektleiter Akquisition & Entwicklung bei Mobimo Management AG
Immer mehr Neubauprojekte, ob im Wohnungswesen oder komplexe Office- und Gewerbeeinheiten, werden mit Hilfe von Building Information Modelling (BIM) realisiert. Doch für Investoren und Bauherren mit Weitblick und Interesse an einer effizienten, nachhaltigen Bewirtschaftung macht das Planungstool nicht vor der Betriebsphase halt. Im Gegenteil: Ist ein Objekt mit BIM erstellt worden, profitieren die Eigentümer / Investoren, Nutzer sowie Facility-Management-Dienstleister von Vorteilen bei Strukturierung und Übernahme aller betrieblich relevanten Informationen und Daten in die IT-Systemlandschaft des Gebäudebetriebs. Hierfür ist es aber erforderlich, ein sogenanntes «BIMtoFM»-Konzept schon vor Bezug des Objekts aufzusetzen. Es garantiert einen systemgestützten Immobilienbetrieb (BIM Asset Management, Facility Management Applications (FMA), Operations & Maintenance (O&M)), der auf einer konsistenten und umfassenden Datenbasis und Unternehmensanalyse beruht. Facility-Management-Modelle bieten eine grosse Informationsquelle, einschliesslich zusätzlicher räumlicher Daten, Leistungsdaten, Elementattribute und Geräteparameter, die für den Betreiber zu Verfolgungszwecken wichtig sind, das heisst Seriencodes, Garantien, Betriebs- und Wartungshandbücher usw. Letztere umfassen die betriebsrelevanten Bereiche und Funktionen, Steuerung und Ausführung der operativen FM-Prozesse sowie die bestehenden IT-Systeme. Die Daten können zusätzlich verwendet werden, um die Raumnutzung, die wirtschaftliche Entscheidungsfindung, die kurzfristige und langfristige Planung, die Kostenauswirkungen der Änderung oder Aufrüstung von Gebäudebeständen, die steuerliche Aufteilung der Kosten und die Führung einer aktuellen umfassenden Datenbank zu bestimmen. Die Schlüsselrolle fällt der Entwicklung einer zukünftigen Immobilien-IT-Systemarchitektur und einer datenaffinen Betriebsorganisation zu.
Warum aber sollten sich institutionelle Investoren mit der Thematik beschäftigen? Wo liegen die Mehrwerte von BIM für Financiers und Eigentümer? Standen für sie bislang primär Lage, Flächen- und Nutzungsfragen im Vordergrund, so ist es inzwischen auch im Real Estate Investment & Asset Management Alltag, dass die Bewirtschaftung eines Immobilienportfolios durch einen externen Dienstleister erfolgt. Wenn der Investor selbst noch wenige Bewirtschaftungsprozesse ausführt, kann er diese dennoch mit Hilfe von BIM aus monetärer Sicht positiv evaluieren.
Erfolgreiches Modellprojekt mit Mobimo Für unseren Kunden Mobimo Management AG in Küsnacht, vertreten durch Projektleiter Andreas Wende, haben wir beispielhaft ein «BIMtoFM»-Projekt in einen Bewirtschaftungsprozess integriert. Mobimo ist eine der führenden Immobilien-Investmentgesellschaften der Schweiz. Die Qualität des Portfolios steigert das Unternehmen laufend, indem es eigene Objekte entwickelt und bestehende Liegenschaften gezielt aufwertet. Mit der Mobimo FM Service AG gehört ein auf alle Facetten des Facility Managements spezialisiertes Unternehmen zur Mobimo-Gruppe und erbringt Dienstleistungen für Mobimo-eigene Liegenschaften.
Zu Beginn des Projekts, an dem mehrere Fachabteilungen an unterschiedlichen Drees & Sommer Standorten beteiligt waren, standen folgende Fragen im Raum: Wie können Informationen aus dem BIM-Modell in die betriebliche IT-Systemlandschaft von Mobimo transferiert werden? Welche Schnittstellen und Datenaustauschformate werden für die Implementierung in das CAFM-System und die Asset Management-Systeme benötigt? Wie müssen zukünftig BIM-Projekte beauftragt werden, um die richtigen Informationen für den Gebäudebetrieb zu erhalten?
«Um ein erfolgreiches «BIMtoFM»-Konzept zu gestalten, war es wichtig, dass eine gründliche Unternehmensanalyse durchgeführt wurde: Einerseits haben wir bei Mobimo bestehende Strukturen und Prozesse aus betrieblicher Sicht analysiert, um den Umfang der Integration von Gebäudedaten in die Prozesslandschaft abschätzen zu können – andererseits untersuchten wir die immobilienrelevante IT-Systemlandschaft und deren Funktionen & Schnittstellen, um den Vernetzungsgrad zwischen den betrieblichen Systemen zu ermitteln», so der Projektleiter Lukas Manuel von Rotz von Drees & Sommer. Wie schon erwähnt, ist die IT-Architektur ein Kern von «BIMtoFM». Wir wollten wissen: Welche Applikationen sind in der Beschaffung oder werden in Kürze beschafft? Welche strategischen Vorgaben bestehen, und wie beeinflussen diese neue betriebliche Systemlandschaften?
Strukturierte Workshops mit den Stakeholdern Um die Bedürfnisse aller Stakeholder zu erfassen und die betrieblichen Anforderungen an die Gebäudeinformationen seitens Mobimo zu evaluieren, führten wir strukturierte Workshops durch. Die Tiefe der Datenabfrage erfolgte auf Basis der Kernprozesse der Stakeholder. Interne Schnittstellen wurden berücksichtigt, bestehende Prozesse hinterfragt und optimiert. Durch diese Auseinandersetzung mit den für jeden Stakeholder relevantesten Immobiliendaten konnten wir die Anforderungen an die betrieblichen Daten strukturiert aufnehmen und in der Analyse verarbeiten. Was wir allen Kunden empfehlen, galt auch hier: Daten, die nicht prozess-, sicherheits-, instandhaltungs- oder prüfungsrelevant sind und über keine Pflegeprozesse verfügen, werden aussen vor gelassen. Neben den Workshop-Ergebnissen flossen in die Analyse noch bestehende Standards von Mobimo, Richtlinien, IT-Systeme sowie insbesondere das CAFM-System des Gebäudebetreibers ein.
Um jedoch eine zukunftsorientierte Bewirtschaftung der Objekte sicherstellen zu können, ist eine Definition der zukünftigen Bewirtschaftungsprozesse notwendig. So ist es zum Beispiel hilfreich, mögliche Innovationen immer in den Prozessen und Anwendungen zu analysieren. Aus all diesen Informationen entsteht ein Zielbild, das auf die IT-Systemarchitektur gespiegelt wird und als Basis für den Gebäudebetrieb dient. Die aus der Analyse resultierende Anforderungsliste sowie die Zielbild-Vorgaben werden dann in einer Datenbank gebündelt. Sie bietet verschiedene Kriterien an, zum Beispiel Einordnung der Priorität der Informationen, basierende Grundlage, Stakeholder, Zeitpunkt und Verantwortung über Datenlieferung, Übergabeformat oder Verantwortung des Pflegeprozesses.
BIMtoFM ist ein ganzheitliches Tool Zusammengeführt werden in die BIM-Dokumente dann: Informationsanforderungen Auftraggeber (IAG) und Information Delivery Manual (IDM) mit betrieblicher Attributdefinition. Mit dem BIM-Abwicklungsplan werden die projektspezifischen Anforderungen definiert sowie deren Umsetzung mit den Projektbeteiligten der Planung und Ausführung als Vertragszusatz vereinbart. Die anschliessende Überführung der Daten in die jeweiligen Systeme erfolgt via Data-drops. Wichtig an dieser Stelle sind die Anforderungen an die Funktionalität der IT-Systemarchitektur: -Ist es im Einzelfall notwendig, über bidirektionale Schnittstellen zwischen betrieblichen Softwares zu verfügen? -Wie werden die BIM-Modelle gepflegt, welche Ressourcen stehen zur Verfügung? Sind die dafür notwendigen Kompetenzen vorhanden? -Welche «Insellösungen» sind erforderlich und woher beziehen diese ihre Daten?
Praxistipp: Die entstandenen Überlegungen und Prozessabläufe sind zwingend zu dokumentieren, sodass der zukünftige Betreiber über ein klar definiertes «Gebäudebetriebsdatenkonzept» verfügt. Es gibt das strategische und operative Management von betrieblichen Daten vor, inklusive eines Datenpflegekonzeptes sowie Verantwortlichkeiten, regelt Kompetenzen sowie die Entwicklung und Implementierung eines betrieblichen Datenqualitätssicherungssystems. Investoren im Immobilienmarkt sind deshalb gut beraten, wenn sie bei einem «BIMtoFM»-Vorhaben schon in der Projektierungsphase Experten hinzuziehen – für eine Strategieberatung, für Ausschreibung und Implementierung von RE-IT oder für einen Fullservice inklusive Projektbegleitung und Change Management. ■
Der markante, denkmalgeschützte Bau des Architekten Jakob Friedrich Wanner ist ein weltweit bekanntes Symbol für die Limmatstadt. Der Eingang zur Wanner-Halle mit seinen überhohen Räumen und Wandelgängen steht auch auf der Liste der geschützten Denkmäler mit überkommunaler Bedeutung.
Damit die Bausubstanz unter Berücksichtigung heutiger Normen und Gesetze erhalten werden kann, drängte sich nach bald 150 Jahren eine Generalsanierung auf. Im zweiten Quartal haben die SBB mit den Instandsetzungsarbeiten des Südtrakts im Zürcher Hauptbahnhof begonnen.
Die Gebäudehülle bedarf einer Sanierung, um den Zustand und den Wert der Anlagen zu erhalten. Ebenso gilt es, die Vorgaben der Denkmalpflege einzuhalten sowie die Anforderungen des Amtes für Umwelt- und Gesundheitsschutz im und am Gebäude umzusetzen. Damit der Südtrakt wieder in altem Glanz erstrahlt, werden die Gebäudehülle sowie sämtliche technischen Anlagen erneuert und die Innenräume nach Vorgaben der kantonalen Denkmalpflege saniert. Die historische Bausubstanz der Fassade wird aufgefrischt und wo nötig wieder hergestellt. Die erste Etappe wird im ersten Quartal 2020 beendet sein. Dazu gehören die Unterkellerung der Arkade beim Ostportal (neue Fläche) und der Einbau einer neuen Produktionsküche unterhalb der Wanner-Halle (erstes Untergeschoss inklusive neuer Fläche). In der zweiten Etappe – sie dauert bis Sommer 2023 – wird der Südtrakt, vom ersten Untergeschoss bis zum vierten Obergeschoss, inklusive Dach und Fassade total saniert.
Das Projekt «Pi» bietet ein neuartiges Wohnkonzept mit Piazza und vertikalen Nachbarschafts-Clustern.
Das höchste Holzhochhaus der Schweiz soll achtzig Meter hoch werden und stelle ökologische wie soziale Nachhaltigkeit ins Zentrum, schreibt Implenia in einer Mitteilung. Mit dem Projekt «Pi» möchte die V-Zug preisgünstige Wohnungen für ihre Mitarbeitenden erstellen, die auch dem Wunsch nach urbanem Wohnen und individuellen Lebensformen gerecht werden. Angestrebt werden sozial durchmischte Nachbarschaften. Das heisst, dass man das Zusammenleben mit geschossweise geclusterten Begegnungsorten und Gemeinschaftsräumen fördern möchte. In einer Gesamtleistungsstudie überzeugte das Team von Duplex Architekten aus Zürich mit WaltGalmarini und Implenia, welches als Siegerprojekt erkoren wurde.
Das vom Duplex-Team geplante Gebäude weist 27 Geschosse mit insgesamt 199 Wohnungen auf. Nach jeweils sechs Geschossen überragt das nächstfolgende das darunterliegende, so wächst das Hochhaus etwas in die Breite. Im Gebäude werden verschiedene Wohnungstypen realisiert: So soll jeweils eine dreigeschossige «Piazza» das Zusammenleben der Bewohner fördern. Dabei entstehen geschossübergreifende «Nachbarschaften» von 20 bis 24 Wohnungen des gleichen Typs.
Rahmentragwerk aus Buchenholz Beim Bau wird der Rohstoff Holz mit bewährten Bauweisen kombiniert. Mit einem äusseren und inneren Rahmentragwerk – einem sogenannten Tube-in-Tube-System – wird eine grosse Spannweite und grosse Flexibilität in der Grundrissgestaltung erreicht, betonen die Projektverantwortlichen. Ein lineares, sichtbar bleibendes Holzrahmentragwerk stabilisiert das Hochhaus.
«Die neu entwickelten Holz-Beton-Verbunddecken haben die gleiche Konstruktionsstärke wie herkömmliche Betondecken, sind aber wesentlich leichter und erzeugen in der Herstellung bedeutend geringere Treibhausgasemissionen», sagt
Anita Eckardt, Leiterin Division Spezialitäten bei Implenia. Bei dem Bauvorhaben versuche man zudem, Baustoffe mit hohen CO2-Emissionen in der Tragstruktur und den Innenräumen durch Holz zu ersetzen. Von aussen wird viel Keramik und Glas zu sehen sein. Durch Photovoltaikmodule in der Fassade soll das Gebäude zum Energieproduzenten werden und einen Teil seines Strombedarfs selbst decken. Erneuerbare Wärme und Kälte aus dem Boden sowie dem Zugersee versorgen das Gebäude zusätzlich energetisch. Die ökologische Nachhaltigkeit soll auch später im Betrieb gewährleistet werden.
In einem nächsten Schritt wird ein Bebauungsplan für das Geviert Baarer-, Göbli-, Industrie- und Mattenstrasse erarbeitet. Läuft alles nach Plan, soll mit dem Bau Ende 2021 gestartet werden. Die Fertigstellung ist auf 2024 vorgesehen. Das Holzhochhaus bildet auch den Auftakt für die Entwicklung eines Tech Clusters Zug auf dem Stammareal der V-Zug. ■
Das Amtshaus Walche in Zürich wurde 1932 / 33 erstellt und muss umfassend instand gesetzt werden, schreibt das Hochbauamt der Stadt Zürich in einer Mitteilung. Gleichzeitig ist eine Aufstockung von fünf auf sechs Geschosse vorgesehen, womit die Anzahl Büroarbeitsplätze von heute rund 300 auf rund 400 erhöht werden kann. Um mehr Raum für die wachsende Anzahl Mitarbeitender und Rettungsfahrzeuge zu schaffen, wird zudem die Sanitäts-Wache «Zentrum» erweitert.
Energetische Verbesserung der Gebäudehülle Die Instandsetzungsmassnahmen umfassen unter anderem die energetische Verbesserung der Gebäudehülle und die Erneuerung oder den Ersatz der Heiz-, Lüftungs- und Kälteanlagen sowie der Elektroinstallationen. So müssen neue Sanitäranlagen eingebaut und eine Notstromversorgung eingerichtet werden. Weiter werden die Räume im Erd- und im ersten Untergeschoss aufgrund zusätzlichen Platzbedarfs der Gebäudetechnik neu angeordnet, die Bürostruktur in den restlichen Geschossen wird optimiert und zwei der bestehenden Lifte werden durch barrierefreie ersetzt. Alle Büroplätze werden – mit wenigen Ausnahmen – gemäss dem Bürokonzept worksmart@zuerich zum mobil-flexiblen Arbeiten eingerichtet. Das Amtshaus Walche sei somit das erste Gebäude, in dem das neue Bürokonzept für eine effizientere Raumnutzung umgesetzt werde, betonen die Projektverantwortlichen.
Die geplante Aufstockung passe sich an die bestehende Gebäudestruktur an. Das Projekt sieht vor, das Dach zu begrünen und mit einer Photovoltaikanlage auszustatten. Aufgrund der Erhöhung der Anzahl Büroarbeitsplätze soll auch die Personalcafeteria vergrössert werden. Sämtliche Massnahmen werden unter Einbezug der städtischen Denkmalpflege geplant und ausgeführt. Das Provisorium wird voraussichtlich Anfang 2020 erstellt. Der Baustart ist für Herbst 2020 vorgesehen, der Bauabschluss Mitte 2023.
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